Решение от 20 апреля 2022 г. по делу № А07-3136/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3136/21
г. Уфа
20 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 20.04.2022 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ (ОГРН <***>)

к Частному учреждению дополнительного образования Детский университет (ИНН <***>; ОГРН <***>)

о взыскании долга в размере 254 520 руб., пени в размере 57 759 руб. 12 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемые помещения

и по встречному иску Частного учреждения дополнительного образования Детский университет (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ (ОГРН <***>)

о взыскании компенсации расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме 6 206 655 руб. 46 коп

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 09.08.2021, диплом о высшем юридическом образовании, служебное удостоверение;

от ответчика – не явились, извещены



УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ (ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Частному учреждению дополнительного образования Детский университет (ИНН <***>; ОГРН <***>) о взыскании долга в размере 254 520 руб., пени в размере 57 759 руб. 12 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемые помещения.

Определением суда от 16.02.2021 г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового судопроизводства, предусмотренное частью 5 статьи 227 АПК РФ

Определением от 12.04.2022 г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

22.07.2021 года от ответчика поступил отзыв на иск, согласно которому с исковыми требованиями не согласен в связи с тем, что с апреля 2020 по сентябрь 2020 года ответчик был освобожден от уплаты арендной платы из-за приостановки работы. Также ответчик в отзыве пояснил, что обратился к истцу с заявлением о предоставлении помещения в безвозмездное пользование, заявил ходатайство о снижении неустойки по ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

16.09.2021 года от ответчика поступило встречное исковое заявление о взыскании с УЗИО ГО г. Уфа компенсации расходов на производство капительного ремонта арендованного имущества в размере 6 206 655,46 руб.

Определением от 06.10.2021 года встречное исковое заявление принято судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

03.12.2021 г. от УЗИО поступил отзыв на встречный иск, в котором просит во встречном иске отказать в связи с тем, что истцом по встречному иску не представлены документы, подтверждающие расходы на ремонт, а также документы, подтверждающие согласование проведения ремонта арендодателем.

Истцом по первоначальному иску неоднократно уточнялись исковые требования в рамках данного дела. В соответствии с последними уточнениями, принятыми судом в порядке ст. 49 АПК РФ, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 746 550 руб., пени в размере 239 347,32 руб. В части расторжения договора и обязания вернуть помещение требования остались прежними.

23.12.2021 года от ответчика поступило уточненное встречное исковое заявление.

К судебному заседанию 06.12.2021 г. от истца поступил справочный расчет с учетом моратория на банкротство.

15.03.2022 года от УЗИО поступил отзыв на встречное исковое заявление, в котором указало на пропуск ответчиком срока исковой давности.

К судебному заседанию 12.04.2022 от ответчика поступили возражения на отзыв УЗИО, в котором ответчик указал, что работы по капитальному ремонту помещений и обустройству отдельного входа были выполнены в период действия договора аренды, соответственно у арендатора возникло право на возмещение указанных затрат в пределах трехгодичного срока исковой давности.

11.04.2022 от общественной палаты РБ поступило письмо с указанием того, что истцом по встречному иску представлена полная доказательственная база, подтверждающая необходимость и законность произведенного ремонта.

Дело рассмотрено в судебном заседании в отсутствие ответчика по первоначальному иску, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как видно из материалов дела, 24 января 2011 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа (арендодатель) и негосударственным образовательным учреждением Детский университет (ответчик, арендатор) был заключен договор аренды № 6351.3 помещений муниципального нежилого фонда № 27, 40, 42, 43, 25, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 39, 41, 44-53, 53а, 61, 62-68, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа <...>, общей площадью 460,3 кв.м, под образовательную деятельность, сроком действия с 01.07.2010. по 01.07.2013 (т.1, л.д. 7-13).

По условиям данного договора арендодатель на основании Приказа Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 840-ОНФ от 17 декабри 2010г. передал, а арендатор принял во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты) цокольный этаж 460,3кв.м.: №27,40,42,43,25,28,29,30,31,32,33,39,41,44-53,53а,61,62-68, расположенные по адресу Орджопикндзевский район городского округа <...> Литера А общей площадью 460.3 кв. м.

Помещение было передано по акту приема-передачи от 01.07.2010 (т.1, л.д. 14).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 20.04.2011.

Согласно п. 3.3. договора аренды №6351.3 от 24.01.2011, арендная плата вносится арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 4.1. вышеназванного договора предусмотрено, при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 20.02.2013 N 14/21 "О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.11.2012 N 11/4 "О структуре Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" Комитет переименован в Управление муниципальной собственности Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан.

