Постановление от 3 апреля 2023 г. по делу № А32-35112/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35112/2019
г. Краснодар
03 апреля 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2023 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истца – прокурора Краснодарского края – Рябоконева А.В. (удостоверение), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 318237500454881) – ФИО2 (доверенность от 20.02.2023), от третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «Калининский водоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 16.03.2021), Департамента транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО4 (доверенность от 24.11.2022), ФИО5 – Рыбака А.А. (доверенность от 19.11.2022), ФИО6 (паспорт), в отсутствие ответчиков – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН <***>, ОГРНИП 315231100024772), третьих лиц – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Краснодар Водоканал» (ИНН2308111927, ОГРН1052303701922), акционерного общества «Краснодаргоргаз» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерного общества «НЭСК-электросети», ФИО8, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования город Краснодар, индивидуального предпринимателя ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Калининский водоканал», Департамента транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2022 по делу № А32-35112/2019, установил следующее.

Прокурор Краснодарского края (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее – ИП ФИО7) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка площадью 21 452 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, расположенного по адресу: <...> (далее – спорный участок) от 23.08.2018 № 300023639 (далее – договор № 300023639); применении последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим права аренды ИП ФИО7 в отношении данного участка с погашением соответствующей записи в ЕГРН.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Департамент транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление), ФИО6, ФИО5, ООО «Калининский водоканал», ФИО1, АО «Краснодаргоргаз» и АО «НЭСК-электросети».

Решением суда от 19.10.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 03.02.2021, в иске отказано со ссылкой на отсутствие предусмотренных параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для квалификации договора № 4300023639 в качестве недействительной сделки. Образование в зоне зеленых насаждений общего пользования земельного участка с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» не противоречит градостроительному регламенту. Проектируемая дорога не может являться препятствием для предоставления спорного участка в аренду, поскольку не проходит через этот участок. Площадь земельного участка, равная 21 452 кв. м, для вида использования «коммунальное обслуживание» обусловлена сложившимся землепользованием и функциональными особенностями объектов недвижимости.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2021 решение суда от 19.10.2020 и постановлением суда апелляционной инстанции от 03.02.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что в материалы дела не представлены доказательства того, что ИП ФИО7 для эксплуатации принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимого имущества общей площадью 267,5 кв. м необходима площадь земельного участка, составляющая 21 452 кв. м. Суды не проверили легитимность соглашения, на основании которого ИП ФИО7 приобрела недвижимое имущество (объекты водного хозяйства), и объем переданных по этому соглашению прав. Суды не учли специфику объектов недвижимости (скважины), для эксплуатации которых предоставлен спорный участок. Суды не выяснили, кем (уровень собственности) и когда (год постройки) фактически построены скважины; не затрагиваются ли при рассмотрении спора права Российской Федерации. Суждения судов о том, что расположенная в границах спорного участка гравийная дорога не является препятствием для реализации собственником права на получение этого участка в аренду, сделаны без оценки доводов о том, что вопрос о расположении дороги на спорном участке был предметом исследования прокурора и не подвергался сомнению, а органы муниципальной власти при рассмотрении данного дела в суде осуществили ряд действий, направленных на исключение этой дороги из перечня дорог муниципального значения.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции сформировал круг лиц, участвующих в деле, и в качестве соответчика по делу привлек индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1), в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – МТУ Росимущства), ООО «Краснодар Водоканал» и ФИО8

