Постановление от 24 ноября 2019 г. ФАС СЗО (ФАС Северо-Западного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


25 ноября 2019 года

Дело №

А56-114465/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2019.

Постановление в полном объеме изготовлено 25.11.2019.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Маркина С.Ф., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 22.04.2019 № 27728-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ФИО2 (доверенность от 09.01.2019 № 27),

рассмотрев 20.11.2019 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу № А56-114465/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Палома», адрес: 195027, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 13, лит. А, пом. 5-Н, 14-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений 5-Н и 14-Н по адресу: Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 13, лит. А, в части цены продажи названных объектов и периода рассрочки платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, а также требованием об обязании заключения названных договоров.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление), акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Фонд имущества).

Решением от 26.04.2019, оставленным без изменения постановлением от 24.07.2019, разногласия урегулированы. При заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5-Н пункт 2.1 и абзац первый пункта 2.2 проекта договора, предложенного Комитетом, изложен в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 6 500 000 рублей, НДС не облагается», «Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением № 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца N 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», корр. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН <***>, КПП 783801001».

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения 14-Н пункт 2.1 и абзац первый пункта 2.2 проекта договора, предложенного Комитетом, изложены в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 1 670 000 руб., НДС не облагается», «Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением № 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», корр. Счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН <***>, КПП 783801001».

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, заключение эксперта, положенное судами в основу принятых по делу судебных актов, не может быть использовано в качестве документа доказательственного значения, поскольку выполнено с нарушением норм действующего оценочного законодательства, содержит необоснованные выводы, противоречия и недостоверные сведения, что привело к занижению стоимости объекта оценки. Суды не оценили все представленные в материалах дела доказательства, необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление, дело в части урегулирования разногласий по цене продажи помещений направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в части определения периода рассрочки и распределения судебных расходов - оставить без изменения.

По мнению подателя жалобы, законодательно установлена презумпция достоверности отчета независимого оценщика и установленной им стоимости объекта оценки, без опровержения которой отсутствуют правовые основания для изменения ее размера. При этом судами такая оценка достоверности отчетов не проводилась. Судебная экспертиза выполнена с нарушением норм действующего законодательства, в то время как в назначении повторной экспертизы необоснованно отказано.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Комитета и Управления поддержали доводы жалобы.

Остальные участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению государственным имуществом (в настоящее время – Комитет, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 19.11.2007 № 07-А000006 объекта недвижимости: части помещения 5Н (3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12), (МОП (1, 2, 5), площадью 147,6 кв.м, с кадастровым номером 78:6061:0:23:1 для использования под кафе, распложенного по адресу: 195027, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 13, лит. А, пом. 5-Н, подвал.

В дальнейшем части помещения 5Н (3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12), площадью 113,1 кв.м, присвоен кадастровый номер 78:11:0006061:1331, а часть помещения МОП (1, 2, 5), площадью 26,4 кв.м, поставлена на кадастровый учет в качестве помещения 14-Н с кадастровым номером 78:11:0006061:1330.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 26.05.2016 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им помещения на основании и в порядке, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

На основании заданий Комитета Управление подготовило отчеты от 22.12.2017 № 31-8-0354(096)-2017 и № 31-8-0354(097)-2017, согласно которым рыночная стоимость испрашиваемых Обществом помещений по состоянию на 27.05.2016 определена в размере 8 070 000 руб. (за помещение 5-Н) и 2 020 000 руб. (за помещение 14-Н).

Распоряжениями от 29.12.2017 № 2681-рз и № 2702-рз Комитет принял решение о приватизации спорных объектов, определив условия выкупа: выкупная цена помещения 5-Н, площадью 113,1 кв.м, – 8 070 000 руб., форма оплаты: в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки: 20 кварталов; выкупная цена помещения 14-Н, площадью 26,4 кв.м, – 2 020 000 руб., форма оплаты: в рассрочку, поквартально, равными долями; период рассрочки: 20 кварталов.

Фонд имущества, действуя по поручению Комитета, в соответствии с указанными распоряжениями письмом от 27.07.2018 направил в адрес Общества проекты договоров купли-продажи.

Считая предложенную выкупную стоимость для определения рыночной стоимости помещений по состоянию на 06.08.2018.

Согласно отчету Фирмы от 09.08.2018 № 0608/18-ОЦ-1ВП рыночная стоимость помещения 5-Н составляет 4 864 516 руб., помещения 14-Н - 1 135 484 руб.

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта Общество письмом от 20.08.2018 направило в адрес Фонда имущества протоколы разногласий к договорам с предложением иной цены, а также периодом рассрочки 7 лет (28 кварталов).

Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и периода ее уплаты, а также полагая, что предложенная Комитетом цена продажи помещения превышает его рыночную стоимость, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных помещений по состоянию на 27.05.2016, проведение которой поручено эксперту открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО3.

Согласно заключению эксперта от 08.02.2019 № 13/12/18-1 по состоянию на 27.05.2016 рыночная стоимость помещения 5-Н составила 6 400 000 руб., помещения 14-Н – 1 600 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалах дела доказательства, пришел к выводу о соответствии указанного заключения требованиям действующего законодательства, признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены помещений, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив цену продажи помещения на основании этого заключения и период ее уплаты.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может исследоваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами рассматриваемого дела возникли разногласия, в том числе относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции определением правомерно удовлетворил ходатайство истца и назначил проведение по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Ответчик в ходе судебного заседания 27.11.2018 указанное ходатайство поддержал, просил поручить проведение экспертизы экспертам одной из организаций, в том числе акционерного общества «Региональное управление оценки» (л.д. 135, т. 2).

Суды первой и апелляционной инстанций, правильно применив положения статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, учтя разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью помещений, определенной в результате проведения указанной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО3 от 08.02.2019 № 13/12/18-1 рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 27.05.2016 составила 6 400 000 руб. и 1 600 000 руб.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО3 от 08.02.2019 № 13/12/18-1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений. При этом суды пришли к правильному выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования и сделанные на их основе выводы обоснованы.

Возражения Управления и Комитета по данному заключению относительно неверного описания объектов-аналогов исследованы судами и мотивированно ими отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов экспертов.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО3 суды не установили предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Управления и назначения повторной экспертизы.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

При таком положении обжалуемые решение и постановление приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, в связи с чем основания для их отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по делу № А56-114465/2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» – без удовлетворения.


Председательствующий

С.Ф. Маркин

Судьи


А.В. Кадулин

Т.Г. Преснецова