27.07.2015 Управление муниципальной собственности г. Уфы прекратил свою деятельность в процессе реорганизации в форме присоединения к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которое было переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы, истец). УЗИО г. Уфы является правопреемником по всем правам и обязательствам присоединенного юридического лица.

Как указал истец в уточненном исковом заявлении, за период с 01.11.2019 по 30.11.2021 у арендатора по договору аренды №6351.3 от 24.01.2011 образовалась задолженность по арендной плате в размере 746 550 руб.

В связи с тем, что арендатором вовремя не была внесена арендная плата, по условиям договора арендатору начислена сумма пени за период с 11.10.2019по 23.11.2021 в размере 239 347,32 руб.

27.08.2020 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. УЗ-7752, в котором предложено в течение четырнадцати дней с момента получения уведомления погасить образовавшуюся задолженность.

26.11.2020 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. УЗ-11463, в котором предложено в течение десяти дней с момента получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении и передать арендуемое помещение, расположенное по адресу: Орджоникидзевский район городского округа <...>, по акту приема - передачи.

Однако данные уведомления остались без ответа, задолженность не погашена, что послужило для истца основанием для обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением о взыскании долга в размере 746 550 руб., пени в размере 239 347 руб. 32 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемые помещения (с учетом принятых судом уточнений).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему.

В силу ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

Проанализировав условия договора аренды № 6351.3 суд пришел к выводу, что правоотношения сторон подлежат регулированию нормами законодательства об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также общими положениями Гражданского кодекса.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи от 01.07.2010, подписанным сторонами без замечаний (т.1, л.д. 14).

Согласно уточненным исковым требованиям задолженность ответчика по оплате арендной платы за период с 01.11.2019 по 30.11.2021 составляет 746 550 руб.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе договор от 24.01.2011 № 6351.3, акт приема-передачи от 01.07.2010, суд установил факт предоставления истцом в пользование ответчика спорного помещения и пришел к выводу о возникновении на стороне последнего денежного обязательства по оплате арендных платежей.

Ответчик в отзыве указал, что УЗИО ГО г. Уфа арендная плата за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 года не была начислена в связи с тем, что ответчик в данный период времени деятельность не осуществлял, с связи с чем указал на неверность расчета задолженности, указанной в иске, представлен расчет годовой арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда, являющегося приложением к договору №6351.3 от 24.01.2011 г. (т.1, л.д. 58 оборот).

Согласно данному расчету в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17.04.2020г. №57/3 «Об освобождении от обязанности по внесению арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период распространения новой коронавирусной инфекции», на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 187нф от 29 июля 2020 г., ответчику установлена арендная плата с 01.04.2020г. по 30.09.2020г. = 0 руб. С 01.10.2020г. арендная плата перечисляется арендатором по расчетам годовой арендной платы, действовавшим по договору до 01.04.2020 г. Данный расчет подписан от арендодателя заместителем начальника Управления ФИО3

Как видно из уточненного расчета истца (т.1, л.д. 122), арендная плата за указанный период с 01.04.2020г. по 30.09.2020г. им не начисляется, задолженность за указанный период не взыскивается.

Доказательств оплаты задолженности ответчик в материалы дела не представил (статья 65 АПК РФ).

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом изложенного требование истца о взыскании долга в сумме 746 550 руб. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени, начисленной за период с 11.10.2019 по 23.11.2021 в сумме 239 347 руб. 32 коп. (с учетом уточнений).

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.1. договора, при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При рассмотрении требования о взыскании с ответчика пени судом установлено следующее.

Статьей 5 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ) дополнен статьей 9.1, предоставляющей Правительству Российской Федерации в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) право на введение временного моратория на возбуждение дел о банкротстве.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ к числу последствий вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения отнесено приостановление начисления неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац 10).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID- 19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, разъяснено, что одним из последствий введения данного моратория является прекращение начисления должнику штрафов, пеней, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" на срок с 06.04.2020 по 06.10.2020 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении четырех категорий должников: организации и индивидуальные предприниматели, основной вид экономической деятельности которых включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции; организации, включенные в перечень (перечни) системообразующих организаций российской экономики; организации, включенные перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ; организации, включенные в перечень стратегических организаций, а также федеральных органов исполнительной власти, обеспечивающих реализацию единой государственной политики в отраслях экономики, в которых осуществляют деятельность эти организации.