Решением суда от 21.09.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.12.2022, иск прокурора удовлетворен; признан недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и ИП ФИО7 договор № 4300023639; применены последствия недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права аренды ИП ФИО1 в отношении спорного участка. Суд указал, что решение является основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи об аренде спорного участка (дата государственной регистрации аренды: 09.01.2020; номер государственной регистрации арендного обременения: 23:43:0000000:18801-23/001/2020-7). Судебные акты мотивированы тем, что спорный участок расположен в I, II и III поясах санитарной охраны артезианских скважин. Водозаборные скважины являются объектами водоснабжения, на эксплуатацию которых (право пользования недрами) правопредшественник ИП ФИО7 лицензию не получал, проект водозабора не согласовывал. Титул собственника скважин ФИО8 получен с нарушением закона. В состав спорного участка включена автомобильная дорога (объект общего пользования). Площадь спорного участка несоразмерно больше площади принадлежащих на праве собственности ИП ФИО1 объектов недвижимого имущества, расположенных на этом участке.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился ООО «Калининский водоканал» с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе прокурору в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суд достоверно не установил факт создания в 1991 году трех водозаборных скважин, а также заказчика бурения этих скважин. Заключение управления по недропользованию по Краснодарскому краю от 30.03.2020 № 01-02/0856 не содержит сведений о моменте создания трех водозаборных скважин, о лице их создавшем, а также данных о юридических основаниях их создания и их правообладателе. Требования в отношении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407 (вошедшего в состав спорного участка) не заявлены. В материалах дела отсутствуют доказательства эксплуатации спорных водозаборных скважин ООО «Краснодар водоканал» до момента исходного предоставления в 2011 году земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407, а также наличия в границах указанного участка трех скважин, созданных в 1991 году. В предмет судебного исследования по настоящему делу не входит оценка сделки дарения, совершенной ФИО8 в пользу ИП ФИО7, через оценку юридических фактов, не относящихся к предмету доказывания и выходящих за пределы доказывания по настоящему делу. Даже в случае наличия юридических пороков (недостатков) при создании ФИО8 трех скважин оспаривание зарегистрированного в настоящее время за ИП ФИО1 права собственности на них может быть осуществлено только лишь путем предъявления и рассмотрения соответствующего иска. Администрация не владеет спорным земельным участком, что обусловлено правовым режимом водозабора, в связи с чем суд не мог применить такое последствие недействительности сделки как признание отсутствующим зарегистрированного за ИП ФИО1 обременения. Заявленный прокурором иск не позволяет защитить права муниципального образования, о нарушении которых заявляет прокурор; договор № 300023639 нельзя отнести к сделке, посягающей на публичные интересы. В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие об отсутствии в границах спорного участка автомобильной дороги (решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.11.2022 по делу № 2а-4573/2022). Площадь (21 452 кв. м) спорного участка, предоставленного в аренду по договору № 300023639, обоснована и необходимость именно такой площади для эксплуатации расположенных на спорном участке и принадлежащих ИП ФИО1 на праве собственности объектов недвижимого имущества документально не опровергнута.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился ИП ФИО1 с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, вывод о незаконном получении ФИО8 в 2013 году титула собственника водозаборных скважин и последующая их передача супруге ИП ФИО7 по договору дарения сделан в отношении юридических фактов, которые не охватываются пределами доказывания по настоящему делу, с нарушением норм материального и процессуального права. Иск прокурора не содержит требований об оспаривании зарегистрированного права собственности ИП ФИО1 на водозаборные скважины № 72999, 73000, 72998, на которые ранее за ФИО8 зарегистрировано право собственности как на вновь созданное имущество. ИП ФИО1 как собственник объектов недвижимости обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или аренду. В настоящее время спорный участок в силу закрепленного в Генеральном плане муниципального образования город Краснодар функционального зонирования не может восприниматься в качестве земной поверхности, которую безусловно и в любом случае можно использовать неопределенному кругу лиц в качестве территории общего пользования. Администрация утратила владение спорным участком, следовательно, отсутствуют основания для применения такого последствия недействительности ничтожной сделки как признание зарегистрированного обременения отсутствующим. Суды не установили иное, кроме ФИО8, лицо, которое можно воспринимать в качестве создателя водозаборных скважин № 72999, 73000, 72998, и не получили доказательства возникновения у такого лица права собственности на данные объекты. Сделав вывод о том, что автомобильная дорога входила в состав земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407, суды не учли, что с 2011 года администрация не предпринимала действия, направленные на защиту права собственности муниципального образования.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе прокурору в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о наличии на спорном участке дороги общего пользования не соответствует действительности, суд возложил на муниципалитет бремя содержания объекта, по факту автомобильной дорогой не являющегося. Вид разрешенного использования спорного участка исключает возможность организации в его границах автомобильной дороги для цели проезда по этому участку.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилась администрация с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно признали несоразмерной площадь объектов недвижимости площади спорного участка и не учли, что спорный участок практически полностью находится в первом поясе зоны санитарной охраны. На момент заключения договора № 4300023639 в границах спорного участка отсутствовала часть земной поверхности, которую можно идентифицировать как автомобильную дорогу. Суды ошибочно квалифицировали договор № 4300023639 как недействительную ничтожную сделку ввиду отсутствия такого квалифицирующего признака как посягательство на публичный интерес, закрепленного в пункте 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407 до момента его первоначального предоставления для строительства водозабора путем заключения договора аренды земельного участка от 03.08.2011 № 4300017581 уже существовали объекты недвижимости – водозаборные скважины № 72998, 72999, 73000.

