Постановление от 25 декабря 2017 г. по делу № А62-4434/2017

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А62-4434/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2017

Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от заявителя – открытого акционерного общества «Айсберг» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО2 (доверенность от 02.03.2017), от третьего лица – акционерного общества «ОПТИМУМ» (г. Смоленск, ОГРН <***>; ИНН <***>) – ФИО2 (доверенность от 14.12.2017), в отсутствие представителей ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>), третьих лиц – закрытого акционерного общества трест «Смоленскагропромстрой» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО3 (г. Смоленск), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице филиала по Смоленской области (г. Смоленск), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «ОПТИМУМ» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2017 по делу № А62-4434/2017 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Открытое акционерное общество «Айсберг» (далее по тексту – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее по тексту – ответчик, Управление Росреестра по Смоленской области) (уведомление об отказе в государственной регистрации права долевой собственности от 30.05.2017 № 001/103/2016-2832, 2800, 2809, 2830, 2798, 2805, 2825, 2777, 2807, 2812, 2799, 2810, 2782, 2788, 2793, 2815, 2834, 2823, 2796, 2811, 2821, 2785, 2786, 2818, 2827, 2791, 2803, 2789, 2780) в государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимости: арочное сооружение (2-х этажный склад), общей площадью 710,1 кв. м, этажность 2, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0433; доксклад, общей площадью 335,2 кв. м, этажность 1, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0439; здание кузницы, общей площадью 360,6 кв. м, этажность 1, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:43:1309; здание участка восстановления холодильников-арочное, общей площадью 546,8 кв. м, этажность 1, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0435; здание ЦЗЛ, общей площадью 457,6 кв. м, этажность 1, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:43:1308; корпус № I, назначение: нежилое, общей площадью 12 446,7 кв. м, этаж 3 (подземных этажей – 1), инв. № 66:401:001:015447940, лит. В-В5, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:9:0725; корпус № 6 РМЦ, назначение: нежилое, общей площадью 2 122,60 кв. м, этаж 3, инв. № 13967-11, лит. Д-Д, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:43:1307; здание котельной, назначение: нежилое, общей площадью 958,6 кв. м, этажность 1, инв. № 13967-8, лит. Ж, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67-67-01/004/2013-876; отделение бондеризации, общей площадью 1 501,3 кв. м, этажность 2, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:04401; склад (арочное сооружение), общей площадью 488,7 кв. м, этажность 1, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0434; склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1 581,10 кв. м, этаж 1, антресоль, инв. № 13967-7, лит. Л, Л1, Л2, ЛЗ, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:43:1305; склад ГСМ, общей площадью 684,0 кв. м, этажность 1, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0436; склад КПР с комплектом погрузочно-разгрузочных работ со штабелёром, общей площадью 447,8 кв. м, этажность 2, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0437, склад металла № 3, общей площадью 989,9 кв. м, этажность 1, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0438; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 767 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0003; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 1 065 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0004; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадь 464 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0005; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 1 037 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0007; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 551 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0008; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 887 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0009; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 573 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0010; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 1 817 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0012; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 396 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0013; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 950 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0014; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 1 226 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0015; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 10 992 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0016; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 314 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0017; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадью 3 795 кв. м, находящийся по адресу: <...> кадастровый номер: 67:27:0020630:8; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 19 552 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0019 и о возложении на ответчика обязанности зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанные объекты.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «ОПТИМУМ», закрытое акционерное общество трест «Смоленскагропромстрой», ФИО3, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Смоленской области.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2017 заявленное требование оставлено без удовлетворения. Судебный акт мотивирован тем, что требование заявителя о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на 29 объектов недвижимости от ОАО «Айсберг» к ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и ФИО3 противоречит представленным на государственную регистрацию документам и действующему законодательству.

В апелляционной жалобе акционерное общество «ОПТИМУМ» просит данное решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность агента, действующего по агентскому договору, во взаимоотношениях с третьими лицами уведомлять их о том, что агент действует в интересах принципала. Сообщает, что в Управление Росреестра по Смоленской области представлены документы, подтверждающие приобретение объектов недвижимости за счет денежных средств ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и ФИО3

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Смоленской области считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ОАО «Айсберг» в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда отменить.

Закрытое акционерное общество трест «Смоленскагропромстрой», ФИО3, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Смоленской области отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.03.2015 по делу № А62-4186/2014 ОАО «Айсберг» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.

