Решение от 25 июня 2020 г. по делу № А31-581/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А31-581/2019
г. Кострома
25 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 июня 2020 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРНИП 316440100050404) к Администрации городского округа город Кострома Костромской области, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности,

при участии:

от истца: ФИО2, ФИО3 (доверенность от 13.08.2018 года),

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 18.12.2019 года),

эксперт: ФИО5 (паспорт),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к Администрации городского округа город Кострома Костромской области (далее – ответчик) о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – нежилое помещение № 1 площадью 384,9 кв.м, назначение нежилое, с кадастровым номером 44:27:060402:69 в составе здания с кадастровым номером 44:27:060402:68, расположенный по адресу: <...> км.

Определением суда от 04.03.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6.

Истец и его представитель поддержали иск.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требования по основаниям, изложенным в отзыве на иск и письменных дополнениях к отзыву.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

ФИО2 (далее - истец) с 29.10.2012 года является собственником нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 44:27:060402:69, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040602:360.

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:040602:360 принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 (доля 1545/1875) и ФИО6 (доля 330/1785).

18 августа 2014 года постановлением Администрации города Костромы № 2219 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 44:27:040602:78, имеющего адресные ориентиры: <...> км (звероферма), согласно которому основными видами разрешенного использования земельного участка являются, в том числе, административно-управленческие объекты и некоммерческие организации, коммерческие объекты (отдельные офисы различных фирм, компаний, юридические консультации, страховые, нотариальные и реэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, медицинские центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты).

Назначение объекта капитального строительства согласно градостроительному плану определено как коммерческий объект (отдельные офисы различных фирм) со следующими параметрами: площадь объекта капитального строительства 0,938, предельная высота зданий, строений, сооружений 20 м.

19 мая 2015 года Администрация города Костромы выдала ФИО2 разрешение на строительство № RU 44328000-112/1/2015 в целях реконструкции нежилого здания под объект административно-управленческого назначения на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060402:78, расположенном по адресу: <...>. 7-км (звероферма), со следующими технико-экономическими показателями: площадь земельного участка: 1875 кв.м, площадь застройки - 499,55 кв.м, общая площадь здания - 650,44 кв.м, в том числе нежилое помещение № 1 - 452,74 кв.м, общая площадь помещений здания - 613,96 кв.м, в том числе нежилое помещение №1 - 416 кв.м, строительный объем здания - 3146,4 куб.м, количество этажей - 1-2, высота здания - 7,75 п.м. Срок действия указанного разрешения с учетом продления до 19.03.2018 года.

В период действия разрешения на строительство и проведения работ по реконструкции объекта недвижимости между ФИО2 и ФИО6 07.02.2017 года было достигнуто соглашение об определении долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:27:060402:78, а также произведен раздел указанного земельного участка, в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 44:27:060402:125 площадью 330 кв.м, право собственности на который возникло у ФИО6, и 44:27:060402:126 площадью 1545 кв.м, право собственности на который возникло у ФИО2

20 октября 2017 года распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы № 1463-р утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 44:27:060402:126.

Завершив 11.01.2018 года работы по реконструкции объекта недвижимости, 12.01.2018 ФИО2 обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы (далее - Управление) с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

23 января 2018 года заявителю в выдаче указанного разрешения Управлением отказано по следующим основаниям:

1.Истец не уведомил Управление о разделе земельного участка с кадастровым номером 44:27:060402:78, в отношении которого утверждался градостроительный план и выдавалось разрешение на реконструкцию.

2. Несоответствие реконструированного объекта проектной документации, представленной в Управление с целью получения разрешения на строительство в целях реконструкции здания.

В ходе осмотра установлено несоответствие параметров реконструированного объекта проектной документации, а именно часть перегородок установлена не в соответствии с проектной документацией, на 2-м этаже вместо двери установлено окно, что также подтверждается техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером ФИО7 26.12.2017.

3.Несоответствие объекта капитального строительства разрешенному виду использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным градостроительным регламентом.

В градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 44:27:060402:126, утвержденном распоряжением начальника Управления от 20.10.2017 № 1463-р вид разрешенного использования земельного участка «коммерческие объекты (офисы различных фирм)» отсутствует.

Часть реконструированного объекта расположена за границами земельного участка с кадастровым номером 44:27:060402:126.

4. Непредставление документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство.

26 марта 2018 года ФИО2 направил в адрес Управления заявление о продолжении процедуры принятия объекта в эксплуатацию.

Письмом Управления от 18.04.2018 № 13-01-42-148/18 ФИО2 было сообщено об отсутствии оснований для выдачи соответствующего разрешения в связи с тем, что основания для отказа, указанные в уведомлении от 23.01.2018 № 02-43-1/18, не устранены.