В отзыве на кассационную жалобу администрации ООО «Калининский водоканал» поддерживает доводы кассационной жалобы администрации.

В отзывах на кассационные жалобы прокурор и ФИО6 просят оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационные жалобы – без удовлетворения.

Иные отзывы на кассационные жалобы в суд округа не поступили.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы кассационных жалоб и отзывов.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационных жалоб и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 03.08.2010 № 5794 «Об утверждении АНО "Профессиональное развитие" материалов предварительного согласования места размещения водозабора в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" АНО "Профессиональное развитие» утверждены материалы предварительного согласования места размещения водозабора на земельном участке площадью 12 976 кв. м по ул. Лесопарковой, 11 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

В соответствии с постановлением администрации от 21.06.2011 № 4295 «О предоставлении АНО "Профессиональное развитие" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией и АНО «Профессиональное развитие"» заключен договор от 03.08.2017 № 4300017581 аренды расположенного в Прикубанском внутригородском округе <...> земельного участка площадью 12 976 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:407, который предоставлен для строительства водозабора, сроком действия до 21.06.2021. Договор зарегистрирован в управлении (регистрационная запись от 16.08.2011 23-23-01/742/2011-209).

На основании договора от 24.05.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.08.2011 № 4300017581 АНО «Профессиональное развитие» передало права и обязанности арендатора участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407 новому арендатору – ООО «Артезиана-Юг».

На основании договора от 13.09.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.08.2011 № 4300017581 ООО «Артезиана-Юг» передало права и обязанности арендатора новому арендатору ФИО8

На основании договора дарения от 08.07.2015 ФИО8 передал безвозмездно ФИО7 принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:407: водозаборную скважину № 72999 (кадастровый номер 23:43:0000000:13573), водозаборную скважину № 73000 (кадастровый номер 23:43:0000000:13575), водозаборную скважину № 72998 (кадастровый номер 23:43:0000000:13574), насосную (кадастровый номер 23:43:0000000:1445), резервуар чистой воды (кадастровый номер 23:43:0000000:14460), электролизную (кадастровый номер 23:43:0000000:14456), нежилое строение (условный номер 23-23-01/2613/2014-148), водопровод (кадастровый номер 23:43:0000000:14875), сооружение (кадастровый номер 23:43:0000000:14891), сооружение (канализация) (кадастровый номер 23:43:0000000:14892).

На основании договора от 08.07.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.08.2011 № 4300017581 ФИО8 передал права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407 новому арендатору – ФИО7 Договор зарегистрирован в управлении (регистрационная запись от 21.07.2015 N 23-23/001-23/001/813/2015-5217).

Постановлением администрации от 26.02.2015 № 1669 «Об утверждении ООО "Артезиана-Юг" материалов предварительного согласования места размещения водозабора в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» ООО «Артезиана-Юг» утверждены материалы предварительного согласования места размещения водозабора на земельном участке площадью 2036 кв. м по ул. Бульвар Строителей, 82/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

В соответствии с постановлением администрации от 21.12.2017 № 6048 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Артезиана-Юг" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» между администрацией и ООО «Артезиана-Юг» заключен договор от 21.12.2017 № 4300023391 аренды земельного участка общей площадью 2036 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:14700, предоставленный для размещения водозабора, расположенный по ул. Бульвар Строителей, 82/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, сроком действия до 21.12.2027. Договор зарегистрирован (регистрационная запись от 19.01.2018 № 23:43:0000000:14700-23/001/2018-1).

