Постановление от 23 июля 2025 г. по делу № А73-14990/2024

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-2030/2025
24 июля 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2025 года.Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Башевой О.А., Милосердовой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.

при участии в заседании:

от акционерного общества «Народная Компания «Восток»: ФИО1, управляющий на выписки из ЕГРЮЛ;

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представитель по доверенности № 27 АА 2171607 от 25.01.2024

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Народная Компания «Восток», индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 07.04.2025

по делу № А73-14990/2024

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску акционерного общества «Народная Компания «Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680031, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании неустойки 562 000, 55 руб., расторжении договора аренды

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Народная Компания «Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Народная Компания «Восток» (далее – АО «НК «Восток», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее- ИП ФИО1, предприниматель) с исковыми требованиями, уточненными в суде в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в период июль 2021 года по февраль 2025 года, начисленную с 06.07.2021 по 12.02.2025 в размере 562 000, 55 руб., расторжении договора аренды от 08.07.2016, отказавшись от требований о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.12.2023 по 01.09.2024 в размере 310 041 руб. и процентов за пользованием чужими денежными средствами за период с 01.12.2023 по 26.08.2024 в размере 20 557, 77 руб.

По данному исковому заявлению возбуждено производство по делу № А73-14990/2024.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с самостоятельным иском к АО «НК «Восток» признать недействительным уведомления об одностороннем отказе с 31.08.2024 от договора аренды от 08.07.2016, направленного 22.07.2024 (исх. № 48).

По исковому заявлению предпринимателя возбуждено производство по делу № А73-15080/2024.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края суда от 18.11.2024 указанные дела объединены в одно производство с присвоением делу № А73-14990/2024.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.04.2025 исковые требования АО «НК «Восток» удовлетворены частично. С ИП ФИО1 в пользу общества взысканы пени 300 000 руб., судебные расходы по оплате госпошлины 14 055 руб., в остальной части исковых требований отказано.

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

АО «НК «Восток» в жалобе просит изменить решение суда в части и удовлетворить исковые требования общества в полном объеме в связи с необоснованным снижением судом пени, неправильным расчетом размера арендной платы.

В соответствии с приведенными в жалобе доводами, предприниматель допускал постоянную просрочку оплаты, за спорный период с июля 2021 года по май 2025 года оплата произведена своевременно только один раз. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для снижения неустойки в связи с ее несоразмерностью. Предприниматель был надлежащим образом извещен о повышении размера арендной платы на 20 % с 01.01.2025 до размера 60 тыс. руб. Далее был уведомлен о повышении арендной платы с 01.01.2025 на 20%, то есть до 102 тыс. руб., но позднее общество обнаружило ошибку и снизило размер арендной платы с 01.01.2025 до 75 001,50 руб., о чем предприниматель был так же уведомлен.

Отказывая в расторжении договора, суд не учел пояснения общества со ссылкой на платежное поручение № 161 от 21.08.2024 из которого видна просрочка внесения арендной платы 4 месяца, в связи с чем, требование о расторжении договора аренды заявлено своевременно.

ИП ФИО1 в своей апелляционной жалобе просит решение отменить и вынести по делу новый судебный акт. В дополнениях к жалобе предприниматель просит оставить исковое заявление общества без рассмотрения по причине не соблюдения претензионного порядка урегулирования спора и своего желания урегулировать спор путем переговоров в части уточнения суммы арендной подлежащий уплате АО «НК «Восток», составления акта сверки, уточнения суммы неустойки и предложения освобождения от ее уплаты в связи с последующим внесением обосновано посчитанной общей суммы задолженности по арендной плате

В соответствии с приведенными в жалобе доводами в материалах дела имеется два противоречащих друг другу документа об отправке претензии: почтовая квитанция, в котором содержится указание на адрес получателя ФИО1 «<...>» и копия почтового конверта, на котором указан другой адрес этого же получателя «<...>». При этом оригинал почтового конверта в арбитражный суд первой инстанции не представлялся. В частности, материалы дела не содержат доказательства того, что ИП ФИО1 не получил соответствующее письменное сообщение по обстоятельствам, зависящим от него. До момента предъявления ходатайства об оставлении иска без рассмотрения ИП ФИО1 заявления по существу спора не делал, в том числе не представлял отзыв на иск. На момент предъявления данного ходатайства срок рассмотрения претензии не начался, поскольку претензия не была предъявлена в установленном законом порядке. В этой связи письменный ответ на претензию не давался.

