Решение от 12 ноября 2025 г. по делу № А33-3960/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

13 ноября 2025 года


Дело № А33-3960/2024

Красноярск


Резолютивная часть решения вынесена 30 октября 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 13 ноября 2025 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Антроповой О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании "Наш город" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к федеральному государственному автономному учреждению "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении заключить договор,

и по встречному иску федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице территориального отдела «Красноярский» филиала «Центральный»

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании "Наш город" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрации города Енисейска Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в присутствии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску) (посредством сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»): ФИО1, представитель по приказу № 14 от 29.09.2025, личность удостоверена паспортом, в подтверждение высшего юридического образования представлен диплом (до и после перерыва - 08 октября 2025 года, 22 октября 2025 года);

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО2, представитель по доверенности от 06.10.2025 № ФЦ-119, личность удостоверена паспортом, в подтверждение высшего юридического образования представлен диплом (до и после перерыва - 08 октября 2025 года, 22 октября 2025 года);

в отсутствие лиц, участвующих в деле (после перерыва - октября 2025 года),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ершовой В.Е.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая  компания "Наш город" (далее – истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к федеральному государственному автономному учреждению "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации (далее – ответчик по первоначальному иску) об обязании заключить договоры управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: <...> на условиях проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного конкурсной комиссией, созданной постановлением администрацией города Енисейска Красноярского края от «19» февраля 2019 года № 35-п, отраженных в протоколе рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 10.11.2023 № 2/2023.

Определением от 12.02.2024 исковое заявление оставлено судом без движения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 14.03.2024 возбуждено производство по делу.

В судебном заседании 17.05.2024 суд завершил предварительное судебное заседание и продолжил рассмотрение дела в стадии судебного разбирательства.

Определением от 12.11.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Енисейска Красноярского края.

12.11.2024 в Арбитражный суд Красноярского края поступило встречное исковое заявление федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации, в соответствии с которым истец по встречному иску просит обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющая  компания "Наш город" заключить договоры управления многоквартирными домами в редакции федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации.

Определением от 15.11.2024 встречное исковое заявление оставлено без движения. Определением от 20.12.2024 срок оставления встречного искового заявления без движения продлен.

Определением от 17.01.2025 встречное исковое заявление федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском. Встречное исковое заявление уточнено в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации в судебном заседании 17.02.2025, уточнение принято судом.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в заседание не явилось, представителей не направило. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие третьего лица.

29.09.2025 в материалы дела от третьего лица через систему «Мой Арбитр» поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов. В соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поступившие документы судом приобщены к материалам дела.

07.10.2025 в материалы дела от истца (по первоначальному иску) через систему «Мой Арбитр» поступило уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому просит обязать федеральное государственное автономное учреждение "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации заключить договоры управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: <...> на условиях проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного конкурсной комиссией, созданной постановлением администрацией города Енисейска Красноярского края от «19» февраля 2019 года № 35-п, отраженных в протоколе рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 10.11.2023 № 2/2023.

Ходатайство принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с согласия истца по первоначальному иску, суд произвел замену ненадлежащего ответчика по первоначальному иску -  территориальный отдел «Красноярский» филиал «Центральный» федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации, на надлежащего - федеральное государственное автономное учреждение "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации.

Согласно статье 48 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются юридическими лицами представительства и филиалы, они наделяются имуществом создавших их юридическим лицом и действуют на основании утвержденных им положений.

В силу пункта 1 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, процессуальной правоспособностью и дееспособностью обладают юридические лица, но не их обособленные (структурные, территориальные или иные) подразделения.

Рассмотрение дела продолжено с учетом уточнений.

Представитель истца заявление об уточнении исковых требований поддержал, изложил позицию по делу.

Представитель ответчика ответил на вопросы суда, в материалы дела представил дополнительные документы. В соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поступившие документы судом приобщены к материалам дела.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 21 октября 2025 года. Судебное заседание будет продолжено по адресу: <...>, зал № 437. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено в 12 час. 02 мин. 22 октября 2025 года в присутствии в судебном заседании представителей истца и ответчика.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в заседание не явилось, представителей не направило. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие третьего лица.

Представитель ответчика изложил позицию по делу, в материалы дела представил дополнительные документы. В соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поступившие документы судом приобщены к материалам дела.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 09 час. 50 мин. 30 октября 2025 года. Судебное заседание будет продолжено по адресу: <...>, зал № 437. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено в 09 час. 45 мин. 30 октября 2025 года в отсутствие лиц, участвующих в деле (после перерыва - 30 октября 2025 года).

