Постановление от 17 января 2017 г. по делу № А57-4981/2016

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-4981/2016
г. Саратов
18 января 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена «17» января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен «18» января 2017 года.


Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя ФИО2,

в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Махачкала Республики Дагестан на решение Арбитражного суда Саратовской области от 7 октября 2016 года по делу № А57-4981/2016 (судья Заграничный И.М.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Махачкала Республики Дагестан (ИНН <***>, ОГРНИП 304056105500096) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Саратов (ИНН <***>, ОГРНИП 307645108500080) о признании незаконной торговой процедуры по продаже земельного участка, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Центр реализации», конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Жилкомплекс» ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) о признании незаконной торговой процедуры - публичное предложение продавца № 0015567, опубликованного на Электронной площадке центра реализации (сайт https://www.centerr.ru/) по продаже имущества ООО «Жилкомплекс» (ИНН: <***>), а именно Лот № 1: земельный участок, категория: земли: населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, площадь 1885 кв.м., свидетельство права собственности 64-АД 599203 от 06.02.2015, кадастровый номер:64:48:010140:1191; хозяйственная постройка, нежилое здание, 1-этаж,общ.пл 10кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437649, кадастровый номер 64:48:010140:822; хозяйственная постройка, нежилое здание, 1-этаж,общ.пл 10кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437647, кадастровый номер 64:48:010140:871; гараж, нежилое, 1-этажный, общая площадь 175,9 кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437648, кадастровый номер 64:48:010142:1012; баня, нежилое, 1-этажный, общая площадь 188,8 кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437646, кадастровый номер 64:48:010143:613; котельное оборудование протерм klom50; очистительное оборудование Астра75, адрес: Саратовская область, г.Саратов, Новосоколовогорский поселок, ул.Питерская, д.16; взыскании с ИП ФИО2 (арбитражного управляющего) убытков в виде оплаченного задатка в размере 241 657,54 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Центр реализации».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 31.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО «Жилкомплекс» ФИО4

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил признать незаконной торговую процедуру - публичное предложение продавца № 0015567, опубликованного на Электронной площадке центра реализации (сайт https://www.centerr.ru/) по продаже имущества ООО «Жилкомплекс» (ИНН: <***>), а именно Лот № 1: земельный участок, категория: земли: населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, площадь 1885 кв.м., свидетельство права собственности 64-АД 599203 от 06.02.2015, кадастровый номер:64:48:010140:1191; хозяйственная постройка, нежилое здание, 1-этаж, общ.пл 10кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437649, кадастровый номер 64:48:010140:822; хозяйственная постройка, нежилое здание, 1-этаж, общ.пл 10кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437647, кадастровый номер 64:48:010140:871; гараж, нежилое, 1-этажный, общая площадь 175,9 кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437648, кадастровый номер 64:48:010142:1012; баня, нежилое, 1-этажный, общая площадь 188,8 кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437646, кадастровый номер 64:48:010143:613; котельное оборудование протерм klom50; очистительное оборудование Астра75, адрес: Саратовская область, г.Саратов, Новосоколовогорский поселок, ул.Питерская, д.16; взыскать с ИП ФИО2 убытки, в виде оплаченного задатка в размере 241 657,54 руб.

В силу положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или в части.

Судом первой инстанции приняты уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 октября 2016 года по делу № А57-4981/2016 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что наличие незаконного многоэтажного дома, занимающего почти всю площадь земельного участка, являющимся одним из объектов торгов, является существенным условием, влияющим на принятие решения об участии в данной торговой процедуре. На момент подачи заявки на участие в торгах ответчик не уведомил истца обо всех вышеуказанных обстоятельствах, в связи с чем, 20.11.2015 истец обратился с письмом, в котором просил вернуть задаток в сумме 241 657,54 руб. за участие в торговой процедуре № 0015567 и отменить результаты вышеуказанных торгов. Однако, арбитражный управляющий ФИО2 направила договор купли-продажи с измененным содержанием, которое существенно отличалось от договора, размещенного в сообщении об объявлении торгов. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, арбитражный управляющий ФИО2 незаконно уклонилась от заключения в установленные сроки договора купли-продажи установленного образца и передачи по акту приема-передачи недвижимого имущества.