23 марта 2018 года из земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:060402:125 и 44:27:060402:126 образован земельный участок с кадастровым номером 44:27:060402:360, площадью 1876 +/- 15 кв.м, на который возникло право общей долевой собственности у ФИО2 (доля в праве в размере 1545/1875) и у ФИО6 (доля в праве в размере 330/1875).

На основании заявления ФИО2 распоряжением начальника Управления от 22.11.2018 № 1391-р утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 44:27:040602:360 по адресу: <...> 7-км (звероферма), в котором определены допустимое место размещения зданий и сооружений, виды разрешенного использования земельного участка и параметры разрешенного строительства.

Постановлением Администрации города Костромы от 10.12.2018 № 2667 ФИО2 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 44:27:040602:360 по адресу: <...> 7-км (звероферма) - «деловое управление», установленный для зоны малоэтажной, индивидуальной жилой застройки Ж-1.

Постановлением Администрации города Костромы от 29.12.2018 № 2843 ФИО2 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040602:360 по адресу: <...> 7-км (звероферма), установлен минимальный отступ от юго-западной границы земельного участка 2,4 м от точки А до точки Б, установлен минимальный отступ от юго-западной границы земельного участка 1 м от точки В до точки Г в целях реконструкции нежилого здания под объект делового управления.

Из объяснений истца следует, что в период с 23.01.2018 года по 25.01.2019 года им устранены все замечания, указанные в Уведомлении об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта эксплуатацию №02-43-1/18 от 23.01.2018 года, а именно:

1. Два земельных участка с кадастровыми номерами 44:27:060402:126 площадью 1545 кв.м и 44:27:060402:125 площадью 330 кв.м объединены в один земельный участок с кадастровым номером 44:27:060402:360, совпадающим по границам с земельным участком с кадастровым номером 44:27:060402:78, на котором была начата реконструкция объекта недвижимости в соответствии с разрешением на строительство №RU 44328000-112/1/2015.

2. Получен новый градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 44:27:060402:360 № 1391-Р от 22.11.2018 года с условно разрешенным видом использования «деловое управление».

3. Истец предоставил в распоряжение Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы недостающие документы, на которые было указано в Уведомлении об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 02-43-1/18 от 23.01.2018 года, предусмотренные частями 3 и 7 статьи 55 Кодекса. Документы переданы с письмом от 14.05.2018 года.

4. Выявленное в ходе осмотра несоответствие в расположении перегородок первого этажа и наличие окна вместо двери на втором этаже приведено в соответствие с проектной документацией. Откорректированная проектная документация передана в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с сопроводительным письмом от 14.05.2018 года.

Несмотря на устранение замечаний Управления, объект в эксплуатацию введен не был.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения истца с рассматриваемым иском о признании за ним права собственности на реконструированный объект недвижимости.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал, что реконструкция спорного объекта была завершена в 2017 году, срок действия разрешения на строительство истек, в связи с чем, не представляется возможным в административном порядке ввести объект в эксплуатацию с учетом допущенных истцом нарушений градостроительных требований.

Кроме того, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик указал, что истцом не представлено доказательств того, что реконструированный объект недвижимости соответствует строительным, градостроительным и иным нормам и правилам, а также не угрожает жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении дела судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительное бюро» (ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли нежилое помещение № 1 (после реконструкции) площадью 384,9 кв.м назначение нежилое, звероферма, после его реконструкции, с кадастровым номером 44:27:060402:69 в составе здания с кадастровым номером 44:27:060402:68, расположенного по адресу: <...> 7-км, градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам? Если не соответствует, то являются ли данные нарушения не устранимыми, существенными?

2. Имеется ли угроза жизни и здоровью граждан в связи с эксплуатацией и сохранением объекта - нежилое помещение № 1 (после реконструкции) площадью 384,9 кв.м назначение нежилое, звероферма, после его реконструкции, с кадастровым номером 44:27:060402:69 в составе здания с кадастровым номером 44:27:060402:68, расположенного по адресу: <...> 7-км, в реконструированном виде?