Лица, участвующие в деле,  в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/). Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Жилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ДОС №№ 3, 4, 8, 12, находятся в собственности Российской Федерации и переданы на праве оперативного управления федеральному государственному автономному учреждению «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса) Министерства обороны Российской Федерации (ФГАУ «Росжилкомплекс»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) – сокращенное наименование ФГАУ «Росжилкомплекс», управление имуществом, находящимся в государственной собственности (ОКВЭД 84.11.8).

Сведения, содержащиеся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, указывают на наличие у  ФГАУ «Росжилкомплекс» филиалов, в том числе филиала "Центральный" ФГАУ "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации.

Структурным подразделением филиала является территориальный отдел «Красноярский» в закрепленные территории которого входит: г. Красноярск, Красноярский край (Железногорск, Козулька, Солнечный, Ачинск, Каменка, Карловка, Енисейск, Канск, Нижний Ингаш), Республика Тыва, Республика Хакасия (сведения, содержащиеся на официальном сайте https://fgau.ru/).

Письмами Объединенного стратегического командования Центрального военного округа Министерства обороны Российской Федерации исх.№ 297 от  21.10.2019, исх. № 49/1/1038 от 28.04.2020 в адрес администрации города Енисейска поступило поручение принять меры по выбору управляющих организаций путем проведения открытого конкурса в связи с аннулированием лицензий у предыдущей управляющей организации по причине банкротства, следующих многоквартирных домов, расположенных по адресам:   Красноярский край, г. Енисейск, ДОС №№ 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14.

Распоряжением №1274-р от 26.09.2023  администрация города Енисейска, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», распорядилась разработать, предоставить на утверждение, утвердить и разместить конкурсную документацию для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Красноярский край, г. Енисейск-4, ДОС №№ 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14 на официальном сайте www.torgi.gov.ru.

04.10.2023 на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами Дос №№ 2 - 14 в городе Енисейск-4, конкурсная документация, а также в качестве приложения к конкурсной документации Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников в многоквартирных домах, являющихся объектом конкурса.

Согласно размещенному извещению, заявки на участие в конкурсе подаются с 05.10.2023 по 07.11.2023; вскрытие конвертов на участие в конкурсе будет производиться конкурсной комиссией 07.11.2023.

Протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору  управляющей организации для управления многоквартирными домами №1/2023 от 07.11.2023 зафиксированы участвующие в конкурсе управляющие организации, в том числе ООО УК "Наш город" в отношении МКД №№ 3, 4, 8, 12.

10.11.2023 Администрацией города Енисейска проведен конкурс на предмет отбора управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: Красноярский край, г. Енисейск-4 ДОС №№ 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14.

Результаты конкурса зафиксированы в протоколе № 2/2023  от 10.11.2023 рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.

По результатам конкурса комиссией принято решение заключить договоры на управление многоквартирными домами по каждому лоту со следующими организациями, на условиях указанных в извещении и конкурсной документации, в том числе:

Лот № 2, ДОС № 3 - ООО УК «Наш город»,

Лот № 3, ДОС № 4 - ООО УК «Наш город»,

Лот № 7, ДОС № 8 - ООО УК «Наш город»,

Лот № 11, ДОС № 12 - ООО УК «Наш город».

Таким образом, в конкурсе по   отбору   управляющей   организации  для управления    многоквартирными  домами, расположенными по адресу: Красноярский край, г. Енисейск-4, ДОС №№ 3, 4, 8, 12,  победителем признана управляющая организация ООО УК «Наш город».

Обществом УК «Наш город» в адрес ФГАУ «Росжилкомплекс» филиал «Центральный» территориальный отдел «Красноярский» письмом исх. № 584 от 02.12.2023 направлены протокол открытого конкурса по отбору управляющих компаний по ДОСам военного городка Енисейск-4, договоры управления по ДОС №№3,4,8,12 в двух экземплярах. Сопроводительное письмо с приложениями получено ФГАУ «Росжилкомплекс» 14.12.2023, в соответствии почтовым уведомлением, квитанцией и описью вложения в ценное письмо

