Постановление от 19 апреля 2017 г. по делу № А57-19015/2016

237/2017-24771(3)

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-

90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-19015/2016
г. Саратов
20 апреля 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузьмичева С.А., судей Землянниковой В.В., Смирникова А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 января 2017 года по делу № А57-19015/2016 (судья Конева Н. В.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «БалЭнергоСеть» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Балаковскому муниципальному району в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области,

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей: Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – Зубов Д.А. по доверенности от 29.12.2016

Общества с ограниченной ответственностью «БалЭнергоСеть» - ФИО3 по доверенности от 19.12.2016.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «БалЭнергоСеть» (далее- ООО «БалЭнергоСеть», общество) к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее- Комитет) с исковым заявлением о признании отказа Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:3, площадью 3196 кв.м., расположенного по адресу: <...>, незаконным; об обязании Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «БалЭнергоСеть» договор купли-продажи земельного участка площадью 3196 кв.м., кадастровый номер 64:40:042201:3, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 22 ноября 2016 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен в Балаковский муниципальный район в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26 января 2017 года суд признал отказ Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:3, площадью 3196 кв.м., расположенного по адресу: <...>. незаконным.

Суд обязал Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района заключить с обществом с ограниченной ответственностью «БалЭнергоСеть» договор купли-продажи земельного участка площадью 3196 кв.м., кадастровый номер 64:40:042201:3, расположенного по адресу: <...>

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции решением Комитет обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, в июле 2012 ООО «БалЭнергоСеть» выкупило имущество (здание главное понизительной подстанции, лит Ч17, общей площадью 354,7 кв.м , являющееся частью энергетического комплекса в собственность у ОАО «Энергокомплекс». Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 64-АГ 626537.

20.08.2012 в Администрацию муниципального образования город Балаково было подано заявление № 88/2 о выкупе в собственность 33 земельных участков, в данное число входит земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003.

21.09.2012 был получен ответ № 02-25-7516/12-0 от Администрации муниципального образования город Балаково, в котором сообщено, что земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в собственности Администрации муниципального образования город Балаково не находится, и что следует обратиться с данным заявлением на имя главы администрации муниципального района.

05.10.2012 было направлено заявление № 93/2 Главе администрации Балаковского муниципального района с просьбой о выкупе данного земельного участка.

26.10.2012 от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был получен отказ в выкупе, в связи с тем, что в регистрирующем органе должны быть сняты обременения (право постоянного (бессрочного) пользования) с ОАО «Энергокомплекс».

29.12.2012 Администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области вынесено Постановление № 5948 о предоставлении права собственности за плату ООО «БалЭнергоСеть» на земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003.

22.03.2012 Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был прислан акт установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 по состоянию на 14.01.2013, где выкупная стоимость указанного участка составила 652 527,32 руб.

В связи с несогласием с выкупной стоимостью 01.04.2013 ООО «БалЭнергоСеть» направило письмо в Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором рассчитало выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в сумме 16 313,18 руб. Указанная стоимость аргументирована была тем, что на земельном участке находится линейные объекты, что подтверждается заключением эксперта № 588 от 10.10.2011,

составленного по итогам экспертизы, назначенной Арбитражным судом Саратовской области в рамках дела № А57-5476/2011.

18.04.2013 от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был получен ответ № 1165, в котором в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 по испрашиваемой стоимости ООО «БалЭнергоСеть» отказано, а предложено выкупить часть земельного участка, где расположены линейные объекты, по 2,5 % от кадастровой стоимости, а остальную часть в размере 3-кратной ставки земельного налога за единицу площади.

03.07.2013 ООО «БалЭнергоСеть» Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был направлен ответ на письмо № 1165 от 18.04.2013, в котором общество согласилось выкупить данный земельный участок по стоимости, рассчитанной из 3 - кратной ставки земельного налога за единицу площади.

05.07.2013 Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был прислан акт установления выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003, где выкупная стоимость указанного участка составила 652 527,32 руб.

30.08.2013 ООО «БалЭнергоСеть» было направлено письмо № 73/2 с просьбой рассчитать выкупную цену из расчета 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, как для земельных участков, на которых расположены линии электропередачи.

23.10.2013 от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был получен отказ, в виду неправильно рассчитанной выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003.

26.05.2016 в Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области общество направило заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003, с приложенным проектом договора купли-продажи.

