Решение от 24 апреля 2017 г. по делу № А63-2078/2016

ё

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 24 апреля 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галушка В.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

управления архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой», ст-ца Ессентукская, ОГРН <***>,

об обязании осуществить снос самовольно возведённого незаконченного строительством многоквартирного жилого дома,

и встречный иск

общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой», ст-ца Ессентукская, ОГРН <***>,

к администрации города Ессентуки Ставропольского края, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

управлению архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

о признании права собственности на незавершённый строительством объект,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора: администрации города Ессентуки, г. Ессентуки,

комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, г. Ессентуки,

ФИО1, г. Ессентуки,

общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации», г. Ессентуки,

при участии представителя истца – ФИО2 по доверенности от 03.10.2016, представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 21.11.2016,

УСТАНОВИЛ:

управление архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» (далее – ООО «Эрмесстрой») об обязании осуществить снос самовольно возведённого незаконченного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 12 957,3 кв. м, кадастровый номер 26:30:020219:2, по адресу: <...>.

Определениями суда от 25.08.2016 и от 03.10.2016 в соответствии со статьёй 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ессентуки (далее – администрация), комитет по муниципальной собственности города Ессентуки (далее – комитет), общество с ограниченной ответственностью «Управление механизации» (далее – ООО «Управление механизации»), ФИО1 (далее – ФИО1).

Определением суда от 28.11.2016 к рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО «Эрмесстрой» к администрации и управлению о признании права собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:30:020219:2 по адресу: <...>.

Представитель управления в судебном заседании требования поддержал в полном объёме по основаниям, изложенным в иске, против удовлетворения встречного иска и проведения по делу судебной экспертизы возражал.

Представитель ООО «Эрмесстрой» иск не признал по доводам, изложенным в отзыве, просил встречный иск и заявленное ранее ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы удовлетворить.

Третьи лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, суд в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть данный спор в их отсутствие по имеющимся доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает предъявленный управлением иск подлежащим удовлетворению, тогда как во встречно заявленных требованиях надлежит отказать.

Как следует из материалов кадастрового дела 26:30:020219:2, для осуществления кадастрового учёта по заявке автотранспортного дочернего общества закрытого акционерного общества «Севкавкурортстрой» (далее – АТ ДО ЗАО «Севкавкурортстрой») ФГУ «Земельная кадастровая палата» был изготовлен план участка. Согласно плану участок соответствует следующим параметрам: площадь 12 957, 3 кв. м, категория: земли поселений, цель предоставления: «производственная база», расположен по адресу: <...>. Данный план был утверждён руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Ессентуки 06.03.2003.

Постановлениями главы города Ессентуки от 05.06.2003 № 1444 и от 26.06.2008 № 1315 вышеуказанный участок был предоставлен под производственную базу в аренду сначала АТ ДО ЗАО «Севкавкурортстрой» сроком на 5 лет, а затем на тот же срок гр. гр. ФИО4, ФИО5, ФИО6

В последующем названному земельному участку был присвоен кадастровый номер 26:30:020219:2 (далее – земельный участок КН 26:30:020219:2).

24 сентября 2012 года по обращению гр. гр. ФИО4, ФИО5, ФИО6 администрацией города Ессентуки было издано постановление № 1906 о подготовке документации по планировке территории и проекта межевания территории, ограниченной ул. Шмидта и поймой реки Подкумок на территории муниципального образования городского округа Ессентуки.

Постановлением администрации города Ессентуки от 03.10.2012 № 1932 были назначены публичные слушания по проекту постановления администрации города Ессентука «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории, ограниченной ул. Шмидта и поймой реки Подкумок на территории муниципального образования городского округа Ессентуки».

Постановлением администрации города Ессентуки от 26.10.2012 № 2091 с учётом, в т. ч. итогового документа публичных слушаний от 17.10.2012, был утверждён проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ул. Шмидта и поймой реки Подкумок на территории муниципального образования городского округа Ессентуки.

Постановлением администрации города Ессентуки Ставропольского края от 11.06.2013 № 1122 по заявлению ООО «Эрмесстрой» был изменен вид разрешенного использования земельного участка КН 26:30:020219:2 с «под производственную базу» на «для строительства многоэтажных жилых домов от 3 до 9 этажей».

