Постановление от 11 октября 2024 г. по делу № А57-1963/2024

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-1963/2024
г. Саратов
11 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена «07» октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен «11» октября 2024 года.


Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 июня 2024 года по делу №А57-1963/2024


по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023, признании договора аренды действующим и об обязании произвести государственную регистрацию договора,


по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании прекращенными обязательств сторон по договору аренды нежилого помещения от 07.06.2023,


при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, представителя по доверенности от 09.12.2023 (пост.); от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4, представителя по доверенности от 10.11.2023 (пост.);



УСТАНОВИЛ:

22.11.2023 года ИП ФИО1 (далее - ИП ФИО1, арендатор) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ИП ФИО2 (далее - ИП ФИО2, арендодатель) с требованием, уточнённым в порядке статьи 49АПК РФ, о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023, признании договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023 действующим и об обязании ИП ФИО2 произвести государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: РФ, <...>, кад. номер: 64:48:050303:895, общая площадь 115.9 кв.м в органах государственной регистрации. Указанному иску присвоен номер дела А57-30500/2023.

29.01.2023 года ИП ФИО2 (далее - ИП ФИО2, арендадатель) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, арендатор) о признании прекращенными договор аренды нежилого помещения от 07.06.2023, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - ИП ФИО1). Указанному иску присвоен номер дела А57-1963/2024.

Определением от 11.04.2024 дела по делу №А57-1963/2024 объединены в одно производство арбитражные дела №А57-30500/2023 и А57-1963/2024 с присвоением номера А57-1963/2024.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 июня 2024 года в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 к ИП ФИО2 отказано.

Требования ИП ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023 прекратившим свое действие удовлетворены.

С ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой с учетом дополнений просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные им требования в полном объеме, в иске предпринимателя ФИО2 отказать.

ИП ФИО2 в порядке статьи 262 АПК РФ представлен отзыв на апелляционную жалобу, дополнительный отзыв, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2.

Исследовав материалы дела, в том числе в виде электронных образов, размещенных в системе «КАД Арбитр» (далее – материалы дела), проверив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва на апелляционную жалобу, дополнительного отзыва, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 07.06.2023, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет во временное пользование арендатора за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, <...>, кад. номер: 64:48:050303:895, общая площадь 115.9 кв.м.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 07.06.2028. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 1.2 договора помещения предоставляется в целях размещения магазина розничной торговли Fitness Formula Спорт/Здоровье/Красота.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды передача помещения арендатору осуществляются по передаточному акту.

Нежилое помещение передано по акту приема-передачи (т.1 л.д.23 на обороте).

В силу пункта 6.1 договора арендная плата в период до 31.12.2023, выплачиваемая арендатором арендодателю составляет 100 000 (сто тысяч) рублей в месяц. Арендная плата за первый месяц аренды (с учетом арендных каникул) уплачивается в день заключения настоящего договора.

Кроме того, пунктом 6.12 договора аренды предусмотрен обеспечительный платеж в размере 120 000 рублей.

Пунктом 9.1 договора установлено, что каждая сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при условии письменного уведомления другой стороны не менее чем за 30 календарных дней о предстоящем прекращении договора.

В соответствии с пунктом 3.2.5 арендодатель вправе в одностороннем порядке, без обращения в судебные органы, отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата переданного арендатору помещения в следующих случаях:

- нецелевое использование арендатором помещения;

- нарушение арендатором два и более раз более чем на 10 рабочих дней подряд сроков внесения арендной платы;

- нарушение арендатором правил пожарной безопасности (за исключением правил обслуживания пожарной сигнализации), строительно-эксплуатационных норм, иных обязательных норм и правил;

- неисполнение и/или ненадлежащее исполнение в установленный срок предписаний государственных органов или органов местного самоуправления, выданных в связи с осуществлением арендатором своей деятельности в помещении.

В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора в соответствии с настоящим пунктом договора будет считаться расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты получения арендатором соответствующего письменного уведомления от арендодателя, подписанного надлежаще уполномоченным лицом арендодателя.

