Постановление от 6 октября 2025 г. по делу № А60-68250/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-6455/2025-ГК
г. Пермь
07 октября 2025 года
Дело № А60-68250/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Поляковой М.А., судей Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дербеневой А.А., при участии:

от ответчика – ФИО1, паспорт, директор, решение от 08.08.2024, выписка из ЕГРЮЛ,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Инфраструктурный фонд развития»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2025 года по делу № А60-68250/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инфраструктурный фонд развития» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, расторжении договора,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец, предприниматель) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инфраструктурный фонд развития» (далее ответчик, общество) о расторжении договора от 31.07.2024, взыскании 12325910 руб.


неустойки, начисленной на основании п. 8 договора за период с 01.09.2024 по 28.05.2025 с продолжением начисления неустойки по день фактического исполнения обязательств по фактическому возврату имущества, взыскании с ответчика судебных расходов.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2025 года исковые требования удовлетворены частично, договор купли-продажи расторгну судом, на ответчика возложена обязанность возвратить земельный участок истцу, размер неустойки за нарушение срока оплаты по договору определен в размере 6 162 955 руб., на ответчика отнесены судебные расходы истца, также судом указано на необходимость возврата ответчику уплаченной стоимости имущества за минусом присужденной неустойки в размере 3 892 045 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что считает решение подлежащим отмене на основании п. 3 ч. 1, пп. 2 и 3 ч. 2 2 ст. 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным истолкованием закона и применением закона, не подлежащего применению. По мнению апеллянта, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о допущении ответчиком существенного нарушения спорного договора купли-продажи земельного участка, неправильно истолковал и применил ст. 450 ГК РФ, не учет, что ответчиком оплачена значительная часть покупной стоимости земельного участка – 10 055 000 руб., обязательства ответчика перед истцом в полном объеме обеспечены залогом земельного участка, договорной неустойкой, при этом ответчик является состоятельной организацией, имеет иное имущество, в том числе и недвижимое, за счет реализации которого имеет возможность и намерен погасить задолженность перед истцом в короткие сроки. Ответчик имеет реальную возможность и в полной мере вправе рассчитывать, как на получение покупной стоимости земельного участка в полном объеме, так и на компенсацию потерь получением договорной неустойки. Факт частичного нарушения покупателем положений договора об оплате в рассрочку не может быть признан существенным, что исключает возможность удовлетворения требования о расторжении договора. Полагает, что удовлетворяя требование истца о расторжении договора, устанавливая сальдо обязательство сторон и разрешая вследствие этого вопрос о возврате покупателю уплаченных денежных средств, суд первой инстанции не совсем корректно сформулировал резолютивную часть решения, не указал на взыскание с истца денежных средств в размере 3 892 045 руб.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе и дополнительных доказательств.


Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено на основании ст. 268 АПК РФ, поскольку уважительных причин невозможности представления в суд первой инстанции указанных доказательств ответчик не привел, фактически ответчиком приведены новые доводы, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

Дополнения к апелляционной жалобе приняты судом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем и обществом был заключен договор купли-продажи земельного участка № 11/1 от 31.07.2024, согласно п. 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю следующее недвижимое имущество - земельный участок, с кадастровым номером 66:36:3002001:1, площадью 40047 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, местоположение: обл. Свердловская, г. Верхняя Пышма, западнее промплощадки АО «ЗСМК», а покупатель принять и оплатить за него цену, предусмотренную договором.

В соответствии с п. 4 договора цена земельного участка составляет 33 000 000 (тридцать три миллиона) рублей. НДС не предусмотрен.

Согласно п.5 договора оплата производится покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный продавцом в реквизитах настоящего договора, в следующем порядке:

- 1 000 000 (один миллион) рублей в течение 2 (двух) рабочих дней с момента подписания настоящего договора;

- 11 000 000 (одиннадцать миллионов) рублей, не позднее 30 августа 2024 г.;

- 11 000 000 (одиннадцать миллионов) рублей, не позднее 30 сентября 2024 г.;

- 10 000 000 (десять миллионов) рублей, не позднее 30 октября 2024 г.