Кроме того, по мнению подателя жалобы, недвижимое имущество подлежало продаже на торгах в электронной форме.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как указывает истец, ИП ФИО3 является победителем торговой процедуры по продаже имущества ООО «Жилкомплекс», а именно Лот №1: земельный участок, категория: земли: населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, площадь 1885 кв.м., свидетельство права собственности 64-АД 599203 от 06.02.2015, кадастровый номер:64:48:010140:1191; хозяйственная постройка, нежилое здание, 1-этаж, общ. пл. 10 кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437649, кадастровый номер 64:48:010140:822; хозяйственная постройка, нежилое здание, 1-этаж,общ.пл 10кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437647, кадастровый номер 64:48:010140:871; гараж, нежилое, 1-этажный, общая площадь 175,9 кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437648, кадастровый номер 64:48:010142:1012; баня, нежилое, 1-этажный, общая площадь 188,8 кв.м., свидетельство о праве собственности 64-АД 437646, кадастровый номер 64:48:010143:613; котельное оборудование протерм klom50; очистительное оборудование Астра75, адрес: Саратовская область, г.Саратов, Новосоколовогорский поселок, ул.Питерская, д.16.

Однако, после опубликования протокола о результатах торгов, истцу стало известно о том, что на земельном участке, являющимся одним из объектов торгов, находится объект недвижимости – многоэтажный дом, занимающий большую часть участка. В отношении вышеуказанного дома имеется судебное решение о сносе, вступившее в законную силу. В настоящее время жильцы дома выселены, прилегающая территория перекрыта, затруднены подходы к постройкам, также являющимися объектами торгов.

По мнению истца, наличие незаконного многоэтажного дома, занимающего почти всю площадь земельного участка, равно как и судебные тяжбы являются существенными условиями, влияющими на принятие решения об участии в данной торговой процедуре.

На момент подачи заявки на участие в торгах истец не имел представления обо всех вышеуказанных обстоятельствах. 20.11.2015 Истец обратился с письмом, в котором просил вернуть задаток в сумме 241 657,54 руб. за участие в торговой процедуре № 0015567 и отменить результаты вышеуказанных торгов.

Однако, арбитражный управляющий ФИО2 направила договор купли-продажи с измененным содержанием, которое существенно отличалось от договора, размещенного в сообщении об объявлении торгов.

Арбитражный управляющий ФИО2 уклонилась от направления в установленные сроки договора купли-продажи установленного образца, на основании чего истец пришел к выводу о наличии в действиях ФИО2 признаков отказа от заключения договора и обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2014 по делу № А57-23271/2014 ООО «Жилкомплекс» признано несостоятельным (банкротом). В отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО2

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его реализации. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве организатор торгов обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в официальном издании, определяемом в соответствии со статьей 28 Закона о банкротстве, и в печатном органе по месту нахождения должника не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

Согласно пункту 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения. При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов указываются сведения, предусмотренные статьей 110 названного закона. В силу пункта 10 указанной статьи в сообщении о продаже должно содержаться указание о сроке предоставления заявок на участие в торгах.

В соответствии с требованиями Закона о банкротстве конкурсным управляющим была проведена инвентаризация и оценка имущества должника, собранием кредиторов утверждено предложение о продаже имущества ООО «Жилкомплекс». Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве. Оценка имущества должника осуществлялась в порядке, установленном ст. 130 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

В соответствии с требованиями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» организатор торгов опубликовал в газете «Коммерсантъ» № 167 от 12.06.2015 (сообщение № 63030102977), в газете «Кому Что Саратов» от 10.09.2015, на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (сообщение № 734250 от 08.09.2015) информационное сообщение о проведении открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Жилкомплекс» (Лот № 1).

Реализуемое имущество принадлежит ООО «Жилкомплекс» на праве собственности, никому не продано, не подарено и не отчуждено иным способом, не заложено, в споре и под запретом, арестом не состоит, судебного спора о нем не имеется, правами третьих лиц не обременено.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными ст. 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных тортах.

Порядок публикации сообщения о торгах, а также объем сведений, подлежащих публикации установлен пунктами 9 и 10 ст. 10 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми сведения о торгах подлежат публикации в официальном печатном издании газете «Коммерсантъ», печатном издании по месту нахождения должника, ЕФРСБ.

