Решение от 30 марта 2017 г. по делу № А56-23374/2016

4218/2017-151971(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-23374/2016
31 марта 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2017 года. Полный текст решения изготовлен 31 марта 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола помощником судьи Кудлай Д.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: Региональная общественная организация "Спортивный клуб "Пухтолова гора" (место нахождения: Россия 191023, Санкт-Петербург, пер. Мучной, 3, лит. А, ОГРН <***>);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, 1, лит. Б, ОГРН <***>);

о признании незаконным решения,

при участии:

- от заявителя: ФИО1 (доверенность от 24.08.2016), ФИО2 (доверенность от 08.04.2016);

- от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 29.12.2016);

установил:

Региональная общественная организация "Спортивный клуб "Пухтолова гора" (далее – Организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), выраженного в письме от 04.02.2016 № 8763-22, об отказе Организации в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:38:2253801:9, площадью

20 901 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, Пухтолова гора, участок 1 (западнее дома 1, лит. Д Пухтоловой горы, территория СПб ГУ «Курортный лесопарк», квартал 115 Молодежного лесничества), а также об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Организации посредством подготовки, подписания и направления в адрес Организации в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу проекта

договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:38:2253801:9, площадью 20 901 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, Пухтолова гора, участок 1 (западнее дома 1, лит. Д Пухтоловой горы, территория СПбГУ «Курортный лесопарк», квартал 115 Молодежного лесничества), установив продажную цену 6 760 741 руб. 96 коп.

В отзыве Комитет просит прекратить производство по делу, поскольку в рамках дела № А56-5531/2015 уже рассматривался вопрос об обоснованности истребования заявителем в собственность спорного земельного участка. Судебными актами, вступившими в законную силу, Организации отказано в удовлетворении требований в связи с тем, что площадь участка превышает площадь, необходимую для использования объектов недвижимости, расположенных на нем. Также Комитет указал, что обстоятельства, послужившие основанием для отказа в выкупе земельного участка, не изменились, что свидетельствует о необоснованности требований, заявленных в рамках настоящего дела.

Возражая против прекращения производства по делу, Организация сослалась на то, что в данном случае отсутствует тождество оснований и предметов исков по ранее рассмотренному делу № А56-5531/2015 и по настоящему делу, поскольку в рамках дела № А56-5531/2015 заявителем оспаривался иной ненормативный акт Комитета, нежели в настоящем деле. Кроме того, заявитель указал, что земельное законодательство на момент вынесения оспариваемого решения об отказе в выкупе земельного участка изменилось, что свидетельствует о необходимости рассмотрения сложившихся отношений в условиях нового правового регулирования. Также основанием для предъявления требования о выкупе являются иные обстоятельства, позволяющие заявителю требовать предоставления в собственность спорного земельного участка.

Суд, выслушав представителей Комитета и Организации, приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для прекращения производства по делу.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Судом установлено, что заявление по делу № А56-5531/2015 и заявление по настоящему делу были поданы заявителем в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующей рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рамках дела № А56-5531/2015 заявитель оспаривал решение КУГИ Правительства Санкт-Петербурга от 10.03.2015 № 6179-12 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, принятого в результате рассмотрения заявления заявителя от 19.06.2014.

В рамках же настоящего дела заявитель просит признать незаконным решение Комитета об отказе заявителю в выкупе земельного участка от 04.02.2016 № 8763-22, которое было принято Комитетом в результате рассмотрения другого самостоятельного заявления заявителя от 03.12.2015, то есть оспаривается решение с иной датой и вынесенное на основании иного заявления.

В связи с этим суд не может согласиться с позицией Комитета о наличии предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 150 АПК РФ оснований для прекращения производства по делу.

Поскольку в рамках настоящего дела возник вопрос, касающийся соразмерности заявленной к выкупу площади земельного участка по отношению к площади объектов недвижимого имущества, которые на нем расположены, в ходе судебного разбирательства Организацией заявлено и судом удовлетворено ходатайство о назначении экспертизы по следующим вопросам:

- являются ли границы и площадь земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, город Зеленогорск, Пухтолова гора, участок 1 (западнее дома 1, литера Д Пухтоловой горы, территория СПбГУ «Курортный лесопарк», квартал 115 Молодежного лесничества), кадастровый номер 78:38:2253801:9, площадь 20 901 кв.м, (границы и площадь образованной данным земельным участком территории), необходимыми для устойчивой и непрерывной эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Заявителю на праве собственности, с учетом их назначения и функциональной связи, а также действующих нормативных требований?

