Решение от 4 мая 2018 г. по делу № А48-6837/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

дело №А48 – 6837/2017

г. Орел

04 мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2018 года.

В полном объеме решение изготовлено 04 мая 2018 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Акционерного общества «Орловская объединенная зерновая компания» (302001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) (302026, <...>)

третье лицо: 1) Общество с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» (303320, Орловская область, Свердловский район, д. Котовка, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо – 2) ГУП ОО «МР БТИ» по Орловской области (302028, <...>)

о понуждении МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с АО «Орловская объединенная зерновая компания» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, ул. ФИО5, д. 1, пропорционально площади принадлежащих АО «ООЗК» нежилых помещений с множественностью лиц на стороне арендатора,

при участии в деле:

от истца – представитель КУ ФИО2 (постоянная доверенность от 03.05.2017)

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом

от третьего лица – представитель ФИО3 (постоянная доверенность от 09.12.17)

от третьего лица (2) - не явился, извещен надлежащим образом

Установил:

Акционерное общество «Орловская объединенная зерновая компания» (302001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) (302026, <...>) о понуждении МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении заключить с АО «Орловская объединенная зерновая компания» дополнительное соглашение о вступлении в действующий договор аренды от 29.08.2014 №57-57-01/063/2005-199 земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, ул. ФИО5, д. 1, пропорционально площади принадлежащих АО «ООЗК» нежилых помещений на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

До принятия решения по делу истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования и в окончательном варианте простит понудить Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях заключить с АО «Орловская объединенная зерновая компания» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, ул. ФИО5, д. 1, пропорционально площади принадлежащих АО «ООЗК» нежилых помещений с множественностью лиц на стороне арендатора. Уточнение судом принято.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, полагает, что истцу необходимо представить доказательства права собственности на объекты недвижимого имущества, а также доказательства наличия этих объектов на спорном земельном участке.

Третье лицо ООО «Авангард-Агро-Орел» представило отзыв на исковое заявление, считает, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие истцу.

Третье лицо ГУП ОО «МР БТИ» по Орловской области (302028, <...>) отзыв на иск не представил.

В судебное заседание ответчик и третье лицо (2) не явились, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом.

Арбитражный суд, в силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителя истца и третьего лица, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.01.2015 по делу №А48-5865/2014 Акционерное общество «Орловская объединенная компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

В соответствии с ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Таким образом, конкурсный управляющий вправе обратиться в суд с вышеуказанными требованиями.

Как установлено судом, 03 мая 2005 года между ТУ Росимущества по Орловской области (арендодатель) ЗАО «Синек», правопреемником которого является АО «Орловская объединенная зерновая компания», (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. В соответствии с п.1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 57:14:061 01 01:0006, находящийся по адресу: Орловская область, р-н Залегощенский, с/с Моховской, <...>, общей площадью 48640 кв. м.

На земельном участке согласно п. 1.2 договора имеются объекты недвижимого имущества, в том числе зерносушилки КЗС-25 лит. 11, СЗС-8 лит. Ж, СЗШ-16 лит. II.

29 июля 2014 года между АО «Орловская объединенная зерновая компания» (продавец) и ООО «Авангард-Агро-Орел» (покупатель) был заключен договор купли – продажи, в соответствии с п. 2.1 договора продавец продает, а покупатель принимает в собственность объекты, включая здания и сооружения. Согласно акту приема-передачи от 31.07.2014 продавец передал покупателю следующие объекты: весы автомобильные А-30, склады №№ 1, 3, 4, 5, 6, 7, трансформаторную подстанцию, зерносушилку КЗС-25, пожарный резервуар, норийные вышки лит.IV, V, административное здание, баню, душевую, визировочную лабораторию, право аренды земельного участка сроком на 49 лет и оборудование.

Вместе с объектами продавец передает, а покупатель принимает все коммуникации внутри зданий и в пределах земельного участка, а также иное имущество находящееся внутри недвижимого имущества (в том числе, но, не ограничиваясь: ограждение территории, асфальтобетонное основание, конструктивные элементы и не вошедшее в перечень оборудования движимое имущество, электрические сети и т.д.) (пункт 3 акта).

