Решение от 6 июля 2017 г. по делу № А50-11384/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-11384/2017
07 июля 2017 года
город Пермь


Резолютивная часть решения оглашена 27 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2017 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Заляевой Л.С.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

(614045, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Промпроект-Оценка» (614000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: 1) Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, 2) ФИО2

о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка

при участии представителей:

истца – ФИО3, доверенность № 23 от 15.02.2017;

ответчика – ФИО4, директор;

третьего лица ФИО2 – ФИО5, доверенность от 29.09.2014

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – ТУ Росимущества в Пермском крае, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Пермского края к Обществу с ограниченной ответственностью «Промпроект-Оценка» (далее – ООО «Промпроект-Оценка», ответчик) о признании недействительным отчета № 7083/1 от 07.11.2016 «Об оценке земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленную территорию, общая площадь: 10 118,1 кв.м, кадастровый номер: 59:01:4311015:4, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ФИО7, 32».

Определением суда от 26.04.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, ФИО2 (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра», ФИО2, третьи лица) в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика исковые требования не признал в полном объеме, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица ФИО2 в судебном заседании, поддержал позицию ответчика, просил отказать в удовлетворении требований.

Третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя.

Протокольным определением суда от 19.06.2017 отклонено ходатайство третьего лица ФИО2 о прекращении производства по делу. Учитывая основания и предмет иска, исходя из положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) иск о признании недействительным отчета об оценке подлежит рассмотрению арбитражным судом.

27.06.2017 протокольным определением суда отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы по делу, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст.ст.82, 87 АПК РФ и наличия положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Деловой союз оценщиков» от 21.11.2016 № 6616.

Исследовав материалы дела в соответствии со ст., ст. 65, 71, 162 АПК РФ, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением Пермского краевого суда от 22.12.2016 по делу № 3а-275/2016 (л.д.11-12 т.3) удовлетворен административный иск ФИО2, поданный 07.12.2016. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311015:4, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ФИО7, 32 равной его рыночной стоимости в размере 27 035 563 рубля по состоянию на 01.01.2013.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 27.03.2017 апелляционная жалоба ТУ Росимущества в Пермском крае на решение Пермского краевого суда от 22.12.2016 оставлена без рассмотрения по существу.

При этом в рамках вышеуказанного дела административным истцом был представлен отчет об оценке № 7083/1 от 07.11.2016, подготовленный оценщиком ООО «Промпроект-Оценка» по состоянию на 01.01.2013.

Истец, полагая, что отчет об оценке № 7083/1 от 07.11.2016 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, обратился с настоящим требованием в арбитражный суд.

Доводы истца основаны на том, что согласно сведениям справочно-информационной службы 2ГИС на момент составления отчета об оценке объект капитального строительства, расположенный на оцениваемом земельном участке используется не как производственный корпус, а как торгово-офисное помещение. Земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311015:4, имея вид разрешенного использования – под промышленную территорию, фактически используется собственником, как торговый центр. Следовательно, оценщиком в рамках сравнительного подхода не было учтено фактическое использование данного земельного участка, в связи с чем объекты-аналоги были выбраны в соответствии с его разрешенным использованием, а не с текущим, что является нарушением п. 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 297, п. 10,20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311015:4 зарегистрировано 01.11.2016 (л.д.133-134 т.1). До указанной даты земельный участок принадлежал на праве собственности Российской Федерации.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 19.04.2017 земельный участок с кадастровым номером: 59:01:4311015:4, общей площадью 10 118 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ФИО7, 32, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленную территорию, принадлежит на праве собственности ФИО2 (л.д.22-26 т.1).