- в случае получения отрицательного ответа на первый вопрос, поставленный перед экспертом, определить земельный участок какой площади необходим для использования объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: г. Санкт-Петербург, город Зеленогорск, Пухтолова гора, участок 1 (западнее дома 1, литера Д Пухтоловой горы, территория СПбГУ «Курортный лесопарк», квартал 115 Молодежного лесничества), кадастровый номер 78:38:2253801:9, площадь 20 901 кв.м, с учетом их назначения и функциональной связи, а также действующих нормативных требований?

Определением от 14.11.2016 судом назначена судебная экспертиза по указанным вопросам, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Гарант-Кадастр» ФИО4, производство по делу приостановлено.

11.01.2017 в суд поступило заключение эксперта по делу № А56-23374/2016, в связи с чем определением от 12.01.2017 производство по делу возобновлено.

После ознакомления с заключением эксперта представитель Комитета представил возражения на заключение, заявил ходатайство о вызове эксперта ФИО4 в судебное заседание для дачи соответствующих пояснений, а также ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель Организации возражал.

Учитывая наличие у представителя Комитета вопросов относительно экспертного заключения, суд посчитал возможным удовлетворить ходатайство о вызове эксперта ФИО4 в судебное заседание.

В настоящем судебном заседании эксперт ФИО4 дала пояснения по заключению, ответила на заданные представителем Комитета вопросы, что зафиксировано аудиозаписью судебного заседания.

После дачи экспертом соответствующих пояснений представитель Комитета поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы, представитель Организации возражал.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы.

При таких условиях предусмотренные статьей 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют.

В судебном заседании представитель Организации поддержал заявленные требования, представитель Комитета возражал по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1234 между КУГИ Правительства Санкт-Петербурга (арендодателем) и Организацией (арендатором) 06.10.2011 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 19/ЗКС-01388 (далее – Договор аренды), согласно которому заявителю был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 78:38:2253801:9, площадью 20 901 кв. м., расположенный по адресу: Санкт- Петербург, Зеленогорск, Пухтолова гора, участок 1 (западнее дома 1, лит. Д Пухтоловой горы, территория СПб ГУ «Курортный лесопарк», квартал 115 Молодежного лесничества).

Как следует из пунктов 1.2 и 9.1 Договора аренды, указанный земельный участок был предоставлен заявителю во временное владение и пользование для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивный комплекс).

Во исполнение принятых на себя по Договору аренды обязательств заявитель построил на земельном участке следующие объекты недвижимости с последующей регистрацией 27.02.2014 права собственности на них:

- нежилое здание, с кадастровым номером 78:38:2253801:1094, площадью 214,8 кв.м, адрес (местонахождение): Санкт-Петербург, город Зеленогорск, Пухтолова гора, д.

5, лит. В (свидетельство о государственной регистрации права от 27.02.2014

№ 78-АЗ 328516);

- нежилое здание, с кадастровым номером 78:38:2253801:1093, площадью 220,6 кв.м, адрес (местонахождение): Санкт-Петербург, город Зеленогорск, Пухтолова гора, д. 5, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права от 27.02.2014 № 78-АЗ 328236);

- нежилое здание, с кадастровым номером 78:38:2253801:1092, площадью 180,6 кв.м, адрес (местонахождение): Санкт-Петербург, город Зеленогорск, Пухтолова гора, д. 5, лит. Б (свидетельство о государственной регистрации права от 27.02.2014 № 78-АЗ 328515).