Как видно из выписки, полученной из официального сайта ФНС РФ (л.д. 148), ответчику Частному учреждению дополнительного образования Детский университет (ИНН <***>; ОГРН <***>) предоставлена мера поддержки в виде моратория на банкротство, соответственно в отношении ответчика приостановлено начисление неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей за период с 06.04.2020 по 06.10.2020.

Согласно представленному истцом справочному расчету размер пени с учетом действия моратория составляет 90 359,58 руб. (т.1, л.д.153).

Факт нарушения ответчиком оплаты арендных платежей установлен судом на основании исследования и оценки представленных доказательств, справочный расчет пени судом проверен и признан правильным.

Принимая во внимание доказанность факта неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, суд приходит к выводу о наличии оснований для его привлечения к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания пени за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ходатайствовал о снижении ее размера на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 5 000 руб.

Ходатайство ответчика подлежит удовлетворению судом частично по следующим основаниям.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 69, 71, 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Критериями для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительное неисполнение обязательства и другие.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, целью применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

Суд отмечает, что по смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

Принимая во внимание отсутствие документальных доказательств реально наступивших для истца негативных последствий, с учетом того, что ответчиком является социально – ориентированное некоммерческое учреждение, не являющейся организацией, получающей коммерческую прибыль, при наличии заявления ответчика о снижении размера заявленных к взысканию пени, суд считает, что заявленный размер пени в данном, конкретном случае, с учетом обстоятельств дела является чрезмерным, в связи с чем, считает необходимым уменьшить пени, подлежащие начислению в соответствии с п. 4.1 договора до суммы 40 000 руб.

Оснований для дальнейшего снижения неустойки судом не усматривается.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 40 000 руб., в остальной части требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

В рамках настоящего иска истцом также заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды № 6351.3 от 24.01.2011 г.

Согласно п.1.2 спорного договора условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.07.2010 по 01.07.2013 года.

В силу ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, с 02.07.2013 договор №6351.3 считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами: по требованию одной стороны в судебном порядке и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, если это предусмотрено в силу правового регулирования соответствующих правоотношений или предусмотрено договором.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 5.2.4 договор может быть расторгнут за неуплату или просрочку арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

В соответствии с пунктами 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В подтверждение факта соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом в материалы дела представлено уведомление от 27.08.2020 (л.д. 16).

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, исковые требования о расторжении договора аренды № 6351.3 объекта муниципального нежилого фонда от 24.01.2011 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ).

Поскольку договор аренды подлежит расторжению, а иных правовых оснований для владения спорным помещением у ответчика не имеется, суд также считает, что требование истца об обязании ответчика освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда № 27, 40, 42, 43, 25, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 39, 41, 44-53, 53а, 61, 62-68, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа <...>, общей площадью 460,3 кв.м. подлежит удовлетворению.

Ответчик в рамках настоящего дела обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с УЗИО ГО г. Уфа компенсации расходов на производство капительного ремонта арендованного имущества в размере 6 206 655,46 руб.

В обоснование встречных исковых требований истец по встречному иску указал, что арендодателем не производился капитальный ремонт арендуемых помещений с 2000 года, тогда как арендатор в период с 2000 года по 2021 год производил улучшения объекта.

В частности арендатором были произведены работы по снятию старого покрытия стен, которое было не пригодно для использования в детских учреждениях, выравниванию стен, их окраска; замена пола: настил полов из фанеры, линолеума, смена плинтусов; замена радиаторов и труб отопления; установка перегородок; ремонт санузлов: с установкой новой сантехники, выравниванию полов и проведением гидроизоляции; установка дверей; установка окон из ПВХ.

Как указал истец по встречному иску, всего арендатором был произведен ремонт помещения общей сложностью на 6 206 655,46 рублей.

В доказательство указанной суммы представлен локальный сметный расчет №ЛС 1 (т.1, л.д. 96).

10.08.2011 г. истцом по встречному иску было получено письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа о том, что комитет не возражает против проведения ремонтных работ с перепланировкой за счет собственных средств.

Частное учреждение дополнительного образования Детский университет указало, что арендодателем денежные средства, потраченные арендатором на капитальный ремонт, не возмещены, в связи с чем обратился в суд со встречным исковым заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает встречный иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, согласно п. 2.2 договора аренды №6351.3 от 24.01.2011 обязанность производить капитальный ремонт объекта нежилого фонда лежит на арендаторе. Арендатор обязан производить капитальный ремонт объекта за свой счет в сроки, согласованные с арендодателем за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью.

