Решение от 12 ноября 2025 г. по делу № А75-1998/2025

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А75-1998/2025
13 ноября 2025 г.
г. Ханты-Мансийск
Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2025 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кругловой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 25.07.2005, адрес: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> Октября, д. 27, офис 1018) о взыскании убытков,

при участии представителей: от истца - ФИО2 по доверенности от 02.04.2025 № 011/д (участвовал онлайн),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.01.2025 (участвовала онлайн),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище-Сервис» (далее – ответчик, ООО «УК «Жилище-Сервис», общество) о взыскании убытков в размере 609 604 руб. 00 коп., в том числе:

- сумму неполученного истцом дохода (упущенной выгоды) в виде неполученной арендной платы за аренду нежилого помещения № 1001 (кадастровый номер 86:11:0101012:935), расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <...>, за период с 01.09.2024 по 31.01.2025 в размере 602 950 руб. 00 коп.;

- сумму расходов на оплату стоимости вынужденных размещений на сайте Авито объявлений с предложением аренды нежилого помещения № 1001, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <...>, за период с 23.09.2024 по 25.01.2025 в размере 6 654 руб. 00 коп.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11.02.2025 исковое заявление на основании частей 1, 2 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 01.04.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

От ответчика поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой он просил поручить обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт консалтинг».

На разрешение эксперта ответчик просил поставить следующие вопросы:

- установить размер арендной платы за нежилое помещение № 1001, расположенное в МКД 2 по ул. ФИО7 в г. Нижневартовске, с учетом определения рыночных условий, которые существовали по состоянию на 25.07.2024;

- установить размер арендной платы за нежилое помещение № 1001, расположенное в МКД 2 по ул. ФИО7 в г. Нижневартовске, с учетом определения рыночных условий, которые существовали на период с 01.09.2024 по 31.01.2025.

Определением суда от 03.07.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт консалтинг» ФИО4, производство по делу приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

Определением суда от 29.09.2025 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 23.10.2025.

Протокольным определением в судебном заседании, открытом 23.10.2025, в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 29.10.2025. Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет». После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в указанное время в том же составе суда, с участием представителей сторон.

От истца поступили возражения на заключение эксперта, а также заявление об уточнении (уменьшении) исковых требований, согласно которому он просит взыскать с ответчика убытки в размере 536 343 руб. 00 коп., в том числе:

- сумму неполученного истцом дохода (упущенной выгоды) в виде неполученной арендной платы за аренду нежилого помещения № 1001 (кадастровый номер 86:11:0101012:935), расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <...>, за период с 01.09.2024 по 31.01.2025 в размере 529 689 руб. 00 коп.;

- сумму расходов на оплату стоимости вынужденных размещений на сайте Авито объявлений с предложением аренды нежилого помещения № 1001, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <...>, за период с 23.09.2024 по 25.01.2025 в размере 6 654 руб. 00 коп.

Суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, принял уточнение исковых требований к рассмотрению.

Ответчик отзыв на уточненные исковые требования не представил.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования (с учетом уточнения).

Представитель ответчика в удовлетворении иска просил отказать.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения № 1001 (кадастровый номер 86:11:0101012:935), расположенного по адресу: 3 Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> (далее - помещение № 1001), о чем 14.05.2019 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись № 86:11:0101012:935/86/050/2019-3.

Согласно сведениям, опубликованным на портале Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), с 2013 года по настоящее время ответчик является организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом № 2 по ул. ФИО7 в г. Нижневартовске, в котором расположено помещение № 1001.

Между ответчиком и ИП ФИО1 заключен договор управления многоквартирным домом от 14.05.2019 № ОЧ-1001.

Как указывает истец, на основании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2020 № 1001/2020 помещение № 1001 истцом передано в аренду на неопределенный срок индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - ИП ФИО5). 01.09.2021 истец передал помещение № 1001 в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее - ИП ФИО6) на основании договора аренды нежилого помещения от 01.09.2021 № 1001/2021. 24.12.2022 истец ежемесячно опубликовывал на сайте Авито объявления о поиске нового арендатора помещения № 1001, а также разместил на входе в помещение № 1001 баннер с предложением об аренде помещения № 1001.

В связи с систематическими затоплениями данного помещения по вине ответчика, вышеуказанные лица приняли решение о расторжении договора аренды и передаче его истцу, другие потенциальные арендаторы отказывались от аренды помещения, что препятствует истцу использовать помещение в предпринимательской деятельности и извлекать из этого прибыль, в том числе путем сдачи его в аренду.