В части требования АО «НК «Восток» о взыскании неустойки в размере 0,5 % за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора аренды от 08.07.2016) полагает ее подлежащей снижению в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит ее установить в двойном размере ключевой ставки Банка России.

Определениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025, от 16.06.2025 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное разбирательство назначено на 17.06.2025 на 15 часов 40 минут, информация об этом размещена публично на сайте арбитражного суда в сети интернет.

В судебном заседании 17.06.2025 представитель общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы, представитель ИП ФИО1 доводы жалобы предпринимателя поддержал, пояснил, что имеется возможность урегулировать спор, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью урегулирования спора путем заключения мирового соглашения.

Определением суда от 17.06.2025 рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось до 15.07.2025 в 15 часов 40 минут для возможности урегулирования спора.

Спор не был урегулирован, представителями даны пояснения, что по результатам собрания акционеров общества ФИО1 избран его управляющим, в связи с чем, заключение между представляемым им АО «НК «Восток» и ИП ФИО1 мирового соглашения будет являться сделкой с заинтересованностью. В целях исключения возможных споров стороны просили рассмотреть апелляционные жалобы по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.07.2016 между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 166, 67 кв. м., площадью 166, 67 кв. расположенного по адресу: <...> (новостройка) этаж 2 лит. В.

Размер арендной платы и порядок ее определения установлен в пункте 3.1 договора, а именно.

Арендатор уплачивает арендную плату в размере 25 000 руб. в месяц без НДС на дату заключения договора. Арендная плата является определяемой по следующей формуле: A= A1 x (1 + 0,15 N) x K,

где А - арендная плата,

Al - цена аренды 1 кв. м на дату заключения договора, которая составляет 150 руб. без НДС,

N - количество кварталов прошедших со дня заключения договора в текущем году,

К- коэффициент увеличения размера арендной платы краевого имущества, рассчитанный применительно к зданию, в котором арендуются помещения (применяется с месяца, следующего за тем, в котором произошло увеличение арендной платы органами краевой власти). В 2004 г. К = 1

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата и другие платежи, если иной порядок не установлен договором, оплачиваются ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца, в котором арендатор пользуется помещением.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, цена аренды 1 кв. м и другие периодические платежи, за исключением указанного в пункте 2.2.15, предусмотренные настоящим договором в случае наступления условий, предусмотренных пунктом 5.1 изменяются ежегодно в одностороннем порядке путем письменно уведомления арендатора с даты этого уведомления.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено уплата арендатором неустойки в размере 0, 5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.1, договор заключен на срок 360 дней, если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

По истечении срока действия договора аренды от 08.07.2016 арендатор продолжал пользоваться помещением, в связи с чем, договор возобновлен на неопределенный срок, соответственно наступили установленные пунктом 3.4, 5.1 договора условия для изменения размера арендной платы и с 2017 года ее размер по устной договоренности составлял 50 000 руб.. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В последующем, по устной договоренности в пользование арендатору передана дополнительная площадь в связи с чем, размере арендуемой площади составил 333, 34 кв. м.

Претензией от 05.06.2024 АО «НК «Восток» обратилось к ИП ФИО1 о наличии непогашенной заложенности по арендной плате 140 тыс. руб., занятии площади 563 кв.м., т.е. сверх договорной площади 230 кв.м., предложило оплатить долг, сумму неосновательного обогащения за 230 кв.м. в сумме 993,6 тыс. руб., оплатить неустойку за три года, оплатить проценты за пользованием чужими денежными средствами, расторгнуть договор аренды.

Арендатор ответ на данное письмо не направил.

В последующем, в адрес АО «НК «Восток» поступило письмо от 01.07.2024 № 01-70/5996 от Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска в котором Департамент сообщил о незаконности эксплуатации принадлежащего обществу объекта незавершенного строительством кадастровым номером 27:23:0040680:68 по адресу: <...> литер В, степенью готовности объекта 84 %.