В период с 26.09.2016 по 17.10.2016 организатором торгов – ООО «Юридическая компания «Союз-Консалтинг» на электронной торговой площадке «Центр реализации» (http://www.bankrupt.centerr.ru) организованы и проведены электронные торги посредством публичного предложения по продаже единым лотом (лот № 1) движимого и недвижимого имущества ОАО «Айсберг» по цене первоначального предложения 314 970 570 рублей; указанный единый лот включал, в числе прочего, и объекты недвижимого имущества, перечисленные в заявленных требованиях по настоящему делу.

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту от 17.10.2016 № 1 победителем лота признано АО «ОПТИМУМ» с ценой продажи 153 233 813 рублей 50 копеек (без учета НДС).

По результатам проведенных торгов ОАО «Айсберг» и АО «ОПТИМУМ» заключили договор купли-продажи имущества от 24.10.2016.

Ссылаясь на то, что АО «ОПТИМУМ» участвовало в торгах как агент от своего имени, но за счет принципалов: ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и ФИО3 на основании агентского договора от 14.10.2016 № 1/16 и дополнительного соглашения от 24.10.2016 № 1 к нему, заявитель полагает, что ОАО «Айсберг» передало, а ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» (покупатель 1) и ФИО3 (покупатель 2) приняли по акту приема-передачи от 02.11.2016 № 1 в общую долевую собственность (в соотношении: покупатель 1 – ½ доли, покупатель 2 – ½ доли) указанные в заявленных требованиях 29 объектов недвижимости общей стоимостью 92 313 418 рублей.

По акту приема-передачи от 24.10.2016 № 2 ОАО «Айсберг» передало, а АО «ОПТИМУМ» приняло 6 объектов недвижимости общей стоимостью 43 024 337 рублей, входивших также в перечень имущества по лоту № 1 и договору купли-продажи имущества от 24.10.2016.

В Управление Росреестра по Смоленской области 02.11.2016 поданы заявления о государственной регистрации перехода права, права долевой собственности на указанные в акте приема-передачи от 02.11.2016 № 1 объекты недвижимости.

Согласно уведомлению от 09.11.2016 в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права, права собственности, права долевой собственности на объекты недвижимого имущества приостановлена, поскольку из поступивших в порядке межведомственного взаимодействия кадастровых паспортов на здания, расположенные по адресу: <...>, усматривается, что каждый объект расположен помимо основного земельного участка, дополнительно на земельном участке с кадастровым номером 67:27:002 0629:01, который согласно сведениям Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества (далее – ЕГРП) принадлежит другому лицу; на земельном участке с кадастровым номером 67:27:002 06 31:0019 согласно данным кадастрового учета имеются объекты с кадастровыми номерами 67:27:002 0631:60 и 67:27:002 0631:61, сведения о которых в ЕГРП отсутствуют; согласно договору купли-продажи переход права собственности может быть осуществлен только к АО «ОПТИМУМ», поскольку оно признано победителем торгов.

Уведомлением от 20.03.2017 Управление Росреестра по Смоленской области сообщило, что в соответствии с пунктами 5, 7 и 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начиная с 20.03.2017, приостанавливается осуществление действий по государственной регистрации в связи с поступлением судебного акта (определение Арбитражного суда Смоленской области от 15.11.2016 по делу № А62-4186/2014 о принятии обеспечительных мер) до снятия запрета на совершение регистрационных действий.

Согласно уведомлению от 30.05.2017 № 001/103/2016-2832, 2800, 2809, 2830, 2798, 2805, 2825, 2777, 2807, 2812, 2799, 2810, 2782, 2788, 2793, 2815, 2834, 2823, 2796, 2811, 2821, 2785, 2786, 2818, 2827, 2791, 2803, 2789, 2780 в связи с прекращением записи об арестах и неустранением приведенных в уведомлении от 09.11.2016 причин, препятствующих осуществлению действий по государственной регистрации, в соответствии с пунктами 1, 2, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности, права долевой собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Полагая, что данный отказ нарушает права и законные интересы общества, не соответствует требованиям действующего законодательства ОАО «Айсберг» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для признания недействительными ненормативных актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное несоответствие этих ненормативных актов, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по и тексту – Закон № 122-ФЗ).

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация (часть 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения (пункты 1 и 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ (в действующей на момент обращения заявителя в регистрирующий орган редакции).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на предмет установления отсутствия предусмотренных Законом № 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, определены в статье 18 Закона № 122-ФЗ.

Документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

Регистрация права на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ может быть приостановлена по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для проведения государственной регистрации прав.

