Решение от 24 февраля 2025 г. по делу № А40-137850/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-137850/24-28-1011
г. Москва
25 февраля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2025года

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2025 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Хорлиной С.С.

при ведении протокола помощником судьи Скрябиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРУМИНВЕСТ" (105094, Г.МОСКВА, НАБ. СЕМЕНОВСКАЯ, Д. 3/1, К. 6, ЭТ 1 ПОМ IX КОМ 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 73, 4 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0019008:3004 в редакции истца

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 24.05.2024г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, удостоверение, доверенность от 06.12.2024г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФОРУМИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о взыскании неустойки.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам иска.

Ответчик в судебное заседание явился, возражал в удовлетворении исковых требований.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «ФОРУМИНВЕСТ» на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 08.08.2019 № 00-01100/19 является арендатором нежилого помещения общей площадью 73,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0019008:3004.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 № 159- ФЗ) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 8 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ; 4) утратил силу с 1 марта 2023 года. - Федеральный закон от 29.12.2022 N 605-ФЗ; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «ФОРУМИНВЕСТ» отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона                 № 159- ФЗ.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ Истец 28.03.2024 г. (единый номер обращения 0001-9000120-042601-00002430/24) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Предоставление Государственной услуги осуществляется ДГИ города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее – Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее – Административный регламент).

В «личном кабинете» на Портале ООО «ФОРУМИНВЕСТ» 23.05.2024 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 73,4 кв. м, расположенной по адресу: <...>/1 (далее – Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 10 261 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07 мая 2024 г. № М284-1095-П/2024 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 08 мая 2024 г. № 01/1024-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО «ФОРУМИНВЕСТ» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчета от 30.05.2024 № 210524-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, СВАО, ФИО3 проезд, д. 13, общей площадью 73,4 кв. м.», выполненного ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 193 333 руб. 00 коп. (без НДС). 06 июня 2024 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «ФОРУМИНВЕСТ» выразило согласие на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

В протоколе разногласий предлагалось: - п. 3.1 договора изменить и принять в редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 3 193 333 (три миллиона сто девяносто три тысячи триста тридцать три) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.05.2024 № 210524-01  (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «АМР Консалтинг», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»; - п. 3.4 договора изменить и принять в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 047 (сто четырнадцать тысяч сорок семь) руб. 61 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора). до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Ответчик не согласился с предложенной ООО «ФОРУМИНВЕСТ» ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 11.06.2024 № 33-5-31896/24-(0)-9 Ответчик уведомил ООО «ФОРУМИНВЕСТ» об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.2 Административного регламента утвержденного пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

02.09.2024 года определением Арбитражного суда города Москвы по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА".

 На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос:

1)      Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 73, 4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0019008:3004 по состоянию на 28.03.2024г., без НДС? Согласно выводам судебной экспертизы итоговая рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004004:6686, общей площадью 197,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. 6п, по состоянию на 14.11.2023, составляет: 11 086 989 (Одиннадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят девять) руб., без учета НДС.

После получения экспертного заключения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие между между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРУМИНВЕСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 73,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0019008:3004, изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции: 2 пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 6 730 000 (шесть миллионов семьсот тридцать тысяч) 00 копеек (без НДС) является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит»; пункт 3.4., абзац 3 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 240 357 (двести сорок тысяч триста пятьдесят семь) рублей 14 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».».

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Оснований для вызова эксперта и назначении повторной оценочной экспертизы суд не установил. 

Доводы ответчика о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании оценки, представленной экспертом,  суд полагает неправомерным,  поскольку из статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ следует, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом спорные условия Договора, с учетом экспертного заключения, принимаются судом в редакции истца.

В совокупности изложенных обстоятельств исковые требования подлежат удовлетворению.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Расходы по госпошлине и экспертизе  распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика в полном размере.

На основании статей 166, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 65, 71, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРУМИНВЕСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 73,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0019008:3004, изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции:

2 пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 6 730 000 (шесть миллионов семьсот тридцать тысяч) 00 копеек (без НДС) является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит»;

пункт 3.4., абзац 3 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 240 357 (двести сорок тысяч триста пятьдесят семь) рублей 14 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФОРУМИНВЕСТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 36 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

С.С. Хорлина