АО «НК «Восток» сославшись на указанное письмо, направило в адрес ИП ФИО1 письмо № 48 от 22.07.2024 с уведомлением о расторжении договора аренды с 31.08.2024, а также необходимости погашения заложенности, дополнительно сообщило, что обесточит помещения 01.09.2024.

В ответ ИП ФИО1 письменно сообщил, что уведомление не соответствует условиям договора аренды от 08.07.2016 и требованиям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке расторжения договоров, заключенных на неопределенны срок с обязательным предупреждением за три месяца при аренде недвижимого имущества. Также предприниматель указал на отсутствие оснований расторжения договора в связи с его ненадлежащим исполнением.

В досудебном порядке спор не был урегулирован, в связи с чем, АО «НК «Восток» обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, взыскании неустойки за просрочку оплаты арендных платежей.

ИП ФИО1, в свою очередь, считая односторонний отказ от договора аренды от 08.07.2016 с даты 31.08.2024, изложенный в письме от 22.07.2024 (исх. № 48) незаконным, оспорил односторонний отказ в арбитражный суд.

Проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционных жалобах, отзыва сторон, выслушав позицию представителей и исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Возникшие между сторонами правоотношения, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса, ГК РФ) об аренде, общими положениями об обязательствах, а также условиями договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606 и 614 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 21 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснил следующее.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае, договором аренды от 08.07.2016 согласован размер арендной платы, порядок ее определения и изменения, а также срок оплаты (пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора) из содержания которых следует, что арендатор вправе в одностороннем порядке изменить размера арендной платы ежегодно, повышая размер платы на коэффициент, установленный органом исполнительной власти Хабаровского края на соответствующий год (в формуле расчета арендной платы это коэффициент – К).

Судом установлено, что ежемесячный размер арендной платы первоначально в договоре установлен 25 000 руб., затем в 2017 году увеличен по устному соглашению до 50 000 руб. В последующем размер платы не повышался до 2025 года.

В период действия договора коэффициент, учитывающий изменение цен и применяемый для расчета ставок арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Хабаровского края ежегодно устанавливался на календарный год постановлениями Правительства Хабаровского края: постановлением от 16.11.2016 № 415-пр на 2017 год равный 1,06, постановлением от 15.11.2017 № 445-пр на 2018 год равный 1,04, постановлением от 18.12.2018 № 447-пр на 2019 год равный 1,04, постановлением от 18.12.2019 № 553-пр на 2020 год равный 1,04, постановлением 24.11.2020 № 490-пр на 2021 год равный 1,04, постановлением 27.12.2021 № 682-пр на 2021 год равный 1,04, постановлением от 27.12.2022 № 698-пр на 2023 год равный 1,06, постановлением от 26.12.2023 № 582-пр на 2024 год равный 1,049, постановлением от 18.12.2024 № 457-пр на 2025 год равный 1,047.

Согласно письменным объяснениям представителей АО «НК «Восток», путем сложения действующих в период с 16.11.2016 по 18.12.2024 коэффициентов (1,06+1.04+1,04+1,04+1,04+1,04+1,06+1,049+1,047) общий коэффициент составил 1,50.

В 2025 году арендодатель решил увеличить размер арендной платы в связи с чем, применил итоговый коэффициент 1,50 в формуле расчета арендной платы (пункт 3.1 договора).

По расчету арендодателя сумма арендной платы с 01.01.2025 составила 75 001,50 руб. Предприниматель был извещен о повышении размера арендной платы, однако продолжал оплату по 50 000 руб.

Суд первой инстанции не согласился с указанным обществом расчетом, признав его не соответствующим положениям пункта 3 статьи 614 ГК РФ и условиям договора аренды предусматривающими право увеличить плату один раз в год с уведомлением арендатора.

Апелляционный суд признает выводы суда соответствующими приведенным выше нормам права, разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ № 73, условиям договора, а также имеющейся переписки (уведомлений).

Единовременное применение повышенного коэффициента за весь период аренды нарушает установленный договором порядок и периодичность повышения размера (раз в год). Кроме того, применяя новый размер платы, следует учитывать наличие уведомления (с учетом права арендодателя один раз в год увеличить плату).

