Решение от 16 октября 2024 г. по делу № А35-3451/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3451/2024
16 октября 2024 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 02.10.2024

В полном объеме решение изготовлено 16.10.2024


Арбитражный суд Курской области в составе судьи Е.Ф. Вербиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А. Кобзевой, рассмотрел в открытом судебном заседании после перерыва, объявленного в судебном заседании 18.09.2024, дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая»

к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска

о признании незаконными действий комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенного в письме от 19.01.2024 г. № 507/07.01-14;

об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска осуществить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению ООО УК «Парковая» от 22.12.2023 г. № 736,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 28.03.2024 (срок действия 1 год), представлен паспорт, диплом.

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 18.01.2023 № 391/07.01-14 (срок действия 3 года), представлен паспорт, диплом.


Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая» (далее – заявитель, ООО УК «Парковая») обратилось в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска о признании незаконными действий комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об отказе в реализации преимущественного нрава на приобретение арендуемого имущества, изложенного в письме от 19.01.2024 г. № 507/07.01-14; об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска осуществить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению ООО УК «Парковая» от 22.12.2023 г. № 736.

Делу был присвоен номер А35-3451/2024.

Определением от 08.05.2024 заявление ООО УК «Парковая» принято к производству.

В судебном заседании 09.09.2024 представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражала против заявленных требований.

Судом без удаления из зала судебного заседания в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объявлен перерыв в судебном заседании до 18.09.2024 на 15 час. 30 мин.

После перерыва от заинтересованного лица до начала судебного заседания через канцелярию суда поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Судом представленные документы приобщены к материалам дела.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражала против заявленных требований.

Судом без удаления из зала судебного заседания в порядке, предусмотренном ст. 163 АПК РФ, объявлен перерыв в судебном заседании до 02.10.2024 до 15 час. 30 мин.

После перерыва от заинтересованного лица до начала судебного заседания через канцелярию суда поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Судом представленные документы приобщены к материалам дела.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражала против заявленных требований.

Выслушав доводы представителей заявителя, заинтересованного лица, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая» зарегистрировано по адресу: <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 12.03.2015, ИНН: <***>.

01.03.2021 между АО «Бюро оценки г. Курска» (арендодатель) и ООО УК «Парковая» (арендатор) заключен договор № 512 аренды нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого в аренду ООО УК «Парковая» с 01.03.2021 по 31.12.2023 было передано нежилое здание, литер В, площ. 664 кв. кадастровый номер 46:29:103102:44, расположенное по адресу: <...> (далее - объект) для административно-хозяйственной деятельности под размещение ООО УК «Парковая». Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 23.03.2021, номер регистрации 46:29:103102:44-46/026/2021-3.

На момент заключения договора объект являлся собственностью АО «Бюро оценки г. Курска», что подтверждается регистрационной записью 46-46-01/140/2009-087.

В 2021 году АО «Бюро оценки г. Курска» было ликвидировано, а имущество передано учредителю - Муниципальному образованию «Город Курск», в том числе по акту приема-передачи от 26.07.2021 в муниципальную собственность было передано нежилое помещение, общей площадью 664 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:103102:44, право собственности зарегистрировано за Муниципальным образованием «Город Курск».

04.08.2021 на объект было зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Курск, о чём в ЕГРН сделана запись регистрации № 46:29:103102:44-46/026/2021-3.

С целью формального оформления смены арендодателя между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО УК «Парковая» было заключено дополнительное соглашение от 04.08.2021 к договору аренды от 01.03.2021 № 512, по условиям которого комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска был указан арендодателем объекта.

Государственная регистрация соглашения об изменении условий договора аренды произведена 19.10.2021, о чём в ЕГРН сделана запись регистрации № 46:29:103102:44-46/026/2021-6.