Поскольку в адрес управляющей компании подписанные экземпляры договоров управления не поступили, общество направило в адрес ФГАУ «Росжилкомплекс» филиал «Центральный» территориальный отдел «Красноярский» претензию исх. № 185 от 07.02.2024 с требованием подписать договоры управления многоквартирными  домами, расположенными по адресу: Красноярский край, г. Енисейск-4, ДОС №№ 3, 4, 8, 12, и направить подписанные экземпляры документов в адрес управляющей компании. Претензия направлена на адрес электронной почты 07.02.2024, в подтверждение чего представлен скриншот электронного почтового ящика управляющей компании.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, не получив в свой адрес подписанные экземпляры договоров управления, общество УК «Наш город» обратилось в арбитражный суд с требованием, уточненным в  порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании ФГАУ «Росжилкомплекс» заключить договоры управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: <...> на условиях проведенного открытого  конкурса  по  отбору  управляющей  организации для управления многоквартирным домом, проведенного конкурсной комиссией, созданной постановлением администрации города Енисейска Красноярского края от «19» февраля 2019 г. № 35-п, отраженных в протоколе рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 10.11.2023 № 2/2023.

ФГАУ «Росжилкомплекс» в своей позиции по делу, изложенной в отзыве от 06.06.2024 указывает на то, что в рассматриваемом случае, заключение спорных договоров возможно при условии внесения в них изменений, а именно ФГАУ «Росжилкомплекс» просит изложить договоры управления многоквартирным домами от 24.11.2023 по адресу: г. Енисейск-4, ДОС №3; г. Енисейск-4, ДОС №4; г. Енисейск-4, ДОС №8, г. Енисейск-4, ДОС №12 в следующей редакции:

Номер пункта/под пункта договоров

Редакция ООО УК «Наш город»

Редакция ФГАУ «Росжилкомплекс»

Окончательная (согласованная редакция)

3.1.6.

Требовать           платы           от Собственника    в    случае    не поступления    платы    от    его нанимателей и арендаторов

Исключить полностью

в редакции ФГАУ «Росжилкомплекс»

4.10.

Собственник     и     наниматели (арендаторы)  вносят  плату  за жилое           помещение           и коммунальные                 услуги Управляющей  организации  на открытый расчетный (лицевой) счет

Наниматели        (арендаторы) вносят     плату     за     жилое помещение   и  коммунальные услуги               Управляющей организации     на     открытый расчетный (лицевой) счет

в редакции ФГАУ «Росжилкомплекс»

4.11.

Не  использование   помещений Собственником                     или нанимателем       не       является основанием  невнесения  платы за помещение и за отопление

Исключить полностью

в редакции ФГАУ «Росжилкомплекс»

5.2.

В  случае  несвоевременного  и (или)      неполного      внесения платы      за      помещение      и коммунальные   услуги,   в   том числе и при выявлении фактов, указанных в п. 5.4 настоящего Договора, Собственник обязан уплатить               Управляющей организации пени в размере и в порядке установленных частью 14    статьи    155    Жилищного кодекса Российской Федерации и настоящим Договором.

В случае несвоевременного и (или)    неполного    внесения платы     за     помещение     и коммунальные услуги, в том числе     и     при     выявлении фактов,   указанных  в   п.   5.4 настоящего               Договора, наниматели обязаны уплатить Управляющей      организации пени в размере и в порядке установленных     частью     14 статьи       155       Жилищного кодекса                  Российской Федерации и настоящим Договором.

в редакции ФГАУ «Росжилкомплекс»

7.4.

Договор                      считается исполненным                     после выполнения               Сторонами взаимных       обязательств       и урегулирования  всех расчетов между                   Управляющей организацией и Собственником

Договор считается исполненным после выполнения Сторонами взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между Управляющей организацией и нанимателями

в редакции ФГАУ «Росжилкомплекс»

Раздел 11

СОБСТВЕННИК

В разделе 11 заменить «СОБСТВЕННИК» на «Правообладатель»

в редакции ФГАУ «Росжилкомплекс»

Встречный иск.

В соответствии со спором, возникшим по условиям заключаемых между сторонами договоров управления многоквартирными домами у ФГАУ «Росжилкомплекс» имеются следующие встречные требования к ООО УК «Наш город», уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации:

1. Утвердить следующие пункты договора управления многоквартирными домами:

- пункт договора 3.1.6 - исключить полностью;

- пункт 4.10 договора изложить в следующей редакции - наниматели (арендаторы) вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги Управляющей организации на открытый расчетный (лицевой) счет;

- пункт 4.11 договора - исключить полностью;

- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции - в случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги, в том числе и при выявлении фактов, указанных в п. 5.4 настоящего Договора, наниматели обязаны уплатить Управляющей организации пени в размере и в порядке установленных частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и настоящим Договором;

- пункт 7.4 договора изложить в следующей редакции - договор считается исполненным после выполнения Сторонами взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между Управляющей организацией и нанимателями;

- в разделе 11 договора заменить «СОБСТВЕННИК» на «Правообладатель».