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 122-ФЗ (статья 27 Закона № 122-ФЗ).

Осуществление государственной регистрации прав в соответствии со статьей 26 Закона № 122-ФЗ приостанавливается в случае: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1 части 1); с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1).

Основанием для отказа в государственной регистрации права долевой собственности на следующие объекты недвижимости: арочное сооружение (2-х этажный склад), общей площадью 710,1 кв. м, этажность 2, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0433; доксклад, общей площадью 335,2 кв. м, этажность 1, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0439; здание кузницы, общей площадью 360,6 кв. м, этажность 1, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:43:1309; здание участка восстановления холодильников-арочное, общей площадью 546,8 кв. м, этажность 1, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0435; здание ЦЗЛ, общей площадью 457,6 кв. м, этажность 1, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:43:1308; корпус № I, назначение: нежилое, общей площадью 12 446,7 кв. м, этаж 3 (подземных этажей – 1), инв. № 66:401:001:015447940, лит. В-В5, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:9:0725; корпус № 6 РМЦ, назначение: нежилое, общей площадью 2 122,60 кв. м, этаж 3, инв. № 13967-11, лит. Д-Д, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:43:1307; здание котельной, назначение: нежилое, общей площадью 958,6 кв. м, этажность 1, инв. № 13967-8, лит. Ж, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67-67-01/004/2013-876; отделение бондеризации, общей площадью 1 501,3 кв. м, этажность 2, находящееся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:04401; склад (арочное сооружение), общей площадью 488,7 кв. м, этажность 1, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0434; склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1 581,10 кв. м, этаж 1, антресоль, инв. № 13967-7, лит. Л, Л1, Л2, ЛЗ, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:43:1305; склад ГСМ, общей площадью 684,0 кв. м, этажность 1, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0436; склад КПР с комплектом погрузочно-разгрузочных работ со штабелёром, общей площадью 447,8 кв. м, этажность 2, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0437, склад металла № 3, общей площадью 989,9 кв. м, этажность 1, находящийся по адресу: <...>, условный номер: 67:01:2003:58:0438; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 767 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0003; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 1 065 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0004; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадь 464 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0005; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 1 037 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0007; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 551 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0008; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 887 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0009; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 573 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0010; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 1 817 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0012; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 396 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0013; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 950 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0014; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 1 226 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0015; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 10 992 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0016; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 314 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0017; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадью 3 795 кв. м, находящийся по адресу: <...> кадастровый номер: 67:27:0020630:8; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, площадью 19 552 кв. м, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 67:27:002 06 31:0019 послужили следующие выводы управления: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Признавая правильной позицию управления, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в силу положений статьи 1005 ГК РФ, пункта 19 статьи 110 Закона о банкротстве, пункта 1 статьи 448, пункта 1 статьи 491 ГК РФ, пункта 5.1 договора купли-продажи имущества от 24.10.2016 в рассматриваемом случае по итогам торгов и на основании договора купли-продажи от 24.10.2016 может быть зарегистрирован переход права на все недвижимое имущество, включенное в единый лот, от ОАО «Айсберг» только к АО «ОПТИМУМ».

Как справедливо заключил суд первой инстанции, указанная в обоснование заявленных требований договорная конструкция с разделением одного (единого) лота на доли уже на стадии торгов, по сути, направлена на преодоление решения собрания кредиторов о выставлении на продажу имущества организации-банкрота единым лотом, на нарушение основополагающего принципа равенства участников торгов (одна заявка – один участник – один победитель торгов), а также влечет уклонение («оптимизацию») участниками таких договорных конструкций от уплаты соответствующих налоговых платежей (в том числе государственных пошлин), порождает возможность создания «непрозрачной цепочки» агентов и «непрозрачных» схем участия в торгах с трудно проверяемыми датами заключения таких агентских соглашений, что нельзя признать правомерным.

Отклоняя довод заявителя об оплате имущества, в том числе, «принципалами», суд первой инстанции правомерно исходил из того, что источник денежных средств победителя торгов для оплаты аукционной цены лота правового значения применительно к рассматриваемому спору не имеет.

Победитель торгов после возникновения его права собственности в установленном законом порядке (статья 131 ГК РФ, часть 5 статьи 1 Закона № 122-ФЗ) вправе распорядиться таким недвижимым имуществом (статья 209 ГК РФ), в том числе отчуждать его иным лицам в счет денежных средств, предоставленных победителю торгов для оплаты приобретенного на торгах недвижимого имущества.