22.12.2023 ООО УК «Парковая» подано заявление в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору № 512 от 01.01.2021 имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска письмом от 19.01.2024 № 507/07.01-14 отказал в продаже объекта и возвратил заявление ООО УК «Парковая» от 22.12.2023.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в своем письме от 19.01.2024 № 507/07.01-14 указал, что указанное здание передано ООО УК «Парковая» по договору аренды от 01.03.2021 № 512 (дополнительное соглашение от 04.08.2021) на срок 01.03.2021 по 31.12.2023 АО «Бюро оценки г. Курска» без проведения торгов. 04.08.2021 зарегистрировано право собственности Муниципального образования «Город Курск», о чем сделана запись в ЕГРН № 46:29:103102:44-46/026/2021-5. В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 31.12.2023 года названный договор прекратил свое действие и не может быть продлен на новый срок по причине несоблюдения требований, ст. 17.3 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), в соответствии с которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении н (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, по мнению комитета, у ООО УК «Парковая» отсутствует легитимный договор, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в рамках которого может быть реализовано преимущественное право выкупа муниципального имущества в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ.

Полагая действия комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по отказу обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенные в письме от 19.01.2024 г. № 507/07.01-14, незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя, ООО УК «Парковая» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В своем заявлении Общество отметило, что на день подачи заявления в Комитет (22.12.2023) действовал договор аренды 01.03.2021 № 512 (срок действия с 01.03.2021 по 31.12.2023) и, следовательно, истечение действия данного договора 31.12.2023, не имеет правового значения и не несёт юридически значимых последствий для реализации права на приобретение объекта. Кроме того, на момент заключения договора аренды 01.03.2021 № 512 собственником объекта было АО «Бюро кадастра г. Курска». Закон о защите конкуренции не устанавливает каких-либо требований для заключения договоров аренды акционерными обществами.

Заинтересованное лицо, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает на то, что на момент рассмотрения заявления от 22.12.2023 договор аренды прекратил свое действие за истечением срока его действия 31.12.2023. Нового договора аренды заключено не было. Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Комитет также отметил, что 18.12.2023 направил в адрес ООО Управляющая компания «Парковая» уведомление, в котором сообщил, что по истечении срока действия договора от 01.03.2021 № 512, договор на новый срок может быть заключен только по результатам торгов и арендатору в срок до 31.12.2023 необходимо возвратить объект аренды собственнику. 09.01.2024, по истечении срока действия договора аренды от 01.03.2021 №512, ООО Управляющая компания «Парковая» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением от 28.12.2023 исх. 753 о заключении договора аренды без проведения торгов на 30-дневный срок. 15.01.2021 в адрес Комитета поступило письмо Общества от 12.01.2024 исх. № 17, в котором выразило отказ возвращать объект по требованию Комитета, содержащемуся в уведомлении от 18.12.2023. 16.01.2021 в адрес Комитета поступило письмо Общества от 15.01.2024 исх.21 об оставлении без рассмотрения заявления от 28.12.2023 исх. 753 о заключении договора аренды без проведения торгов на 30-дневный срок.

Требования заявителя арбитражный суд полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия (бездействия) – незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственного органа, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением 10.04.2024.

В свою очередь, в Комитет с заявлением о приобретении спорного объекта недвижимого имущества заявитель обратился 22.12.2023.

В ответ на указанное заявление Администрацией города Курска в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес Заявителя было направлено письмо от 19.01.2024 г. № 507/07.01-14, согласно которому Обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, арбитражный суд считает, что в настоящем случае заявитель обратился с настоящим заявлением в пределах процессуального срока на обращение в арбитражный суд, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению для признания действий комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по отказу обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенному в письме от 19.01.2024 г. № 507/07.01-14, незаконными, необходимо одновременно наличие двух факторов: несоответствие последних закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ст. 217, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Положения ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) содержат исчерпывающий перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Следовательно, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении условий предусмотренных ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, перечень которых является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

На основании положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу ч. 2 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества может служить только несоответствие хозяйствующего субъекта требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ или наличие запрета на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами.