В рамках дела № А50-11875/2016 Арбитражным судом Пермского края рассмотрены исковые требования ТУ Росимущества в Пермском крае к ИП ФИО2 о расторжении договора купли - продажи земельного участка от 01.04.2009 № 0059, заключенного между ИП ФИО2 и ТУ Росимущества в Пермском крае; взыскании в доход федерального бюджета неосновательного обогащения в размере 8 605 106 руб. 81 коп. за период с 14.01.2015 по 30.04.2016, неустойки за несвоевременное исполнение обязательств в размере 1 489 257 руб. 15 коп. Также по данному делу рассмотрено встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ТУ Росимущества в Пермском крае о взыскании 2 864 363 руб. убытков, причиненных с 01.11.2015 по 30.04.2016.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 19.10.2016 по делу № А50-11875/2016 исковые требования ТУ Росимущества в Пермском крае удовлетворены частично. С ИП ФИО2 в пользу ТУ Росимущества в Пермском крае взыскана сумма 8 599 079 руб. 57 коп. неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 481 913 руб. 15 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных требований ИП ФИО2 отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 решение Арбитражного суда Пермского края от 19.10.2016 по делу № А50-11875/2016 в обжалуемой части изменено. С ИП ФИО2 в пользу ТУ Росимущества в Пермском крае взыскано неосновательное обогащение в размере 1342730,25 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 91858,45 руб. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано. Встречные исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены частично. С ТУ Росимущества в Пермском крае в пользу ИП ФИО2 взысканы убытки в размере 95471,19 руб. В удовлетворении требований в остальной части отказано. В результате зачета встречного и первоначального иска взыскано с ИП ФИО2 в пользу ТУ Росимущества в Пермском крае неосновательное обогащение в размере 1247259,06 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 91858,45 руб.

При рассмотрении дела № А50-11875/2016 судом установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение в силу ч.2 ст.69 АПК РФ.

«Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2, являясь собственником объектов недвижимости, обратился 11.02.2009 в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю с заявкой о приватизации земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311015:0004 в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

ТУ Росимущества в Пермском крае 01.04.2009 издало распоряжение № 407-р «О предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4311015:4, 59:01:4311038:7».

Между ТУ Росимущества в Пермском крае и ИП ФИО2 01.04.2009 заключен договор купли-продажи земельного участка № 0059, по условиям которого, истец (продавец) обязался передать в собственность, а ответчик (покупатель) принять и оплатить земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:01:4311015:4 площадью 10118,1 кв.м, находящийся по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ФИО7, 32, под промышленную территорию: 4-этажное кирпичное здание промышленного корпуса (лит. А), с антресольным этажом, с антресольным этажом, с подвалом; 4-этажное панельное здание производственного корпуса с подвалом (лит. Б), склад огнеопасных материалов (лит. Г), здание сварочно-подготовительного участка (лит. Г1), здание склада (лит. Г2), здание ТП (лиг. ГЗ), забор (лит. 1), ворота (лит. 2-5), замощение (лит. I, II).

В соответствии с п. 4.2.1. договора покупатель обязан уплатить цену участка в порядке и сроки, установленные разделом 2 договора.

Раздел 2 договора определяет плату по договору, согласно которому цена участка составляет 927 930 руб. 95 коп. Сумма платежа в полном объеме перечисляется на счет Управления Федерального казначейства. Раздел 2 договора также содержит информацию о реквизитах счета. Покупатель оплачивает цену участка в течение 7 (семи) календарных дней с момента заключения договора.

Распоряжением ТУ Росимущества в Пермском крае № 175-р от 28.02.2011 отменено ранее принятое распоряжение № 407-р от 01.04.2009 в связи с неисполнением покупателем условий договоров купли-продажи земельных участков от 01.04.2009 №0059-0060.

Как указано выше, договор купли-продажи земельного участка от 01.04.2009 № 0059 заключен во исполнение распоряжения ТУ Росимущества в Пермском крае от 01.04.2009 № 407-р, в соответствии с которым прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ОАО «Промсвязь», земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311015:4 предоставлен в собственность ИП ФИО2

Как установлено судебными актами по делу № А50-1459/2016, имеющими преюдициальное значение, платежным поручением от 25.12.2014 № 74475 истец уплатил в бюджет (получатель УФК по Пермскому краю (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае)) денежные средства в сумме 927931 руб. с указанием назначения платежа «по договору купли-продажи земельного участка № 0059 от 01.04.2009» и КБК «16711406021016000430». Приняв во внимание письма УФК по Пермскому краю от 24.10.2015, от 01.04.2016, суды пришли к выводу, что ИП ФИО2 выполнил предусмотренные п.2.1 договора обязательства по оплате приобретенного земельного участка путем перечисления на счет УФК по Пермскому краю (Территориального управления Росимущества в Пермском крае) денежных средств в сумме 927930 руб. 95 коп. Суды установили, что денежные средства по платежному поручению перечислены на единый счет федерального бюджета 26.12.2014.