Абзацем 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что в сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления. При этом законодательство не содержит требований о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе. В то же время излишнее описание имущества выставленного на торги напрямую влияет на стоимость опубликования сведений о торгах в официальных источниках, а увеличение затрат на проведение торгов приводит к уменьшению размера удовлетворения требований конкурсных кредиторов.

В соответствии с требованиями п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве организатором торгов был опубликован перечень реализуемого имущества, а также характеристики этого имущества, включающие наименование имущества, адрес места нахождения имущества, кадастровые номера, площадь и назначение реализуемых объектов недвижимости. При этом недостаточность каких-либо сведений для принятия претендентом решения об участии в торгах компенсировалась возможностью детального ознакомления с имуществом.

Требование о необходимости публикации в сообщении о торгах сведений о порядке ознакомления с имуществом предусмотрено абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве, при этом указанная норма не содержит указания на конкретный порядок ознакомления с имуществом.

В соответствии с требованием абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о торгах был указан следующий порядок ознакомления с имуществом должника: Получение дополнительной информации и ознакомление с имуществом можно получить по адресу: Саратовская область, Новосоколовогорский поселок, ул. Питерская, д. 16, на сайте ЭТП, на ЕФРСБ, у организатора торгов - по записи с 14.00 до 16.00 местного времени, в рабочие дни, предварительно созвонившись по телефону и согласовав время ознакомления.

Данный порядок установлен для всех участников торгов и не предоставляет каким-либо участникам дополнительных преимуществ.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ (далее - Закон № 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ к таким характеристикам отнесены сведения об объектах недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания иди сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данною этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Поскольку в нормах Закона о банкротстве указания на конкретные характеристики объекта недвижимости, которые должны содержаться в информационном сообщении, отсутствуют, организатор торгов в извещении о проведении торгов обоснованно указал уникальные характеристики каждого объекта, входящего в состав имущества ООО «Жилкомплекс», определенные Законом № 221-ФЗ (в частности: площадь, назначение, этажность, кадастровый номер, адрес).

Согласно п. 14 ст. 110 Закона о банкротстве организатор торгов обязан обеспечить равный доступ всех лиц к участию в торгах, в том числе к информации о проведении торгов, и обеспечить право лиц на участие в торгах без взимания с них платы, не предусмотренной настоящим Федеральным законом.

Опубликованная в информационном сообщении информация о порядке ознакомления с имуществом действительна для всех лиц без исключения, изъявивших волю принять участие в торгах.

Как правильно установил суд первой инстанции, торги по продаже имущества ООО «Жилкомплекс» (Лот №1) были проведены в соответствии с требованиями статей 139 и 110 Закона о банкротстве и Приказа Минэкономразвития № 54 от 15.02.2010, регулирующих порядок проведения торгов в рамках процедуры банкротства должника.

Согласно Протоколу об определении участников была подана заявка № 52052, дата подачи заявки 15.11.2015 00:00:12.497, заявитель - ИП ФИО3, ИНН <***>, ОГРПИП 304056105500096, <...>, статус заявки - допущена.

Согласно Протоколу о результатах проведения открытых торгов к форме публичного предложения № 326739 от 18.11.2015 победителем был определен единственный участник ИП ФИО3, предложивший цепу – 2 416 575,43 руб.

Организатор торгов уведомил всех участников торгов о результатах проведения торгов посредством направления им протокола о результатах торгов в форме электронного документа 18.11.2015 на адрес электронной почты, указанный в заявке на участие в торгах.

Конкурсный управляющий подписал и 22.11.2015 и направил победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене, что подтверждается почтовой квитанцией от 22.11.2015 № 19196, уведомлением о вручении (28.11.2015), а также описью вложения.

Так же конкурсным управляющим 01.12.2015 была направлена победителю торгов телеграмма, в которой конкурсный управляющий предложил победителю торгов заключить договор купли продажи по установленной в ходе продаже цене и о последствиях, в случае уклонения от подписания договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, требование о необходимости опубликования проекта договора купли-продажи содержится в абзацах 16 и 17 п. 10 ст.110 Закона о банкротстве. При этом данная норма не раскрывает, насколько полным должен быть проект договора купли-продажи, а так же не указывает перечень обязательных сведений, которые должны содержаться в проекте договора. Буквальное толкование абз. 16 и 17 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве позволяет сделать вывод, что публикуемый организатором торгов договор является лишь проектом, что допускает последующее внесение в него изменений и уточнений.