На основании договора от 08.02.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 21.12.2017 № 4300023391 права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору – ИП ФИО7 Договор зарегистрирован в управлении (регистрационная запись от 01.03.2018 № 23:43:0000000:14700-23/001/2018-3.

Между администрацией и ООО «Калининский водоканал» заключен договор от 30.12.2016 № 4300022973 аренды земельного участка общей площадью 6440 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:16367 и видом разрешенного использования: объекты инженерного обеспечения городского значения (объекты водо-, газо-, тепло-, электроснабжения и. т. п.), расположенный в Прикубанском внутригородском округе <...>, сроком действия до 15.07.2038. Договор зарегистрирован в управлении (регистрационная запись от 31.01.2017 № 23:43:0000000:16367-23/001/207-2).

На основании договора от 08.02.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.12.2016 № 4300022973 права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору – ИП ФИО7 Договор зарегистрирован в управлении (регистрационная запись от 27.03.2018 № 23:43:0000000:16367-23/001/2018-4).

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:16367 расположены принадлежащие ИП ФИО7 на праве собственности объекты недвижимого имущества: хозблок площадью 170,2 кв. м (кадастровый номер 23:43:0123038:8), водозаборная скважина № 276 площадью 100 кв. м (кадастровый номер 23:43:0123038:5).

Постановлением администрации от 22.06.2018 № 2561 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 на кадастровом плане территории площадью 21 452 кв. м по ул. Лесопарковой в г. Краснодаре, образуемого путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:407 (общей площадью 12 976 кв. м), 23:43:0000000:16367 (общей площадью 6 440 кв. м), 23:43:0000000:14700 (общей площадью 2 036 кв. м).

Впоследствии между администрацией и ИП ФИО7 заключен договор аренды от 23.08.2018 № 4300023639 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 площадью 21 452 кв. м, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 в г. Краснодаре, с видом разрешенного использования «для коммунального обслуживания», срок действия договора – до 15.07.2038.

Соглашениями о расторжении от 24.08.2018 № 368, 369 и 367 действие договоров аренды от 03.08.2017 № 4300017581, от 21.12.2017 № 4300023391 и от 21.12.2017 № 4300023391 прекращено.

На основании договора дарения от 03.11.2018 ИП ФИО7 передала безвозмездно ИП ФИО1 принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:407 (в настоящее время – на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:18801): водозаборную скважину № 72998 площадью 720 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:13574), водозаборную скважину № 72999 площадью 363 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:13573), водозаборную скважину № 73000 площадью 212 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:13575), насосную площадью 47,9 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:1445), резервуар чистой воды площадью 288 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:14460), электролизную площадью 24,3 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:14456), насосную площадью 25,1 кв. м (кадастровый номер 23:43:0123038:4), резервуар чистой воды площадью 1200 кв. м (кадастровый номер 23:43:0123038:3), электролизную площадью 354,9 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:14556), 16 163 м водопровода (кадастровый номер 23:43:0000000:14875), водозаборную скважину № 277 площадью 215 м (кадастровый номер 23:43:0123038:6), водозаборную скважину № 278 площадью 640 м (кадастровый номер 23:43:0123038:7), водозаборную скважину № 72999 площадью 1868 м (кадастровый номер 23:43:0000000:13573), сооружение площадью 6821 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:14891), сооружение (канализация) площадью 6356 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:14892), сооружение (канализация) площадью 8493 м (кадастровый номер 23:43:0000000:15493), сооружение (канализация) площадью 623 м (кадастровый номер 23:43:0000000:15517) и принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:16367 (в настоящее время – на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:18801): хозблок площадью 170,2 кв. м, (кадастровый номер 23:43:0123038:8), водозаборную скважину № 276 площадью 100 м (кадастровый номер 23:43:0123038:5).