Согласно пункту 13.6 договора, настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Договор аренды нежилого помещения от 07.06.2023 сторонами не зарегистрирован.

ИП ФИО2 направил в адрес арендатора уведомление от 09.12.2023 года об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 07.06.2023 на основании пункта 9.1 договора.

26.12.2023 ИП ФИО1 (арендатору) была вручена телеграмма об одностороннем отказе от договора. Арендатор не отрицает получение уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств.

По мнению арендодателя, с момента получения данного уведомления и по истечении установленного договором срока спорный договор следует считать прекращенным (расторгнутым) с 27.01.2024 года.

В связи с тем, что арендодатель не производит государственную регистрацию договора аренды, не согласен с односторонним отказом арендодателя от договора аренды, полагая, что указанный односторонний отказ от договора аренды нарушает права и законные интересы арендатора и оснований, предусмотренных законом и договором не имелось, арендатор обратился с иском к арендодателю о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023, о признании указанного договора аренды действующим и об обязании ИП ФИО2 произвести государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества.

В свою очередь арендатор, считая, что правомерно реализовал свое право на односторонний отказ от договора на основании пункта 9.1. договора и ст. 450.1 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества от 07.06.2023 года прекратил свое действие с 27.01.2024 года, обратился с иском к арендатору о признании договора прекратившим свое действие.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования арендодателя (ИП ФИО2) и отказывая в иске арендатору (ИП ФИО1), руководствуясь 421, 450, 450.1, 610, 619, Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), пунктом 9.1 договора аренды от 07.06.2023 года, оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные сторонами в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что арендодатель воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, в связи с чем указанный договор следует считать прекращенным.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 2 статьи 607 и пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В статьях 619 и 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (статья 153, пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (статья 155 ГК РФ).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54) даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права, и которые применимы при разрешении споров, связанных с заключением договоров с подобными условиями и до внесения изменений в указанную статью.

Так, в пункте 14 постановления Пленума N 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

Договор аренды нежилого помещения от 07.06.2023 в соответствии с пунктом 8.1 заключен сроком до 07.06.2028.

ИП ФИО2 направила в адрес ИП ФИО1 уведомление от 09.12.2023 года об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды от 07.06.2023, т.е. через 6 месяцев. Согласно уведомлению об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 07.06.2023 арендодатель отказался от исполнения договора со ссылкой на пункт 9.1 договора, указав, что помещение не использовалось по назначению, а также, арендодателю поступило предложение о покупке помещения от иного лица.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Следуя из конституционных норм о свободе в экономической сфере, о признании и защите частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности на основе равенства перед законом и судом (статьи 8, 19, 34 и 35 Конституции Российской Федерации), Гражданский кодекс Российской Федерации провозглашает свободу договора в числе основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1). В пункте 3 статьи 1 данного Кодекса нашло отражение и требование к участникам правоотношений действовать добросовестно, вытекающее из конституционного положения о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (статья 17, часть 3, Конституции Российской Федерации).

С учетом этого свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (статья 55 Конституции Российской Федерации) (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 23 февраля 1999 года N 4-П, от 22 июня 2017 года N 16-П, от 8 июля 2021 года N 33-П и др.).

Условия об одностороннем внесудебном расторжении договора арендодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право арендодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.

Согласно пункту 9.1 договора следует, что каждая сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при условии письменного уведомления другой стороны не менее чем за 30 календарных дней о предстоящем прекращении договора.

Между тем пунктом 3.2.5 договора предусмотрен исчерпывающий перечень случае, при наступлении которых арендодатель вправе в одностороннем порядке, без обращения в судебные органы, отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата переданного арендатору помещения: нецелевое использование арендатором помещения; нарушение арендатором два и более раз более чем на 10 рабочих дней подряд сроков внесения арендной платы; нарушение арендатором правил пожарной безопасности (за исключением правил обслуживания пожарной сигнализации), строительно-эксплуатационных норм, иных обязательных норм и правил; неисполнение и/или ненадлежащее исполнение в установленный срок предписаний государственных органов или органов местного самоуправления, выданных в связи с осуществлением арендатором своей деятельности в помещении

Таким образом, пункт 3.2.5 договора предусматривает случаи, при наступлении которых у арендодателя возникает право на односторонний отказ от договора, при этом пунктом 9.1 предусмотрен порядок одностороннего расторжения договора, соблюдение которого само по себе не связано с возникновением права арендодателя на односторонний отказ от договора.