2.  Установить размер стоимости услуг для организаций без НДС при УСН на 1 кв. м общей площади (рублей в месяц) 27 рублей 07 копеек в соответствии с конкурсной документацией.

3.  Исключить перечень внесенных услуг и работ, не соответствующих конструктиву, а именно:

МКД № 8,9,12,13:

-  п. 1.5 Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов многоквартирных домов

-   п. 1.6 Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий, и покрытий многоквартирных домой

МКД №3, 5:

- п. 1.2 Работы, выполняемые в зданиях с подвалами.

-  п. 1.5 Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов многоквартирных домов

-   п. 1.6 Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий, и покрытий многоквартирных домой

4. Обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш город" заключить договор управления многоквартирным домом в редакции ФГАУ «Росжилкомплекс».

Определением от 17.01.2025 встречное исковое заявление федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Из пояснений администрации города Енисейска Красноярского края следует, что правообладатель жилого фонда в г. Енисейске-4 (военный городок «Полюс») Министерство обороны Российской Федерации ОСК ЦВО обратились к администрации г. Енисейска Красноярского края с просьбой определить управляющие компании для их жилого фонда в связи с банкротством управляющей компании.

На основании п. 3.1 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 администрацией г. Енисейска Красноярского края  10.11.2023  проведен конкурс на право заключения договора управления многоквартирными домами.

По результатам конкурса победителем на право управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: г. Енисейск-4, ДОС №№ 3,4,8,12, признана управляющая компания «Наш город» (протокол № 2/2023 от 10.11.2023).

Администрацией г. Енисейска Красноярского края установлен размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в сумме 32,49 руб. за 1 кв.м. (извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в г. Енисейске-4 («Полюс»)).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации договор на управление многоквартирным домом относится к публичным договорам, поэтому избранная управляющая организация обязана его заключить.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Вместе с тем, с учетом специфики и разности правового регулирования вещных прав, нормами действующего законодательства предусмотрен способ заключения договора управления многоквартирным домом, предусмотренный для тех случаев, когда все помещения в многоквартирном доме находятся в собственности Российской Федерации, а именно, в таком случае предусмотрен специальный порядок заключения договора по результатам открытого конкурса.

Письмом ФАС России от 19 января 2017 г. № ИA/2401/17 разъяснены положения ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации о необходимости определения управляющей организации с долей одного собственника 100% путем проведения органом местного самоуправления открытого конкурса (что следует из письма № 297 от 21.10.2019).

Как следует из материалов дела, жилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ДОС №№ 3, 4, 8, 12, находятся в собственности Российской Федерации и переданы на праве оперативного управления федеральному государственному автономному учреждению «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса) Министерства обороны Российской Федерации (ФГАУ «Росжилкомплекс»).

В силу пункта 4 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

В соответствии со статьями 216, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации право оперативного управления, как одно из вещных прав, за исключением права распоряжения имуществом и нецелевого использования имущества, включает в себя правомочия пользования и владения имуществом в объеме, аналогичном правомочиям собственника. Соответственно, учреждение, владеющее имуществом, несет обязательства, аналогичные обязательствам собственников.

На лиц, владеющих имуществом на праве оперативного управления, распространяются требования части 3 статьи 30, частей 1, 2, 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы на жилое/нежилое помещение и коммунальные услуги (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 13.10.2015 N 304-ЭС15-6285, статьями 296, 298 ГК РФ, определяющими права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение  обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник, передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию.

Таким образом, обладатели права оперативного управления с момента его возникновения обязаны нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания домов в целом. Данная обязанность возникла у лица в силу положений статей 36, 158 ЖК РФ и статей 249, 296 ГК РФ.

Учитывая то обстоятельство, что собственником помещений в спорных многоквартирных домах является Российская Федерация, а также специфику правового регулирования ограниченного вещного права, в рассматриваемом деле правомерно применен специальный порядок заключения договора по результатам открытого конкурса.

Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок заключения договора управления по результатам открытого конкурса.

В соответствии с частью 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).

Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из вышеприведенных норм следует, что частью 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено самостоятельное основание для проведения муниципальным органом открытого конкурса. Как следует из буквального толкования указанной нормы, Правила N 75 в таком случае применяются только в части требований к порядку проведения торгов.

