Решение от 23 июня 2023 г. по делу № А41-51532/2022

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-51532/22
23 июня 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2023 года. Полный текст решения изготовлен 23 июня 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой Ю.К., секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ю.Т.А." (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации Ленинского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФГБУ «ФКП Росреестра» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице филиала Московской области, Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010224:7 по цене, составляющей 15 % его кадастровой стоимости

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ю.Т.А." (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Ленинского городского округа Московской области (далее – администрация, ответчик) с требованиями об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010224:7 за 15% от его кадастровой стоимости, взыскании судебных расходов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала Московской области, Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил удовлетворить, представитель ответчика возражал, просил отказать в полном объеме.

Судом, в порядке ст. 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 22.03.2023, после перерыва ответчик явку в судебное заседания не обеспечил, представитель истца поддержал ранее изложенную позицию по спору.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 108-2004/Ю от 10.06.2004 с кадастровым номером 50:21:0010224:7 для целей размещения досугового комплекса с боулингом, сроком на 49 лет (л.д. 7-12).

Министерство жилищной политики Московской области выдало обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 08.08.2019 № RU50-21-14042-2019 объекта капитального строительства – Досуговый центр с Боулингом «Астро Плаза» на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0010224:7.

Таким образом, в 2019 году на спорном земельном участке в соответствии с проектом построен и введен в эксплуатацию объект - досуговый центр с боулингом «АСТРО ПЛАЗА» с кадастровым номером 50:21:0010224:59.

Право собственности истца на данное здание подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно проекту и фактической планировке, досуговый центр включает в себя: кафе- библиотеку, гостиницу, ресторан, боулинг, деловой центр, фитнес-центр, Детскую танцевальную студию и пр. Помещения сданы в аренду по их прямому предназначению и фактически используются.

06.08.2021 истец обратился в Министерство имущественных отношений Московской области с заявлением о предоставлении участка за плату (продаже), без проведения торгов, ответ на которое от министерства не поступил.

Решением Администрации Ленинского городского округа Московской области от 27.08.2021 № Р-001-7607836110-48131390 истцу в предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" в связи с тем, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию.

Решение было обжаловано, путем направления 10.12.2021 жалобы в адрес Администрации Ленинского городского округа Московской области, которая по тем же основаниям оставлена без удовлетворения.

18.02.2022 истец обратился с заявлением в Прокуратуру Московской области.

Как следует из ответа Прокуратуры Московской области от 09.03.2022 № 7/2-7192022 «вид разрешенного использования земельного участка является действительным и не требует приведения в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков (л.д. 51).

24.03.2022 истец повторно обратился в Министерство имущественных отношений Московской области за предоставлением государственной услуги - предоставлении земельного участка за плату (продаже), без проведения торгов.

Решением Администрации Ленинского городского округа Московской области от 14.04.2022 № Р-001-7607836110-57661887 в выкупе земельного участка отказано по аналогичным основаниям, изложенным в отказе от 27.08.2021.

16.05.2022 истцом в адрес администрации и министерства были направлены претензии, с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка.

Письмом Министерства имущественных отношений Московской области от 20.05.2022 № 15ИСХ-13846 (л.д. 74) и письмом Администрации Ленинского городского округа Московской области от 16.06.2022 № 125-01Исх-8591 (л.д. 97-98) истцу отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка со ссылкой на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящими требованиями о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи спорного земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, нормы права здесь и далее в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого акта).

Собственники зданий, сооружений в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Подпунктом 14 указанной статьи предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0010224:7, площадью 8 838 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения досугового комплекса с боулингом, расположенном по адресу ориентира: Московская обл., <...> вблизи д. 39, расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект капитального строительства – досуговый центр с боулингом «Астро Плаза» с кадастровым номером 50:21:0010224:59.

Право собственности общества на нежилое здание с кадастровым номером 50:21:0010224:59, площадью 14 160,8 кв.м., зарегистрировано, запись регистрации права от 23.10.2019 № 50:21:0010224:59-50/021/2019-1.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории: земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и

требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Частью 8 статьи 36 ГрК РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455, 03.06.2019 по делу N 301-КГ18-25680.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) также разъяснено, что деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и

принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

В указанном Обзоре также разъяснено, что сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором от 01.09.2014 N 540. При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Классификатора от 01.09.2014 N 540, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.

Впоследствии документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 12.02.2021 N 68. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден новый Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно Генеральному плану Ленинского городского округа, утвержденному решением Совета депутатов Ленинского городского округа Московской области от 03.06.2021 № 31/1 и Правилам землепользования и застройки территории (части территории) Ленинского городского округа Московской области, утвержденным постановлением администрации Ленинского городского округа Московской области № 2670 от 30.07.2021 (с изменениями от 07.11.2022 № 4828) земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010224:7, поставленный на кадастровый учет 31.05.2004, относится к многофункциональной общественно-деловой зоне (О-1).

В соответствии со статьей 35 Правил одним из основных видов разрешенного использования для многофункциональной общественно-деловой зоны О-1 является вид разрешенного использования – деловое управление (4.1), общественное питание (4.6), развлекательные мероприятия (4..8.1), обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2).