Из представленного письменного (посредством электронной СМС) уведомления и пояснений сторон следует, что арендодатель в 24 декабря 2024 г. направил арендатору сообщение о повышении арендной платы с 01.01.2025 на 20 % от установленной в 2024 году (50 000 руб.), что предполагает установление размера платы до 60 000 руб. В таком случае, последующее уведомление (письмо от 04.02.2025) о повышении арендной платы с 01.01.2025 до 102 000 руб., затем уведомление (письмо от 03.03.2025) о снижении размера арендной платы с 01.01.2025 до 75 001,50 руб. признано нарушающим права арендатора как не соответствующее положениям пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, размер арендной платы с января 2025 года составил 60 000 руб. ежемесячно.

На основании изложенного, доводы жалобы о неправильном определении размера платы признаются ошибочными.

В пункте 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено уплата арендатором неустойки в размере 0, 5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

АО «НК «Восток» с учетом уточнения требований просило взыскать неустойку за просрочку оплаты арендных платежей в период июль 2021 года по февраль 2025 года, начисленную с 06.07.2021 по 12.02.2025 в размере 562 000, 55 руб.

По материалам установлено, что арендатор нарушал сроки внесения арендных платежей - не позднее пятого числа текущего месяца, в котором арендатор пользуется помещением (пункт 3.2 договора).

Из расчета следует, что арендодатель производит начисление на недоплаченную часть, с учетом увеличения размера ежемесячной платы.

Учитывая выводы суда о размере ежемесячной платы 50 000 руб., которая применялась с 2017 года, а с 01.01.2025 ее размер составил 60 000 руб., сумма неустойки составит 554 700 руб., в связи с чем, сумма 7 300, 55 руб. заявлена не обоснованно.

В суде первой инстанции ИП ФИО1 руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса, заявил о необходимости снижения размера неустойки в связи с ее несоразмерность последствием нарушения обязательства.

Суд первой инстанции, признав начисление неустойки в части обоснованным, снизил ее размер до 300 000 руб.

АО «НК «Восток» в жалобе полагает снижение неустойки необоснованным и просит взыскать в полном объеме. ИП ФИО1, напротив, полагает ее завышенной и просит установить размер неустойки в двойном размере ключевой ставки Банка России.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (пункты 69, 71, 74, 75) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям допущенного ответчиком нарушения производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям допущенного нарушения.

В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка в силу статьи 333 ГК РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер. С учетом пунктов 73, 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям допущенного нарушения.

Положение пункта 1 статьи 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Признание несоразмерности неустойки последствиям допущенного нарушения является правом суда, принимающего решение.

При оценке соразмерности неустойки последствиям допущенного нарушения необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункта 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (пункт 75 постановления Пленума ВС РФ № 7). При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

С учетом позиции Конституционного суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба.

Суд первой инстанции установив, что размер договорной неустойки 0,5 % за каждый день просрочки является явно несоразмерным, последствиям просрочки и размеру просроченной задолженности, которая так же оплачивалась за два и четыре периода снизил размер неустойки и определил ко взысканию 300 000 руб.

Доводы жалобы предпринимателя о необходимости применения в расчете двойной ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды просрочки не принимается.

Предприниматель, действуя в своем интересе добровольно и по своему усмотрению (пункт 4 статьи 421 ГК РФ) определил свои договорные обязательства (статьи 307, 309 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда в части применения положений статьи 333 ГК РФ.

Изложенные предпринимателем обстоятельства учтены судом первой инстанции при уменьшении неустойки, повторное применение статьи 333 ГК РФ нарушит баланс интересов сторон в данном споре.

Равным образом, не имеется оснований переоценки выводов суда в сторону увеличения размера неустойки.

Таким образом, жалобы сторон в указанной части отклоняются судом.

АО «НК «Восток» так же просило расторгнуть договор аренды от 08.07.2016 по причине нарушения обязательств внесению арендных платежей.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Кодека).

Согласно пункту 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» судам разъяснено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Из разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № 73 следует, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (абзац второй пункта 23 постановления).

Как установлено судом, предложение оплатить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды направлено арендодателем в адрес арендатора претензией от 05.06.2024. При этом, из указанной претензии невозможно установить какая просрочка послужила основанием для предложения расторгнуть договор, т.к. в претензии не указан период задолженности.

