Постановление от 25 сентября 2018 г. по делу № А67-10689/2017

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск Дело № А67-10689/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2018 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего


ФИО1,

судей


ФИО2,



ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Транском» (№07АП-6041/2018) на решение от 18.05.2018 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-10689/2017 (судья Г.Х. Пономарева)

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Транском» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 26.10.2011 № ТО-21-19573,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО4, по доверенности от 09.04.2018 №40 (сроком на 1 год), удостоверение;

от ответчика: ФИО5, по доверенности от 12.01.2018 (сроком на 1 год), паспорт

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Транском» (далее – ООО «Транском», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в редакции дополнительных соглашений от 14.02.2012, от 19.05.2014, от 20.10.2015, от 25.07.2016.

Решением от 18.05.2018 Арбитражного суда Томской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В дополнении к апелляционной жалобе считает, что требования направлены на необоснованное лишение ответчика законного права пользования земельного участка, необходимым ему для завершения и эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Решение считает законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в жалобе. Заявив ходатайство о приобщении к материалам дела копии решения Ленинского районного суда г. Томска от 25.12.2017 по делу № 2-1707/2017, а также о привлечении в качестве третьего лица временного управляющего ООО «Транском» ФИО6.

Суд апелляционной инстанции отказал в приобщении копии решения Ленинского районного суда г. Томска от 25.12.2017 по делу № 2-1707/2017 к материалам дела ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержал доводы отзыва на нее.

Рассмотрев заявленное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, поскольку процедура наблюдения в отношении должника была введена после принятия решения по настоящему делу, с введением процедуры наблюдения в отношении должника полномочия его единоличного исполнительного органа не прекращаются и данный судебный акт не влияет на права и обязанности временного управляющего должника по отношению к одной из сторон. Кроме того, частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлен запрет на привлечение третьих лиц в суде апелляционной инстанции.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 18.05.2018 Арбитражного суда Томской области апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановлений администрации Города Томска от 09.11.2009 №2633-з, от 28.07.2011 №1252-з, от 14.10.2011 №1727-з, между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действовал департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодатель), и ООО «Универсал-С» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 26.10.2011 № ТО-21-19573, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельные участки из земель населенных пунктов: по адресу: <...>, площадью 8951,84 кв. метров с кадастровым номером 70:21:0100052:0126; <...>, площадью 20 937 кв. метров с кадастровым номером 70:21:0100052:0186.

В соответствие с договором (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2014): зона градостроительной ценности земельных участков «17а» (п. 1.3.); срок действия договора установлен с 14.10.2011 по 13.10.2019 (п. 2.1.); арендная плата взымается с 29.02.2012 (п. 3.1.); плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (п. 3.6.); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня; размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской 3 Федерации (пункт 3.9).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи земельных участков от 26.10.2011 (л. Д 16).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.

14.02.2012 соглашением о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности арендатора переданы ООО «СтройЗаказчик» (л. д. 17).

Дополнительным соглашением от 19.05.2014 изменена ставка арендной платы (л. д. 8).

Соглашением о перемене стороны в договоре аренды от 20.10.2015 произведена замена стороны в обязательстве, права и обязанности ООО «СтройЗаказчик» переданы ООО «Спецгазстрой» (л. д. 20).

25.07.2016 ООО «Транском» приняло на себя в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельных участков от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в редакции соглашений о перемене стороны в договоре аренды от 14.02.2012, от 20.10.2015, дополнительного соглашения от 19.05.2014 (л. д. 21).

аренды принят ООО «Транском» по акту приема-передачи земельных участков от 03.08.2016 (л. д. 23).

Общество с ограниченной ответственностью «Транском» обязанность по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в результате чего по состоянию на 07.06.2017 образовалась задолженность 3 704 493,9 руб.

С целью досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензией от 20.06.2017 №7249, в которой указал, что задолженность по арендной плате по состоянию на 07.06.2017 составляет 3 704 493,9 руб. и пени в размере 120 625,33 руб., истец предложил погасить задолженность, установил срок рассмотрения претензии 30 дней. Истец указал, что в случае отказа от исполнения данных требований или неисполнения их по истечении указанного срока в полном объеме, данное уведомление считается предложением расторгнуть договор по соглашению сторон, соглашение о расторжении приложено к претензии.

Полученную претензию ответчик оставил без ответа, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.

Данное обстоятельство послужило основанием обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законное и обоснованное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованным, и при этом исходит из следующего.

Основания для расторжения договора предусмотрены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пункт 8 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней в случае невнесение платежа более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, стороны определили как нарушение, влекущее требование о досрочном расторжении договора

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования данного спора. Ответчик не ответил на претензию истца, доказательств устранения в разумный срок допущенных нарушений договоров не предоставил.

Из вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Томской области по делам №А67-2739/2017, №А67-2740/2017, №А67-4779/2017 следует, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по спорному договору аренды земельного участка.

Задолженность ответчиком в период рассмотрения спора погашена частично.

Принимая во внимание период образования задолженности и ее размер, суд апелляционной инстанции считает возможным квалифицировать допущенное ответчиком нарушение как существенное, поскольку истец систематически лишался права на своевременное и полное получение тех денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договоров аренды.

В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходная часть местных бюджетов формируется, в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы негативно сказывается на формировании доходной части бюджета и на финансировании расходных обязательств муниципального образования.

Доводы жалобы о наличии на земельном участке незавершенного объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку наличие у ответчика незавершенного объекта недвижимости не препятствует возможности реализации арендодателем своего права на отказ от договора в случае нарушения второй стороной его условий.

При таких обстоятельствах заявленные требования о расторжении договора аренды земельного участка обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

На основании вышеуказанного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, оснований которой у суда апелляционной инстанции не имеется при не опровержении соответствующими доказательствами установленных судом фактических обстоятельств дела.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,



ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.05.2018 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-10689/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Транском» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Председательствующий


ФИО1


Судьи


ФИО2




ФИО3