Ответчик произвел оплату в размере 6 000 000 руб., за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.10.2024.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из существенного


нарушения ответчиком условий договора по оплате имущества, указанное нарушение признано достаточным основанием для расторжения договора и возврата имущества продавцу. Размер неустойки скорректирован судом с учетом признания обоснованным заявления ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Пунктом 4 ст. 486 ГК РФ предусмотрено право продавца по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается оплатить товар.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар.

В соответствии с разъяснениями п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других


вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Установив обстоятельства заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке платежа (последний платеж не позднее 30 октября 2024 г.), частичного исполнения обществом обязательств по оплате имущества, при этом размер оплаты по договору на момент рассмотрения иска судом составил менее половины стоимости имущества (10 055 000 руб.), суд первой инстанции обоснованно исходил из существенного нарушения обществом условий договора купли-продажи, что явилось основанием для расторжения договора и возврата имущества предпринимателю.

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Удовлетворяя частично требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, судом учтены положения ст.ст. 330, 333 ГК РФ, разъяснения п.п. 71-77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" о праве суда уменьшить неустойку при устранении явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, размер договорной


неустойки 0,2 % в день, что превышает обычный размер договорной неустойки (0,1%), отсутствие оснований для начисления нестойки по день возврат имущества с учетом природы договорной ответственности (за просрочку оплаты) и расторжения договора.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Поскольку договор расторгнут и на ответчика возложена обязанность по возврату имущества истцу, суд обоснованно обязал истца возвратить ответчику оставшуюся в результате зачета сумму платежа в размере 3 892 045 (10055000 - 6162955) руб., где 10 055 000 руб. - общая сумма оплат по договору, 6 162 955 руб. - размер признанной судом обоснованной неустойки.

Довод ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора отклоняется.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи, на что указано в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Доказательств оплаты большей части стоимости имущества, намерения урегулировать с истцом вопрос об отплате имущества ответчиком не приведено. Наличие в договоре условий об обеспечении исполнения обязательств само по себе не исключает удовлетворение иска о расторжении договора при его неисполнении.

Довод ответчика об отсутствии в судебном акте указания на взыскание с истца оставшейся в результате зачета суммы платежа основанием для отмены судебного акта не является.

Как указано в ч.ч. 1, 2 ст. 318 ГК РФ судебные акты арбитражных судов приводятся в исполнение после вступления их в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства, принудительное исполнение судебного акта производится на основании выдаваемого арбитражным судом исполнительного листа, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Дополнительно приведенные доводы о несоответствии земельного участка заявленному в договоре виду разрешенного использования,


отсутствии потребительской ценности отклоняются.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Учитывая, что предмет договора сторонами согласован в п. 1 договора, по данным ЕГРН разрешенное использование земельного участка - индивидуальное жилищное строительство, что соответствует договору, на момент рассмотрения спора по данным ПКК права продавца на земельный участок не оспорены (ст. 8.1 ГК РФ), фактическая передача имущества состоялась (п. 9 договора), доводы ответчика о невозможности использования земельного участка, заявленные на стадии обжалования решения суда первой инстанции, не отвечают принципу добросовестности сторон при реализации и защите гражданских прав (ст. 10 ГК РФ). Судом апелляционной инстанции учтена процессуальная позиция ответчика, в частности ответчик с самостоятельным требованием о расторжении договора не обращался, напротив, приводил доводы об отсутствии оснований для расторжения договора, полагая просрочку оплаты несущественным нарушением договора, на что указывал в отзывах и апелляционной жалобе.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый


арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2025 года по делу № А60-68250/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий М.А. Полякова

Судьи С.В. Коньшина Д.И. Крымджанова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 07.08.2025 7:34:42

Кому выдана Коньшина Светлана Викторовна