Реализуя свое право на оформление земельного участка в собственность, предусмотренное подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), заявитель 03.12.2015 обратился в Комитет с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Решением Комитета, выраженным в письме с исх. № 8763-22 от 04.02.2016, заявителю отказано в выкупе испрашиваемого в собственность земельного участка со ссылкой на то, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объектов недвижимости, которые на нем расположены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Организации в арбитражный суд с настоящим заявлением (с учетом уточнений).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет преимущественное право на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Отказ в реализации этого права возможен только по основаниям, установленным федеральным законодательством.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимости, регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более, чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Из содержания оспариваемого решения Комитета, выраженного в письме с исх.

№ 8763-22 от 04.02.2016, следует, что в предоставлении в собственность земельного участка заявителю отказано, поскольку исходя из положений статьи 273 ГК РФ, пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования принадлежащих заявителю объектов недвижимости, которые на нем расположены.

Как указывает Комитет в отзыве на заявление, основанием для вывода об отсутствии у заявителя права на приватизацию земельного участка в испрашиваемых границах, в связи с несоразмерностью площади земельного участка площади построенных на них объектов недвижимости, служит то обстоятельство, что заявитель осуществил строительство объектов недвижимости в меньших объемах по сравнению с теми, что определены в Договоре аренды.

Также Комитет ссылается на то, что согласно пункту 3.1 Договора аренды максимальная площадь результата инвестирования (крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей) должна составлять 1132 кв. м, что превышает площадь объектов недвижимости, фактически построенных заявителем.

В то же время суд считает, что названные доводы не могут служить основанием для отказа Организации в выкупе земельного участка.

Так, строительство заявителем объектов недвижимости (осуществление застройки земельного участка) меньшей площади, по сравнению с определенной Договором аренды, в соответствии с действующим земельным законодательством не является юридическим фактом, с которым может быть связана невозможность приватизации земельного участка в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, Договором аренды не установлена непосредственно обязанность заявителя осуществить определенную застройку арендуемого земельного участка или застройку с максимальной площадью. В рамках реализации инвестиционного проекта заявитель как арендатор (инвестор) выплатил арендные (инвестиционные) платежи в полном объеме, исходя из вовлечения в хозяйственный оборот всей площади испрашиваемого земельного участка, поскольку размер этих платежей был установлен из расчета максимальной площади застройки, возможной на данном земельном участке. В связи с этим заявитель имеет право самостоятельно определять характеристики и объем реализуемого им инвестиционного проекта, в том числе количество и площади возводимых им объектов недвижимости, будучи ограниченным, только установленной Договором аренды максимальной площадью результата инвестирования.

В ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение довод Организации о том, что построенные им на земельном участке объекты недвижимости (спортивный комплекс – нежилое здание с кадастровым номером 78:38:2253801:1094, площадью 214,8 кв. м; спортивный клуб – нежилое здание с кадастровым номером 78:38:2253801:1093, площадью 220,6 кв. м; дом для временного пребывания спортсменов – нежилое здание с кадастровым номером 78:38:2253801:1092, площадью 180,6 кв. м) изначально строившиеся и введенные в эксплуатацию как связанные общим спортивным назначением объекты, образуют собой единый спортивный комплекс, предназначенный для обеспечения физкультурно-оздоровительного и спортивного отдыха граждан, занятий зимними и летними видами спорта, что также подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-1210в-2013, выданным заявителю 23.05.2013 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга.

Кроме того, в состав указанного единого спортивного комплекса, построенного на земельном участке, помимо объектов недвижимости также входят и связанные с ними функционально спортивные плоскостные сооружения: волейбольная площадка, футбольное поле, лыжные трассы, проложенные в лесном массиве, используемые летом как велодорожки, дорожки для дозированной ходьбы, бега, организованные площадки для развлекательных спортивных игр (петанк, дартс, перетягивание каната), отсутствие которых исключало бы возможность полноценного функционирования объектов недвижимости расположенных на этом земельном участке, и спортивного комплекса в целом; объекты инфраструктуры, в том числе дорожно-транспортная сеть, детская площадка, площадки для отдыха; сооружения инженерно-технического обеспечения.

Реализация инвестиционного проекта (строительство спортивного комплекса) осуществлялась в соответствии с утвержденными Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (далее – КГА) параметрами, что подтверждается согласованным КГА Объемно-планировочным решением территории от 01.06.2012 № Г.С.-3.1 /22826.