Статья 131 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества необходимо руководствоваться положениями параграфа 7 гл. 30 ГК РФ.

В частности, в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход нрава собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Момент перехода права собственности определяется в соответствии с порядком, установленным в ст. 223 ГК РФ. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимое имущество относится именно к случаю, который требует государственной регистрации, и здесь момент перехода права собственности действительно определяется датой регистрации этой сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом установлен в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 6 названного Закона регистрация перехода права собственности осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации документов. Этот срок в ряде случаев может быть увеличен, например, в связи с приостановлением государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, при проведении торгов в форме публичного предложения ИП ФИО3 было предоставлено право ознакомиться с предметом торгов, чем истец не воспользовался.

При проведении торгов конкурсным управляющим сведения об имуществе, подлежащем продаже, изложены в полном объеме. Объект, являющийся самовольной постройкой, не являлся предметом торгов, в связи с чем конкурсным управляющим обоснованно информация о нем не размещалась.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу этой правовой нормы признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск.

В целях признания торгов недействительными доказыванию подлежит наличие совокупности таких элементов, как: нарушение положений действующего законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, их оспаривающего.

При этом основанием для признания торгов недействительными выступают такие нарушения проведения торгов, которые привели бы к иным результатам в случае совершения действий в соответствии с требованиями действующего законодательства. При этом основанием для признания торгов недействительными может служить только нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлены специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов.

Пункт 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от заключения договора.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции правильно установлено, что конкурсный управляющий подписал и 22.11.2015 и направил в адрес ИП ФИО3 предложение заключить договор купли-продажи с приложением данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене, что подтверждается почтовой квитанцией от 22.11.2015 № 19196, уведомлением о вручении (28.11.2015), а также описью вложения.

В свою очередь, 02.12.2015 ИП ФИО3 конкурсному управляющему ООО «Жилкомплекс» ФИО2 направлено письмо о несогласии с подписанием договора купли-продажи имущества в связи с тем, что на момент проведения торгов не была осведомлена о наличии на земельном участке дополнительного объекта, являющегося самовольной постройкой и направлением договора в существенно измененной виде, в связи с чем, договор подлежал заключению на кабальных и крайне не выгодных условиях. Истцом указано, что отсутствие надлежащей информированности об объекте продажи существенно повлияли на принятие решения об участи в торгах и в случае получения информации о наличии самовольной постройки ИП ФИО3 не участвовала бы в торгах.

Изменение условий договора касаются порядка передачи приобретенного по договору имущества. В проекте договора указано, что продавец обязан передать имущество покупателю по акту приема-передачи имущества не позднее 5 рабочих дней после оплаты. В договоре, подписанном конкурсным управляющим и направленным в адрес истца, указано, что продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность имущество, доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

Вместе с тем, в адрес конкурсного управляющего протокол разногласий к договору купли-продажи не направлялся.

Переход права собственности на недвижимое имущество определяется датой регистрации этой сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не наличием или отсутствием Передаточного акта.

Истцом указано, что отсутствие надлежащей информированности об объекте продажи существенно повлияли на принятие решения об участи в торгах и в случае получения информации о наличии самовольной постройки ИП ФИО3 не участвовала бы в торгах.

Однако, в соответствии с протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 26.01.2016, предметом которых являлось тоже самое имущество, что и при оспариваемых торгах, участником была ИП ФИО3 (заявка на участие подана 22.01.2016). По результатам проведения торгов победителем была признана ФИО5, с которой в последующем и был заключен договор купли-продажи имущества. С целью участия в торгах ИП ФИО3 был перечислен задаток в сумме 60 414,39 руб. на основании платежного поручения № 1 от 22.01.2016.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, доводы истца о том, что отсутствие информации в конкурсной документации о наличии на земельном участке самовольной постройки является нарушением процедуры организации торгов и о том, что если бы было известно об этом объекте то истец не принял бы участие в торгах, являются необоснованным.

Участие ИП ФИО3 в торгах, проводимых 26.01.2016, и внесение аванса свидетельствует о намерении истца приобрести указанное имущество на тех же условиях.