Пунктом 4 Правил N 75 предусмотрено, что конкурс проводится на основе принципов создания равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей; добросовестной конкуренции; эффективного использования средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме; доступности информации о проведении конкурса и обеспечения открытости его проведения.

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (пункт 12 Правил N 75).

В соответствии с пунктами 52, 55 Правил N 75 для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе по установленной форме в письменном виде.

Пунктом 15 Правил N 75 установлены требования к претенденту, в том числе внесение на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации. Организатор конкурса при проведении конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам (пункт 16 Правил N 75).

Из пункта 70 Правил N 75 следует, что на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе по основаниям, предусмотренным пунктом 18 настоящих Правил.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 41 Правил N 75 конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, по форме согласно приложению N 2. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из работ и услуг.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

При этом данный минимальный перечень в зависимости от конструктивных особенностей того или иного дома может дополняться.

Как следует из материалов дела и установлено судом, письмами Объединенного стратегического командования Центрального военного округа Министерства обороны Российской Федерации исх.№ 297 от  21.10.2019, исх. № 49/1/1038 от 28.04.2020 в адрес администрации города Енисейска поступило поручение принять меры по выбору управляющих организаций путем проведения открытого конкурса в связи с аннулированием лицензий у предыдущей управляющей организации по причине банкротства, следующих многоквартирных домов, расположенных по адресам:   Красноярский край, г. Енисейск, ДОС №№ 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14.

Распоряжением №1274-р от 26.09.2023  администрация города Енисейска, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», распорядилась разработать, предоставить на утверждение, утвердить и разместить конкурсную документацию для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Красноярский край, г. Енисейск-4, ДОС №№ 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14 на официальном сайте www.torgi.gov.ru.

04.10.2023 на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами Дос №№ 2 - 14 в городе Енисейск-4, конкурсная документация, а также в качестве приложения к конкурсной документации Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников в многоквартирных домах, являющихся объектом конкурса.

Представленная в материалы дела конкурсная документация для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом разработана в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организация для управления многоквартирным домом» и утверждена главой города Енисейска ФИО3 в 2023 году.

В рассматриваемом случае конкурсная документация содержит перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома был сформирован Администрацией к каждому многоквартирному дому в отдельности с учетом фактического состояния многоквартирного дома и реального объема услуг, необходимых для поддержания его в надлежащем состоянии. В него, в том числе, включены такие работы и услуги, как работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов; работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме; а также аварийно-ремонтное обслуживание, расходы по управлению.

Как предусмотрено пунктами 3.1, 3.2 конкурсной документации, организатор конкурса на основании заявления любого заинтересованного лица, поданного в письменной форме, в течение 2 рабочих дней с даты получения заявления обязан предоставить такому лицу конкурсную документацию. Конкурсная документация предоставляется в письменной форме после внесения заинтересованным лицом платы за предоставление конкурсной документации, если такая плата установлена организатором конкурса и указание об этом содержится в извещении о проведении конкурса и в информационной карте конкурса. Конкурсная документация, предоставляемая в порядке, установленном пунктом 3.1 конкурсной документации, должна соответствовать конкурсной документации, размешенной на официальном сайте.

Организатор конкурса вправе давать разъяснения положений конкурсной документации. Любое заинтересованное лицо вправе направить в письменной форме организатору конкурса запрос о разъяснении положений конкурсной документации. В течение двух рабочих дней со дня поступления указанного запроса организатор конкурса обязан направить в письменной форме разъяснения положений конкурсной документации, если указанный запрос поступил к организатору конкурса не позднее, чем за два рабочих дня до даты окончания подачи заявок на участие в конкурсе. В течение одного рабочего дня с даты направления разъяснения положений конкурсной документации по запросу заинтересованного лица такое разъяснение должно быть размещено организатором конкурса на сайте www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) с указанием предмета запроса, но без указания лица, от которого поступил запрос. Разъяснения положений конкурсной документации не должно изменять ее суть (пункт 3.4 конкурсной документации).

Организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (пункт 4.1 конкурсной документации).

Материалы дела не содержат сведений или доказательств обращения собственника спорных многоквартирных домов с какими-либо запросами о разъяснении положений конкурсной документации, включая перечня обязательных работ и услуг, условий договора управления, размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, равно как и обращения с требованием внести изменения в конкурсную документацию.

