Постановление от 29 октября 2021 г. по делу № А32-15527/2021

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15527/2021
город Ростов-на-Дону
29 октября 2021 года
15АП-17568/2021


Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 20.10.2021;

от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05.08.2021 по делу № А32-15527/2021

по иску Администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к закрытому акционерному обществу «Дагомысчай» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Римел» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу «Дагомысчай» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 10.07.2013 № 4900009100 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 242 416 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125020:1131, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", р-н п. Дагомыс, указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права ЗАО "Дагомысчай" по указанному договору аренды.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок не по назначению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Римел».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2021 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что в качестве основания досрочного расторжения договора аренды администрация ссылается на возведение ответчиком без получения разрешительной документации и согласия арендодателя объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0125020:1040.

Между тем, вступившем в законную силу решением Центрального суда города Сочи Краснодарского края от 02.06.2021 по делу № 2а-2810/2021 установлено, что объекты капитального строительства - нежилое здание склад ГСМ литер А (площадью 367,6 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 и склад литер Б (площадью 250,3 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0125020:1041, принадлежат на праве собственности ООО "Римел" с 2006 года и возведены в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 задолго до заключения администрацией с ЗАО "Дагомысчай" договоров аренды указанных участков от 03.07.2015 № 4900009988 и 10.07.2013 № 4900009100.

Суд первой инстанции счел, что у него отсутствуют основания полагать, что ответчиком допущены существенные нарушения условий спорного договора аренды.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе администрация повторила доводы, изложенные в исковом заявлении.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ЗАО "Дагомысчай" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 10.07.2013 № 4900009100, по условиям которого в аренду передан земельный участок площадью 242 416 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125020:1131, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", район поселка Дагомыс, с видом разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования", сроком на 49 лет.

Земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования, категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 1.3. договора возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно пункту 5.2.8 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п. п. 1.1, 1.3 договора способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.15 договора).

Согласно пункту 4.1. договора арендатор имеет право требовать досрочного расторжения в установленном порядке договора при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором.

Согласно акту визуального осмотра от 15.10.2020, составленному специалистом управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125020:1131, общей площадью 242 416 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", район поселка Дагомыс, а также с кадастровым номером 23:49:0125020:1125, общей площадью 67 779 кв. м, расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", район поселка Дагомыс, установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125020:1131 расположены объекты недвижимости переменной этажности, а также вспомогательные строения из сборно-разборных металлических конструкций. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 визуально расположен в предполагаемых границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131.

Администрация в исковом заявлении указывает, что информация о разрешительной документации отсутствует.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес ЗАО "Дагомысчай" направлена претензия от 05.11.2020 № 21025/02.01-16 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

В ответе от 10.12.2020 № 01-07/171 на указанную претензию ЗАО "Дагомысчай" указало, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 принадлежит на праве собственности ООО «Римел», право собственности на объект зарегистрировано в 2006 году, иные объекты, в том числе вспомогательные объекты из сборно-разборных конструкций, были возведены на земельном участке еще до заключения договора аренды. Общество указало, что оно инициировало проведение кадастровых работ по подготовке схемы выдела земельного участка под объектами недвижимости.

В претензии от 12.01.2021 № 30/02.01-15 Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи указал, что нарушения не устранены, предложил явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды № 4900009100 от 10.07.2013.

Возражая против исковых требований, ответчик и третье лицо указали на следующие обстоятельства.

На основании договоров купли-продажи от 24.05.2006 и от 03.11.2006, заключенных между ЗАО "Дагомысчай" на стороне продавца и ООО "Римел" на стороне покупателя, последний приобрел в собственность объекты капитального строительства - нежилое здание склад ГСМ литер А (площадью 367,6 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 и склад литер Б (площадью 250,3 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0125020:1041, расположенный по адресу: г. Сочи, <...>, о чем в ЕГРН произведены государственные записи регистрации № 23-23-46/006/2006-105 от 04.08.2006 и № 23-23-46/006/2006-644 от 15.12.2006.

Объекты расположены частично в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131, расположенных по адресу: город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", район поселка Дагомыс. Также в границах участков расположены иные объекты, принадлежащие на праве собственности ЗАО "Дагомысчай", в том числе вспомогательные объекты из сборно-разборных конструкций, которые также возведены на данном земельном участке еще до заключения договора аренды и имеют статус - ранее учтенные.

