Решение от 25 сентября 2018 г. по делу № А08-6702/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-6702/2018
г. Белгород
25 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2018 года


Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Коновалова А. И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио-видео записи секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Агроторг" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1 000 000 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 10.10.2017 № 9068372/2017, паспорт РФ;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 20.07.2018 № 1, паспорт РФ; ФИО2, паспорт РФ;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Агроторг" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 1 000 000 руб. штрафа за неисполнение договорных обязательств, предусмотренных предварительным договором аренды от 03.05.2017.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и его представитель, заявленные требования не признали. В обоснование возражений указали, что ввиду не достигнутых соглашений по всем существенным условиям, считают предварительный договор аренды нежилого помещения на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> Старооскольского района Белгородской, от 03.05.2017, не заключенным. Указывают, что известили истца о не заключении предварительного договора аренды нежилого помещения на объект недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 31:05:0312009:46 общей площадью 3700 кв.м., и жилого дома с кадастровым номером 31:05:0312009:143 общей площадью 59,3 кв.м., расположенных по адресу: <...> Старооскольского района Белгородской области и о продаже данных объектов недвижимости 17.05.2017 гражданину Хе А.Ю.

Изучив материалы дела, оценив в силу ст.ст. 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, в отзыве на иск, выслушав представителей лиц участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в период с марта по май 2017 года истец и ответчик вели переговоры по заключению предварительных договоров аренды нежилых помещений (зданий), расположенных по адресам: <...> Красногвардейского района, Белгородской области; <...> Красногвардейского района Белгородской области и <...> Старооскольского района Белгородской области, по условиямм которых, ответчик обязался произвести реконструкцию (строения) обозначенных помещений (зданий) под торговую сеть магазинов «Пятерочка» в оговоренные сроки и отвечающим требованиям, которые будут предусмотрены предварительными договорами аренды и в последующем заключить с истцом долгосрочные договора аренды реконструированных (вновь возведенных) помещений (зданий) на условиях предварительных договоров.

Уведомлением от 27.04.2017, полученным обществом 27.04.2017, предприниматель заявил о не заключении предварительного договора аренды нежилого помещения на объект недвижимости, а именно: земельного участка с кадастровым номером 31:05:0312009:46 общей площадью 3700 кв., и жилого дома с кадастровым номером 31:05:0312009:143 общей площадью 59,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> Старооскольского района Белгородской области ввиду не достигнутых соглашений по всем существенным условиям предварительного договора.

03.05.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, по условиям которого стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества – помещения площадью 3700,0 кв.м., которое ответчик обязался построить по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером: 31:05:0312009:43.

На момент заключения предварительного договора на земельном участке был расположен индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 59,3 кв. м, кадастровый номер: 31:05:0312009:143, адрес (местоположение): <...>, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Согласно пунктов 3.1.2 - 3.1.11 предварительного договора, ответчик в целях исполнения обязательства по заключению договора аренды, обязался снести жилой дом, исключить из ЕГРН регистрационную запись о жилом доме, осуществить действия, направленные на строительство здания, подлежащее передаче в аренду истцу, а именно внести изменения в правила землепользования и застройки поселка, в сведения государственного кадастра о виде разрешенного использования земельного участка, организовать работу по подготовке проекта здания, получить разрешение на строительство, осуществить строительство, ввести объект в эксплуатацию, подготовить технический план здания, организовать работы по постановке здания на кадастровый учет и регистрации права собственности недвижимое имущество.

Согласно пункту 1.5 стороны обязались подписать договор аренды в срок не позднее трех календарных дней с даты исполнения арендодателем всех обязательств, указанных в пунктах 3.1.1 - 3.1.11 настоящего договора, но в любом случае не позднее 15.12.2017.

Пунктом 4.2. предварительного договора установлено условие о взыскании штрафа за уклонение или отказ ответчика как арендодателя от заключения договора аренды, не подписание договора аренды в срок, указанный в п. 1.5 предварительного договора, либо неисполнения им хотя бы одного из обязательства принятого на себя в соответствии в разделом 3 договора, или не исполнения гарантий, указанных в п. 1.3 договора, либо по другим основаниям в размере 1 000 000 руб.

Уведомлением от 17.05.2017, полученным истцом 17.05.2017, предприниматель сообщил о продаже объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 31:05:0312009:46 общей площадью 3700 кв., и жилого дома с кадастровым номером 31:05:0312009:143 общей площадью 59,3 кв.м, расположенных по адресу: <...> Старооскольского района Белгородской области и о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2017 года с гражданином Хе А.Ю.