Таким образом, с учетом положений статьи 133.1 ГК РФ и позиции Минэкономразвития России, отраженной в письме от 24.03.2014 № Д23и-900 «О направлении копии ответа», принадлежащие заявителю объекты, расположенные на испрашиваемом к выкупу земельном участке, имеют все признаки единого недвижимого комплекса, как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, учитывая наличие у рассматриваемых объектов организационной, технологической и функциональной связей.

Данные фактические обстоятельства (наличие на земельном участке единого спортивного комплекса) также подтверждены экспертным заключением, подготовленным и представленным в материалы дела экспертом ООО «Гарант- Кадастр» ФИО5

Согласно экспертному заключению границы и площадь испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка являются необходимыми для устойчивой и непрерывной эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, с учетом их назначения и функциональной связи, а также действующих нормативных требований.

Указанный вывод сделан экспертом на основе оценки и анализа имеющихся особенностей функциональной и технологической связи всех объектов, расположенных на спорном земельном участке, иных обстоятельств, в числе которых цели предоставления указанного земельного участка в аренду заявителю, тот факт, что строительство спортивного комплекса осуществлялось в целях расширения существующего горнолыжного комплекса «Пухтолова гора», расположенного на соседнем земельном участке с кадастровым номером 78:38:2253801:5, принадлежащего заявителю на праве собственности, и последующего совместного использования смежных земельных участков и комплексов, построенных на них, особенностей исследуемого земельного участка (рельефа местности, расположения и плотности зеленых насаждений), особенностей функционального зонирования земельного участка, характеристик и назначения всех объектов на нем расположенных; а также требований действующих нормативно-правовых актов.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями в сфере, к которой относятся заданные вопросы. Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта по делу № А56-23374/2016 отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ, является надлежащим письменным доказательством по делу и подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами в своей совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом в силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых

действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При указанных обстоятельствах доводы Комитета о том, что площадь испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объектов недвижимости, на нем расположенных, и принадлежащих заявителю на праве собственности, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, что свидетельствует о незаконности принятого Комитетом решения об отказе Организации в выкупе спорного земельного участка.

Суд также считает необоснованной ссылку Комитета на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10 по делу № А41-42032/09, в связи с тем, что в рамках указанного дела имели место иные фактические обстоятельства, которые не могут быть признаны аналогичными обстоятельствами по настоящему делу.

В частности, в указанном деле объекты недвижимости были приобретены заявителем, обратившимся за выкупом земельного участка, в собственность по договору купли-продажи у третьего лица, то есть производным способом, в связи с чем, судом были применены положения статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, регулирующие переход прав на земельный участок при продаже объектов недвижимости, находящихся на нем, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. Именно поэтому (в связи с тем, что объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, приобретались производным способом – на основании договора купли-продажи), судом была дана оценка необходимости использования заявителем земельного участка испрашиваемой им площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости.

В настоящем же деле объекты недвижимости были построены заявителем на земельном участке, предоставленном по Договору аренды для реализации инвестиционного проекта, то есть у Организации изначально возникло право собственности на указанные объекты недвижимости.

Следовательно, при рассмотрении настоящего дела ни указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ни положения статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ применению не подлежат.

Кроме того, упомянутая правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации была сформирована в период действия старой редакции Земельного кодекса Российской Федерации и не учитывает вступившие в силу с 01.03.2015 изменения нормативного регулирования предоставления в собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, собственникам объектов недвижимости, расположенных на них.

Так, с 01.03.2015 в связи с принятием и вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ утратили силу статья 33 ЗК РФ, пункт 2 статьи 35 ЗК РФ, статья 36 ЗК РФ, ранее регулирующие спорный вопрос. Из Земельного кодекса Российской Федерации был исключен критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование, а также исключены положения пункта 2 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, о том, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или

в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Действующая редакция Земельного кодекса Российской Федерации никаких критериев для определения границ земельного участка, выкупаемого собственником объектов недвижимости на нем расположенных, не содержит, равно как и не содержит нормативного определения таких категорий (понятий) как «соразмерность/несоразмерность площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости».

Статьей 36.16 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Несоразмерность площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, в качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка приведенной статьей не предусмотрена.

