Решение от 26 января 2024 г. по делу № А07-427/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-427/2023
г. Уфа
26 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2024

Полный текст решения изготовлен 26.01.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коневой Е.А. , рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Услуги мега плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН: <***>

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) , ООО «Аудит-безопасность» (ИНН:0275018010).

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность, удостоверение адвоката №1631 от 04.09.2009; ФИО3, паспорт – директор.

от ответчика – ФИО4, доверенность от 10.01.2024, паспорт, диплом

эксперт – ФИО5, паспорт

Общество с ограниченной ответственностью "Услуги мега плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа.

От истца в судебном заседании поступило уточнение исковых требований, приобщено к материалам дела.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

От истца и ответчика поступило ходатайство о назначении экспертизы, приобщено.

От истца 04.05.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора ООО «Аудит-безопасность» (ИНН:0275018010), удовлетворено.

Определением суда от 11.05.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Аудит-безопасность» (ИНН:0275018010).

От истца 03.06.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступили письменные пояснения, приобщено.

От истца в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, приобщено.

От ответчика в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, приобщено.

От истца в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, приобщено.

От ответчика в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, приобщено.

От истца и ответчика поступило ходатайство о назначении экспертизы.

Истцом внесены на депозит суда денежные средства в размере 51 000 руб.

Определением суда от 30.06.2023 назначена по делу №А07-427/2023 судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, производство поручено экспертной организации Некоммерческому партнерству «Коллегия независимых экспертов» (г.Уфа, ул.50 лет Октября, д.11/2, оф.418) экспертам - ФИО5 и ФИО6.

Определением суда от 30.06.2023 производство по делу приостановлено до получения заключения комплексной экспертизы по делу №А07-427/2023.

28.08.2023 поступило заключение эксперта №16/23.

В связи с тем, что обстоятельства послужившие основанием для приостановления производства по настоящему делу устранены, суд назначил судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Стороны против возобновления производства по делу не возражали.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление.

От истца 03.10.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило уточнение исковых требований, приобщено к материалам дела.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

От ответчика 13.10.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, данное ходатайство судом принято и остается открытым.

Определением суда от 16.10.2023 возобновлено производство по делу.

От ответчика 13.10.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

От эксперта в судебном заседании поступило надлежащим образом оформленное заключение эксперта и письменные пояснения, приобщено.

От третьего лица (2) в судебном заседании поступили письменные пояснения, приобщено.

Судом и сторонами заданы вопросы эксперту, получены пояснения.

От истца в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, приобщено.

Истец исковые требования поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела,12.12.2019 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Услуги Мега плюс» (далее – Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда №32849, согласно которому Арендодатель на основании протокола «Рассмотрения заявок на участие в аукционе 27.11.2019г» № 2 от 25 ноября 2019г., решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда с единственными участниками аукциона» № 2566р от 3 декабря 2019г. передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты) 1, 2 этаж 145,3 кв.м., с кадастровым номером: 02:55:051401:2029, расположенные по адресу: Ленинский район городского округа <...> Литера А. общей площадью 269,4 кв.м, (фактически передаваемая площадь 145,3 кв.м, и места общего пользования в размере 124,1 кв.м.), для использования в целях административная деятельность, бытовые услуги, прочие виды использования.

Договор действует с 12 декабря 2019г. по 11 декабря 2024 г.

24.08.2022 истец обратился к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением по вопросу зачета неотделимых улучшений в счет выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, <...>.

Письмом от 08.11.2022 ответчик направил ответ, в котором предложил реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а также приложил к письму проект договора купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа и графиком.

Согласно проекту договора купли-продажи стоимость объекта, предлагаемого для приобретения, указана сумма в размере 18 838 563 руб. и указано, что данная стоимость определена независимым оценщиком — отчетом № 22-7/23/1-Н от 13.10.2022 г., составленным ООО «Аудит-безопасность», сумма для зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения составляет 940 724,40 руб. с НДС (783 937,00 руб. без НДС).

24.08.2022 истец направил обращение №21217 с просьбой при определении выкупной стоимости неотделимых улучшений вычесть сумму 3 726 540, 00 коп.

Письмом от 27.12.2022 №34345 Управление не представлено заключение, и указано что к зачету в счет выкупа арендуемого имущества подлежит сумма в размере 940 724,40 рублей без указания конкретных разделов сметной документации.