Претензии истца от 17.11.2017 и от 05.12.2017 о представлении документов предусмотренных условиями предварительного договора, требованием исполнить принятые на себя обязательства по предварительному договору и готовности заключить договор аренды оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

Обязанности, предусмотренные предварительным договором, ответчик не исполнил, документы, предусмотренные условиями предварительного договора, не предоставил, направленный ответчику договор аренды не подписал.

27.12.2017 истец направил ответчику требование об оплате штрафа в размере 1000000 руб. за неисполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором аренды.

Оплата предусмотренного условиями предварительного договора штрафа в установленный срок не произведена, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4. Ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

По смыслу пункта 1.5 предварительного договора стороны связали свою обязанность заключить основной договор с совершением действий, направленных на подготовку и осуществление предпринимателем строительства объекта, подлежащего передаче в аренду. При этом был установлен срок для заключения договора аренды - не позднее 15.12.2017.

Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, следует, что на основании договора купли продажи от 17.04.2017 ответчик ФИО2 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 31:05:0312009:43 общей площадью 3700 кв., с видом разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <...> Старооскольского района Белгородской области, о чем 24.04.2017 произведена запись о государственной регистрации права 31:05:0312009:43-31/008/2017.

Согласно выписки из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером 31:05:0312009:43 общей площадью 3700 кв., с видом разрешенного использования - магазины, расположенного по адресу: <...> Старооскольского района Белгородской области, о чем 14.06.2017 произведена запись о государственной регистрации права 31:05:0312009:43-31/020/2017-4 является Хе А.Ю.

Указанное свидетельствует о совершении ответчиком ФИО2 действий направленных на исполнение условий предварительного договора, так о нарушении этих условий без решения вопроса о его расторжении.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля менеджер ООО "АГРОТОРГ" ФИО5, с которым ответчик вел переговоры по заключению спорного договора, подтвердил намерение ИП ФИО2 заключить с истцом договор аренды.

Ответчик отказался от заключения договора аренды, чем нарушил принятое на себя по предварительному договору обязательство. Факт уклонения предпринимателя от исполнения принятого на себя обязательства подтверждается перепиской сторон.

Соглашение о неустойке за отказ ответчика от заключения договора аренды было определено пунктом 4.2 предварительного договора. При этом ответственность предпринимателя была установлена как за уклонение от заключения договора, так и на случай неисполнения обязанностей, предусмотренных разделом 3 договора.

Из положений пунктов 1 и 5 ст.429, п. 4. Ст.445 ГК РФ следует, что при уклонении одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, причиненных необоснованным уклонением от исполнения указанной обязанности.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 № 13585/12, положения ст. ст. 429, 445 ГК РФ устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора. Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 08.09.2015 № 38-КГ15-7 нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекшие не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Однако доказательств неисполнения ответчиком предварительного договора по вине истца, уклонения последнего от принятого обязательства, ответчиком не представлено, равно как не представлено доказательств о принятии мер к расторжению договора в соответствии с его условиями.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при осуществлении гражданских прав участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Между тем ответчиком вопреки правилу ч.1 ст.65 АПК РФ не представлено доказательств в пользу недобросовестности истца, указывающих на то, что в момент заключения предварительного договора у него не имелось намерений вступать в арендные отношения. Из содержания оспариваемой сделки, переписки сторон, поведения, последовавшего после заключения договора, не следует, что арендатор заранее намеревался осуществить такое право в ущерб интересам арендодателя.

Напротив, действия ответчика, до истечения срока предварительного договора продавшего земельный участок в собственность третьего лица, отклоняются от добросовестного поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Доводы ответчика о не заключенности предварительного договора отклоняются судом как несостоятельные, поскольку все существенные условия нашли свое отражения в договоре, а действия ответчика по приобретению земельного участка для строительства магазина очевидно указывают на то, что он приступил к исполнению условий предварительного договора.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами, и позволяющих удовлетворить возражения ответчика в материалы дела не представлено.

На основании указанных обстоятельств дела, норм материального и процессуального права, суд удовлетворяет исковые требования.

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по уплате госпошлины на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (191025, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (191025, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 000 000 руб. штрафа, 23 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, всего 1023000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

А.И.Коновалов