Постановление от 30 июня 2025 г. по делу № А39-10677/2024

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ФИО1 ул., д. 4, <...>

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: <***>) телефон <***>, факс <***>


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А39-10677/2024
01 июля 2025 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2025 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 27.03.2025 по делу № А39-10677/2024,

по иску Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Росреестра по Республике Мордовия, ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия, Федеральной службы государственной статистики в лице территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Мордовия, Управления Федеральной налоговой службы по Республике Мордовия, общества с ограниченной ответственностью «МОРДОВАГРОЛИЗИНГ», об обязании совершить определенные действия,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Администрация городского округа Саранск (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель, ответчик) об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 24668 кв.м, с кадастровым номером 13:23:1010005:24, находящегося по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Северная промзона (4 км автодороги Саранск – Ульяновск), на «магазины», путем обращения с заявлением об изменении вида разрешенного использования в Единый государственный реестр

недвижимости, взыскании судебной неустойки в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со второго месяца после вступления решения в законную силу до его фактического исполнения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Мордовия, ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия, Федеральная служба государственной статистики в лице территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Мордовия, Управление Федеральной налоговой службы по Республике Мордовия, общество с ограниченной ответственностью «МОРДОВАГРОЛИЗИНГ».

Решением от 27.03.2025 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель указывает, что в рассматриваемом случае Администрация выступает не как орган местного самоуправления, осуществляющий возложенные на него публичные функции, а как арендодатель и субъект, уполномоченный распоряжаться спорным земельным участком, где предъявленные требования вытекают из гражданских правоотношений. Пояснил, что заключая договор аренды № 17644 от 26.08.2022, Предприниматель выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка и возведенного объекта капитального строительства.

Апеллянт отмечает, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Считает, что ИП ФИО2 как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от Администрации, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Администрация, как представитель собственника земельного участка, также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу указала на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просила отказать.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие представителей

сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком заключен 26 августа 2022 г. договор аренды земельного участка № 17644, в соответствии с которым Администрация передала предпринимателю во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Северная промзона (4 км автодороги Саранск – Ульяновск), площадью 24668 кв.м., с кадастровым номером 13:23:1010005:24, относящийся к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения торговых комплексов, вспомогательный – для размещения предприятий бытового обслуживания (выставочно-сервисный центр по обслуживанию сельхозтехники) (пункт 1.1. договора).

Из пункта 1.2. договора аренды земельного участка следует, что на земельном участке располагается выставочно-сервисный центр по обслуживанию сельскохозяйственной техники, общей площадью 3284,3 кв.м., с кадастровым номером 13:23:1010005:191, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Срок действия договора с 24.08.2022 по 24.08.2071 (пункт 2.1. договора).

Размер годовой арендной платы в 2022 г. составил сумму 1137705 руб. (пункт 3.1. договора аренды земельного участка).

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 26 апреля 2022 г. по делу № А39-7285/2021 признано право собственности за ФИО2 на здание выставочно-сервисного центра по обслуживанию сельскохозяйственной техники общей площадью 3284,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.2-ая Промышленная, дом 56, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 13:23:1010005:24, общей площадью 24668 кв.м., адрес участка: Республика Мордовия, г.Саранск, Северная промзона (4 км автодороги Саранск – Ульяновск). Данный судебный акт не обжаловался, вступил в законную силу. Регистрация права собственности на данное здание за ответчиком произведена 22.06.2022. При этом в выписке из ЕГРН от 13.09.2024 № КУВИ-001/2024-229967492 указывается назначение здания: нежилое.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «МОРДОВАГРОЛИЗИНГ» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 25.04.2023, по которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое здание площадью 3284,3 кв.м. с кадастровым номером 13:23:1010005:191, расположенное по адресу: <...> с целью размещения складских помещений. Срок действия договора - 5 лет. Право аренды зарегистрировано 10.04.2024.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН от 25.08.2022 № КУВИ001/2022-146883106 в отношении земельного участка с кадастровым

номером 13:23:1010005:24, вид разрешенного использования: для размещения торговых комплексов, вспомогательный – для размещения предприятий бытового обслуживания (выставочно-сервисный центр по обслуживанию сельхозтехники). Кадастровая стоимость земельного участка составила 71493044 руб. 28 коп.

На основании заявления ФИО2 в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 13:23:1010005:24, вместо прежнего вида разрешенного использования земельного участка указан иной вид – «склады». При этом согласно выписке из ЕГРН от 12.02.2025 № КУВИ-001/202- 39151957 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 13:23:1010005:24 составила размер 26867611 руб. 38 коп.

Указывая на то, что ответчиком неправомерно без согласия арендодателя изменен вид разрешенного использования земельного участка, что повлекло за собой уменьшение кадастровой стоимости земельного участка (уменьшение размера арендной платы), Администрация обратилась в суд за защитой нарушенного права.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

В соответствии с пунктом 7 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе производственных зон

предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Случаи, когда земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон, установлены в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Частями 1, 7, 8 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: 1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; 2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; 3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Согласно частям 1, 2, 4 статьи 37 ГрК РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Саранск, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Саранск от 06 мая 2016 г. № 516, земельный участок с кадастровым номером 13:23:1010005:24 находится на землях населенных пунктов, в территориальной зоне П5. Для указанной территориальной зоны установлены следующие основные виды разрешенного использования земельных участков: Хранение автотранспорта, Размещение гаражей для собственных нужд, Коммунальное обслуживание, Предоставление коммунальных услуг, Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, Социальное обслуживание, Дома социального обслуживания, Оказание социальной помощи населению, Оказание услуг связи, Общежития, Бытовое обслуживание, Среднее и высшее профессиональное образование, Обеспечение научной деятельности, Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, Проведение научных исследований, Проведение научных испытаний, Приюты для животных, Деловое управление, Магазины, Гостиничное обслуживание, Служебные гаражи, Объекты дорожного сервиса, Заправка транспортных средств, Обеспечение дорожного отдыха, Автомобильные мойки, Ремонт автомобилей, Производственная деятельность, Тяжелая промышленность, Автомобилестроительная промышленность, Легкая промышленность, Фармацевтическая промышленность, Электронная промышленность, Пищевая промышленность, Нефтехимическая промышленность, Строительная промышленность, Склады, Складские площадки, Целлюлозно-бумажная промышленность, Научно-производственная деятельность, Транспорт, Автомобильный транспорт, Размещение автомобильных дорог, Обслуживание перевозок пассажиров, Стоянки транспорта общего пользования, Земельные участки (территории) общего пользования, Улично-дорожная сеть, Благоустройство территории, Обеспечение внутреннего правопорядка.

По мнению истца, наиболее подходящий вид разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 13:23:1010005:24 и для лиц, его использующих, является вид разрешенного использования «магазины».

Согласно пунктам 2, 3 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка и иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (пункт 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Суд первой инстанции не согласился с позицией Администрации о том, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 13:23:1010005:24 следует определить как «магазины».

Как следует из заключения экспертов ФГБОУ ВО «МГУ им.Н.П.Огарева» от 30 ноября 2021 г. № 117/03-21 по результатам проведенной в рамках дела № А39-7285/2021 комплексной судебной строительно-технической экспертизы, на 1-ом этаже здания, принадлежащего ответчику и переданного в аренду ООО «Мордовагролизинг» располагаются выставочный зал, пост предпродажной подготовки, пост техобслуживания, коридоры, санузлы, складские помещения, комната отдыха и приема пищи, на 2-ом этаже здания располагаются комнаты отдыха посетителей, санузлы, комнаты приема пищи, кабинет руководителя, на 3-ем этаже располагаются кабинеты, комната для приема пищи, коридоры.

Согласно пояснениям третьего лица, ООО «Мордовагролизинг», указанная организация по договору аренды с ИП ФИО2 владеет и пользуется нежилым зданием площадью 3284,3 кв.м. с кадастровым номером 13:23:1010005:191. ООО «Мордоагролизинг» в качестве основного вида деятельности зарегистрировало: Торговля оптовая машинами, оборудованием и инструментами для сельского хозяйства (ОКВЭД 46.61). ООО «Мордовагролизинг» является дилером ООО «КЗ «Ростсельмаш» и осуществляет поставку полнокомплектной сельскохозяйственной техники, оборудования и оригинальных запчастей торговой марки РОСТСЕЛЬМАШ в Республике Мордовия и их последующее гарантийное обслуживание.

В арендуемом здании расположены складские помещения с запасными частями, оборудованием и расходными материалами, которые передаются клиентам ООО «Мордовагролизинг» в рамках сервисного обслуживания по заключенным с ними договорам поставки техники и договорам на выполнение работ по техническому обслуживанию.

Общество «Мордовагролизинг» не осуществляет розничную торговлю, не оборудовало в арендуемом здании торговые залы. В здании отсутствует ККТ, поскольку взаиморасчеты с клиентами осуществляются исключительно в безналичной форме.

Термины и определения основных понятий в области торговли указываются в ГОСТ Р 51303-2023. Национальный стандарт Российской Федерации (утв. Приказом Росстандарта от 30.06.2023 № 469-ст).

В частности, пункт 36 ГОСТ Р 51303-2023 дает понятие термину магазин, под которым понимается стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеются торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения.

Таким образом, документ национального стандарта указывает для признания объекта как магазина наличие в нем торгового зала (торговых залов). Между тем, как установлено судом в ходе судебного разбирательства, в здании ответчика и, соответственно, на арендуемом земельном участке не осуществляется розничная торговля в торговых залах, о чем свидетельствуют пояснения третьего лица, его основной вид деятельности, состав помещений, входящих в здание площадью 3284,3 кв.м. Торговый зал, чтобы считать здание на спорном участке магазином, отсутствует. Доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от арендодателя по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Администрация, как представитель собственника земельного участка, также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в зоне, предусматривающей в качестве условно разрешенного вида использования земельного участка для размещения предприятий бытового обслуживания (выставочно-сервисный центр по обслуживанию сельхозтехники), само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является

абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного суда РФ от 06.06.2023 по делу № 304-ЭС22-18932.

Поскольку истец в ходе судебного разбирательства настаивал на удовлетворении заявленных требований в той редакции, которую он предложил, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, о невозможности выйти за пределы исковых требований и самостоятельно определить соответствующий вид разрешенного использования земельного участка, соответствующий фактическому использованию, в связи с чем верно отказал в удовлетворении иска.

Ссылка истца о несении убытков при уменьшении размера арендной платы для ИП ФИО2 в связи с понижением кадастровой стоимости земельного участка на основании измененного ответчиком вида разрешенного использования земельного участка в данном споре не имеет правового значения.

Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Таким образом, защита прав и законных интересов истца при таких обстоятельствах в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, с учетом позиции Администрации, должна осуществляться путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

У суда апелляционной инстанции оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Каких – либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Доводы заявителя в своей совокупности основаны на неправильном понимании правовых норм подлежащих применению к отношениям сторон, поэтому суд апелляционной инстанции не принял их во внимание, как ошибочные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 27.03.2025 по

делу № А39-10677/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу

Администрации городского округа Саранск – без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья А.Н. Ковбасюк

Судьи Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова