Постановление от 20 июня 2023 г. по делу № А45-16381/2019

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД улица Набережная реки Ушайки, дом 24, г. Томск, 634050, http://7aas.arbir.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-16381/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудряшевой Е.В., судей Апциаури Л.Н., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи,в режиме веб-конференции, рассмотрел апелляционную жалобу ФИО2 ( № 07АП-9848/22 (6)) на определение от 25.04.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья – Агеева Ю.М.) по делу № А45-16381/2019 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «БРИК» (630003, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) по заявлению ФИО2 о включении требований в реестр требований участников строительства должника.

В судебном заседании приняли участие: от ФИО2: ФИО3 по доверенности от 10.06.2021. от прокуратуры Томской области: ФИО4 по поручению от 05.06.2023;

от конкурсного управляющего ФИО5: техническое подключение не обеспечено. Суд

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.04.2022 в отношении общества с ограниченной ответственностью «БРИК» (далее – ООО «БРИК», должник) введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО5. В отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).


19.08.2022 принято к производству заявление ФИО2 (далее – ФИО2, заявитель, кредитор) о включении требования о передаче указанных им 38 жилых помещений в реестр требований кредиторов должника.

Определением от 25.04.2023 (резолютивная часть от 24.04.2023) Арбитражный суд Новосибирской области включил требование ФИО2 в размере 130 837 000 рублей – основной долг, в реестр требований кредиторов ООО «БРИК» с отнесением в четвертую очередь удовлетворения. В остальной части отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить заявленные требования в части квартир, предназначенных для личного использования, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств по делу, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что суд первой инстанции неправомерно изменил требование ФИО2 с требования о передачи на денежное требование. Кроме того, размер убытков ФИО2 определен неправильно. Суд необоснованно отказал во включении части квартир, предназначенных для личных нужд кредитора. Договор простого товарищества был прекращен, а формой расчета по договорам долевого участия являлся земельный участок, переданный в аренду, впоследствии подлежащий передаче в собственность многоквартирного дома.

До судебного заседания в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором прокуратура Новосибирской области возражает против её удовлетворения.

В судебном заседании, проведенном в режиме веб-конференции, представитель ФИО2 настаивал на доводах апелляционной жалобы, представитель прокуратуры Томской области возражал против её удовлетворения по основаниям, приведенным в отзыве прокуратуры Новосибирской области. Конкурсный управляющий не обеспечил надлежащее техническое подключение к онлайн-заседанию.

Иные лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав участника процесса, проверив законность и обоснованность определения суда


первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований

для его отмены.

Как установил суд первой инстанции, 22.02.2012 между арендодателем - ООО ПКК «Сибирский торговый дом» и арендатором ООО «БРИК» заключен договор аренды земельного участка, на основании которого застройщик (должник) осуществлял строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101275:93 по адресу <...> (зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 21.03.2012).

Согласно пункту 2.1 договора сторонами заключён договор на срок 42 месяца с момента передачи участка и государственной регистрации. Далее сторонами неоднократно продлевался срок аренды, последняя из дат окончания срока аренды – 30.08.2021 (согласно дополнительному соглашению № 12 от 27.09.2018).

22.10.2013 по трехстороннему Соглашению о перемене лиц в обязательстве договора аренды с участием ООО «БРИК», в лице директора ФИО6, арендодатель ООО ПКК «Сибирский торговый дом» уступило права и обязанности по договору аренды земельного участка от 22.02.2012 новому арендодателю ФИО7 в связи с переходом права собственности на земельный участок (сделка зарегистрирована Управлением Росреестра по Новосибирской области 07.11.2013).

05.02.2016 ФИО2 и ООО «БРИК» подписано Соглашение о перемене лиц в обязательстве - договора аренды земельного участка от 22.02.2012.

18.02.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 54-54/001-54/001/827/2016-225/3 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок.

Согласно пункту 3 договора аренды земельного участка от 22.02.2012 арендная плата состоит из двух частей: денежной и инвестиционной. Денежная часть арендной платы определяется исходя из прямых затрат арендодателя на содержание участка (налог на землю и пр.). Инвестиционная часть арендной платы рассчитывается из параметров, определяемых согласно согласованному сторонами и утвержденному Мэрией г. Новосибирска эскизного проекта Жилого комплекса «Парадиз» и составляет 30% (тридцать) от обшей площади жилых и нежилых помещений на каждом этаже. Денежная часть арендной платы начисляется, начиная с 01.09.2012 и уплачивается арендатором авансом ежеквартально, до начала текущего квартала, равными частями путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Оплата инвестиционной части арендной платы осуществляется путем оформления договоров долевого строительства на объект: строительство Жилого комплекса «Парадиз» не позднее 15.09.2012 в размере, определенном пунктом 3.3 настоящего Договора, из расчета 60 000 рублей за кв.м. полезной площади помещений, за вычетом площадей, стоимость которых


эквивалентна сумме затраченных арендатором средств на получение и исполнение технических условий определенных в пункте 5.2.5 настоящего Договора.