По условиям агентского договора от 14.10.2016 № 1/16 «интерес» (предмет агентского договора) принципалов (ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и ФИО3) заключался в цели приобретения для каждого из них отдельного перечня конкретных объектов недвижимости; агент и принципалы договорились только о разделении в равных долях земельного участка с кадастровым номером 67:27:002:06:31:0019 согласно схеме, являющейся приложением к агентскому договору (данная схема суду не представлена), а также разделения в равных долях между принципалами всего движимого имущества, включенного в единый лот; стороны агентского договора в 13 час 00 мин 17.10.2016 согласовали финансовые условия для участия в торгах в части суммы заявки на приобретения лота № 1 – сто пятьдесят миллионов рублей.

Окончание торгов произошло 17.10.2016 в 14 час 00 мин, фактически заявка от АО «ОПТИМУМ» подана 17.10.2016 в 13:53:50:600 по цене сто пятьдесят три миллиона двести тридцать три тысячи восемьсот тринадцать рублей 50 копеек.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, АО «ОПТИМУМ» определило цену участия в аукционе по своему усмотрению.

Согласно письму от 31.10.2016 в адрес конкурсного управляющего ОАО «Айсберг», подписанному ООО «Гестия» и ФИО3, оплату по платежному поручению от 31.10.2016 № 40 (65 124 370 рублей по договору купли-продажи от 24.10.2016) просили принять как оплату за АО «ОПТИМУМ».

Заявленный на государственную регистрацию перехода права «раздел» «недвижимой» части единого лота между тремя лицами, как верно констатировал суд первой инстанции, не соответствует предмету агентского договора от 14.10.2016 № 1/16, измененного дополнительным соглашением № 1 после заключение договора купли-продажи от 24.10.2016.

Судом первой инстанции также правомерно отмечено, что при рассмотрении в рамках дела № А62-4186/2014 спора о действительности в отношении вышеуказанного лота № 1 по иску второго участника торгов сведения о наличии агентского договора от 14.10.2016 и дополнительного соглашения к нему от 24.10.2016 в суд не представлялись и «принципалы» (ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и ФИО3) с учетом их «интереса» к участию в обособленном споре не привлекались (определение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2016, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017 по делу № А62-4186/2014).

Кроме того, судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта справедливо принято во внимание, что на дату вынесения оспариваемого отказа при проведении правовой экспертизы ответчиком установлено, что в ЕГРН отсутствуют сведения о земельных участках, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества – здание (кадастровый номер 67:27:0020631:46) и доксклад (кадастровый номер 67:27:0020631:26), что противоречит пункту 8 части 4 статьи 8 Закона о госрегистрации, согласно которому кадастровые номера земельного участка, в пределах которого расположено здание, относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.

Во время рассмотрения дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий ОАО «Айсберг» обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» с заявлением о приведении сведений о его объектах в соответствие с правоустанавливающими документами.

ФГБУ «ФКП Росреестра» после обращения, в связи с отсутствием в реестровых делах необходимых документов, сделаны соответствующие запросы, а также проведены дополнительные мероприятия.

После поступления необходимых документов, в рамках ведения ЕГРН, а также в соответствии с Законом о госрегистрации ФГБУ «ФКП Росреестра» внесены изменения в сведения об объектах недвижимости, по состоянию на 03.10.2017: объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020631:46, общей площадью 457,6 кв. м, имеет наименование «Здание ЦЗЛ» и имеет связь с земельным участком 67:27:0020631:9; объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020631:26, общей площадью 335,2 кв. м, имеет наименование «Доксклад» и имеет связь с земельным участком 67:27:0020631:5; объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020631:28, общей площадью 447,8 кв. м, имеет наименование «склад КПР с к-том погрузочно-разгрузочных работ со штабелером» и имеет связь с земельным участком 67:27:0020631:17; объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020631:31, общей площадью 1 501,3 кв. м, имеет наименование «Отделение бондеризации» и имеет связь с земельным участком 67:27:0020631:14.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у управления достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации права долевой собственности, в связи с чем обоснованно оставил без удовлетворения заявленные обществом требования.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ином ошибочном толковании вышеприведенных нормативных положений во взаимосвязи с установленными по делу фактическими обстоятельствами и не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции, в связи с чем оснований для ее удовлетворения у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.10.2017 по делу № А62-4434/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «ОПТИМУМ»

– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Еремичева

В.Н. Стаханова

Е.В. Мордасов