Решение от 12 сентября 2022 г. по делу № А06-338/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-338/2022
г. Астрахань
12 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 сентября 2022 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Егоровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Астрахань (ОГРНИП 304301628200202, ИНН: <***>)

к муниципальному образованию «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», г. Астрахань (ОГРН <***>, ИНН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: <...>, площадью 94,8 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Аналитик Центр» в размере 2299848,00 руб.; об обязании заключить договор купли-продажи,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3, Акционерное общество "АльфаСтрахование" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: Окунь А.Г., представитель по доверенности от 18.01.2022, диплом;

от ответчиков: не явились, извещены;

от третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», г. Астрахань, Обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: <...>, площадью 94,8 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Аналитик Центр» в размере 2299848,00 руб. и об обязании заключить договор купли-продажи по цене 1396000,00 руб.

Определением арбитражного суда от 24.01.2022 указанное исковое заявление принято к производству арбитражного суда, возбуждено производство по делу.

Определением Арбитражного суда от 19.04.2022 судом в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Акционерное общество "АльфаСтрахование".

Определением суда от 24.05.2022 судом по делу №А06-338/2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа» (г. Астрахань) эксперту ФИО4, имеющему высшее образование, профессиональную переподготовку Института профессиональной оценки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), имеющему аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №028334-1 от 18.08.2021, стаж работы в области оценочной деятельности 17 лет.

В суд 17.06.2022 от Общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа» поступило заключение судебной экспертизы от №13287.06.22.

В судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ. Суд в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей ответчика и третьих лиц.

Ходатайство муниципального образования «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества об отложении судебного разбирательства на основании ст. 158 АПК РФ оставлено судом без удовлетворения ввиду того, что, приведенные доводы не являются безусловным основанием для отложения судебного разбирательства, заявителем не представлены доказательства невозможности направления в судебное заседание иного представителя.

В судебном заседании представитель истца в порядке ст. 49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил: 1) признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: <...>, площадью 94,8 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Аналитик Центр» в размере 2299848,00 руб.; 2) обязать Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», г. Астрахань (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2, г. Астрахань (ОГРНИП 304301628200202, ИНН: <***>) договор купли-продажи нежилого помещения в <...>, площадью 94,8 кв.м, урегулировав разногласия по цене в размере 1417000,00 руб. без НДС.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство истца об уточнении исковых требований рассмотрено и принято.

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал.

Как следует из материалов дела, на основании типового договора аренды объекта нежилого помещения муниципального фонда от 03.09.2019 №12661, заключенного между Управлением муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор), последний является арендатором объекта недвижимости расположенного по адресу: <...>, площадью 94,8 кв.м, с кадастровым номером 30:12:010122:322. Указанное нежилое помещение передано арендатору, что подтверждается актом приема – передачи объекта нежилого муниципального фонда от 03.09.2019.

22.10.2021 Управлением муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» арендатору направлено предложение в порядке ст. 4 части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ) о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, площадью 94,8 кв.м по стоимости 2299848 руб. без НДС, определенного на основании заключения Общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

09.11.2021 индивидуальным предпринимателем ФИО2 в адрес начальника Управлением муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» направлено согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, при этом указано, что стоимость объекта недвижимости будет уточнена в результате новой оценки.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 произвел самостоятельную оценку стоимости нежилого помещения, которая проведена Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Спектр», согласно заключению которого № С2-028-2021, рыночная нежилого помещения составляет 1396000,00 руб.

Истец считает, что величина рыночной стоимости нежилого помещения, указанная предложении от 22.10.2021 в сумме 2299484,00 руб., определенной Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» является недостоверной.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом установлено, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, получив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, провел собственную оценку имущества.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Соответствие истца условиям для преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного ст. 3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Таким образом, истец избрал допустимый способ защиты путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием спора между сторонами относительно рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, площадью 94,8 кв.м, для определения которой необходимы специальные знания, суд, принимая во внимание, что не обладает специальными познаниями, по ходатайству истца определением от 24.05.2022 назначил судебную экспертизу, проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа» (г. Астрахань) эксперту ФИО4, имеющему высшее образование, профессиональную переподготовку Института профессиональной оценки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), имеющему аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №028334-1 от 18.08.2021, стаж работы в области оценочной деятельности 17 лет.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет ООО «Аналитик Центр» от 01.10.2021 №4755/21 нормам действующего законодательства?

2) Если нет, то определить какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, площадью 94,8 кв.м на 10.12.2021?

В материалы дела 17.06.2022 от Общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа» поступило заключение судебной экспертизы от №13287.06.22. Эксперт в заключении указал, что в отчете об оценке ООО «Аналитик Центр» от 01.10.2021 №4755/21 имеются несоответствия нормам действующего законодательства, которые могут сказываться на итоговой величины рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, площадью 94,8 кв.м на 10.12.2021 составляет 1701000,00 руб. в том числе НДС (1417000 руб. без учета НДС).

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза является одним из видов доказательств. Однако в отличие от других видов доказательств экспертиза в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является процессуальным действием, состоящим из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу

Таким образом, целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд считает, что заключение судебной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа» №13287.06.22 в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Оснований сомневаться в данном заключении не имеется, поскольку оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено объективно, не содержит противоречий, его выводы - достоверны.

Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных.

Проанализировав заключение эксперта, учитывая приведенные выше нормы права, а также представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу о том, что Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» неверно определена рыночная стоимость нежилого помещения, в связи с чем, предложение Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, площадью 94,8 кв.м по цене в размере 2299848,00 руб. без НДС нарушает права и законные интересы истца.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении, ответчик не представил. Кроме того, ответчик также не воспользовался правом на заявление ходатайства о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении иска, определенной по результатам судебной экспертизы.

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Частью 3.1 статьи 70 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 указанного Кодекса в целях главы 21 "Налог на добавленную стоимость", операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения либо другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются.

В целях реализации с 1 апреля 2011 года положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Кодекса налоговые органы должны обеспечить взаимодействие с соответствующими уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления на предмет получения от этих органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления информации о недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, не закрепленным за государственными предприятиями и учреждениями и составляющем государственную казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющем муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования и арендуемом субъектами малого и среднего предпринимательства, отчуждаемом субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ (на операции по реализации которого распространяются положения подпункта 12 пункта 2 статьи 149 Кодекса), и аналогичном имуществе, отчуждаемом субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с иными Федеральными законами (на операции по реализации которого не распространяются положения подпункта 12 пункта 2 статьи 149 Кодекса).

Учитывая представленное экспертное заключение условия договора по цене подлежат урегулированию в сумме равной 1417000,00 руб. без учета НДС.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежит отнесению на ответчиков.

Руководствуясь статьями 102, 110 - 112, 167-170, 173, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: <...>, площадью 94,8 кв.м, используемой для определения цены их выкупа, определенную Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» в размере 2299848,00 руб.

Обязать муниципальное образование «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», г. Астрахань (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2, г. Астрахань (ОГРНИП 304301628200202, ИНН: <***>) договор купли-продажи нежилого помещения в <...>, площадью 94,8 кв.м, урегулировав условия договора по цене равной 1417000,00 руб. без учета НДС.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Астрахань (ОГРНИП 304301628200202, ИНН: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000,00 руб.

Взыскать с муниципального образования «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», г. Астрахань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Астрахань (ОГРНИП 304301628200202, ИНН: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000,00 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.



Судья

Т.В. Егорова