В силу части 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По смыслу части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация права на подачу иска о признании недействительными торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав истца. Из приведенных норм следует, что для признания недействительным договора в связи с нарушением правил проведения торгов необходимо наличие оснований для признания недействительными самих торгов, поскольку в данном случае отпадает установленное договором основание для возникновения договорных отношений. Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать нарушение закона при проведении торгов и наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В ходе рассмотрения дела истцом не указано какое нарушенное право подлежит восстановлению путем признания торгов недействительными.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными следует отказать.

Истцом так же заявлено требование о взыскании с ИП ФИО2 убытков в виде оплаченного задатка в размере 241 657,54 руб.

Согласно Протоколу о результатах проведения открытых торгов в форме публичного предложения № 326739 от 18.11.2015 победителем был определен единственный участник ИП ФИО3

Конкурсный управляющий подписал и 22.11.2015 и направил в адрес ИП ФИО3 предложение заключить договор купли-продажи с приложением данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене, что подтверждается почтовой квитанцией от 22.11.2015 № 19196, уведомлением о вручении (28.11.2015), а также описью вложения.

Так же конкурсным управляющим 01.12.2015 была направлена победителю торгов телеграмма, в которой было предложено заключить договор купли-продажи по установленной в ходе продаже цене и о последствиях, в случае уклонения от подписания договора.

ИП ФИО3 указанный договор не подписала, от его подписания уклонилась.

Из пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве следует, что в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

В соответствии с пунктом 3.7. договора о задатке внесенный задаток не возвращается в случае, если заявитель, признанный победителем торгов, уклонился от подписания договора купли-продажи имущества, предложение о заключении которого будет направлено конкурсным управляющим.

Судом первой инстанции правильно установлено и материалами дела подтверждается, что платежным поручением № 10 от 13.11.2015 ИП ФИО3 было перечислено 241 657,54 руб. на расчетный счет должника, получателем платежа является ООО «Жилкомплекс».

Таким образом, ИП ФИО2 является ненадлежащим ответчиком по требованию о возврате перечисленного задатка.

В связи с вышеизложенным, исковые требования о взыскании с ИП ФИО6 денежных средств в сумме 241 657,54 руб. не подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, в связи с необходимостью рассмотрения искового заявления в деле о банкротстве.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства по основаниям, изложенным в отзыве.

В удовлетворении ходатайства судом первой инстанции правильно отказано по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 18 Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 17 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным помимо арбитражного управляющего лицом суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к части 4 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

Таким образом, возможность оспаривания торгов и сделок истцом в самостоятельном производстве вне рамок дела о банкротстве с использованием предусмотренных статьей 12 ГК РФ способов защиты не исключена.

Согласно процессуальному правилу, изложенному в пункте 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника подается в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит разрешению в деле о банкротстве.

Правом на обращение с подобным заявлением обладает только определенный круг лиц, установленный статьей 61.9 Закона о банкротстве, к которым истец не может быть отнесен.

В данном случае требование истца предъявлено к арбитражному управляющему ФИО2, являющейся организатором торгов в связи с нарушением последним установленного действующим законодательством порядка размещения информации о предмете торгов и несоответствия договора купли-продажи конкурсной документации, то есть торги оспорены по общегражданским основаниям. При этом на момент рассмотрения дела ФИО2 не является конкурсным управляющим должника, а истец, в свою очередь не обладает статусом конкурсного кредитора должника и не является лицом, имеющим право на обращение с заявлением об оспаривании сделки в силу статьи 61.9 Закона о банкротстве. Требований относительно договора купли-продажи, подлежащего заключению по итогам торгов в качестве самостоятельного требования не заявлялось, так же как и отсутствуют какие-либо иные исковые требования, адресованные должнику, который в качестве ответчика в рамках настоящего дела не привлекался.

С учетом данных обстоятельств, а также принимая во внимание, что истец оспаривает торги не в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, то отсутствуют основания для оставления иска без рассмотрения по пункту 4 части 1 статьи 148 Закона о банкротстве.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 октября 2016 года по делу № А57-4981/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.


ПредседательствующийВ.Б. Шалкин

СудьиТ.С. Борисова

О.А. Дубровина