Решением Нижневартовского городского суда от 04.03.2022 по делу № 2-1191/2022 на ответчика возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда (до 13.05.2022) произвести ремонтные работы по надлежащему устранению всех разрушений гидроизоляции стилобата и светового фонаря дома № 2 по ул. ФИО7, в городе Нижневартовске, в границах расположения нежилого помещения № 1001.

Как указывает истец, до настоящего времени ответчик уклоняется от исполнения решения Нижневартовского городского суда ХМАО - Югры от 04.03.2022 по делу № 2-1191/2022, а затопления помещения № 1001 продолжаются.

Полагая, что в результате систематического затопления помещения № 1001 по вине ответчика истцу причинены убытки, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества - реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2 статьи 15 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В этой же статье указано, что убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора

о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Из разъяснений пункта 14 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25) следует, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее - постановление № 7).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

В пункте 5 постановления № 7 разъяснено, что смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Таким образом, для взыскания убытков истец должен доказать совокупность обстоятельств: наличие убытков и их размер, противоправность поведения причинителя вреда и причинно-следственную связь между действием (бездействием) причинителя вреда и возникшими убытками. При этом причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Применительно к настоящему случаю, предприниматель обратился с требованием о взыскании упущенной выгоды в связи невозможностью использовать в предпринимательской деятельности принадлежащее ему помещение № 1001.

В обоснование заявленных требований предприниматель указывает на неполучение арендной платы от использования помещения № 1001 за период с сентября 2024 года по январь 2025 года, указывая на то, что единственным препятствием в получении истцом дохода от сдачи в аренду помещения № 1001 является уклонение ответчика от выявления и устранения причин затоплений помещения № 1001, в том числе уклонение ответчика от исполнения решения Нижневартовского городского суда от 04.03.2023 по делу № 2-1191/2022.

Действительно, как указывалось выше и следует из материалов дела, между истцом и ИП ФИО5, ИП ФИО6 заключены договоры аренды нежилого помещения № 1001 от 01.02.2020 № 1001/2020, от 01.09.2021 № 1001/2021 соответственно.

В подтверждение фактов систематического затопления помещения в результате, в частности, течи стояка горячего водоснабжения на общедомовом стояке, ненадлежащего состояния гидроизоляции капитальных конструкций (кровли), герметизации плит перекрытия стилобата, ненадлежащего состояния гидроизоляции светового фонаря, прогулочной части стилобата здания в материалы дела представлены акты осмотра от 25.01.2021, от 05.04.2021, от 12.04.2021, от 04.08.2021, от 15.09.2021, от 29.10.2021, от 11.11.2021, от 07.04.2022, от 20.05.2022, от 23.06.2022, от 01.07.2022, от 01.03.2023, от 03.08.2023, от 10.08.2023, от 04.09.2023, от 05.04.2024, от 09.04.2024, от 18.04.2024, от 19.04.2024, от 22.04.2024, от 07.05.2024, от 01.10.2024, от 05.10.2024, от 08.07.2015, от 24.07.2025.

Письмом от 02.06.2021 ИП ФИО5 уведомил истца об отказе от договора аренды, ссылаясь на то, что в связи с систематическими затоплениями по вине компании помещения он не имеет возможности безопасно и непрерывно использовать помещение по назначению.

Также и ИП ФИО6 направил истцу уведомление от 20.12.2021 № 8 о прекращении договора аренды, ссылаясь на то, что в связи с систематическими затоплениями и длительным уклонением компании от устранения причин затопления помещения он не имеет возможности пользоваться помещением по назначению.

Ввиду утраты возможности дальнейшего использования помещения № 1001 без проведения ремонтно-восстановительных работ, освобождения арендаторов от уплаты арендной платы до приведения помещения в надлежащее состояние, возвращения 01.09.2021 и 31.12.2021 истцу арендаторами помещения по передаточным актам, предприниматель неоднократно обращался в Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Арбитражный суд Ханты-Мансийского

автономного округа - Югры с исками к обществу о возмещении ущерба, обязании устранить последствия затоплений и о взыскании неполученной истцом арендной платы.

Решением Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.03.2022 по делу № 2-1191/2022 на компанию возложена обязанность устранить причины затоплений помещения № 1001 в срок до 13.05.2022.

При этом в рамках дела № 2-1191/2022 судом установлено, что подтопление нежилого помещения и последующее повреждение имущества предпринимателя явились следствием ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности как управляющей компанией по контролю за содержанием перекрытий и покрытий многоквартирного дома, относящейся к общему имуществу.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, материалами дела подтверждаются факты отказов арендаторов помещения № 1001 от аренды в связи с неоднократными затоплениями помещения.

