Решение от 14 октября 2024 г. по делу № А40-9152/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-9152/24-125-65
г. Москва
15 октября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Савченковой К.С.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 04.03.2010)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий.

при участии

от истца – ФИО2 по дов от 16.01.2024г., дип. от 31.06.2009г.

от ответчика -  ФИО3 по дов от 05.12.2023г., дип. от 02.07.2016г. 



УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (цоколь, пом. III, комн. 1, la, 2, 4-7, 7a, 8-12), кадастровый номер 77:03:0005014:11851, общей площадью 115,4 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. 1Ц, изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 9301 435 (Девять миллионов триста один рубль четыреста тридцать пять тысяч руб. 00 коп.) без НДС в соответствии с заключением судебной экспертизы выполненным ООО «Вердикт -оценка».  Пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.10 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110731, 37 рублей, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.10 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, Ответчик) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Истец) заключили договор аренды объекта недвижимого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00225/15 от 20.05.2015 года которому Истцу было передано в аренду Нежилое помещение (цоколь, пом. III, комн. 1, 1а, 2, 4-7, 7а, 8-12), кадастровый номер 77:03:0005014:11851, общей площадью 115,4 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. 1Ц.

В целях реализации права преимущественного приобретения спорного объекта, Истец, являясь субъектом малого предпринимательства, 16.10.2023 г. обратился к Ответчику по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Направленный письмом от 15.12.2023 г. Ответчиком в адрес Истца проект договора купли-продажи № 59-9073 от 15 декабря 2023 г. указывал цену спорного объекта равной 11 402 000 (одиннадцать миллионов четыреста две тысячи) рублей 00 копеек (п.3.1 проекта договора купли-продажи) с рассрочкой платежа на 7 (Семь) лет, которая состоит из оплаты основного долга, составляющей не менее 135 738 (сто тридцать пять тысяч семьсот тридцать восемь) рублей 10 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга ежемесячно (п.3.4 проекта договора купли-продажи).

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой спорного объекта недвижимости, посчитав указанную цену завышенной, ИП ФИО1 обратилась к независимому оценщику с целью определения его рыночной стоимости.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости № ОО23Б-079, от 26.12.2023 года, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения (цоколь, пом. III, комн. 1, 1а, 2, 4-7, 7а, 8-12), общей площадью 115,4 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. 1Ц, составляет 7 890 606 (семь миллионов восемьсот девяносто тысяч шестьсот шесть) рублей 00 копеек.

16.10.2023 г. Истцом в адрес Ответчика был направлен протокол разногласий №1 к проекту договора купли-продажи с предложением, изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 7 890 606 (семь миллионов восемьсот девяносто тысяч шестьсот шесть) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № ОО23Б-079, от 26.12.2023 года, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО4».

Пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.10 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 93 935 (девяносто три тысячи девятьсот тридцать пять) руб. 80 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.10 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

10.01.2024 г. направил ответ Ответчик в адрес Истца (исх. № 33-5-М9943/23-(0)-14), согласно которому он отказывает в изменении вышеназванных пунктов, а следовательно, отклоняет протокол разногласий Истца по проекту договора купли-продажи в части снижения размера цены.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 19 июня 2024 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО  «Вердикт-оценка» эксперту ФИО5, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

«Какова рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: <...>, цоколь, помещение II, площадью 115,4 кв.м. по состоянию на 16 октября 2023 года?»

Согласно экспертному заключению ООО  «Вердикт-оценка»  экспертом сделан вывод:   Рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: <...>, цоколь, помещение II, площадью 115,4 кв. м. по состоянию на 16 октября 2023 года составляет: 9 301 435 (Девять миллионов триста одна тысяча четыреста тридцать пять) рублей 00 копеек.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 9 301 435 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО  «Вердикт-оценка»  без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта АН ООО  «Вердикт-оценка»  рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16 октября 2023 года составляет 9 301 435 рублей.

Оснований считать экспертное заключение ООО  «Вердикт-оценка»  не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Заявленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Представитель истца результаты судебной экспертизы  не оспаривал.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО  «Вердикт-оценка».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 43 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (цоколь, пом. III, комн. 1, la, 2, 4-7, 7a, 8-12), кадастровый номер 77:03:0005014:11851, общей площадью 115,4 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, пом. 1Ц, изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 9 301 435 (Девять миллионов триста один рубль четыреста тридцать пять тысяч руб. 00 коп.) без НДС в соответствии с заключением судебной экспертизы выполненным ООО «Вердикт -оценка».

Пункт 3.4 договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.10 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110731, 37 рублей, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.10 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 43 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья:

К.С. Самодурова