По результатам проведения конкурса договор управления многоквартирным домом заключается по форме, указанной в приложении № 6 к конкурсной документации, на срок 3 года (пункт 11.1.1 конкурсной документации).

Согласно размещенному извещению, заявки на участие в конкурсе подаются с 05.10.2023 по 07.11.2023; вскрытие конвертов на участие в конкурсе будет производиться конкурсной комиссией 07.11.2023.

Протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору  управляющей организации для управления многоквартирными домами №1/2023 от 07.11.2023 зафиксированы участвующие в конкурсе управляющие организации, в том числе ООО УК "Наш город" в отношении МКД №№ 3, 4, 8, 12.

10.11.2023 Администрацией города Енисейска проведен конкурс на предмет отбора управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: Красноярский край, г. Енисейск-4 ДОС №№ 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14.

Результаты конкурса зафиксированы в протоколе № 2/2023  от 10.11.2023 рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.

По результатам конкурса комиссией принято решение заключить договоры на управление многоквартирными домами по каждому лоту со следующими организациями, на условиях указанных в извещении и конкурсной документации, в том числе:

Лот № 2, ДОС № 3 - ООО УК «Наш город»,

Лот № 3, ДОС № 4 - ООО УК «Наш город»,

Лот № 7, ДОС № 8 - ООО УК «Наш город»,

Лот № 11, ДОС № 12 - ООО УК «Наш город».

Таким образом, в конкурсе по   отбору   управляющей   организации  для управления    многоквартирными домами, расположенными по адресу: Красноярский край, г. Енисейск-4, ДОС №№ 3, 4, 8, 12,  победителем признана управляющая организация ООО УК «Наш город».

Как предусмотрено пунктом 11.3.2 конкурсной документации, победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме и лиц, принявших помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом путем размещения проекта договора в местах, удобных для ознакомления, на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения на официальном сайте (пункт 11.4.1 конкурсной документации).

Обязательства сторон по договору управления многоквартирным домом могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы управляющая организация осуществляет указанные в договоре управления многоквартирным домом работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, выполнение и оказание которых возможно в сложившихся условиях, и предъявляет собственникам помещений в многоквартирном доме счета по оплате таких выполненных работ и оказанных услуг. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренный договором управления многоквартирным домом, должен быть изменен пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ и оказанных услуг (пункт 12.1.1 конкурсной документации).

В пункте 71 Правил N 75 указано, что в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 91 Правил N 75 победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Таким образом, обязанность управляющей организации, выигравшей конкурс на управление домом, по направлению в адрес собственников помещений договора управления (соглашения) предусмотрена как действующим законодательством, так и утвержденной конкурсной документацией.

Обществом УК «Наш город» в адрес ФГАУ «Росжилкомплекс» филиал «Центральный» территориальный отдел «Красноярский» письмом исх. № 584 от 02.12.2023 направлены протокол открытого конкурса по отбору управляющих компаний по ДОСам военного городка Енисейск-4, договоры управления по ДОС №№3,4,8,12 в двух экземплярах. Сопроводительное письмо с приложениями получено ФГАУ «Росжилкомплекс» 14.12.2023, в соответствии почтовым уведомлением, квитанцией и описью вложения в ценное письмо

В соответствии с ч. 5, ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 названной статьи открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (порядок заключения договоров, заключение которых обязательно). При этом, ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, то такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Из материалов дела следует, что специальная процедура (путем проведения открытого конкурса) заключения договора управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Красноярский край, г. Енисейск-4, ДОС №№ 3, 4, 8, 12, соблюдена.

Поскольку подписанные договоры управления с управляющей организацией не представлены в адрес общества УК «Наш город», два месяца со дня проведения открытого конкурса истекло, в силу прямого указания ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании заключить договоры управления спорными многоквартирными домами, на условиях, определенных открытым конкурсом, ответчик в своей позиции по делу и во встречном иске указал на то, что в рассматриваемом случае, заключение спорных договоров возможно при условии внесения в них изменений, и обратился с требованием обязать заключить договор управления многоквартирным домом в редакции ФГАУ «Росжилкомплекс», таким образом, суть спора сторон сводится к урегулированию разногласий, возникших при заключении договора.