При этом как, следует из представленной переписки сторон, предприниматель неоднократно обращался к обществу с требованиями об устранении причин затопления помещения № 1001.

Факты систематического затопления помещения № 1001 по вине ответчика подтверждаются вступившими в законную силу решениями Нижневартовского городского суда по делу № 2-2467/2022, № 2-5288/2021, № 2-641/2022, № 2-1191/2022, решениями Арбитражного суда ХМАО-Югры по делам № А75-13697/2021, № А75-16026/2021, № А75-3852/2022, № А75-11119/2022, № А75-17860/2022, № А75-24034/2022, № А75-16347/2023, № А75-22126/2023, № А75-9463/2024, № А75-17851/2024.

Каких-либо достаточных и допустимых доказательств, свидетельствующих об устранении ответчиком причин затопления помещения № 1001, в материалы настоящего дела не представлено.

С учетом изложенного арбитражный суд пришел к выводу о том, что отказ потенциальных арендаторов от аренды помещения № 1001 в связи с фактами систематических затоплений обусловлен именно бездействием общества, выраженном в уклонении от выявления и устранения причин затоплений.

В подтверждение факта проведения восстановительных работ в материалы дела представлены акты от 27.09.2021, от 06.05.2022, от 25.07.2022, от 01.03.2023,от 18.07.2024, согласно которым обществом проведены ремонтно-восстановительные работы в границах нежилого помещения № 1001.

Между тем, истцом представлены акты затопления от 25.01.2021, от 05.04.2021, от 12.04.2021, от 04.08.2021, от 15.09.2021, от 29.10.2021, от 11.11.2021, от 07.04.2022, от 20.05.2022, от 23.06.2022, от 01.07.2022, от 01.03.2023, от 03.08.2023, от 10.08.2023, от 04.09.2023, от 05.04.2024, от 09.04.2024, от 18.04.2024, от 19.04.2024, от 22.04.2024, от 07.05.2024, от 01.10.2024, от 05.10.2024, от 08.07.2015, от 24.07.2025, подтверждающие продолжающееся затопление нежилого помещения № 1001.

Как следует из акта осмотра нежилого помещения от 08.07.2025, составленного комиссией с участием представителей истца и ответчика, 08.07.2025 в диспетчерскую службу ООО «УК «Жилище-Сервис» поступило обращение от представителя собственника нежилого помещения № 1001 ФИО2, о лужах на полу в нежилом помещении. Обследуемое нежилое помещение № 1001 расположено в цокольном этаже 13-этажного подъезда № 1 многоквартирного жилого дома № 2 по ул. ФИО7. При обследовании помещения велась фото фиксация.

На день обследования комиссией установлено:

Помещение № 8 (кабинет):

Потолок: подвесной типа «Армстронг». Дефектов нет. Стены: оклеены обоями под покраску, стена смежная с улицей оштукатурена окрашена водоэмульсионной краской. На стене смежной с подвальным помещением влажные темные пятна на высоту от пола до 0,3м, общей площадью до 0,3х3,3м.; на стене смежной с подвальным помещением с ИТП влажные темные пятна на высоту от пола до 0,2м, общей площадью до 0,2x9,0м; на стене смежной с улицей влажные темные пятна на высоту от пола до 0,2м, общей площадью до 0,2x9,0м и 0,2х1,5м. Дефекты на стенах зафиксированы ранее в актах осмотра нежилого помещения за 2021-2024гг. По решению суда сумма ущерба была возмещена. Претензий к ним у собственника нет. Пол: покрытие керамогранитная плитка, дефектов нет. Вдоль стен смежных с улицей и подвальным помещением стоит вода 12 от общей площади помещения.

Помещение № 6 (кабинет):

Потолок: подвесной типа «Армстронг». Дефектов нет. Стены: оклеены обоями под покраску, стена смежная с улицед на против двери оштукатурена окрашена водоэмульсионной краской. На стенах смежных с улицей влажные темные пятна на высоту от пола до 0,3м, общей площадью до 0,3х6,0м.; на стене смежной с коридором № 5 влажные темные пятна на высоту от пола до 0,2м, общей площадью до 0,2x2,0M. Дефекты на стенах зафиксированы ранее в актах осмотра нежилого помещения за 2021-2024гг. По решению суда сумма ущерба была возмещена. Претензий к ним у собственника нет. Пол: покрытие линолеум, оклеен подложкой для ламината. Подложка влажная 12 от общей площади помещения.