Как установлено арбитражным судом из материалов настоящего дела, в качестве обстоятельств, подтверждающих факт наличия у ООО УК «Парковая» права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, а также соответствия арендатора требованиям, установленным федеральным законодательством, предпринимателем указано следующее:

- спорное имущество находится во временном пользовании (аренда) непрерывно более двух лет по состоянию на дату обращения с соответствующим заявлением 22.12.2023 на основании договоров аренды № 512 нежилого помещения, дополнительного соглашения от 04.08.2021 к договору аренды от 01.03.2021 № 512;

- у ООО УК «Парковая» отсутствует задолженность по арендной плате;

- ООО УК «Парковая», согласно информации, представленной на официальном сайте Федеральной налоговой службы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.nalog.ru (информационный ресурс «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» http:// rmsp.nalog.ru/), является субъектом малого и среднего предпринимательства – «Микропредприятие» с 01.08.2016.

Арбитражный суд полагает необходимым отметить, что отказ Комитета в реализации преимущественного права обоснован лишь отсутствием легитимного договора, заключенного в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в рамках которого может быть реализовано преимущественное право выкупа муниципального имущества, действующего на момент рассмотрения заявления. Иных оснований отказа Комитетом не приведено, в ходе рассмотрения дела не заявлено.

Согласно ч. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: 1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из материалов настоящего дела, 01.03.2021 между АО «Бюро оценки г. Курска» (арендодатель) и ООО УК «Парковая» (арендатор) заключен договор № 512 аренды нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого в аренду ООО УК «Парковая» с 01.03.2021 по 31.12.2023 было передано нежилое здание, литер В, площ. 664 кв. кадастровый номер 46:29:103102:44 расположенное по адресу: <...> (далее - объект) для административно-хозяйственной деятельности под размещение ООО УК «Парковая». Указанный договор зарегистрирован управлением Росреестра по Курской области 23.03.2021 номер регистрации 46:29:103102:44-46/026/2021-3.

На момент заключения договора объект являлся собственностью АО «Бюро оценки г. Курска», что подтверждается регистрационной записью 46-46-01/140/2009-087.

В 2021 году АО «Бюро оценки г. Курска» было ликвидировано, а имущество передано учредителю - Муниципальному образованию «Город Курск», в том числе по акту приема-передачи от 26.07.2021 в муниципальную собственность было передано нежилое помещение, общей площадью 664 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:103102:44, право собственности зарегистрировано за Муниципальным образованием «Город Курск».

04.08.2021 на объект было зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Курск, о чём в ЕГРН сделана запись регистрации № 46:29:103102:44-46/026/2021-3.

С целью формального оформления смены арендодателя между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО УК «Парковая» было заключено дополнительное соглашение от 04.08.2021 к договору аренды от 01.03.2021 № 512 по условиям которого комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска был указан арендодателем объекта.

Арбитражный суд отмечает, что предмет договора не менялся в период его действия/заключения дополнительного соглашения.

22.12.2023 ООО УК «Парковая» подано заявление в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с целью реализации права преимущественного возмездного приобретения объекта, на которое Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска письмом от 19.01.2024 № 507/07.01-14 отказал в продаже объекта и возвратил заявление ООО УК «Парковая» от 22.12.2023.

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 3 ст. 2 и п. 1 ст. 10 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

В силу ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ.

Пунктами 3 и 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа отнесено владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Исходя из ч. 2 ст. 51 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Как указывает Комитет со ссылкой на сформированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме № 134 от 05.11.2009 правовые подходы и практику применения Федерального закона № 159-ФЗ, являющегося специальной нормой по отношению к общим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде, ничтожными являются договоры купли-продажи недвижимого имущества или иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества, совершенные с нарушением требований, установленных Федеральным законом № 159-ФЗ, к которым относятся сделки купли-продажи недвижимого имущества, заключенные с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 данного Закона, то есть, в отсутствие легитимного договора аренды.

Акционерное общество «Бюро оценки г. Курска» было создано на основании Постановления Администрации города Курска № 52 от 23.01.2009. Учредителем акционерного общество являлось муниципальное образование «Город Курск», передавшее в качестве вклада в уставный капитал имущество по Перечню, являющемуся приложением № 2 к Постановлению Администрации города Курска № 3189 от 26.11.2009 «Об увеличении уставного капитала открытого акционерного общества «Бюро оценки города Курска».