Таким образом, поскольку заявленный вид разрешенного использования – деловой центр, соответствует градостроительным регламентам применительно к территориальной зоне О-1, а также учитывая, что объект капитального строительства легализован, поставлен на кадастровый учет, и соответствует целям договора аренды, суд приходит к выводу, что вид разрешенного использования земельного участка соответствует его фактическому использованию.

Согласно представленному в материалы дела Акту осмотра земельного участка от 20.10.2022, в границах земельного участка расположены принадлежащие на праве собственности обществу объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:21:0010224:59 (досуговый центр), трансформаторная подстанция с кадастровым номером 50:21:0000000:2047. В ходе осмотра установлено, что в здании досугового центра расположены помещения различного функционального назначения, предусмотренные для оказания досуговых услуг.

Таким образом, актом осмотра земельного участка подтверждено фактическое использование земельного участка и здания, расположенного на нем, установленному виду разрешенного использования.

Ответчик не доказал, что расположенный на земельном участке объект не соответствует по своему целевому назначению разрешенному использованию испрашиваемого земельного участка, фактически используется для иных целей.

Факт нахождения в деловом центре иных помещений, используемых не под цели боулинга, а обеспечивающих занятие спортом, спа-центр и развлекательные мероприятия, не подтверждает использования земельного участка не в соответствии с его видом

разрешенного использования, поскольку такие виды использования также относятся к разрешенным видам использования для зоны многофункциональной застройки О-1.

Также суд учитывает, что земельный участок был сформирован и представлялся в аренду для размещения досугового комплекса с боулингом, то есть цель договора аренды достигнута, возведенный на земельном участке объект введен в эксплуатацию и используется обществом как досуговый центр.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, суд приходит к выводу о соответствии разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка.

Кроме того, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.11.2020 № 46-П, если в статусе собственника земельного участка лицо не лишено законной возможности инициировать изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой, то арендующее землю лицо в такой возможности ограничено.

Таким образом, вид разрешенного использования подлежит приведению в соответствии с Классификатором после оформления права собственности на испрашиваемый земельный участок.

Судом также установлено отсутствие у земельного участка с кадастровым номером 50:21:00:10224:7 ограничения оборотоспособности.

Материалами дела подтверждено, что в 2021 году в связи с частичным вхождением земельного участка с кадастровым номером 50:21:00:10224:7 в зону планируемого размещения ЛРТ Москва-Бутово-Щербинка-Видное, земельный участок на основании постановления администрации от 23.04.2021 № 1412, был разделен путем образования из него земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:46876 площадью 262 кв.м, и сохранением земельного участка с кадастровым номером 50:21:00:10224:7 площадью 8838 кв. м в измененных границах.

Как следует из схемы, приложенной к ответу Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры, граница зоны планируемого размещения линии рельсового скоростного транспорта проходит в зоне расположения земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:46876 и не затрагивает границ земельного участка с кадастровым номером 50:21:00:10224:7 в его измененной площади.

В соответствии со статьями 26 и 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации реализация документов территориального планирования осуществляется путем разработки документации по планировке территории (проектов планировки территории, проектов межевания территории).

Постановлением Правительства Московской области от 23.01.2019 № 20/1 утверждена документация по планировке территории для строительства линии рельсового скоростного пассажирского транспорта по направлению "Видное-Бутово-Щербинка-Москва".

О том, что испрашиваемый заявителем в собственность земельный участок не ограничен в обороте и не расположен в границах красных линий также подтверждается заключением об оборотоспособности земельного участка, представленным Мособлархитектурой в материалы дела по запросу суда.

Суд также учитывает, что площадь земельного участка согласована истцу при предоставлении земельного в аренду под размещение досугового центра с утверждением схемы расположения земельного участка, установлены границы земельного участка, а также площадь 8838 кв. м подтверждена при разделе земельного участка в 2021 году. Объект, расположенный на земельном участке, фактически занимает всю территорию земельного участка.

Доказательств того, что земельный участок используется заявителем частично, и что для осуществления деятельности заявителю необходима только часть его территории, в материалы дела не представлено, в связи с чем суд считает площадь участка соразмерной и необходимой для использования расположенного на нем объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного Кодекса.

Таким образом, с учетом установленных по делу конкретных фактических обстоятельств спора, свидетельствующих о наличии у ООО "Ю.Т.А.", как собственника здания, расположенного на испрашиваемом им земельном участке, права на выкуп данного земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса, и отсутствие законных оснований для отказа заявителю в приобретении участка в собственность, суд приходит к выводу, что имеются достаточные правовые основания для предоставления испрашиваемого обществом земельного участка в его собственность за плату без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно постановлению Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках», установлена цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению.

Расходы заявителя по государственной пошлине, а также почтовые расходы в соответствии с положениями статьи 106, 110 АПК РФ относятся на администрацию.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить в следующем порядке.

Обязать Администрацию Ленинского городского округа Московской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Ю.Т.А." договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010224:7 по цене 15 % кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с Администрации Ленинского городского округа Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ю.Т.А." 466,32 руб. почтовых расходов, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А Летяго