Доказательств наступления обстоятельств, позволяющих арендодателю в одностороннем порядке, без обращения в судебные органы, в соответствии с пунктом 3.2.5 договора отказаться от исполнения договора аренды, в уведомлении о расторжении и материалах дела ИП ФИО2 не содержится.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 N 23-П разъяснено применение статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности указано, что специфика норм о добросовестности состоит в том, что фактические обстоятельства, при которых эти нормы должны применяться, и правовые последствия, возникающие при их применении, не определяются в законе a priori, а признаки (критерии) добросовестности выводятся из обстоятельств конкретного дела, причем добросовестность оценивается как в контексте условий договора, отличающихся от условий, предусмотренных законом, так и в контексте поведения сторон.

Как указывалось выше, в уведомлении арендатором указано, что помещение не использовалось по назначению, а также, арендодателю поступило предложение о покупке помещения от иного лица.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи, арендатор оплачивает арендные платежи, что арендодателем не оспаривается. Доказательства неиспользование по назначению в материалы дела не представлены.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из принципа соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении долгосрочного договора (в данном случае на 5 лет) арендодатель рассчитывает на получение доход от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора, арендатор в свою очередь также рассчитывает на использование в течение всего срока действия договора арендованного имущества в своей предпринимательской деятельности с целью получения дохода и в связи с досрочным расторжением договора аренды (через 6 месяцев) по инициативе арендодателя арендатор утрачивает такую возможность.

Кроме того, уведомление об одностороннем отказе от договора арендодателем направлено в адрес арендодателя лишь после обращения арендатора к арендодателю о государственной регистрации договора аренды.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает в материалах дела надлежащих и достаточных доказательств, подтверждающих соблюдение ИП ФИО2 установленного договором порядка одностороннего отказа от его исполнения, в связи с чем, имеются основания для признания недействительным уведомления ИП ФИО2 от 09.12.2023 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023.

Поскольку между сторонами имеется неопределенность в отношении действия договора аренды от 07.06.2023, суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать, что в связи с признанием уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора недействительным, основания для признания договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023 прекратившим свое действие отсутствуют, следовательно, указанный договор является действующим.

Относительно отказа в удовлетворении требования ИП ФИО1 об обязанни ИП ФИО2 произвести государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 07.06.2023 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу подпунктов 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 6 статьи 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности аренда.

В силу части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона о регистрации).

Договор аренды недвижимого имущества от 07.06.2023 в установленном порядке зарегистрирован не был.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель и арендатор приняли на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В силу пункта 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, равно как и дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды, может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

ИП ФИО1 не лишен права самостоятельно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 07.06.2023. Доказательств обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, отказ регистрирующего органа в материалы дела не представлено. Также арендатором не представлено доказательств того, что ранее в ЕГРН была внесена отметка о невозможности регистрации договора без личного участия собственника.

На основании изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ИП ФИО1 об обязании ИП ФИО2 произвести государственную регистрацию договора аренд недвижимого имущества от 07.06.2023.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта о признании недействительным уведомления индивидуального предпринимателя ФИО2 от 09.12.2023 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023, признании договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023, заключенного индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1, действующим.

В остальной части требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Также не подлежат удовлетворению требования индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023 прекратившим свое действие.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 июня 2024 года по делу №А57-1963/2024 отменить, принять новый судебный акт.

Признать недействительным уведомление индивидуального предпринимателя ФИО2 от 09.12.2023 года об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023 года.

Признать договор аренды нежилого помещения от 07.06.2023, заключенный индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1, действующим.

В остальной части требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

В удовлетворении требования индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения от 07.06.2023 прекратившим свое действие - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12000 руб.

Взыскать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий



С.М. Степура

Судьи

Т.С. Борисова

А.Ф. Котлярова