Кроме того, истцом по встречному иску в обоснование встречных требований приложен лишь локальный сметный расчет №ЛС1, согласованный и утвержденный в 2021 году.

Данный локальный расчет содержит сведения лишь о сметной стоимости обозначенных в нем видов работ, об их количестве, доказательством несения указанных в нем расходов данный расчет не является, кроме того, во встречном иске истцом указано на выполнение капитального ремонта с 2000 года, тогда как сметный расчет датирован 2021 годом.

Иных доказательств, подтверждающих несение расходов на капитальный ремонт, а также обосновывающих необходимость выполнения капитального ремонта истцом по встречному иску не представлено, как и не представлено доказательств выполнения ремонта, подпадающего под признаки капитального.

Как указано в письме комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа от 10.08.2011 г. (т.1, л.д. 131) для оформления разрешительной документации в соответствии с «Положением о порядке рассмотрения, проектирования и согласования на Межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий документации, связанной с благоустройством и внешним оформлением города, перепланировкой (реконструкцией), переустройством помещений, переводом их из состава жилого в нежилой фонд и из состава нежилого в жилой фонд», утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан №32/10 от 26.12.2007 г. необходимо обратиться МУП «Управление дизайна и наружной рекламы».

Однако арендатором доказательств обращения в МУП «Управление дизайна и наружной рекламы» для оформления разрешительной документации не представлено.

Таким образом, истцом по встречному требованию не обосновано право на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме 6 206 655 руб. 46 коп. с учетом п.2.2 договора аренды, не доказан факт выполнения капитального ремонта, доказательств, подтверждающих несение расходов в размере 6 206 655 руб. 46 коп. истцом также не представлено, в связи с чем встречные исковые требования не подлежат судом удовлетворению.

Кроме того, УЗИО ГО г. Уфа заявлено о пропуске ответчиком срока исковой давности по встречным требованиям.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В силу статьи 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Исходя из представленных документов, сложившихся взаимоотношений сторон, вытекающих из договора аренды, право требования стоимости неотделимых улучшений муниципального имущества, в виде зачета в счет арендных платежей, возникло у арендатора с момента выполнения капитального ремонта.

Как указал сам истец по встречному иску, капитальный ремонт арендатором выполнялся им с 2000 года.

Письмо, которым Комитет согласовал проведение арендатором ремонтных работ с перепланировкой за счет собственных средств (т.1, л.д. 131) датировано 10.08.2011.

Поскольку истец обратился в суд со встречным иском 09.09.2021, суд пришел к выводу о пропуске Частным учреждением дополнительного образования Детский университет срока для обращения с заявлением о взыскании расходов на капитальный ремонт.

Таким образом, на основании вышеизложенного, встречные исковые требования Частного учреждения дополнительного образования Детский университет удовлетворению не подлежат.

В соответствии с а АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета в сумме 24 731 руб. (государственная пошлина за требования имущественного характера в размере 18371 руб. + государственная пошлина за требование неимущественного характера – 6000 руб.)

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований судом отказано с учетом предоставления Частному учреждению дополнительного образования Детский университет при обращении со встречным иском отсрочки по уплате государственной пошлины, государственная пошлина в размере 54 033 руб. также подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ, удовлетворить частично.

Взыскать с частного учреждения дополнительного образования Детский университет (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ (ОГРН <***>) сумму долга по арендной плате за период с 01.11.2019 по 23.11.2021 в размере 746550 руб., пени в сумме 40000 руб.

Расторгнуть договор №6351.3 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 24.01.2011 г., заключенного между негосударственным образовательным учреждением Детский университет и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Обязать Частное учреждение дополнительного образования Детский университет (ИНН <***>; ОГРН <***>) освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда №27, 40, 42, 43, 25, 28-33, 39, 41, 44-53, 53а,61, 62-68, расположенные по адресу: Орджоникидзевский район городского округа <...>, общей площадью 460,3 кв.м. и передать их истцу по акту приема- передачи свободными от владения и пользования третьих лиц.

В остальной части иска, отказать.

Взыскать с частного учреждения дополнительного образования Детский университет (ИНН <***>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24731 руб.

В удовлетворении встречного иска, отказать.

Взыскать частного учреждения дополнительного образования Детский университет (ИНН <***>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 54033 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.



Судья С.И. Хомутова