Договор купли-продажи от 29.07.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области 29.08.2014, о чем свидетельствует запись регистрации (л.д.135 т.1).

Согласно п. 2.5 договора истец уведомил покупателя о том, что земельный участок в момент подписания договора находится в аренде у продавца на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 03 апреля 2005 года №60-05 сроком на 49 лет. Права арендатора по данному договору аренды земельного участка переходят от продавца к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на здания. Договор аренды земельного участка был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой 05.08.2005 за №57-57-01/063/2005-199.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 57:14:060101:6 с 29.08.2014 находится в аренде Общества с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро-Орел» по договору аренды от 29.08.2014 №57-57-01/63/2005-199.

Исковое заявление мотивировано следующим: на основании выписки из ЕГРП от 07.04.2016 АО «ООЗК» является собственником следующих объектов недвижимости: зерносушилка СЗС-8, кадастровый номер 57:14:060101:549; зерносушилка СЗЖ-16, кадастровый номер 57:14:060101:550.

Указанные объекты недвижимости, расположены на земельном участке, находящегося в собственности МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

В материалах дела имеется справка ГУП Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (л.д.5т.1) из которой следует, что в результате землеустроительных работ по координированию объектов недвижимости (зерносушилок), расположенных на земельном участке местоположением: Орловская область, Залегощенский район, с. Моховое, л. ФИО5 выявлено следующее: - зерносушилка СЗЖ-16, кадастровый номер 57:14:0610101:550 общей площадью 61,9 кв. м, расположена в кадастровом квартале 57:14:0610101 в границах земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, уточненной площадью 48640 кв. м, разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов, - зерносушилка СЗС-8, кадастровый номер 57:14:0610101:549 общей площадью 199,8 кв. м, расположена в кадастровом квартале 57:14:0610101 в границах земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, уточненной площадью 48640 кв.м, разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов.

25.04.2017 истец направил к ответчику запрос с заявлением о заключении дополнительного соглашения и о вступлении в действующий договор аренды земельного участка от 29.08.2014 №57-57-01/63/2005-199 на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Поскольку ООО «Авангард-Агро-Орел» указывал, что на спорном земельном участке отсутствует в натуре недвижимое имущество, принадлежащее кому-либо, суд дважды обязывал стороны осуществить выезд на место расположения испрашиваемого земельного участка с целью установления наличия объектов истца на спорном земельном участке.

При выезде 14.03.2018 представителей истца, ответчика и третьего лица на спорный земельный участок было установлено наличие на земельном участке, не принадлежащих третьему лицу двух зерносушилок. Расположение зерносушилок полностью соответствует генеральному плану 2005 года, а также результатам осмотра.

Ответчик в материалы дела представил пояснения, что при выезде 12.12.2017 на место расположения испрашиваемого земельного участка подтверждено наличие двух спорных объектов недвижимого имущества.

Поскольку ответчик на запрос истца о заключении дополнительного соглашения не ответил, соглашение о вступлении в действующий договор аренды земельного участка от 29.08.2014 №57-57-01/63/2005-199 на условиях множественности лиц на стороне арендатора, не подписал, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования АО «ООЗК» подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Истцом заявлено требование о понуждении ответчика заключить с АО «ООЗК» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, а именно - о вступлении последнего в действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 57:14:061 01 01:0006, общей площадью 48640 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, р-н Залегощенский, с/с Моховской, <...>, арендуемого ООО "Авангард-Аро-Орел", под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1); в случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено общее правило о том, что исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеет собственник здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка собственником здания, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приобрести исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду. В названном постановлении дано толкование статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции - статья 39.20), согласно которому статья 36 не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность, напротив, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Как следует из содержания пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, законом предусмотрены случаи, когда собственники зданий, сооружений, то есть обладатели исключительного права на земельный участок, вправе приобрести такой участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора:

- если здание, сооружение расположены на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), то есть здание или сооружение правообладателя находится на земельном участке с особыми свойствами, в силу которых он объективно не может быть разделен;

- если помещения в указанных здании или сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, то есть раздел участка под зданием или сооружением также объективно невозможен (по существу разновидность предыдущего случая);

- если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, то есть участок в этом случае может быть делимым.