Согласно пункту 5.2.5 договора за счет инвестиционной части арендной платы согласно пункту 3.3. настоящего договора оплатить получение и выполнение специальных технических условий (две части) технических условий на подключение Жилого комплекса «Парадиз» к электроэнергии, теплу, водоснабжению н канализированию в следующих размерах: при возведении 20-этажного здания - в размере 50% стоимости технических условий; при возведении 27 этажного здания и выше - в размере 100% стоимости технических условий.

К договору аренды заключены дополнительные соглашения: № 1 от 17.05.2012, № 2 от 23.08.2012, № 3 от 20.12.2012 , № 4 от 25.05.2013, № 5 от 31.05.2013, № 6 от 11.12.2013, № 7 от 27.02.2014, № 9 от 20.06.2014, № 10 от 16.07.2014, № 11 от 16.02.2016, № 12 от 27.09.2018, № 13 от 19.08.2019.

Факт передачи земельного участка подтверждается актом о передаче площадки под строительство от 30.08.2013.

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения № 1 от 17.05.2012 к договору аренды земельного участка от 22.02.2012, дополнен договор аренды земельного участка от 22.02.2012 пунктом 1.4.: «Строительство Жилого комплекса «Парадиз» осуществляется Арендатором самостоятельно с привлечением третьих лиц, в том числе в качестве подрядчиков без согласования с Арендодателем. Право собственности на построенные помещения Жилого комплекса «Парадиз» возникает у Арендатора, Арендодателя и Участников долевого строительства с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, С момента регистрации права собственности на помещения Жилого комплекса «Парадиз», являющегося предметом данного договора, арендуемый земельный участок переходит от Арендодателя в общую долевую собственность собственников помещений, а договор аренды считается прекратившимся».

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.10.2022 суд включил требование ФИО2 в размере 6 711 827 рублей, в том числе: 6 671 722 рубля – основной долг, 40 105 рублей – государственная пошлина, в реестр требований кредиторов ООО «БРИК», с отнесением в четвертую очередь удовлетворения.

12.05.2014 между ФИО7 и ООО «Брик» заключен акт о расчетах по договору аренды земельного участка от 22.02.2012, в соответствии с пунктами 3.3, 3.6 договора аренды земельного участка от 22.02.2012, арендатор полностью выплатил арендодателю инвестиционную часть арендной платы по договору путем заключения договоров долевого участия в строительстве, объектом которых являются следующие помещения в строящемся здании «Многоэтажный жилом дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Журинская, 37


в Центральном районе г. Новосибирска», расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101275:93.

Помещения проектного института на 2 этаже: 50 % от общего количества помещений проектного института (50/100 доли), что составляет 390,58 кв. м. Также имелись места для хранения автомобилей.

ФИО7 скончался 18.03.2015, согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 25.09.2015, наследниками по 1/3 доли являются ФИО2, ФИО8, ФИО7

На основании нотариального соглашения о разделе наследства между наследниками, заключенного 25.09.2015, спорный земельный участок принадлежит ФИО2

Суд первой инстанции, удовлетворяя частично заявление, исходил из ФИО2 вправе рассчитывать, по крайней мере, на получение суммы, эквивалентной стоимости непереданных квартир.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор

и оценив представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, пришел следующим выводам.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам АПК РФ с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется арбитражным судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором, с другой стороны.

Требование кредиторов, по которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.

С учетом специфики дел о банкротстве, при установлении требований кредиторов в деле о банкротстве установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Целью проверки судом обоснованности требований является недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также должника и его учредителей (участников).


При рассмотрении обоснованности требования кредитора подлежат проверке доказательства возникновения задолженности в соответствии с материально-правовыми нормами, которые регулируют обязательства, не исполненные должником.

Для предотвращения необоснованных требований к должнику и нарушений тем самым прав его кредиторов к доказыванию обстоятельств, связанных с возникновением задолженности должника-банкрота, предъявляются повышенные требования (пункт 26 постановления № 35, пункт 13 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016).

Вопреки доводу ФИО2 о неправомерности включения его требования, как денежного, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 13239/12 включение при банкротстве застройщика требований кредиторов как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и теп же материально-правовой интерес - получение соразмерного и пропорциональною удовлетворения требований, в том числе, посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

При этом, в соответствии с названными статьями правовое положение кредиторов является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По сути, реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.

