Постановление от 19 апреля 2018 г. по делу № А32-14336/2017

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-14336/2017
город Ростов-на-Дону
19 апреля 2018 года
15АП-1009/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Сулименко О.А., Филимоновой С.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от открытого акционерного общества "Капитал Строй" ФИО2 по доверенности от 25.01.2018 № 17;

от администрации муниципального образования Динской район ФИО3 по доверенности от 15.01.2018 № 01-30/14/3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Динской районна решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 20.11.2017 по делу № А32-14336/2017, принятое в составе судьи Данько М.М.по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Капитал Строй»к администрации муниципального образования Динской районо признании отказа незаконным

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (далее – ООО «Капитал Строй», общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования Динской район (далее – администрация), в котором просило:

- признать незаконным выраженный в письме от 19.01.2017 № 09.01-05/75 отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64, площадью 11357 кв.м., расположенного по адресу: <...> а, для завершения строительства незавершенных строительством объектов;

- обязать администрацию подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением суда от 20.11.2017 заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что общество имеет право на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства. При этом истечение срока действия разрешений на строительство не является существенным для результата рассмотрения дела, поскольку оно не указано в законе в качестве обстоятельства, препятствующего увеличению срока действия сделки аренды. Получение разрешения на строительство либо продление срока его действия является производным и зависит от наличия у застройщика титула на землю.

Администрация муниципального образования Динской район обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы, администрация ссылается на то, что в соответствии с действующим законодательством арендатор не имеет права на преимущественное продление договора аренды земельного участка, поскольку документов, удостоверяющих право общества на объекты незавершенного строительства в администрацию представлено не было. Договор ранее продлевался без торгов для завершения строительства на основании дополнительного соглашения от 30.12.2014.

В отзыве на апелляционную жалобу общество опровергло довод о заключении дополнительного соглашения; указало на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Представитель администрации в судебном заседании просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель общества просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации от 11.01.2012 № 21 между Управлением имущественных отношений и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район и ФИО4 был заключен договор от 11.01.2012 № 0700002964, согласно которому ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв.м, расположенный по адресу: <...> а, категории земель - земли населенных пунктов для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности сроком до 01.08.2014.

По договору об уступке прав и обязанностей от 30.05.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.01.2012 № 0700002964 переданы ФИО5.

Южно-Кубанским сельским поселением Динского района 04.09.2013 ФИО5 выдано разрешение № Ru 23508310-214 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в пос. Южном, Динского района, Краснодарского края» Литер 3.

На основании договора об уступке прав и обязанностей от 09.01.2014 права и обязанности по договору аренды земельного от 11.01.2012 № 0700002964 переданы ООО «Капитал Строй».

Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ООО «Капитал Строй» выданы разрешения на строительство:

- 14.08.2014 № Ru 23508310-246 на строительство односекционного трехэтажного жилого дома в пос. Южном, Динского района, Краснодарского края» Литер 4 (т.1 л.д.30-31);

- 02.10.2014 № Ru 23508310-250 на строительство многоквартирного жилого дома Литер 1; по ГП площадью застройки 522,23 кв.м; общая площадь здания 2108 кв.м (32-квартирный) (т.1 л.д. 32-33);

- 02.10.2014 № Ru 23508310-251 на строительство многоквартирного жилого дома дом Литер 2; по ГП площадь застройки 782,58 кв.м; общая площадь здания 3109,48 кв.м (44-квартирный) (т.1 л.д. 34-35).

Между администрацией и ООО «Капитал Строй» на основании постановления от 26.12.2014 № 2055 заключено дополнительное соглашение от 30.12.2014 к договору аренды земельного от 11.01.2012 № 0700002964, которым продлен срок действия указанного договора на 2 года до 26.12.2016.

ООО «Капитал Строй» 20.12.2016 обратилось в администрацию муниципального образования Динской район с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка для строительства торгово-бытовых зданий малой и средней этажности.

Письмом от 19.01.2017 № 09.01-05/75 администрация отказала обществу в заключении договора аренды на новый срок, указав на истечение сроков действия разрешений на строительство; отсутствие документов, подтверждающих право собственности на объекты недвижимости; наличие задолженности по арендной плате.

Полагая, что данный отказ является незаконным, общество обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

В силу части статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

В редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015 (то есть до обращения общества к администрации), пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ был сформулирован следующим образом: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015 по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

Учитывая изложенное, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключен до 01.03.2015 и необходим обществу для завершения начатого строительства объектов, ввода их в эксплуатацию. В отсутствие действующего договора аренды общество лишено возможности осуществить все эти действия.

Таким образом, приведенной нормой права предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, при этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, что подтверждается разрешениями на строительство, выданными обществу, решением Динского районного суда Краснодарского края от 12.04.2016 по делу № 2-1076/2016.

Указанные документы не представлялись обществом с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка. Вместе с тем, данные документы имеются в распоряжении администрации, что следует из оспариваемого ответа и решения Динского районного суда Краснодарского края от 12.04.2016 по делу № 2-1076/2016.

Учитывая вышеизложенное, довод администрации о том, что общество не имеет право на преимущественное продление договора аренды земельного участка, поскольку документов, удостоверяющих право общества на объекты незавершенного строительства, в администрацию представлено не было, судебной коллегией не принимается.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что договор ранее продлевался без торгов для завершения строительства на основании дополнительного соглашения от 30.12.2014, судебной коллегией отклоняется, поскольку с 01.03.2015 собственник незавершенного объекта строительства в случае, если объект расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Ссылка администрации на наличие задолженности по арендной плате апелляционным судом отклоняется, поскольку задолженность по арендной плате согласно статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Довод о том, что истек срок действия разрешений на строительство, судом первой инстанции правомерно отклонен, поскольку данное основание не предусмотрено законом в качестве обстоятельства, препятствующего увеличению срока действия сделки аренды. Получение разрешения на строительство либо продление срока его действия является производным и зависит от наличия у застройщика титула на землю.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу, а также, что общество являлось арендатором земельного участка на момент подачи заявления на основании договора, заключенного до 01.03.2015; на предоставленном ему в аренду земельном участке расположены объекты незавершенного строительства; действия общества направлены на завершение начатого строительства объектов и ввода их в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении спорного участка), апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017 по делу А32-14336/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийО.Ю. Ефимова

СудьиО.А. Сулименко

С.С. Филимонова