Согласно отчету № 22/025/010н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 269,4 кв.м, с кадастровым номером 02:55:051401:2029 от 16.11.2022 г. Адрес объекта оценки: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, д. 353, составленного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 20.07.1998 г. № 135-Ф3 « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ООО «РОСТ-Консалт» АССОЦИАЦИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ «НАЦИОНАЛЬНАЯ ПАЛАТА СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» № 22/025/010н от 16.11.2022 г. рыночная стоимость помещения составила 16 255 000 руб., а без учета неотделимых улучшений (5 660 000 руб. неотделимые улучшения) 10 595 000 руб.

Неотделимые улучшения были согласованы в соответствии с письмом УЗИО г. Уфы от 17.01. 2020 г. исх. № 44016, от 10. 03.2020 г. исх. № 4511.

Стоимость имущества для выкупа составила 10 595 000 руб. (16 255 000 руб. - 5 660 000 руб.= 10 595 000 руб.).

25.11.2022 г. за № 21 в адрес Ответчика на письмо № 23197 от 08.11.2022 г. было направлено обращение с подтверждением истцом намерения использовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, д. 353 (кадастровый номер 02:55:051401:2029) в соответствии со ст. 1 Закона РБ № 6-з от 31.10.2018 г. «О регулировании отдельных вопросов отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» в рассрочку на 7 лет с оплатой первого платежа в размере 1 059 500 руб. (10%) в течении 10-ти рабочих дней со дня заключения Договора с протоколом разногласий и прилагаемым графиком платежей с примечаниями №1; №2 и ежемесячным перечислением денежных средств на счет, указанный Продавцом с приложением протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.11.2022 г. с приложением графика платежей с примечаниями №1; № 2 в редакции покупателя с указанием стоимости выкупаемого объекта, равной 10 595 000 руб. (16 255 000 руб. - 5 660 000 руб.(неотделимые улучшения) = 10 595 000 руб.)).

19.12.2022 г. истец письмом № 22 в адрес Ответчика направил новое обращение с протоколом разногласий № 3, графиком платежей № 3 с примечаниями №1, №2, № 3 в редакции покупателя в связи с внесением изменений в ст. 18 и 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», именно ч. 3 ст. 18 о применении кадастровой стоимости объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи с рассрочкой на 7 лет с оплатой первого платежа в размере 376 745,55 руб. (10%) в течении 10-ти рабочих дней со дня заключения Договора с протоколом разногласий №3 и прилагаемым графиком платежей, с примечаниями №1; №2; №3 и ежемесячным перечислением денежных средств на счет, указанный Продавцом, указав, как изложено выше, что ООО «Услуги Мега плюс» было заказано проведение оценки выкупаемого имущества в целях определения действительной стоимости помещения.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающиеся определения цены выкупаемого имущества урегулированы не были, это послужило для общества с ограниченной ответственностью "Услуги мега плюс" причиной обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Согласно статье 13 Закон № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку само по себе определение рыночной стоимости нежилого помещения иным независимым оценщиком (в том числе по результатам проведения судебной экспертизы), не исключает доказательственное значение отчета независимого оценщика ООО «Аудит-безопасность» в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, обязательной для Управления при формировании им цены продажи названного помещения, при рассмотрении спора об определении условий договора купли-продажи, выяснение вопроса о соответствии выполненного по заданию Управления отчета о рыночной стоимости нежилого помещения требованиям федеральных стандартов оценки, наряду с иными обстоятельствами, значимо для разрешения настоящего спора.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Определением суда от 30.06.2023 назначена по делу №А07-427/2023 судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, производство поручено экспертной организации Некоммерческому партнерству «Коллегия независимых экспертов» (г.Уфа, ул.50 лет Октября, д.11/2, оф.418) экспертам - ФИО5 и ФИО6.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности, отчет №22-7/23/1-н от 13.10.2022 исполненный ООО «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?

2. Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенного на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: <...> без учета НДС по состоянию на 24.08.2022г.

3.Определить стоимость неотделимых улучшений по замене подоконных досок; устройству пола; ремонту инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, отопление); производству электромонтажных работ, согласованных арендодателем, в нежилом помещении первого и второго этажа четырнадцатиэтажного здания (кадастровый номер 02:55:051401:2029), площадью 269,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с учетом износа без учета НДС по состоянию на 24.08.2022?

4. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещений с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенного на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: <...> учетом износа, без учета НДС по состоянию на 24.08.2022г.

28.08.2023 поступило заключение эксперта №16/23.

По результатам проведения судебной экспертизы эксперт по вопросу первому пришел к выводу, что отчет №22-7/23/1-Н от 13.10.2022 г. не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Несоответствия отчёта №22-7/23/1-Н от 13.10.2022 г., Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования:

- п.2.3 ФСО VI ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI);

- п. 11 б, в, раздел V «Анализ рынка», ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

- п.16, раздел VI. «Анализ наиболее эффективного использования», ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

-п.22 б, раздел VII «Подходы к оценке», ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

- п.10, раздел II. «Сравнительный подход», ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V)".

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

А именно:

- не верный анализ наиболее эффективного использования объекта оценки какторгового объекта;

- не верное определение сегмента рынка;

- объекты сравнения выбраны из сегмента «торгового назначения», и несоответствуют объекту оценки (стоимость объектов торгового назначения выше стоимости функциональному назначению (офисное);

- применение данных справочника оценщика недвижимости -2020.

По вопросу второму эксперт указал, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенного на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: <...>., без учёта НДС 20%, по состоянию на 24.08.2022 года, с учетом округления, составила: 12 291 000 руб.

По вопросу третьему эксперт пришел к следующим выводам, указав, что рыночная стоимость неотделимых улучшений по замене подоконных досок; устройству пола; ремонту инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, отопление); производству электромонтажных работ, согласованных арендодателем, в нежилом помещении первого и второго этажей четырнадцатиэтажного здания (кадастровый номер 02:55:051401:2029), площадью 269,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с учетом износа, без учета НДС по состоянию на 24.08.2022г, составляет: 2 024 970 руб.

По вопросу четвертому эксперт пришел к следующему выводу: рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещений с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м, расположенного на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: <...>, с учетом износа, без учета НДС по состоянию на 24.08.2022г., составляет: 4 206 580 руб.

Ответчиком представлены возражения на заключение эксперта, заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, поскольку по мнению ответчика эксперт в нарушение ФЗ «Об оценочной деятельности» и норм и правил ФСО, эксперт применяет справочник оценки недвижимости под ред. Лейфера 2021 года. По его мнению следует обратить внимание, что дата оценки объекта исследования 2022 год (24.07.2022). При наличии справочника недвижимости 2022 года «Справочник оценщика недвижимости – 2022. Характеристики рынка в новых условиях. Офисно- торговая недвижимость и сходные типы объектов», эксперт использует старые данные корректировок. В то же время эксперт указывает в качестве выявленного нарушения в отчете об оценке – использование Справочника оценки недвижимости под ред.Лейфера 2020 года.

В ответ на возражение эксперт пояснил, что справочник оценщика недвижимости- 2021, «Офисно- торговая недвижимость и сходные типы объектов», Нижний Новогород, 2021 обновлен в феврале 2022 года, применение справочника обновленного в феврале 2022 года актуально и корректно.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы.

В соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта №16/23 от 28.08.2023 г., составленное экспертами Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» ФИО5 и ФИО6, соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ; соответствует ФСО; соответствует заданию на оценку.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы №16/23 от 28.08.2023 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Таким образом, сделанные экспертом выводы следует признать обоснованными.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены за вычетом стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании судебной экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В силу ч. 6 ст. 5 указанного Федерального закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Как было указано выше, помещение было передано истцу в черновой отделке, без внутренней отделки, без дверных блоков и дверей, без водоснабжения, канализации, отопления и электричества. Списание оцениваемого объекта зафиксировано в отчете об оценке, проведенным ООО «Ребус» 30.12.2019г. Имеется фотоматериал в отношении состояния арендуемых истцом помещений, который подтверждает их неудовлетворительное состояние и необходимость проведения ремонта для использования помещений по назначению, указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда.

Техническое состояние арендуемых помещений, зафиксированное в отчете, ответчиком опровергнуто не было.

19.12.2019 г. истец обратился к ответчику с письмом о согласовании ремонтных работ в арендуемом помещении, - приложив смету и дефектную ведомость

Из ответа от 17.01.2020 г. следует, что «УЗИО не возражает против проведения ремонтных работ за свой счет, по представленным документам согласует следующие работы: замена подоконных досок, устройство пола, прокладка трубопроводов, водоснабжения. канализации и отопления, электромонтажные работы».