Таким образом, из статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что обладатели исключительных прав на земельный участок вправе приобрести такой участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора только после раздела делимого земельного участка.

Согласно ч.4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, совладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В силу ч.6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности замещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Зерносушилки находятся между объектами, недвижимости, принадлежащими ООО «Авангард-Агро-Орел». Территория используется для осуществления производственных процессов. Зерносушилка СЗС-8 является частью общей галереи помещений, имеет общие стены с иными объектами, принадлежащими ООО «Авангард-Агро-Орел». Зерносушилка СЗШ-16 располагается в непосредственной близости к объектам ООО «Авангард-Агро-Орел», расстояние до соседних объектов меньше одного метра с обеих сторон. Таким образом, в случае выделения отдельного земельного участка под зерносушилками будет произведено вклинивание в земельный участок, необходимый для нормального функционирования (как минимуму прохода) объектов третьего лица.

Доводы ответчика о том, что в соответствии с п.2.6 договора купли-продажи от 29.07.2014г. им переданы все постройки, сооружения и иные объекты, находящиеся на земельном участке, в т.ч. спорные зерносушилки, несостоятельны по следующим основаниям.

Приложение №1 договора содержит перечень, недвижимого имущества, отчужденного в пользу ООО «Авагард-Агро-Орел». Зерносушилки СЗС-8 и СЗС-16 в перечне отсутствуют. Более того, в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно данным ЕГРПН собственником зерносушилок являлось и является по состоянию на сегодняшний день АО «ООЗК».

Довод ответчика о том, что спорные объекты отсутствовали на момент заключения договора купли – продажи от 29.07.2014 отсутствовали, материалами дела не подтверждается. В материалах дела имеется ряд доказательств, подтверждающих наличие на земельном участке зерносушилок: генеральный план, составленный БТИ, справка ГУП Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» от 18.12.2017 и акты осмотра от 12.12.2017, 14.03.2018.

Согласно выпискам из ЕГРН, представленным в материалы дела, зерносушилка СЗШ-16 площадью 61,9 кв. м и зерносушилка СЗС-8, площадью 199,8 кв.м принадлежат ЗАО «Компания Синэк».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ЗАО «Компания Синэк» прекратила свою деятельность 30.06.2011 путем реорганизации в форме присоединения к другому юридическому лицу. Правопреемником является ЗАО «ООЗК» (ИНН <***>).

В силу ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

В рассматриваемом случае АО «ООЗК» является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: Орловская область, р-н Залегощенский, с/с Моховской, <...>, а потому в силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Третьим лицом не представлено доказательств отсутствия данных объектов в наличии и принадлежности СЗШ-16 кадастровый номер 57:14:0610101:550 общей площадью 61,9 кв. м и зерносушилка СЗС-8, кадастровый номер 57:14:0610101:549 общей площадью 199,8 кв. м иным лицам.

Согласно ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304), в связи с чем ссылка третьего лица на пропуск истцом срока исковой давности не состоятельна.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

При принятии искового заявления к производству истцу определением арбитражного суда от 19.10.2017 истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины согласно ст. 33.41 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны..

Вместе с тем, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делу в качестве истцов или ответчиков, в связи с чем госпошлина с ответчика взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Акционерного общества «Орловская объединенная зерновая компания» (302001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

2. Обязать МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с АО «Орловская объединенная зерновая компания» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 57:14:0610101:6, расположенного по адресу: Орловская область, Залегощенский район, ул. ФИО5, д. 1, пропорционально площади принадлежащих АО «ООЗК» нежилых помещений с множественностью лиц на стороне арендатора.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца после принятия решения.

Судья Л.В. Короткова