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Поскольку возникшие между сторонами разногласия относительно условий договора управления МКД относятся к уже заключенным договорам управления и действующим договорам управления спорными многоквартирными домами (3 года на момент рассмотрения дела не истекло), то у суда отсутствуют основания для рассмотрения настоящего спора как преддоговорного.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что в отношении спорных пунктов договоров управления между сторонами действуют следующие условия договоров управления, определенные открытым конкурсом:

пункт 3.1.6 - требовать платы от собственника в случае не поступления платы от его или нанимателя (арендатора);

пункт 4.10 - собственник и наниматели (арендаторы) вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации на расчетный (лицевой)      счет;

пункт 4.11 - нe использование помещений собственником или нанимателем не является основанием невнесения платы за помещение и за отопление;

пункт 5.2 -  в случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги, в том числе и при выявлении фактов, указанных в п. 5.4 настоящего договора, собственник и наниматели (арендаторы) обязаны уплатить управляющей организации пени в размере и в порядке, установленных частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и настоящим договором;

пункт 7.4 - договор считается исполненным после выполнения сторонами взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между управляющей организацией и собственником и нанимателями (арендаторами);

в реквизитах сторон использовано наименование стороны «собственник»;

пункт 4.1 - цена договора определяется стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, приведенной в приложении 2 к настоящему договору; стоимостью коммунальных услуг, рассчитываемой в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

приложение № 2 к договору соответствует приложению № 1 к конкурсной документации «Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома», в соответствии с которым стоимость работ по содержанию МКД (с учетом сбора и вывоза ТКО) без НДС при УСН определена в размере 27,07 руб. за 1 кв.м., с НДС – 32,49 руб. за 1 кв.м.;

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, содержащийся в конкурсной документации (в спорной части) включает в себя сведения о площади помещений спорных многократных домов, наименовании работ и услуг, периодичности выполнения работ и оказания услуг, годовой плате, стоимости на 1 кв.м. общей площади:

1.    Конструктивные элементы зданий

1.1. Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов:

проверка соответствия параметров вертикальной планировки территории вокруг здания проектным параметрам. Устранение выявленных нарушений;

проверка технического состояния видимых частей конструкций с выявлением:

признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов;

коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали в домах с бетонными, железобетонными и каменными фундаментами;

при выявлении нарушений - разработка контрольных шурфов в местах обнаружения дефектов, детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных свойств конструкций;

проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности;

1.2. Работы, выполняемые в зданиях с подвалами:

проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;

проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;

контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

1.3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов:

выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;

выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;

выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;

в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

1.4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;

выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;

выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;

выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;

проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

1.5. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, потери устойчивости, наличия, характера и величины трещин, выпучивания, отклонения от вертикали;

контроль состояния и выявление коррозии арматуры и арматурной сетки, отслоения защитного слоя бетона, оголения арматуры и нарушения ее сцепления с бетоном, глубоких сколов бетона в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;

выявление разрушения или выпадения кирпичей, разрывов или выдергивания стальных связей и анкеров, повреждений кладки под опорами балок и перемычек, раздробления камня или смещения рядов кладки по горизонтальным швам в домах с кирпичными столбами;

выявление поражения гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, расслоения древесины, разрывов волокон древесины в домах с деревянными стойками;

контроль состояния металлических закладных деталей в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

1.6. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

контроль состояния и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, устойчивости, прогибов, колебаний и трещин;

выявление поверхностных отколов и отслоения защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголения и коррозии арматуры, крупных выбоин и сколов бетона в сжатой зоне в домах с монолитными и сборными железобетонными балками перекрытий и покрытий;

выявление коррозии с уменьшением площади сечения несущих элементов, потери местной устойчивости конструкций (выпучивание стенок и поясов балок), трещин в основном материале элементов в домах со стальными балками перекрытий и покрытий;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

1.7. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов:

проверка кровли на отсутствие протечек;

проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;

выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;

проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;

проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;

проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;

проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;

проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;

при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, содержащийся в конкурсной документации, соответствует минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденному постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".

В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен или изменен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом.

Соответственно, изменение условий заключенных договоров управления многоквартирными домами возможно только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании собственников помещений жилого дома при наличии необходимого кворума. Управляющая компания, избранная по итогам открытого конкурса, не наделена правом на внесение в одностороннем порядке изменений в договор управления, являющийся единым, обязательным и разработанным в составе конкурсной документации, в том числе для всех собственников помещений многоквартирного дома.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора управления не могут противоречить императивным нормам жилищного законодательства, поскольку императивная норма закона обязательна для сторон договора в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что жилые помещения, находящиеся в спорных многоквартирных домах являются служебными жилыми помещениями, чем обусловлены требования ФГАУ «Росжилкомплекс» внести изменения в договоры управления именно с акцентом на нанимателя.

Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 2 статьи 19 ЖК РФ государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).

В части 3 статьи 153 ЖК РФ установлено, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 92 ЖК РФ служебные помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (специализированные жилые помещения), жилые дома имеют статус общежития.

Согласно пояснениям учреждения, здания общежитий закреплены за ответчиком на праве оперативного управления, используются для временного размещения военнослужащих, лиц гражданского персонала Вооруженных сил Российской Федерации, федеральных государственных гражданских служащих и иных категорий граждан.

В силу статьи 210, части 1 статьи 296 ГК РФ собственник, а также лицо, за которым на праве оперативного управления закреплено имущество, несет бремя содержания принадлежащего такого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Из положений статьи 93 ЖК РФ следует, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, в связи с прохождением службы. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан на период их работы, службы или учебы.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (статья 93 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 100 ЖК РФ, по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 N 42, утвердившим Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, а также типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (часть 2 статьи 92 ЖК РФ, п. п. 12, 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 (далее - Правила N 42)).

В силу статьи 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Пунктом 3 Правил 42 предусмотрено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Системный анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что договоры социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда и договоры найма специализированного жилищного фонда различны по своей природе.

Прямые договорные отношения на предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД с нанимателями специализированного жилищного фонда законодательством не предусмотрены. Заключение таких договоров в отношении специализированного жилого фонда возможно только непосредственно с собственником жилого фонда, а не нанимателями.

В силу части 5 статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.

На основании пункта 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации и третьего абзаца статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма (договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) или арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора, плату за коммунальные услуги вносит не собственник, а наниматели жилых помещений.

Собственник несет соответствующие расходы только до заселения жилых помещений в силу требований части 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

В части 4 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Таким образом, жилищное законодательство при передаче жилых помещений в законное владение и пользование физическим лицам (нанимателям) возлагает обязанность по оплате коммунальных услуг на нанимателей непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом.

В период, когда ФГАУ «Росжилкомплекс», как лицо, владеющее жилыми помещениями на праве оперативного управления, расположенными в многоквартирных домах, и не заселенных нанимателями, в силу прямого указания закона (ст. 249 ГК РФ, ст. ст. 39, 153, 158 ЖК РФ) обязано нести расходы по содержанию собственного помещения.

Учитывая вышеизложенное, поскольку урегулирование разногласий по договору возможно на стадии заключения договора, а договоры управления спорными многоквартирными домами  с ООО УК «Наш город» уже заключены, то урегулирование возникших разногласий в порядке, определенном статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможно.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

При этом суд отмечает, что основываясь на приведенных обстоятельствах, учитывая, что фактического препятствия для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и обслуживанию многоквартирных домов с момента окончания проведения конкурса и определения победителя не установлено (учитывая ч. 13 ст. 161 ЖК РФ), услуги по содержанию и обслуживанию многоквартирных домов могут быть оказаны, плата за фактически оказанные услуги подлежит взиманию в установленном законом порядке, истец может использовать иные способы защиты своих прав, связанных с несвоевременным внесением платы за оказанные жилищно-коммунальные услуги, но не вправе требовать обязать заключить действующий (заключенный в специальном порядке) договор. Оценивая действия сторон в указанной части, суд полагает, первоначальные и встречные исковые требования сторон не были направлены на действительное урегулирование возникших разногласий, а преследовали своей целью лишь попытку избежать публично-правовой ответственности за допущенное нарушение условий договора с приданием своим действиям видимости законности.

При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к выводу, что истцом по первоначальному иску и как следствие истцом по встречному иску избраны неверные способы защиты своего права и в удовлетворении первоначального и встречного исков суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении первоначальных и встречных заявленных требований в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на каждого из истцов в рамках своих требований.

ООО УК "Наш город" (истцом по первоначальному иску) понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 07.03.2024 № 165.

ФГАУ «Росжилкомплекс» (истец по встречному иску) обладает статусом органа военного управления и входит в структуру Министерства обороны Российской Федерации, следовательно, является лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ. В связи с изложенным, государственная пошлина при подаче встречного иска истцом по встречному иску не уплачена, распределение расходов по государственной пошлине судом не производится.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании "Наш город" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

в удовлетворении встречного иска федерального государственного автономного учреждения "Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице территориального отдела «Красноярский» филиала «Центральный» отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

О.А. Антропова