Распоряжением управления от 13.11.2013 № 1870-р утверждён градостроительный план земельного участка за номером RU 26304000-1870.

На основании постановления администрации города Ессентуки от 28.08.2013 № 1813 между администрацией в лице комитета (арендодатель) и ООО «Эрмесстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 03.09.2013 № 552-з (далее – договор № 552-з). По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 28.08.2013 по 27.08.2016 земельный участок КН 26:30:020219:2 для использования в целях строительства многоэтажных жилых домов от 3 до 9 этажей. Договор № 552-з прошёл процедуру государственной регистрации 23.09.2013 (регистрационная запись № 26-26-35/036/2013-888).

Согласно выписке из ЕГРП от 14.09.2016 № 26/001/305/2016-4905 на земельном участке КН 26:30:020219:2 расположены следующие объекты недвижимости:

нежилое здание (склад) площадью 267,3 кв. м, инвентарный номер 9740, литера «Д», кадастровый номер 26:30:020218:293, принадлежащее на праве собственности ФИО1;

сооружение (навес) площадью 23,1 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Р», кадастровый номер 26:30:020218:295;

сооружение (навес) площадью 34,8 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «П», кадастровый номер 26:30:020218:335;

сооружение (навес) площадью 145,7 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Ж», кадастровый номер 26:30:020218:346;

нежилое здание (административное здание) площадью 214,9 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «А», кадастровый номер 26:30:020218:386;

нежилое здание (боксы, мастерские) площадью 1193 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литеры «З», «И», кадастровый номер 26:30:020218:306;

нежилое здание (бытовка) площадью 154,6 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Н», кадастровый номер 26:30:020218:294;

сооружение (навес) площадью 249 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Т», кадастровый номер 26:30:020218:319;

нежилое здание (основное строение под заправочную) площадью 34,3 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Е», кадастровый номер 26:30:020218:334;

нежилое здание (производственное здание) площадью 180,2 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Г», кадастровый номер 26:30:020218:345;

нежилое здание (производственное строение) площадью 90,1 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Д», кадастровый номер 26:30:020218:387;

сооружение (навес) площадью 120,3 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «С», кадастровый номер 26:30:020218:372;

нежилое здание (производственное строение) площадью 13,3 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Л», кадастровый номер 26:30:020218:388;

нежилое здание (сарай) площадью 16,2 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «Б», кадастровый номер 26:30:020218:344;

нежилое здание (склад) площадью 94,9 кв. м, инвентарный номер 07:410:002:000002930, литера «К», кадастровый номер 26:30:020218:371, принадлежащие на праве собственности ООО «Эрмесстрой»;

нежилое здание (контора) площадью 178,3 кв. м, инвентарный номер 9740, литера «А», кадастровый номер 26:30:020218:303;

нежилое здание (мех. мастерская) площадью 581,1 кв. м, инвентарный номер 9740, литера «Б», кадастровый номер 26:30:020218:304;

нежилое здание (ремонтный бокс) площадью 251,9 кв. м, инвентарный номер 9740, Литер «В», кадастровый номер 26:30:020218:305;

нежилое здание (вагон-диспетчерская) площадью 38,7 кв. м, инвентарный номер 9740, литера «Е», кадастровый номер 26:30:020218:316, принадлежащие на праве собственности ООО «Управление механизации».

18 февраля 2016 года комиссией управления проведено обследование земельного участка КН 26:30:020219:2, по результатам которого составлен акт осмотра объекта капитального строительства. Актом установлено, что на арендуемом ответчиком земельном участке при отсутствии разрешения на строительство, исполнительной и производственной документации, а также положительного заключения экспертизы проекта обществом осуществляется строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома. На момент осмотра возведенное здание представляет собой железобетонную конструкцию, построенную путём монтажа железобетонных ригелей и колонн с монолитными железобетонными перекрытиями. На высоте до четырёх этажей фасадная часть стен выполнена из стеновых бетонных блоков. К акту приложен фотографический материал.