12.07.2016 Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области письмом № 2372 от 01.07.2016 ответил отказом в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:3 в предложенной обществом редакции договора купли-продажи.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Саратовской области в настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выкупная стоимость спорного земельного участка с

кадастровым номером 64:40:042201:0003 должна быть определена в соответствии с нормативным актом, действующим на момент подачи заявления от 05.10.2012, а именно в соответствии с в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, выводы - подтвержденными собранными по делу доказательствами.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Обязанность уполномоченного органа заключить договор купли- продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве.

Согласно выписке, представленной в материалы дела, обязанной стороной на заключение договора купли-продажи земельного участка является Балаковский муниципальный район Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на момент обращения в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка - с августа 2012 по настоящее время), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится разъяснение о том, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, необходимо учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены

до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Судом установлено, что ранее спорный земельный участок принадлежал ОАО «Энергокомплекс» на праве постоянного бессрочного пользования. В результате приобретения у ОАО «Энергокомплекс», расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости, к истцу перешло аналогичное право пользования земельным участком.

Таким образом, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю (согласно статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137- ФЗ.

Суд пришел к правомерному выводу, при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется, в том числе в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 342-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, принимая во внимание особый характер линейных объектов, рассматриваемое положение, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов.

Вместе с тем установленная пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ специальная льгота предусмотрена только для земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), то есть применима в отношении земельных участков, предоставленных для эксплуатации уже существующих линейных объектов.

Несоответствие вида разрешенного использования земельного участка фактически существующему объекту недвижимости не является основанием для отказа в переоформлении земельного участка, поскольку влечет иные правовые последствия.

Истец в подтверждение доводов об отнесении объектов к линиям электропередач предоставил в материалы дела экспертное заключение № 588 от 10.10.2011, составленное по итогам экспертизы, назначенной Арбитражным судом Саратовской области в рамках дела № А57-5476/2011.

В экспертном заключении даны описания объектов и их функциональное назначение.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.

Какие-либо доказательства, опровергающие данные выводы Комитетом в материалы дела не представлены.

Более того, Комитет и истец провели осмотр земельного участка, по результатам которого ответчик не оспаривает нахождение на земельном участке линий электропередач.

Также в материалы дела предоставлен договор аренды, заключенный между ООО «БалЭнергоСеть» и ООО «Балаковская электросетевая компания» № БЭС-БЭК/АНИ-0174/0007 от 17.03.2015, для целевого использования имущества общества, т.е. для передачи электрической энергии.

В свою очередь ООО «Балаковская электросетевая компания» является субъектом естественных монополий, сетевой организацией и оказывает услуги по передаче электрической энергии, что подтверждается договором, заключенным с территориальной сетевой организацией ПАО «МРСК Волги» № 1591-000816.

Указанными договорами истец подтвердил фактическое использование указанных линейных объектов для передачи электрической энергии.

Таким образом, судами обеих инстанций установлено, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу ООО «БалЭнергоСеть», при этом в материалы дела предоставлены доказательства того, что указанные объекты являются линейными объектами и что земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003 используется им для целей эксплуатации таких объектов.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 01 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из содержания пунктов 5, 6 статьи 36 ЗК РФ (действующей в период обращения с заявлением) следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, в связи с чем, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом

заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

Судом установлено, что с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность Общество обратилось в Управление 05.10.2012.

Учитывая изложенное, суд пришел к правомерному выводу, что выкупная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 должна быть определена в соответствии с нормативным актом, действующим на момент подачи заявления от 05.10.2012, а именно в соответствии с в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, цена земельного участка в договоре истцом рассчитана верно в размере 20 133,20 (двадцать тысяч сто тридцать три рубля 20 копеек).

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ранее Управление) согласно Положению является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Кроме того, Комитет является стороной обязанной на заключение договоров аренды, купли-продажи земельных участков.

Таким образом, в договоре в качестве продавца следует указать Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах судом вынесено законное и обоснованное решение.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета не имеется.

Доводы подателя жалобы направлены на переоценку обстоятельств дела и представленных доказательств.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального права и, соответственно не влияют на законность принятого судом решения.

Все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 января 2017 года по делу № А57-19015/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.А. Кузьмичев

Судьи: В.В. Землянникова

А.В. Смирников