Постановление от 16 февраля 2026 г. 17 ААС (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд)

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-10215/2025-ГК
г. Пермь
17 февраля 2026 года
Дело № А60-15609/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2026 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

от Прокуратуры Свердловской области – ФИО1, служебное удостоверение, доверенность от 11.08.2025;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, сельскохозяйственного производственного кооператива "Пригородное",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 октября 2025 года

по делу № А60-15609/2025

по иску Прокуратуры Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Ирбитского муниципального образования (ИНН <***>, ОГРН <***>), сельскохозяйственному производственному кооперативу "Пригородное" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокуратура Свердловской области обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации Ирбитского муниципального образования (далее ответчик 1, Администрация), сельскохозяйственному производственному кооперативу "Пригородное" (далее ответчик 2, Кооператив) о признании недействительным договора купли-продажи от 13.02.2024 № 1949, заключенного Ирбитским муниципальным образованием с СПК «Пригородное» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:11:6909007:789, о применении последствий недействительности сделки, обязании СПК «Пригородное» возвратить Ирбитскому муниципальному образованию земельный участок с кадастровым номером 66:11:6909007:789, а Ирбитское муниципальное образование вернуть СПК «Пригородное» денежные средства в размере 1 785 руб. 19 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01 октября 2025 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что решение является незаконным, необоснованным, принято с нарушением и неправильным применением норм материального права, без учета доводов ответчика. По мнению апеллянта, нарушений требований закона или иного правового акта, а также публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц при заключении сделки не допущено, СПК «Пригородное» является сельхоз-товаропроизводителем, вид деятельности - 01.41 «Разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока», факт использования земельного участка, право на его передачу в собственность без торгов доказаны, ссылается на подпункт 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункт 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Оспаривает вывод суда о несоразмерности площади земельного участка, т.к. на земельном участке в 1977 году возведена водонапорная башня, которая является объектом недвижимости, а также цистерны и емкости (резервуары вместимостью 54 тн) для хранения горюче-смазочных материалов (диз. топлива) - 8 штук (которые также размещены на бетонных основаниях и прочно связаны с землей), без которых функционирование автозаправочной станции не представляется возможным. Судом проигнорированы доводы ответчика о длительном использовании земельного участка по назначению - в целях организации сельскохозяйственного производства. Полагает, что суд необоснованно взыскал с СПК «Пригородное» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 25 000,0 рублей, а Ирбитское муниципальное образование посчитал освобожденным.

До судебного разбирательства от Прокуратуры поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому Прокуратура полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель Прокуратуры против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Администрацией и Кооперативом заключен договор купли-продажи от 13.02.2024 № 1949 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 66:11:6909007:789, общей площадью 9 327 кв.м, находящегося по адресу: Свердловская область, Ирбитский район, 266 м на северо-восток от участка № 17 коллективного сада «Спутник», для использования в целях – животноводство.

Цена земельного участка составила 1 785 руб. 19 коп.

Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов явилось нахождение на земельном участке нежилого здания - автозаправочная станция (АЗС) с кадастровым номером 66:11:6909007:779, принадлежащего на праве собственности Кооперативу (право собственности зарегистрировано 19.06.2023), общей площадью 37,1 кв.м.

Полагая, что указанный договор купли-продажи заключен в нарушение норм действующего на дату совершения сделки законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Признавая требования обоснованными, суд исходил из наличия оснований для признания сделки недействительной (ничтожной) в связи с нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность без торгов, отсутствия у Кооператива исключительного права на приобретение земельного участка без торгов.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общим правилам, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Прокурор оспаривает по мотивам ничтожности заключенный Администрацией и Кооперативом на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ договор купли-продажи от 13.02.2024 № 1949 земельного участка с кадастровым номером 66:11:6909007:789.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По общим правилам продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения,

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021), при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, на что указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, и Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

Таким образом, необходимыми условиями для получения земельного участка в собственность без проведения торгов являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости. Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Установив обстоятельства принадлежности Кооперативу расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 66:11:6909007:789 площадью 9327 кв.м объекта недвижимости с кадастровым номером 66:11:6909007:779 (АЗС) площадью 37,1 кв.м, отсутствие у Кооператива иных объектов, для обслуживания и эксплуатации которых необходим спорный земельный участок, отсутствие необходимого обоснования соразмерности площади земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о нарушении публичной процедуры предоставления земли в собственность без торгов при заключении спорного договора, поскольку общество не обладало исключительным правом на предоставление в собственность без торгов земельного участка площадью 9327 кв.м.

Поскольку договор купли-продажи от 13.02.2024 № 1949 заключен с нарушением требований закона, является ничтожным, суд правомерно удовлетворил заявленный иск, применил последствия недействительности ничтожной сделки.

Доводы апеллянта о наличии у него исключительного права на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов отклоняются.

Действительно, в силу п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ допускается продажа без проведения торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пп.8); земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (пп. 9).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2025) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указанный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 по делу N 301-ЭС21-27876, сформулирован правовой подход, согласно которому право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды. Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

В соответствии с п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

В п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) разъяснено, что при применении положений п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" учитывается фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка.

В силу положений земельного законодательства установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (с. 7 ЗК РФ). При этом фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Поскольку по данным ЕГРН спорный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – животноводство, фактически Кооперативом для этих целей не используется, испрашивается в целях эксплуатации автозаправочной станции, при этом в соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 для целей размещение автозаправочных станций должен быть установлен вид разрешенного использования земельных участков «заправка транспортных средств» код 4.9.1.1 , оснований для признания за Кооперативом права на выкуп земельного участка на основании ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ не имеется.

Необходимо отметить, что изменение вида разрешенного использования земельного участка существенным образом изменяет кадастровую стоимость земельного участка в сторону увеличения, принимая во внимание Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08.10.2020 N 3333, которым утвержден средний уровень кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам, расположенным на территории Свердловской области.

Доводы апеллянта о наличии в границах земельного участка иных объектов недвижимости не нашли подтверждения в материалах дела.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Апеллянтом не представлено доказательств регистрации за ним права собственности на иные объекты недвижимости, расположенные в границах спорного земельного участка, наличие которых является доказательством соразмерности площади испрашиваемого земельного участка.

В п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Учитывая, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка, отсутствие соответствующего обоснования является достаточным основанием для отказа в предоставлении земли в собственность без торгов. Поскольку общество не обладало исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в собственность без торгов, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленный иск.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ч. 1). Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3).

Поскольку иск Прокурора удовлетворен, суд правомерно взыскал с Кооператива в доход федерального бюджета 50 % подлежащей уплате государственной пошлины по иску, что соответствует разъяснения п. 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с апелляционным обжалованием судебного акта возлагаются на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 октября 2025 года по делу № А60-15609/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного

производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

О.Г. Дружинина

В.В. Семенов