Об этом, в частности, свидетельствуют, как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Следовательно, суд может включить требование кредитора как в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, так и в реестр денежных требований кредиторов, исходя из обстоятельств дела.


Согласно пункту 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта; во вторую очередь – по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218- ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15-2-2 настоящего Федерального закона; в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом, в силу пункта 4 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, денежное требование - требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам; возврате денежных средств, уплаченных


по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.

Перечень требований отнесенных к числу денежных требований участников строительства определен исчерпывающим образом.

Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрено преимущественное удовлетворение в составе третьей очереди только тех денежных требований граждан - участников строительства, закрытый перечень которых приведен в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Иные требования кредитора, не поименованные в подпункте. 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, по общему смыслу Закона о банкротстве, могут быть отнесены только к четвертой очереди реестра требований кредиторов.

Согласно 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора аренды, дополнительных соглашений и договоров долевого участия в строительстве следует констатировать, что между сторонами сложились отношения по инвестиционной деятельности и договору простого товарищества, следовательно, к данным правоотношениям применимы нормы Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» (далее № 39-ФЗ) и Федерального закона «Об инвестиционном товариществе».

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии договора простого товарищества подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании норм права.

Согласно статье 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора


простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе».

Между тем, первоначальный арендодатель ООО ПКК «Сибирский торговый дом» являлся коммерческой организацией, что не исключает возможность применения положений статьи 1041 ГК РФ.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Согласно статье 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Согласно статье 1046 ГК РФ порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом), если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами.

В силу статьи 1 Федерального закона № 39-ФЗ инвестиции - это капитальные вложения в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое


строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно- изыскательские работы и другие затраты. Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (пункт 1 статьи 3 Федерального закона № 39-ФЗ).

Статьей 9 Федерального закона № 39-ФЗ предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 39-ФЗ).

Статьей 7 Федерального закона № 39-ФЗ установлено, что основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. В силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 39-ФЗ объект инвестиционной деятельности признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект.

Таким образом, обратившись с заявлением по настоящему обособленному спору, ФИО2 фактически заявлено требование о компенсации ему как стороне инвестиционного договора убытков, связанных с неисполнением другой стороной своих обязательств по передаче квартир (статьи 15, 393 ГК РФ), которое подлежит учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов должника.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из материалов дела следует, что цель заключения договоров носила инвестиционный характер. Доказательств приобретения наследодателем ФИО7 семи квартир для проживания членов семьи ФИО2 материалы дела не содержат. Намерение последнего часть квартир (в количестве семи) использовать для личного использования инвестиционный характер договора изменить не может.

Граждане, вступившие и отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, преследуют цель, прежде всего, реализовать свои интерес и необходимость в обеспечении личной потребности в жилище, такой же вывод сформирован в пункте 2 мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации 01 21.07.2022 № 14-11


Юридические лица и граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условии банкротства должника не могут получить, удовлетворение требований наряду с пострадавшими гражданами, добросовестно внесшими средства для приобретения жилых помещений для проживания.

В данном случае ФИО7 приобрел в совокупности квартир в счет заключенного договора аренды земельною участка с должником под строительство многоквартирного дома.

Первоначально договор аренды земельного участка заключался не напрямую с ФИО2, а с юридическим лицом ООО ПКК «Сибиркий торговый дом», в лице руководителя его отца – ФИО7. Договоры участия в долевом строительстве заключены с ФИО7

В материалах обособленного спора отсутствуют доказательства того, что участник долевого строительства ФИО7(наследодатель) имел намерение заключить договоры долевого участия в строительства с целью улучшения жилищных условий членов своей семьи, фактически сторонами достигнуто соглашение о форме расчетов.

Таким образом, договоры участия в долевом строительстве ФИО7 заключались с целью осуществления инвестиционной деятельности, a не в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий, в силу чего кредитору не может быть предоставлена приоритетная зашита в деле о банкротстве застройщика.

Учитывая изложенное, требование ФИО2 не подлежит включению в реестр требований участников строительства (3-я очередь).

Довод о неправильном определении размера убытков не нашел своего подтверждения.

ФИО9 приобрел 38 квартир в счет заключенного договора аренды земельного участка с должником под строительство многоквартирного дома.

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения № 1 от 17.05.2012 к договору аренды земельного участка от 22.02.2012, договор аренды земельного участка от 22.02.2012 дополнен пунктом 1.4: «Строительство Жилого комплекса «Парадиз» осуществляется Арендатором самостоятельно с привлечением третьих лиц, в том числе в качестве подрядчиков без согласования с Арендодателем.