После ликвидации АО «Бюро оценки г. Курска» имущество (в том числе спорное нежилое помещение) возвращено в муниципальную собственность.

При этом договор аренды, заключенный между АО «Бюро оценки г. Курска» и ООО УК «Парковая», оспорен не был, продолжил свое действие, права и обязанности арендодателя на основании дополнительного соглашения от 04.08.2021 перешли к комитету по управлению муниципальным имуществом, о ничтожности договора никто не заявлял.

В силу части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, и сторонами не оспаривается, что к правоотношениям по заключению между АО «Бюро оценки г. Курска» и ООО УК «Парковая» договора аренды нежилого помещения № 512 от 01.03.2021, требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции применению не подлежали, поскольку имущество на момент заключения договора принадлежало акционерному обществу.

Учитывая указанные обстоятельства в их совокупности, суд полагает необоснованным вывод Комитета о нелегитимности договора аренды нежилого помещения от 01.03.2021 № 512, заключенного между АО «Бюро оценки г. Курска» и ООО УК «Парковая».

Доводы Комитета о необходимости предварительного приобретения права аренды посредством конкурентных процедур как условия последующего возникновения преимущественного права на приобретение муниципального имущества в собственность, судом отклоняются, поскольку сделаны без учета добросовестного соблюдения ООО УК «Парковая» в течение более двух лет обязанностей арендатора муниципального имущества после заключения с Комитетом дополнительного соглашения от 04.08.2021. Доказательств обратного заинтересованным лицом в материалы дела не представлено.

Иной подход поставил бы ООО УК «Парковая» в неравное положение с арендаторами, реализующими свое право на приобретение имущества, переданного им в аренду без проведения торгов до введения до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, что недопустимо и противоречит позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.07.2016 по делу № 302-КГ16-2160.

Исходя из совокупности вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии у комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска правовых и фактических оснований для отказа обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенного в письме от 19.01.2024 г. № 507/07.01-14.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что оспариваемое бездействие комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, нарушает требования Федерального закона № 159-ФЗ, препятствует осуществлению предпринимательской деятельности, нарушая права и законные интересы заявителя – ООО УК «Парковая», поскольку лицо не может воспользоваться правами, возникшими в связи с наличием арендных отношений.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств

В соответствии с ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

Частью 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, принимая во внимание заявленные материально-правовые требования при указанных заявителем правовых основаниях, арбитражный суд считает, что в данном случае имеются основания для удовлетворения требований ООО УК «Парковая», предусмотренные нормами главы 24 АПК РФ.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит арбитражный суд обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска осуществить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению ООО УК «Парковая» от 22.12.2023 г. № 736.

Рассматривая споры в порядке главы 24 АПК РФ, суд при вынесении решения обязан указать способ устранения нарушения прав и законных интересов общества. Заявленный способ восстановления нарушенного права должен быть соразмерным и разумным, при этом суд не связан требованиями заявителя о способе восстановления нарушенного права. Определение способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда.

Определение судом порядка восстановления прав заявителя производится им на основании оценки представленных в дело доказательств и фактических отношений сторон спора, а также в пределах требований действующего законодательства.

В настоящем конкретном случае арбитражный суд, исходя из предмета заявленных требований, считает соответствующим заявленный Обществом способ восстановления права.

В порядке восстановления нарушенного права в рамках пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд считает необходимым обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска осуществить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению ООО УК «Парковая» от 22.12.2023 г. № 736.

Расходы по уплате государственной пошлине распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 17, 27, 110, 167-170, 180-181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая» удовлетворить.

Признать незаконными действия комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по отказу обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенного в письме от 19.01.2024 г. № 507/07.01-14.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска осуществить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению ООО УК «Парковая» от 22.12.2023 г. № 736.

Оспариваемый ненормативный акт проверен на соответствие нормам Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Парковая» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е.Ф. Вербина