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделаны следующие выводы:

1. В ходе проведения исследования установлено, что нежилое помещение №1 (после реконструкции) площадью 384,9 кв.м назначение нежилое, звероферма, после его реконструкции, с кадастровым номером 44:27:060402:69 в составе здания с кадастровым номером 44:27:060402:68, расположенного по адресу: <...> 7-км соответствует по основным параметрам проектной документации, выполненной ООО «Архитектурно-градостроительный центр», действующему градостроительному плану земельного участка №0000000006731 от 22 ноября 2018 года (л.д. 41) и градостроительным регламентам. Следует отметить, что в дополнение к действующему градостроительному плану Администрацией г. Костромы от 10.10.2018 принято постановление № 2667 с предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «деловое управление», так же принято постановление № 2843 от 29.12.2018 с предоставлением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства с установлением минимального отступа с юго-западной границы земельного участка 2,4 м от точки А до точки Б, установив минимальный отступ от юго-западной границы земельного участка 1 м от точки в до точки Г в целях реконструкции нежилого здания под объект делового управления. Обнаружено несущественное отклонение в размерах реконструированного объекта от проектных решений, которое не оказало существенного влияния на градостроительную ситуацию, в следствие чего площадь застройки изменилась с проектной - 499,55 кв.м (л.д. 78) до фактической - 481,9 кв.м (л.д. 68), при этом процент застройки составляет 25,7%, что меньше проектного - 26,64%.

2. В ходе проведения исследования установлено, нежилое помещение №1 (после реконструкции) площадью 384,9 кв.м, назначение нежилое, звероферма, после его реконструкции, с кадастровым номером 44:27:060402:69 в составе здания с кадастровым номером 44:27:060402:68, расположенного по адресу: <...> 7-км соответствует правилам пожарной безопасности.

3. В ходе проведения исследования установлено, что нежилое помещение № 1 (после реконструкции) площадью 384,9 кв.м назначение нежилое, звероферма, после его реконструкции, с кадастровым номером 44:27:060402:69 в составе здания с кадастровым номером 44:27:060402:68, расположенного по адресу: <...> 7-км, отвечает требованиям санитарно гигиенических и эпидемиологических норм и правил.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Суд установил, что при реконструкции объекта недвижимости истцом были допущены отступления от градостроительных правил, в связи с чем, реконструированный объект имеет признаки самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ предусматривают, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума от 29.04.2010 № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 28 постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 44:27:040602:360 принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 в доле 1545/1875 и ФИО6 в доле 330/1785.

ФИО6 представил в материалы дела отзыв, в котором указал, что требование истца является обоснованным.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 263 ГК РФ).

Администрацией города Костромы ФИО2 выдано разрешение на строительство № RU 44328000-112/1/2015 от 19.05.2015 в целях реконструкции нежилого здания под объект административно-управленческого назначения на земельном участке с кадастровым номером 44:27:060402:78, расположенном по адресу: <...>. 7-км (звероферма), со следующими технико-экономическими показателями: площадь земельного участка: 1875 кв.м, площадь застройки - 499,55 кв.м, общая площадь здания - 650,44 кв.м, в том числе нежилое помещение № 1 - 452,74 кв.м, общая площадь помещений здания - 613,96 кв.м, в том числе нежилое помещение №1 - 416 кв.м, строительный объем здания - 3146,4 куб.м, количество этажей - 1-2, высота здания - 7,75 п.м. Срок действия указанного разрешения с учетом продления до 19.03.2018 года.

ФИО2 обращался в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы (далее - Управление) с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 12.01.2018 года.

Письмом от 23.01.2018 года администрация отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что реконструированный объект не соответствовал проектной документации, представленной в Управление с целью получения разрешения на строительство в целях реконструкции здания и разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным градостроительным регламентом. Кроме того заявителем не представлены документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Также истец обращался в уполномоченные органы местного самоуправления с заявлениями о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Разрешение на отклонение от минимального отступа от юго-западной границы истцу администрацией города Костромы было предоставлено.

В процессе рассмотрения дела, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с целью установления допущены ли при реконструкции объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровья граждан, судом была назначена судебная экспертиза.

Исследовав экспертное заключение эксперта ООО «Проектно-строительное бюро», суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 84, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Эксперт, опрошенный суд в судебном заседании, пояснил, что реконструкция объекта заключалась в надстройке второго этажа и обустройстве лестницы на второй этаж. При выполнении указанных работ нарушений строительных норм и правил допущено не было. Фактический процент застройки земельного участка в результате проведенных работ по реконструкции менее проектируемого и утвержденного градостроительным регламентом, отступы от границ земельного участка не превышают допустимых.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении, суд приходит к выводу, что сохранение спорного объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, имеются предусмотренные нормой пункта 3 статьи 222 ГК РФ основания для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные по делу судебные расходы (по уплате государственной пошлины и на оплату услуг экспертов) суд относит на истца как лицо, совершившее публичный деликт (строительство с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство). При распределении расходов суд учитывает, что они понесены в связи с намерением ИП ФИО2 в судебном порядке признать право собственности на самовольно реконструированное им строение, и не являлись следствием неправомерных действий администрации города Костромы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316440100050404) право собственности на нежилое помещение № 1, кадастровый номер 44:27:060402:69, площадью 384,9 кв.м, назначение объекта недвижимости – нежилое, расположенное по адресу: <...> км (Звероферма).

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.С. Кочеткова