Кроме того, управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору 08.02.2016 составлено три протокола № 16/07-2015-1, 16/07-2015-2, 16/07-2015-3, которыми зафиксирован факт осуществления ООО «Эрмесстрой» строительства по адресу: <...> многоквартирного жилого дома в отсутствие разрешения на строительство, без проведения экспертизы проектной документации и регистрации объекта в инспекции государственного строительного надзора, что нарушает требования статей 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Полагая, что возведенный ответчиком незаконченный строительством многоквартирный жилой дом, учитывая отсутствие разрешительной документации, является самовольным строением, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель на осуществление контроля по размещению движимых и недвижимых объектов закреплено нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ГрК РФ.

Полномочия управления на предъявление в суд иска о сносе объектов самовольного строительства определены пунктом 2.4. Положения об управлении архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Земельным кодексом РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 552-з, был предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалась статьей 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

При этом наличие на земельном участке КН 26:30:020219:2 принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества производственного назначения не имеет правового значения для целей легализации права аренды на участок, поскольку в данном случае предоставление участка под жилищное строительство выполнено в обход установленной законом процедуры торгов.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьёй 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 75), применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что право аренды на земельный участок КН 26:30:020219:2 приобретено ответчиком, минуя процедуру торгов, при этом на участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам по праву собственности.

При таких обстоятельствах следует признать, что предоставление земельного участка КН 26:30:020219:2 под жилищное строительство в нарушение императивного требования закона о торгах посягает на публичный интерес неопределённого круга лиц, потенциально заинтересованных в приобретении прав на земельный участок, предназначенный для жилищного строительства. Тогда как наличие на участке недвижимого имущества, находящегося в собственности третьих лиц, нарушает права этих лиц на свободное использование той части участка, которая необходима для эксплуатации принадлежащих им по праву собственности объектов недвижимости.

Таким образом, договор № 552-з является недействительным по основаниям ничтожности и не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Более того, ничтожность данного договора фактически свидетельствует об отсутствии законного права у ответчика на использование земельного участка КН 26:30:020219:2 для целей жилищного строительства.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные пунктом 7 статьи 51 названного Кодекса документы.

К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 2 пункта 26 постановления от 29.04.2010 № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Из изложенного следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Как видно из материалов дела, по вопросу выдачи разрешения на строительство спорного объекта ООО «Эрмесстрой» обращалось в администрацию дважды, 13.11.2015 и 14.09.2016. При этом необходимо отметить, что ни разу полный пакет документов, предусмотренный пунктом 7 статьи 51 ГрК РФ, обществом не предоставлялся. При первичном обращении к заявлению были приложены лишь технико-экономические показатели на 3 листах, тогда как ко второму, имевшему место уже после принятия судом настоящего дела к производству, какие-либо документы не прилагались.

С учётом изложенного следует признать, что в деле отсутствуют доказательства, объективно подтверждающие надлежащее обращение ООО «Эрмесстрой» в администрацию за получением разрешения на строительство. При этом суд исходит из того, что принятие надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, при рассмотрении данного спора судом установлено, что ООО «Эрмесстрой» на земельном участке КН 26:30:020219:2 осуществило строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома, представляющего собой железобетонную конструкцию, построенную путём монтажа железобетонных ригелей и колонн с монолитными железобетонными перекрытиями при отсутствии согласованной в установленном порядке проектной документации и разрешения на производство строительных работ. Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, подтверждаются материалами дела и позволяют сделать вывод о наличии условий для оценки спорного объекта как самовольного и отсутствии правовых оснований для признания права собственности на него в пользу ООО «Эрмесстрой».

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, следует признать заявленные истцом требования обоснованными, тогда как встречные требования надлежит оставить без удовлетворения.

При этом суд не считает необходимым назначать по делу строительно-техническую экспертизу в силу отсутствия ее целесообразности. В этой связи ходатайство ООО «Эрмесстрой» следует отклонить.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нём выводов.

Руководствуясь статьями 82, 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» о назначении по делу строительно-технической экспертизы отклонить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» осуществить снос самовольной постройки – незаконченного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 12 957 кв.м (кадастровый номер 26:30:020219:2) по адресу: <...>, в течение шести месяцев с момента вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой», ст-ца Ессентукская отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой», ст-ца Ессентукская, ОГРН <***>, в доход бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» справку на возврат из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины, перечисленной платёжным поручением от 03.10.2016 № 89.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.А. Говорун