Помещения № 1,2,3,5,4,7,9,10,11,12,13,14 без повреждений, обследование не проводилось, претензий у собственника нет.

Вывод комиссии: подтопление помещения № 8, расположенного в нежилом помещения № 1001, в цокольном этаже МКД № 2 по ул. ФИО7, произошло в результате протекание влаги через стену смежной с подвальным помещением многоквартирного дома; подтопление помещения № 6 предположительно произошло в результате протекания влаги через наружные стены в период сильного проливного дождя 07.07.2025.

Как следует из акта осмотра нежилого помещения от 24.07.2025, составленного комиссией с участием представителей истца и ответчика, 4.07.2025 в ООО «УК «Жилище-Сервис» поступило устное обращение от представителя собственника нежилого помещения № 1001 ФИО2, о следах подтопления в нежилом помещении. Со слов собственника помещение не осматривалось с 16.07.2025г по настоящее время. Обследуемое нежилое помещение № 1001 расположено в цокольном этаже 13-этажного подъезда № 1 многоквартирного жилого дома № 2 по ул. ФИО7. При обследовании помещения велась фото фиксация.

На день обследования комиссией установлено: Коридор № 3:

Потолок: подвесной типа «Армстронг». Дефектов нет. Пол: покрытие керамогранитная плитка, сухой, дефектов нет. На момент осмотра, на площадке перед лестничным маршем стыки между плитами сухие, покрыты белыми пятнами по всей площади пола. Стены: окрашены водоэмульсионной краской по шпатлевке. По периметру помещения вдоль напольного плинтуса из керамогранитной плитки, сухие желтые пятна на высоту от пола до 0,3м. По стене смежной с улицей и перегородкой между коридорами отслоение слоя шпатлевки 8 до 1,2х0,3м.

Коридор № 5:

Потолок: подвесной типа «Армстронг». Дефектов нет. Пол: покрытие керамогранитная плитка, сухой, дефектов нет. Вдоль стены смежной с помещением № 6, желтые сухие разводы по стыкам плит 8 до 5,4х0,5м, белый налет (пыль) по стыкам. Между кабинетом № 8 и № 14 желтые сухие разводы и белый налет по стыкам плит (пыль) Я до 1,2х1,2м.

Кабинет № 6:

Потолок: подвесной типа «Армстронг». Дефектов нет. Пол: покрытие линолеум, оклеен подложкой для ламината. По всей площади помещения разводы и песчаный налет. Стены: оклеены обоями под покраску, окрашены водоэмульсионной краской. В правом дальнем от входа углу, смежном с улицей, обои отошли от основания, расслоились общей 8 до 0,3х1,0м. По стене смежной с коридором № 5, вдоль напольного плинтуса ПВХ сухие желтые пятна на всю ширину помещения на высоту от пола до 0,15м.; отслоение обоев общей Я до 0,1х0,6м. Стена смежная с улицей на против двери оштукатурена окрашена водоэмульсионной краской. На стене желтые подтеки и пятна на высоту от пола до 0,6м.

Кабинет № 8:

Потолок: подвесной типа «Армстронг». Дефектов нет. Пол: покрытие керамогранитная плитка, сухой, дефектов нет. На 12 от площади пола желтые разводы. Справа от входа по стыку плит белый налет. Стены: оклеены обоями под покраску, стена смежная с улицей оштукатурена окрашена водоэмульсионной краской. На стене смежной с улицей в районе в районе радиаторов отслоение шпатлевки 8 до 2,0х0,6м.

Помещение № 12 (коридор):

Потолок: подвесной типа «Армстронг», дефектов нет. Стены: оклеены обоями под покраску, окрашены водоэмульсионной краской. Со слов собственника: обследование стен не требуется, ранее ущерб возмещался, ремонт не производился. Претензий нет. Пол: покрытие линолеум, сухой, дефектов нет. По всей Я пола следы от влаги, белый налет. Плинтус: ПВХ, дефектов нет.

Кабинет № 14:

Потолок: подвесной типа «Армстронг». Дефектов нет. Стены: оклеены обоями под покраску, окрашены водоэмульсионной краской, дефектов нет. 1,0м2. Пол: керамогранитная плитка, дефектов нет. При входе в помещение следы влаги Ѕ до Плинтус: керамогранитная плитка - дефектов нет.