21 декабря 2018 года между ИП ФИО7 и ИП ФИО1 заключена аналогичная сделка дарения с приложением согласия ФИО8 – супруга ИП ФИО7 на дарение имущества ИП ФИО1

28 сентября 2019 года между ИП ФИО7 и ИП ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № 4300023639 и 09.01.2020 произведена его государственная регистрация, в ЕГРН внесена запись об обременении объекта недвижимости арендой в пользу ИП ФИО1

На основании договора аренды имущества от 28.12.2018 № 38 и договора субаренды земельного участка от 05.02.2020 фактическим пользователем земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 (спорный участок) и расположенных на этом участке объектов недвижимого имущества является ООО «Калининский водоканал».

При обращении в суд с исковым заявлением о признании договора № 4300023639 недействительной (ничтожной) сделкой прокурор указал на нарушения, допущенные при заключении договора № 4300023639, наличие которых исключает возможность передачи спорного участка в аренду ИП ФИО7, и состоящих в следующем.

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, спорный участок, а также исходные земельные участки расположены в границах зоны рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), то есть в границах территории общего пользования (частично территория не зонирована).

На момент заключения договора № 4300023639 в границы спорного участка включена территория, предназначенная для автомобильной дороги по ул. Новостроек (от ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1250 км, включенной в перечень автомобильных дорог местного значения муниципального образования г. Краснодар, утвержденный постановлением администрации от 27.09.2011 № 6993. Кроме того, согласно информации Управления муниципального контроля от 28.02.2019 № 2711/21 в границах спорного участка частично расположен проезд в гравийном исполнении шириной 3 – 4 м, то есть в границы спорного участка включена территория, необходимая для отвода автомобильной дороги. Спорный участок огорожен, доступ на участок ограничен. Из выполненных МБУ «Институт Горкадастрпроект» схем границ земельных участков и публичной кадастровой карты видно, что часть спорного участка площадью 892 кв. м входит в границы кадастрового квартала 23:43:0123026, конфигурация которого свидетельствует о том, что указанный квартал образует улично-дорожную сеть.

Согласно выпискам из ЕГРН на спорном участке расположено 13 объектов, на которые ИП ФИО1 27.12.2018 в ЕГРН зарегистрировано право собственности: 6 водозаборных скважин (№ 276, 278, 277, 72998, 72999, 73000), сооружение канализации, резервуар чистой воды, электролизная, нежилые здания – насосная, насосная 2-го подъема и хозблок (170,2 кв. м). Данные объекты возведены на земельном участке без разрешения на строительство.

Общая площадь расположенного в рекреационной зоне спорного участка составляет 21 452 кв. м, что многократно (в 80 раз) превышает общую площадь расположенных на нем объектов недвижимого имущества (267,5 кв. м), для эксплуатации которых этот участок предоставлен, в то время как в соответствии с действующим законодательством исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Исходя из положений Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснений, суды признали надлежащим избранный прокурором способ защиты нарушенного права.

Удовлетворив исковые требования прокурора, суды правомерно руководствовались нормами пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167, пункта 2 статьи 168, статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав также, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

При постановке вывода о недействительности договора № 300023639 суды учли разъяснения, содержащиеся в пунктах 74, 75, 78, 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и состоящие в следующем.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При новом рассмотрении дела суды устранили допущенные нарушения, учли указания суда кассационной инстанции и выполнили их, проверили основания приобретения ИП ФИО1 права собственности на объекты недвижимости, соотнесли площадь спорного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, исследовали вопрос о наличии на спорном участке автомобильной дороги, дали оценку этому факту с учетом действий органов муниципальной власти, направленных на исключение автомобильной дороги из перечня дорог местного значения.

Суд апелляционной инстанции критически оценил доводы ООО «Калининский водоканал» и ИП ФИО1 о том, что суд вышел за пределы исковых требований, проведя проверку основания приобретения ИП ФИО1 права собственности на объекты недвижимости, для целей эксплуатации которых заключен договор № 4300023639, а также об исключительном праве заключения договора аренды земельного участка с собственником объектов недвижимости, правомерно исходя из следующего.

Согласно пункту 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Таким образом, суд правомерно обратился к исследованию хронологии возникновения у физического лица прав на водозаборные скважины (эксплуатационные ресурсы которых обеспечивают водоснабжение части жителей г. Краснодара), а также выяснению вопроса о наличии на спорном участке автомобильной дороги.