В 2007 году на дежурную карту города нанесена Схема расположения земельного участка под объектами капитального строительства ООО "Римел". Также в 2007 г. главой администрации Лазаревского района г. Сочи утверждены проектные границы и согласованы с главным архитектором города Сочи, архитектором города Сочи, генеральным директором ЗАО "Дагомысчай". Однако, завершающие юридические действия по выделу участка под объектами капитального строительства из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125020:129, из которого впоследствии были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 путем раздела, в 2007 году ООО "Римел" не были осуществлены.

Ранее, до заключения в 2006 году договоров купли-продажи объектов капитального строительства между ООО "Римел" и ЗАО "Дагомысчай", данные объекты на основании Плана реорганизации, утвержденному Комитетом по управлению государственным имуществом Краснодарского края 15.03.1996, Справке Фонда государственного имущества Краснодарского края от 26.03.2020 N 10-180 объекты - "склады ГСМ цветочного отделения Барановское шоссе 7)" год постройки 1990-1991, вошли в уставный капитал АОЗТ "Дагомысчай" в ходе реорганизации государственного сельскохозяйственного предприятия головного чайного совхоза "Дагомысский".

Указанные склады ГСМ входили в состав Тепличного комплекса, который представляет собой группу производственных зданий и сооружений, предназначенных для производства сельхозпродукции, в результате эксплуатации которых вырабатывается продукция сельскохозяйственного производства, в том числе мастерские, склады, теплицы, холодильники, насосные станции для полива и т.д.

Склады ГСМ входили в состав Тепличного комплекса и предназначались для обслуживания автопарка государственного сельскохозяйственного предприятия головного чайного совхоза "Дагомысский", состоящего из более 300 автотранспортных средств.

Тепличный комплекс расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131, находящимися в пользовании головного чайного совхоза "Дагомысский" с 1947 года. В 1976 году предприятию был выдан Государственный акт на право пользования землей. В 1993 году зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 переоформлены с права постоянного (бессрочного) пользования в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому юридические лица, за исключением перечисленных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Землепользователем земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 является ЗАО "Дагомысчай" на основании права долгосрочной аренды (на 49 лет), возникшего в соответствии с заключенными между ЗАО "Дагомысчай" и муниципальным образованием город-курорт Сочи договорами о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды от 03.07.2015 № 4900009988 и 10.07.2013 № 4900009100.

В целях приведения в соответствие границ земельных участков с расположенными на них объектами капитального строительства ООО "Римел" и пересекающих их территориальных зон, ООО "Римел", обратилось в адрес администрации г. Сочи с заявлением о предоставлении муниципальной услуги "Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении", предоставив соответствующие Схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (выдел участка под объектами капитального строительства ООО "Римел").

Согласно ответов от 12.03.2021 № 21.01-21/3472 и № 21.01-2/3476 администрации города Сочи в лице департамента архитектуры и администрации муниципального образования город-курорт Сочи, ООО "Римел" не является землепользователем земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131, тем самым является ненадлежащим лицом для получения данной муниципальной услуги.

Центральным районным судом города Сочи рассматривался иск ООО "Римел" к администрации г. Сочи о признании незаконным решения администрации от 12.03.2021 № 21.01-21/3472 и № 21.01-2/3476 об отказе в утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем выдела из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 с сохранением в измененных границах. К рассмотрению дела было привлечено ЗАО "Дагомысчай".

Решением Центрального суда города Сочи Краснодарского края от 02.06.2021 по делу № 2а-2810/2021 заявленные требования удовлетворены, утверждены схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем выдела из земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131, с сохранением в измененных границах земельного участка, расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", район поселка Дагомыс.

Суд установил, что вышеуказанные объекты капитального строительства, а также иные объекты, принадлежащие на праве собственности заинтересованному лицу ЗАО «Дагомысчай», в том числе вспомогательные объекты из сборно-разборных конструкций, были возведены на земельном участке еще до заключения договора аренды и имеют статус – ранее учтенные.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка администрация указывала, что при обследовании 15.10.2020 земельных участков 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 было выявлено расположение на них объектов капитального строительства и сборно-разборных конструкций.

Вместе с тем, из решения Центрального суда города Сочи Краснодарского края от 02.06.2021 по делу № 2а-2810/2021 следует, что данные объекты находились на данных земельных участках до заключения договора аренды.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Заявитель жалобы факты, установленные в рамках дела № 2а-2810/2021, не оспаривает.

Администрацией не представлено доказательств того, что обществом были допущены нарушения договора аренды, которые влекут расторжение договора аренды.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2021 по делу № А32-15527/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Н. Мисник

Судьи Р.Р. Илюшин

Т.Р. Фахретдинов