Помещения № 1,2,4,7,9,10,11,13, без повреждений, обследование не проводилось, претензий у собственника нет. Дефекты на стенах зафиксированы ранее в актах осмотра нежилого помещения за 2021-2024гг. По решению суда сумма ущерба была возмещена. Ремонт не проводился, претензий к ним у собственника нет.

Вывод комиссии: Подтопление помещения № 8, расположенного в нежилом помещения № 1001, в цокольном этаже МКД № 2 по ул. ФИО7, произошло в результате протекание влаги через стену смежной с подвальным помещением многоквартирного дома; подтопление помещения № 6 предположительно произошло в результате протекания влаги через наружные стены в районе ступеней на стилобат время дожей.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами и материалами настоящего дела подтверждается отсутствие у истца возможности извлечения прибыли от использования принадлежащего ему нежилого помещения посредством сдачи его в аренду, ввиду нахождения помещения истца в ненадлежащем состоянии в результате систематического затопления, в том числе после проведения ремонтно-восстановительных работ.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылается на отсутствие оснований для возложения ответственности в форме возмещения убытков на общество, поскольку устранение причин затопления требует проведения капитального ремонта, в то время, как проведение капитального ремонта не входит в обязанности управляющей компании.

Действительно, из положений статей 158, 167, 169, 189, 190 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что капитальный ремонт многоквартирного дома проводится за счет средств, аккумулируемых на счетах регионального оператора, по решению собственников многоквартирного дома в установленном законом порядке, при этом в обязанности управляющей компании проведение капитального ремонта не входит.

Между тем, сама по себе необходимость проведения капитального ремонта кровли стилобата многоквартирного дома, не освобождает управляющую компанию от обязанности по возмещению ущерба истцу.

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

В силу подпункта «а» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Как следует из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, выявив разрушение и повреждение общего имущества многоквартирного дома, управляющая организация обязана устранять их по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития, привлекая при этом специализированные организации по договорам возмездного оказании услуг.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

Из приведенных норм следует, что на управляющей организации лежит профессиональная обязанность обеспечить в рамках осуществляемой ими обычной хозяйственной деятельности содержание общего имущества многоквартирного дома в состоянии, гарантирующем безопасное проживание и сохранность их имущества. Данную обязанность управляющая организация принимает на себя, заключая договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД).

Согласно части 1 статьи 168 ЖК РФ региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки

проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов, контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, региональным оператором.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям (часть 3 статьи 168 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44, части 1 статьи 189 ЖК РФ, пунктом 21 Правил № 491, проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников (часть 2 статьи 158 ЖК РФ), в том числе дополнительных взносов.

При этом в соответствии с частью 5 статьи 181 ЖК РФ в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были оказаны отдельные услуги и (или) были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих услуг и (или) работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное оказание этих услуг и (или) повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются, средства в размере, равном стоимости этих услуг и (или) работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Таким образом, установление региональной программой капитального ремонта сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в будущие периоды времени не исключает обязанности управляющей организации обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе путем проведения неотложного капитального ремонта.

При этом в силу положений жилищного законодательства управляющая компания обязана осуществлять подготовку предложений о выполнении как плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, так и предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

На основании части 7 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления.

Пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») предусмотрена обязанность управляющей организации по подготовке предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома.

Между тем, управляющая компания в соответствии с частью 7 статьи 45 ЖК РФ, не инициировала общее собрание собственников помещений в спорном многоквартирном доме с целью решения вопроса о проведении работ по капитальному ремонту объекта.

Доказательств обращения управляющей компании с предложением о проведении капитального ремонта к региональному оператору, на счете которого собственниками помещений в многоквартирном доме формируется фонд капитального ремонта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Исполняя обязанности по управлению спорного МКД, общество как управляющая организация, является профессиональным участником соответствующих правоотношений, осведомленным о постоянных затоплениях помещения.

Вместе с тем, несмотря на малоэффективность проведенных текущих ремонтов, неоднократные обращения истца с жалобами на затопление помещения, управляющей организацией, обладающей специальными знаниями в вопросах проведения текущего и капитального ремонта МКД, необходимых для устранения конкретных недостатков, сведения, подтверждающие обращение к застройщику, окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» до возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) последнего не представлены.

Учитывая изложенное, длительность и неоднократность затопления помещения, бездействие управляющей организации по проведению обследования общего имущества, инициированию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обращению управляющей компании с предложением о проведении капитального ремонта к региональному оператору, обращению к застройщику, в данном случае имеет место нарушение обществом своих обязательств, то есть противоправность его бездействия.