Кроме того, установлено, что ИП ФИО2 были предприняты меры к уточнению платежа, в октябре 2015 года, а именно направлены соответствующие уведомления в УФК по Пермскому краю и ТУ Росимущества в Пермском крае, однако ТУ Росимущества в Пермском крае как администратором соответствующих платежей решение об уточнении платежа принято не было.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора купли-продажи земельного участка от 01.04.2009 № 0059 в связи с исполнением его покупателем на момент предъявления настоящего иска, признав обоснованным заявление ответчика о применении исковой давности.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Поскольку ИП ФИО2 не является лицом, которое могло использовать земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право подлежало переоформлению на право аренды земельных участков либо собственнику объекта недвижимости предоставлено право приобретения земельного участка в собственность по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Доказательств оформления договора аренды земельного участка между ИП ФИО2 и ТУ Росимущества в Пермском крае материалы дела не содержат.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.05.2016 по делу № А50-1459/2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.08.2016, удовлетворены требования ИП ФИО2 к ТУ Росимущества в Пермском крае о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Предшествующие предъявлению встречного иска правоотношения сторон свидетельствует о намерении ИП ФИО2 приобрести земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311015:4 под объектами недвижимости в собственность, в связи с чем между ТУ Росимущества в Пермском крае и ИП ФИО2 01.04.2009 был заключен договор купли-продажи земельного участка № 0059.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А50-1459/2016 установлено необоснованное уклонение ТУ Росимущества в Пермском крае от осуществления государственной регистрации перехода прав на земельный участок к ИП ФИО2».

При рассмотрении всех вышеперечисленных дел ТУ Росимущества в Пермском крае не заявляло о том, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311015:4, имея вид разрешенного использования – под промышленную территорию, фактически используется для торгового центра.

В рамках отчета №7083/1 от 07.11.2016 оценщиком ООО «ПромПроект-Оценка» была определена рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленную территорию, общая площадь: 10118,1 кв.м., кадастровый номер: 59:01:4311015:4, адрес объекта: Пермский край, г.Пермь, Мотовилихинский район, ФИО7, д.32, по состоянию на 01.01.2013.

Дата оценки регламентируется датой определения кадастровой стоимости согласно Постановлению Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», а также согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» «ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

На основании данных Публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311015:4 имеет разрешенное использование: под промышленную территорию, соответственно вид разрешенного использования № 9 «Земли, участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Учитывая, что в соответствии с документами, устанавливающими количественные и качественные характеристики объекта недвижимости здания, расположенные на земельном участке, имеют производственное назначение и используются в большей степени в качестве производственных объектов, оценщиком сделан вывод, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311015:4 – под промышленную территорию.

На отчет об оценке от 07.11.2016 №7083/1 получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Деловой союз оценщиков» от 21.11.2016 № 6616.

Решением Пермского краевого суда от 22.12.2016 по делу №За-275-2016 установлено, что «Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, и правилам оценочной деятельности указанной организации оценщиков».

Решение Пермского краевого суда от 22.12.2016 по делу №За-275-2016 вступило в законную силу 27.03.2017.

Сведения, представленные истцом из городского информационного сервиса «2ГИС.Пермь» содержат справочную информацию и с учетом требований ст. 68 АПК РФ не являются надлежащим доказательством, подтверждающим размещение всех перечисленных организаций на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4311015:4 по состоянию на 01.01.2013.

Таким образом, суд приходит к выводу, о том что, отчет ООО «Промпроект-Оценка» № 7083/1 от 07.11.2016 «Об оценке земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленную территорию, общая площадь: 10 118,1 кв.м., кадастровый номер: 59:01:4311015:4, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ФИО7, 32» соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Л.С. Заляева