Решение от 21 января 2020 г. по делу № А51-3467/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3467/2019
г. Владивосток
21 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 21 января 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.01.2003).

к обществу с ограниченной ответственностью «Мок» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация г. Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО «Держава-СВ»

о взыскании 542 950 рублей 25 копеек

при участии в заседании: от истца и администрации г.Владивостока – ФИО2, доверенность от 17.12.2019, удостоверение, диплом;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.03.2019, паспорт

иные лица не явились

установил:

департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МОК» (далее – ООО «МОК», Общество) с иском о взыскании 542 950 рублей 25 копеек, составляющих 537 350 рублей 81 копейка – задолженность по арендным платежам за период с 09.08.2018 по 31.10.2018 и 5 599 рублей 44 копейки – пени, начисленной на сумму долга за период с 02.11.2018 по 15.11.2018.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ заседание проводится в отсутствие неявившихся лиц.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с подачей кассационной жалобы по делу № А51-26486/2018, со схожими обстоятельствами.

Истец по заявленному ходатайству возражает.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, руководствуясь статьями 158, 159 АПК РФ, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку решение по делу № А51-26486/2018 вступило в законную силу и подача на указанное решение кассационной жалобы не является основанием для отложения судебного разбирательства по данному делу.

В ходе судебного разбирательства суд произвел процессуальное правопреемство на стороне истца, заменив Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края на Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г.Владивостока) в порядке статьи 48 АПК РФ, а также изменил процессуальный статус Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края и привлек его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 АПК РФ.

Кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Владивостока, общество с ограниченной ответственностью «Держава-СВ».

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору № 02-Ю-16084 от 04.03.2013 в связи с чем, ему помимо основного долга начислены пени, установленные договором.

Ответчик заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, считает, что договор аренды прекратил свое действие по окончании срока его действия, т.е. с 04.03.2018. Ответчик указал, что сохранение правоотношений по договору аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 после истечения срока его действия противоречило действующим законодательным запретам, и возобновление договора на неопределенный срок в обход данных запретов было невозможно. Ответчик также полагает, что оснований для применения повышающего коэффициента функционального использования не имеется, поскольку Общество имело право на заключение нового договора аренды (новое предоставление земельного участка на льготных условиях), чему Департамент необоснованно воспрепятствовал.

ООО «Держава-СВ» поддерживает позицию ООО «МОК» в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Из материалов дела суд установил следующее.

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО «Держава-СВ» (Арендатор) заключен договор аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26, площадью 2161,00 кв.м, расположенного по адресу: <...>, (расположенный относительно ориентира - объект незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А), находящегося в границах участка), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А) и его дальнейшей эксплуатации.

Срок аренды участка установлен на 5 лет с даты подписания договора (с 04.03.2013 по 03.03.2018).

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 27.03.2013 за № 25-25-01/042/2013-442.

По окончании срока действия договора земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

Пунктом 2.1 договора арендная плата установлена в размере 136 948 рублей 04 копейки в месяц. Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца за расчетным.

Пунктом 4.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2018, зарегистрированного в управлении Росреестра 09.08.2018 № 25:28:000000:20304-25/001/2018-2, собственником объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) площадью 669 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:20304, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020013:26, является ООО «МОК».

Соответственно, с момента регистрации перехода права собственности (09.08.2018) новым арендатором по договору аренды земельного - участка от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 является ООО «МОК».

Уведомлением от 13.08.2018 ООО «Держава-СВ» известило Департамент о состоявшейся замене арендатора указанного земельного участка.

Таким образом, с 09.08.2018 земельный участок находился в аренде у ООО «МОК».

С 09.08.2018 по 31.10.2018 по договору произведен пересчет арендной платы, которая составила 195 975 рублей в месяц.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается, что в нарушение условий договора аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 арендатор, не исполнял надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем на стороне Арендатора образовалась задолженность по арендной плате, что повлекло начисление пени.

Департаментом в адрес ответчика направлено предупреждение (претензия) от 28.11.2018 № 20/04/07-12/41551 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме.

Неисполнение ответчиком указанного требования в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ каждое доказательство, как в отдельности, так и в совокупности, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из договора аренды земельного участка от 04.03.2013 № 02-Ю-16084.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Ответчик полагает, что спорный договор прекратил свое действие по истечении срока его действия и оснований для применения повышающего коэффициента функционального использования не имеется.

Суд не может признать данную позицию ответчика обоснованной в силу следующего.

Как установлено судом, срок договора аренды от 04.03.2013 установлен с 04.03.2013 по 03.03.2018. По истечению срока действия договора участок Арендатором не возвращен.