Следовательно, общество не опровергло, что недостатки, в случае их допущения застройщиком при строительстве МКД, которые возможно устранить только путем проведения капитального ремонта, являются единственной причиной возникновения убытков у истца, а также отсутствие вины управляющей организации в их причинении.

Из разъяснений пункта 12 постановления № 25 следует, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно представленному истцом в материалы настоящего дела отчету ООО «Кадастровая оценка и экспертиза» от 25.07.2024 № 285-07-24о рыночный размер

арендной платы за аренду помещения № 1001 за период с 25.07.2024 по 26.01.2025 составляет 120 590 руб. 00 коп. в месяц,

Ответчик, оспаривая размер рыночной стоимости арендной платы за аренду помещения № 1001, в ходе рассмотрения дела заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 03.07.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт консалтинг» ФИО4.

Перед экспертом суд поставил следующий вопрос/задачу: установить размер рыночной стоимости арендной платы за аренду нежилого помещения № 1001 (кадастровый номер 86:11:0101012), расположенного в доме № 2 по ул. ФИО7 в г. Нижневартовске, который существовал в период с 01.09.2024 по 31.01.2025.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 24.09.2025

№ 172/2025-ЗЭ по результатам проведенного исследования эксперт пришел к следующим выводам:

Размер рыночной стоимости арендной платы за аренду нежилого помещения № 1001 (кадастровый номер 86:11:0101012:935), расположенного в доме № 2 по

ул. ФИО7 в г. Нижневартовске, который существовал в период с 01.09.2024 по 31.01.2025, составляет:

Объект недвижимости

Площадь кв.м.

Стоимость

арендной платы,

за 1 кв.м. руб. в

месяц, руб.

Рыночная стоимость величины арендной

платы

нежилого

помещения,

руб. / месяц

нежилое помещение № 1001, общей площадью 138,3 кв.м., расположенное по адресу: ХМАО-Югра, <...>

за сентябрь 2024 г.

138,30

790

109 257,00

за октябрь 2024 г

138,30

790

109 257,00

за ноябрь 2024 г.

138,30

790

109 257,00

за декабрь 2024 г.

138,30

730

100 959,00

за январь 2025 г.

138,30

730

100 959,00

Таким образом, исходя из результатов судебной экспертизы, всего за спорный

период с 01.09.2024 по 31.01.2025 рыночная стоимость арендной платы за аренду нежилого помещения № 1001 составляет 529 689 руб. 00 коп.

Истец, несмотря на имеющиеся у него замечания (возражения) к экспертному заключению, уточнил (уменьшил) размер исковых требований до результатов судебной экспертизы.

Ходатайства о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы сторонами заявлены не были.

Оценивая выводы эксперта и позицию сторон относительно данных выводов, суд приходит к выводу, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт консалтинг» ФИО4 и ее выводы соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в них отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта

отсутствуют, в связи с чем, экспертное заключение является надлежащим, допустимым доказательством по делу.

Результаты экспертного заключения ответчиком не оспорены, необходимых доказательств, в том числе подтверждающих, что соответствующие убытки могут быть уменьшены, но не приняты для этого разумные меры, не представлено.

Оценив все представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае присутствуют все элементы, необходимые для взыскания с ответчика ущерба.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы за сентябрь 2024 года – январь 2025 года в размере 529 689 руб. 00 коп., а также убытков в виде расходов на публикацию объявлений о поиске нового арендатора Помещения № 1001 за период с 23.09.2024 по 25.01.2025 в размере 6 654 руб. 00 коп.

Размер убытков ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут.

На основании вышеизложенного, требование истца о возмещении ему убытков подлежит удовлетворению в заявленном ко взысканию размере – 536 343 руб. 00 коп.

Как было указано выше, по делу была назначена судебная экспертиза.

Ответчиком на депозитный счет Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры внесена денежная сумма для оплаты судебной экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением от 23.06.2025 № 712.

Согласно представленному экспертным учреждением счету от 24.09.2025 № 172 стоимость проведенной экспертизы составила 20 000 руб. 00 коп.

Учитывая удовлетворение исковых требований, на основании статьи 110 АПК РФ суд относит расходы по оплате услуг эксперта в размере 20 000 руб. 00 коп. на ответчика.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований, руководствуясь статьями 101, 110, 112 АПК РФ, суд также относит на ответчика судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 31 817 руб. 00 коп. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 663 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище-Сервис» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в размере 536 343 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 31 817 руб. 00 коп.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 663 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 02.02.2025 № 3.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья С.А. Гавриш