В письме от 25.06.2015 № Д23и-2954 Министерство экономического развития Российской Федерации указало, что исходя из толкования положений Земельного кодекса Российской Федерации (подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015), в отношении застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и незастроенную его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено.

Более того, приведенное Комитетом основание для отказа в выкупе земельного участка – превышение площади земельного участка над площадью, необходимой для функционирования и использования объектов недвижимости, расположенных на нем, также противоречит выводам заседания рабочей группы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга по рассмотрению данного вопроса, зафиксированных в Протоколе № 430 от 29.10.2014.

Пунктом 3 указанного Протокола предусмотрено, что испрашиваемый заявителем земельный участок с кадастровым номером: 78:38:2253801:9, сформирован в границах, необходимых для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, расположенных на нем. В данном заседании рабочей группы принимали участие представители уполномоченных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга (в том числе Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета по управлению городским имуществом).

В результате рассмотрения вопроса повестки дня номер 3 в отношении земельного участка было дано коллегиальное мнение профильных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и сделан вывод о формировании земельного участка в границах, необходимых для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, расположенных на нем.

Организация, как собственник всех объектов недвижимости (единого спортивного комплекса), расположенных на земельном участке, на основании статьи 39.20 ЗК РФ вправе требовать предоставления в собственность земельного участка.

При таких условиях суд считает, что оспариваемый отказ Комитета в выкупе земельного участка, выраженный в письме от 04.02.2016 № 8763-22, не соответствует положениям статей 39.3, 39.4, 39.16, 39.17 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы Организации в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Суд полагает, что нарушенное право Организации может быть восстановлено посредством обязания Комитета совершить действия, направленные на заключение с заявителем договора купли-продажи спорного земельного участка на основании поданного 03.12.2015 в Комитет заявления путем подготовки, подписания проекта указанного договора с указанием в нем продажной (выкупной) цены в размере 6 760 741 руб. 96 коп. и направления его для подписания заявителю.

В соответствии с подпунктами 2 и 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

- Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе земельного участка – 03.12.2015) при продаже земельных участков цена земельных участков рассчитывается по формуле: Ц = Цкад x К, где: Ц - цена земельного участка, Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка, К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 6 статьи 1-1 Закона от 15.02.2010 № 59-19.

Согласно представленным в материалы дела документам кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 27 042 967 руб. 86 коп.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1-1 Закона от 15.02.2010 № 59-19 (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе земельного участка) при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25.

Следовательно, применительно к спорному земельному участку его выкупная стоимость составит 6 760 741 руб. 96 коп. (27 042 967 руб. 86 коп. x 0,25).

Определение выкупной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, в размере 25% от кадастровой стоимости установлено законом и соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 по делу

№ А56-85875/2015).

Учитывая изложенное, требования заявителя о восстановлении его нарушенного права посредством совершения Комитетом действий, направленных на заключение с заявителем договора купли-продажи земельного участка путем подготовки, подписания проекта указанного договора с указанием в нем продажной (выкупной) цены в размере

6 760 741 руб. 96 коп. и направления его заявителю соответствуют нормам действующего законодательства и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, а также по оплате экспертизы распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, выраженное в письме от 04.02.2016 № 8763-22, об отказе Региональной общественной организации «Спортивный клуб «Пухтолова гора» в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:38:2253801:9, площадью 20 901 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, Пухтолова гора, участок 1 (западнее дома 1, лит. Д Пухтоловой горы, территория СПб ГУ «Курортный лесопарк», квартал 115 Молодежного лесничества).

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Региональной общественной организации «Спортивный клуб «Пухтолова гора» посредством подготовки, подписания и направления в адрес Региональной общественной организации «Спортивный клуб «Пухтолова гора» в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:38:2253801:9, площадью 20 901 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорск, Пухтолова гора, участок 1 (западнее дома 1, лит. Д Пухтоловой горы, территория СПбГУ «Курортный лесопарк», квартал 115 Молодежного лесничества), установив продажную цену 6 760 741 руб. 96 коп.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Региональной общественной организации «Спортивный клуб «Пухтолова гора»

3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 60 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.