Мотивы, по которым Управление согласовало в качестве неотделимых улучшений по представленной дефектной ведомости и сметному расчету только часть работ, ответчиком раскрыты не были.

Согласно локально сметному расчету истцом были выполнены еще следующие работы: ремонт и отделка стен, ремонт потолков, установка дверных блоков и дверей, ремонт откосов окон, внутренние сантехнические работы, вентиляция, отделка лестничных пролетов, так как проделать только указанные ответчиком ремонтные работы и использовать помещение по целевому назначению было бы невозможно. При прокладки трубопроводов, водоснабжения, канализации и отопления, электромонтажных работ стены потолки и потолки подвергаются деформации. В любом случае требуются ремонт стен и потолка. Без ремонта стен, потолка, установки дверей, установки вентиляции помещение не было бы пригодно для использования по целевому назначению, указанному в договоре аренды.

Согласие на проведение ремонтных работ за счет собственных средств истцом было получено, что подтверждается письмом Управления №44016 от 17.01.2020г. Ответчик указал, что не возражает против проведения ремонтных работ. Получив ответ арендодателя, где было указано, что он «не возражает против проведения ремонтных работ», истец не мог трактовать его иначе как согласие, так как в русском языке словосочетание «не возражаю» означает согласие и указывает на отсутствие протеста или несогласия.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Таким образом, ключевым моментом зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупаемой стоимости, является осуществление улучшений с согласия арендодателя, а не согласование арендодателем ведомости и сметного расчета.

Кроме того, при рассмотрении заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений, УЗИО было составлено «Заключение по проведенному ремонту муниципального нежилого помещения по вопросу зачета неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с ч.б ст.5 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ» (далее Заключение).

Согласно данному Заключению «в зачет стоимости выкупаемого имущества, не принимаются работы не являющиеся неотделимыми улучшениями, а также выполненные в рамках приведения помещения в соответствии с требованиями по осуществлению медицинской деятельности, в том числе обеспечение дополнительными энерго- и коммунальными ресурсами».

Таким образом, согласно вышеназванному Заключению, отказ в зачете стоимости всех неотделимых улучшений в счет выкупаемого имущества, УЗИО обосновало тем, что проведенные работы не являются неотделимыми улучшениями, а кроме того выполнены в рамках приведения помещения в соответствии с требованиями по осуществлению медицинской деятельности

Таким образом, капитальный ремонт арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя.

В подтверждение факта выполнения работ истцом представлены договор подряда, справка о стоимости выполненных работ, акт о приемке выполненных работ.

Исходя из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния, принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства именно настоящего дела, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, поскольку это соответствует фактическим обстоятельствам дела и отвечает принципу правовой определенности в правоотношениях истца и ответчика.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Указанные нормы права свидетельствуют о том, что суд, назначая судебную экспертизу, гарантирует ее оплату.

Истцом внесены на депозит суда денежные средства в размере 51 000 руб.( платежное поручение №190 от 18.04.2023), на сумму 23 800 руб. (платежное поручение №214 от 26.06.2023).

Ответчиком внесены на депозит суда денежные средства в размере 72 540 руб.( платежное поручение №214571от 12.04.2023)

Экспертом определена стоимость экспертного заключения №16/23 в размере 55 000 руб.

Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указывает на невозможность уменьшения размера вознаграждения эксперту, если эксперт выполнил исследование в полном объеме.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине и проведения судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Поскольку на депозитном счета арбитражного суда имеются денежные средства в размере 55 000 руб., то указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет экспертной организации - некоммерческого партнерства "Коллегия независимых экспертов" (ИНН <***>).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о назначении повторной судебной оценочной экспертизы -отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Услуги мега плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Услуги мега плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в отношении нежилых помещений первого и второго этажа четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова 353, общей площадью 269,4 кв. м. (кадастровый номер :02:55:051401:2029 с изложением пунктов 3.1. и 3.3.,3.4 указанного договора в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 8 084 420 (восемь миллионов восемьдесят четыре тысячи четыреста двадцать) рублей, без учета НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определенной НП «Коллегия независимых экспертов» в заключении экспертов №16/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 808442 рубля (восемьсот восемь тысяч четыреста сорок два ) рубля копеек, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца

3.4. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение семи лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится в рублях. При оплате стоимости Объекта Покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет Продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Услуги мега плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.Т. Вафина