В отношении правомочий ИП ФИО1 на водозаборные скважины как на имущество, созданное ФИО8, суды установили, что согласно выпискам из ЕГРН право собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23:43:0000000:14456, 23:43:0000000:14455, 23:43:0000000:14891, 23:43:0000000:13573, 23:43:0000000:13575, 23:43:0000000:13574, 23:43:0000000:15517, 23:43:0123038:3, 23:43:0123038:4, 23:43:0123038:5, 23:43:0123038:6, 23:43:0123038:7, 23:43:0123038:8, расположенные в границах спорного участка, 27.12.2018 зарегистрировано за ИП ФИО1

При проверке легитимности соглашения, на основании которого ИП ФИО1 приобрел указанные объекты недвижимости (водного хозяйства) и объем переданных по этому соглашению прав суды учли сведения МТУ Росимущества о том, что водозаборные скважины не относятся к федеральной собственности, права Российской Федерации сделками данными объектами не затрагиваются.

Суды проанализировали сведения, содержащиеся в кадастровых и технических паспортах (паспорта БТИ) на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке: 6 водозаборных скважин (№ 276, 278, 277, 72998, 72999, 73000), сооружение канализации, резервуар чистой воды, электролизная, нежилые здания – насосная, насосная 2-го подъема и хозблок (170,2 кв. м) и признали обоснованной позицию прокурора, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – постановление № 3020-1) объекты государственной собственности, указанные в приложении № 1 к постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности. В пункте 4 раздела 2 приложения № 1 в числе объектов государственной собственности названы предприятия и объекты геологической, картографо-геодезической, гидрометеорологической службы контроля за состоянием и охраны окружающей среды и природных ресурсов.

Суды установили, что до момента предоставления администрацией в 2011 году АНО «Профессиональное развитие» земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407 «для строительства водозабора» на указанном земельном участке уже располагались объекты недвижимости – водозаборные скважины: № 73000 – глубиной 212 м, № 72999 – глубиной 363 м, № 72998 – глубиной 720 м, не принадлежащие на каком-либо праве и не предоставленные АНО «Профессиональное развитие» в аренду, а сам земельный участок имел статус третьего пояса санитарно-охранной зоны (что прямо указано в акте приема-передачи к договору аренды от 03.08.2011 и протоколе технического совещания по вопросу водоснабжения и водоотведения микрорайона от 25.11.2009.

Данное обстоятельство подтверждено и паспортами скважин, строительство которых как сооружений завершено 28.02.1991, до момента принятия постановления № 3020-1. Наличие скважин подтверждено актом обследования от 12.10.2008 и геолого-техническими данными по сооружению скважины; бурение скважин осуществлял КСУ треста «Промбурвод»; согласно сведениям о постановке на кадастровый учет скважин в их кадастровых паспортах указана дата «2008 год», что суды в совокупности с другими обстоятельствами оценили как свидетельство существования водозаборных скважин и их эксплуатации ООО «Краснодар водоканал», которому ранее выдана лицензия на недропользование КРД 13883 ВЭ на территории спорного участка (что подтверждено заключением Управления по недропользованию по Краснодарскому краю от 30.03.2010 № 01-02/0856, где указано, что размещение и эксплуатация на испрашиваемом земельном участке водозабора возможно только при получении лицензии на право пользования недрами; получении разрешения Краснодарнедра на застройку площади месторождения пресных подводных вод, согласовании проекта водозабора в Краснодарнедра).

Суды указали, что АНО «Профессиональное развитие» указанные условия не были выполнены, что подтверждает незаконность заключения договора аренды с правопредшественником ИП ФИО1 – ИП ФИО7

Данные обстоятельства суды оценили как необходимые и достаточные для вывода о незаконности получения титула собственника на водозаборные скважины со стороны ФИО8 в 2013 году и последующего дарения этих объектов его супруге ФИО7 (которая в 2018 году подарила данные объекты сыну – ФИО1).