Принимая во внимание положение статьи 622 ГК РФ, отклоняет доводы ответчика о прекращении договора аренды ввиду истечения срока его действия с 04.03.2018.

Принимая во внимание то, что ответчик фактически продолжал пользоваться арендуемым имуществом по истечении срока действия договора аренды, суд пришел к выводу о том, что у такого арендатора сохраняется обязанность оплачивать пользование имуществом.

Указанные обстоятельства также были предметом исследования и установлены вступившим в законную силу судебным актом по делу № А51-26486/2018, имеющим в данной части преюдициальное значение для данного дела.

Согласно пункту 25 постановления от 17.11.2011 № 73 Пленума высшего арбитражного суда РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании регистрации права собственности (09.08.2018) объекта незавершенного строительства обязанность по оплате за фактическое пользование земельного участка № 25:28:020013:26, а также обязанность по передаче земельного участка перешло к ООО «МОК».

Факт пользования ответчиком земельным участком как собственником незавершенного строительством объекта в спорный период подтверждается материалами дела, и не опровергается ответчиком.

При этом, по истечению первоначально согласованного срока действия договора аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26 иной договор аренды указанного участка, содержащий те или иные условия относительно размера арендной платы за пользование таковым, включая льготные, между ответчиком и уполномоченным органом не заключался.

Довод ответчика о том, что спорный договор является прекращенным в связи с истечением срока действия, поскольку в силу части 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, отклоняется в силу следующего.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, непосредственно на момент заключения договора (04.03.2013) действовали правила статьи 30 ЗК РФ, устанавливающие возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось исключительно на торгах) и с предварительным согласование мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось без торгов, но с соблюдением, установленной пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ процедуры, включающей информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, проведение работ по формированию земельного участка и его постановки на кадастровый учет).

Таким образом, на момент заключения договора земельное законодательство предусматривало возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без обязательного проведения торгов. Следовательно, в силу абзаца 3 пункта 1 постановление № 73 после окончания своего срока действия спорный договор аренды мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Кроме того, доводы ответчика о прекращении договора аренды не имеют правового значения в рассматриваемой ситуации, так как данное обстоятлеьство не отменяет обязанности арендатора вносить арендную плату за невозврщенное и используемое имущество.

Норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим по тем или иным причинам имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора (пункт 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате.

Довод ответчика о неправомерном исчислении арендной платы с учетом применении повышающего коэффициента функционального использования с 04.03.2018, суд отклоняет как ошибочный.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как указано выше, спорный земельный участок сформирован в 2012 году и предоставлен ответчику для строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А) и его дальнейшей эксплуатации.

Как установлено судом и не опровергнуто сторонами на спорном земельном участке как на момент заключения спорного договора аренды, так и в настоящее время, возведен объект, готовностью 5%, право собственности на который, как на объект незавершенный строительством зарегистрировано за ответчиком.

Доказательств того, что объект построен и может эксплуатироваться, в дело не представлено.

Таким образом, земельный участок используется обществом в целях строительства объекта недвижимости с 2013 года, то есть более 5 лет.

В соответствии с пунктом 1.7.11 решения думы № 505 при строительстве административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка применяется коэффициент функционального использования со значением 10.

В этой связи суд приходит к выводу, о правомерности применения после 04.03.2018 коэффициент функционального использования 10.

Расчет истца, в данном случае судом признан верным.

Сложившиеся конкретные особенности настоящей правовой ситуации, связанные с возложением на ответчика как пользователя земельного участка обязанности по внесению арендной платы, относящейся к регулируемым ценам, с повышенным коэффициентом, в существенной степени связаны с поведением самого ответчика (отсутствие завершения строительства объекта в первоначальный срок действия договора аренды, не реализация в полном объеме предоставленной законом потенциальной возможности по заключению договора на новый срок с льготными коэффициентами по арендной плате), в связи с чем признаются коллегией отвечающими критериям возлагаемого на ответчика предпринимательского риска (абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ). Оснований для вывода о допущении истцом злоупотребления правом в данном случае коллегией не усматривается

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 5 599 рублей 44 копейки, начисленной на сумму долга за период с 02.11.2018 по 15.11.2018 за нарушение обязательств по своевременному внесению оплаты.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

Суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

Проверив представленный истцом расчет пени, суд признает его арифметически верным. Оснований для снижения неустойки судом не установлено.

На основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мок» в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока 542 950 рублей 25 копеек, составляющих 537 350 рублей 81 копейка – сумма задолженности по арендным платежам за период с 09.08.2018 по 31.10.2018, 5 599 рублей 44 копейки – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 02.11.2018 по 15.11.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мок» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 13 859 рублей.

Исполнительные листы выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С. Скрягин