В уведомлении о расторжении договора аренды с 31.08.2024 общество ссылается на письмо Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, в котором Департамент сообщил о незаконности эксплуатации объекта незавершенного строительством, но не указывает период и размер задолженности, не предлагает добровольно оплатить ее размер, что требуется в силу части третьей статьи 619 ГУК РФ).

Кроме того, ИП ФИО1 до обращения в суд платежным поручением № 161 от 21.08.2024 оплатил задолженность за май, июнь, июль, август 2024 года. Указанное обстоятельство свидетельствует о намерении арендатора исполнять договорные обязательства.

Учитывая, что требование о расторжении договора обоснованы просрочками внесения арендных платежей, но на момент обращения в суд предприниматель оплатил долг в разумный срок, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований общества, т.к. они не отвечают требованиям справедливости судебного разбирательства и соразмерности санкций допущенным нарушениям.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда в указанной части.

В части жалобы ИП ФИО1 в связи с отказом суда признать недействительным односторонний отказ от оговора аренды от 08.07.2016, выраженной в уведомлении от 22.07.2024 (исх. № 48) суд исходит из следующего.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11. 2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 названного Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Правила пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса с учетом разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Таким образом, реализация арендодателем права на односторонний отказ предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и такой отказ не может быть признан недействительным, за исключением, если такие действия арендодателя будут квалифицированы как недобросовестные.

Установлено, что договор аренды от 08.07.2016 по правилам статьи 621 ГК РФ возобновлен на неопределенный срок, однако арендодатель не отказывался от договора по основаниям пункта 2 статьи 610 ГК РФ, что не оспаривается.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что обжалованное уведомление об отказе от договора не содержит указания на односторонний отказ, равным образом не содержит предложения расторжения договора в отличие от претензии от 05.06.2024.

Как установлено из пояснений, данное уведомление направлено исключительно по причине необходимости отреагировать на письмо Департамента, фактических действий по освобождению помещений не совершалось. Изложенная в уведомлении причина со ссылкой на обращение Департамента о запрете эксплуатации объекта незавершенного строительства, согласно объяснениям представителя общества в суде первой инстанции не является основанием для одностороннего отказа.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал, что из разъяснений пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73 следует, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Исходя из действий арендодателя, который признавал договор действующим и после направления уведомления, обратился с иском о расторжении договора в судебном порядке, в связи с чем, уведомление не расценена как односторонняя сделка, отказ суда признать уведомление недействительным является правомерным.

Доводы жалобы предпринимателя о не соблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора и необходимости оставить исковое заявление общества без рассмотрения, проверен судом и отклонен по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено Федеральным законом или договором, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).

По смыслу положений пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

При рассмотрении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель досудебного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора. Досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия государственных судебных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора. Целью установления досудебного порядка разрешения спора, среди прочего, является экономия средств и времени сторон, сохранение между сторонами партнерских отношений, уменьшение нагрузки судов.

Следовательно, при рассмотрении вопроса о соблюдении/несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2025 № 305-ЭС24-21425).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 18) изложены условия, при наличии которых в совокупности суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора: оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора; ответчик выразил намерение урегулировать спор.

В данном случае такие условия в их совокупности не соблюдены, содержание переписки, поведение сторон не свидетельствовали о готовности арендатора урегулировать спор во внесудебном порядке в связи с чем, суд обоснованно рассмотрел спор по существу.

Кроме того, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции и оценкой доказательств, подтверждающих фактическую отправку претензии и уведомления по указанному на почтовом конверте адресу нахождения арендатора: <...>.

Из письменного ответа Почты России, на основании запроса общества, следует, что органы почтовой связи, руководствуясь пунктом 31 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 17.04.2023 № 382 доставку и вручение почтовых отправлений осуществляют в соответствии с адресами, указанными отправителями на их оболочках. Почтовое отправление № 68092392038871, которое поступило 06.06.2024 в адресное отделение почтовой связи (ОПС) 680022 в этот же день обработано и передано для доставки адресату. Так как в течение установленного срока за получением отправления не обратились, 08.07.2024 оно возращено по обратному адресу.

На основании изложенного, решение суда отмене не подлежит.

В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителей и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не установлено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины по апелляционным жалобам согласно статье 110 АПК РФ относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.04.2025 по делу № А73-14990/2024 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

О.А. Башева

А.Ю. Милосердова