Суды установили, что в состав спорного участка входит объект общего пользования – автомобильная дорога, что также подтверждает позицию прокурора о недействительности договора № 4300023639 как основанную, в том числе на положениях пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и не противоречащую правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10 и состоящей в следующем. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

По смыслу пункта 20 статьи 1, подпункта «б"» пункта 1 части 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам местного значения городского округа относятся автомобильные дороги местного значения.

Отклонив доводы департамента и администрации о том, что на спорном участке автомобильная дорога отсутствует, суды указали, что в перечень автомобильных дорог местного значения муниципального образования г. Краснодар, утвержденный постановлением администрации от 27.09.2011 № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар», включена автомобильная дорога по ул. Новостроек (от ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1250 м.

Постановлением администрации от 27.07.2020 № 2857 «О внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.09.2011 № 6993 "Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар"» фактическая протяженность дороги ИН 03 401 ОП МГ 1041 по улице Новостроек изменена на 0,946 км.

Суды правильно указали, что оспаривание в рамках административного дела, возбужденного на основании административного искового заявления ФИО6, постановления администрации от 27.07.2020 № 2857 и результаты его рассмотрения правового значения не имеет, поскольку законность сделки оценивается на момент ее совершения.

Поскольку договор № 4300023639 заключен 23.08.2018 в период действия постановления администрации от 27.09.2011 № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар» и до принятия администрацией постановления от 27.07.2020 № 2857 «О внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.09.2011 № 6993 "Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар"», суды верно учли данное обстоятельство как подтверждающее недействительность договора № 4300023639. Кроме того, суды изучили данные публичной кадастровой карты и установили, что в границах спорного участка расположена автодорога.

Суды указали, что автомобильная дорога по ул. Новостроек (от ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1250 км включена в перечень на основании постановления администрации от 27.09.2011 № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар» до образования спорного участка путем объединения трех участков.

Сопоставив размещенные на публичной кадастровой карте данные расположения объединенного участка (спорного участка) с планом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:407, суды установили, что данная дорога входила в земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:407.

Таким образом, суды сделали мотивированный вывод о том, что заключив договор № 4300023639, администрация фактически предоставила ИП ФИО7, в том числе территорию общего пользования – автомобильную дорогу, лишив тем самым права неограниченного круга лиц на свободный доступ, проход и проезд по данной дороге.

При оценке довода прокурора о превышении площади спорного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, суды обоснованно исходили из того, что в материалы дела не представлены доказательства того, что для эксплуатации принадлежащих ИП ФИО1 объектов недвижимого имущества общей площадью 267,5 кв. м необходим земельный участок площадью 21 452 кв. м (спорный участок).

При этом суды отметили, что сложившийся порядок землепользования не является достаточным основанием для определения необходимой площади земельных участков. Тот факт, что зоны санитарной охраны составляют: для первого пояса – 50 м, для второго пояса – 60 м, не подтверждает необходимость предоставления всей площади спорного участка. Арифметический расчет, из которого можно было бы сопоставить площадь поясов зон санитарной охраны и земельного участка, в материалы дела не представлен.

Таким образом, суды сделали мотивированный вывод о том, что при заключении договора № 4300023639 администрация необоснованно предоставлена в аренду спорный участок площадью 21 452 кв. м.

Совокупность установленных по делу обстоятельств подтверждает нарушение оспариваемой сделкой публичных интересов, а также интересов неопределенного круга лиц, лишенных возможности использовать спорный участок в качестве территории общего пользования.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск прокурора о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и предпринимателем договора № 4300023639, указав, что ничтожной также является и уступка прав и обязанностей по данному договору.

Установив, что спорный участок предоставлен для эксплуатации объектов (водозаборные скважины для целей водоснабжения жителей части г. Краснодара), которые не могут находиться в частной собственности, включает объект общего пользования (автомобильную дорогу), а также сформирован без учета соразмерности с площадью объектов недвижимости, расположенных на этом участке, суды правомерно указали, что нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из ЕГРН записи о праве аренды ИП ФИО1 на спорный участок, и обоснованно признали исковые требования подлежащими удовлетворению.

Доводы кассационных жалоб выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах, исключают возможность их удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2022 по делу № А32-35112/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.А. Анциферов

Р.Г. Калуцких