Право собственности на построенные помещения Жилого комплекса «Парадиз» возникает у Арендатора, Арендодателя и Участников долевого строительства с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, С момента регистрации права собственности на помещения Жилого комплекса «Парадиз», являющегося предметом данного договора, арендуемый земельный участок переходит от Арендодателя в общую


долевую собственность собственников помещений, а договор аренды считается прекратившимся».

Таким образом, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101275:93 по соглашению сторон должно было перейти в общую долевую собственность собственников помещений, а договор аренды считался бы прекратившимся.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды такого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Между тем, из материалов дела следует, что строительство дома, находится на стадии котлована, по состоянию на текущий момент на данном земельном участке лишь возможно возведение или размещению объектов, указанных в пункте 2.2 Градостроительного плана земельного участка № РФ-54-2-03-0-00-2021-1268, таким образом, дом достроен быть не может, что лицами, участвующими в деле не опровергается, следовательно, с учетом вышеуказанных норм права и условий дополнительного соглашения, права собственности на спорный земельный участок ФИО2 не будет лишен.

Учитывая, что земельный участок остается в собственности ФИО2, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о невозможности рассмотрения суммы в размере 203 096 000 рублей на основании Отчета об оценке № 22/229А, как подлежащую включению в реестр, так как кредитор не исполнил в полном объеме свои обязательства по инвестиционному договору – не внес инвестиционный взнос, в виде земельного участка, а только предоставил в период с даты заключения договора аренды до даты его расторжения, земельный участок в аренду.

ФИО2, в материалы дела представлен Отчет об оценке № 23/229А от 16.03.2023, выполненный АО Финансовая группа «Арком», на основании информации, представленной и проанализированной в приведенном выше Отчете, оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость инвестиционной части арендной платы


в соответствии с условием договора аренды от 22.02.2012 и дополнительными соглашениями к нему, с учетом того, что земельный участок 54:35:101275:93 остался в собственности у ФИО2 по состоянию на 10.08.2021, с учетом разумного округления составляет: 130 837 000 рублей.

Стоимость предоставления земельного участка с кадастровым № 54:35:101275:93 составляет на 10.08.2021 (дата расторжения договора аренды): 226 811 265 рублей.

Стоимость квартир, подлежащих передаче собственнику земельного участка в качестве инвестиционной части арендной платы определена в разделе составляет: 357 648 578 рублей.

Рыночная стоимость инвестиционной части арендной платы в соответствии с условием договора аренды от 22.02.2012 и дополнительными соглашениями к нему, с учетом того, что земельный участок 54:35:101275:93 остался в собственности у ФИО2 по состоянию на 10.08.2021 составляет разницу между стоимостью имущества, которое собственник должен был приобрести в результате реализации проекта строительства и стоимостью имущества, которое возвращается в его распоряжение в результате расторжения договора аренды: 357 648 578 - 226 811 265 = 130 837 313 рублей.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что 130 837 000 рублей является суммой убытков в форме реального ущерба, связанных с неисполнением другой стороной своих обязательств по передаче квартир, подлежащей определению для целей включения в реестр требований кредиторов с отнесением в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Кроме того, судом первой инстанции ставился на обсуждения сторон вопрос о назначении судебной экспертизы, однако сторонами о назначении судебной экспертизы не заявлено.

При этом, ФИО2 после окончания настоящего дела о банкротстве, снятия обременений с земельного участка, не лишен возможности распорядиться земельным участком по своему усмотрению. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка и изменения его назначения не может являться предметом настоящего обособленного спора, так как не соотносится с предметом заявленного требования.

Поэтому суд первой инстанции обоснованно включил требование в четвертую очередь реестра требований кредиторов в размере 130 837 000 рублей, отказав в остальной части.

Ссылка ФИО2 на иные судебные акты подлежит отклонению, поскольку они принимались по обстоятельствам, не являющимся тождественными обстоятельствам настоящего спора.


Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда, основанные на установленных по делу обстоятельствах и исследованных доказательствах, и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Поскольку в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на определение о включении требования в реестр государственной пошлиной не облагается, следовательно, истцу подлежит возврату государственная пошлина в размере 3 000 рублей, уплаченная по чек-ордеру от 05.05.2023 (операция 97).

Руководствуясь статьями 104, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 25.04.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16381/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чек-ордеру от 05.05.2023 (операция 97).

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанное усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, пЭослрекетдрсотнвноаям п оедгпои срьа дземйесщтвиетнеиляьн на.а официальном сайте суда в сети «Интернет». Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 06.03.2023 3:57:00

Кому выдана Фролова Наталья Николаевна

Председательствующий Е.В. Кудряшева Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Судьи Дата 13.0 3.2023 6:3 7:00 Л.Н. Апциаури

Кому выдана Кудряшева Елена Витальевна

Н.Н. Фролова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 07.04.2023 5:37:00

Кому выдана Апциаури Лада Нодариевна