Постановление от 20 марта 2024 г. по делу № А82-21126/2022

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-21126/2022
г. Киров
20 марта 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейВеликоредчанина О.Б., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.11.2023 по делу № А82-21126/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4

(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

о расторжении договора и взыскании обеспечительного платежа,


и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

о взыскании задолженности и расторжении договора,

третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ФИО3, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ФИО4, ответчик) о расторжении с 09.11.2022 договора аренды нежилого помещения от 28.10.2022 № 235 (далее – договор аренды) и о взыскании обеспечительного платежа в размере 55 000 рублей.

ФИО4 обратилась в суд с встречным иском к ФИО3 о взыскании 143 965,57 рублей задолженности, в том числе 24 859,40 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды и коммунальным платежам, 75 300 рублей в счёт компенсации расходов на проведение работ (сварочных, монтажных, ремонтных), 42 406,17 рублей в счёт компенсации расходов на приобретение строительных материалов, инвентаря, 1 400 рублей транспортных расходов, а также о расторжении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее – Департамент), общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр» (далее – Компания).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.11.2023 расторгнут договор аренды; в остальной части исковые требования ФИО3 оставлены без удовлетворения. С ФИО3 в пользу ФИО4 взысканы денежные средства на общую сумму 143 965,57 рублей, в том числе 24 859,40 рублей задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, 75 300 рублей в возмещение расходов на проведение работ (сварочных, монтажных, ремонтных), 42 406,17 рублей в возмещение расходов на приобретение строительных материалов, инвентаря.

ФИО3 с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.10.2023 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ФИО3 о расторжении договора аренды на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), о взыскании с ФИО4 обеспечительного платежа в размере 55 000 рублей, а также судебных расходов в размере 6 000 рублей.

По мнению заявителя, переданное в аренду нежилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. 09.11.2022 комиссией в составе представителей Компании и Департамента выявлены факты самовольных переустройства и перепланировки арендуемого нежилого помещения. В указанную дату ФИО3 от представителей названной комиссии получена техническая документация на арендуемое нежилое помещение, которая не соответствует технической документации, переданной ФИО4 Учитывая изложенное истец, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 620 ГК РФ, направил в адрес ответчика уведомление о наличии недостатков помещения и соглашение о расторжении договора аренды. Однако ответчик от приема-передачи нежилого помещения необоснованно уклонился, злоупотребив правом. Кроме того, суд необоснованно принял во внимание доводы ФИО4 о пользовании арендатором имуществом с существенным нарушении условий договора, назначением имущества и его существенным ухудшением, выразившимся в проведении ФИО3 работ по демонтажу перегородок внутри помещения. Работы по демонтажу участка стены между помещениями 1 и 9 были проведены истцом с целью приведения помещения в соответствие с технической документацией и не могли повлечь какого-либо ухудшения помещения. Каких-либо доказательств производства ФИО3 работ по демонтажу перегородок между иными помещениями, с целью восстановления которых ФИО4 выдано задание Департамента от 28.11.2022, материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (пункты 1 и 2 статьи 619 ГК РФ) не имеется. Фактически истец прекратил пользование нежилым помещением 17.11.2022, передав ключи пользователю смежного помещения (данный способ возврата имущества был согласован с ФИО4). Таким образом, с учётом предоставленных арендатору арендных каникул в период с 01.11.2022 по 14.11.2022 и даты возврата имущества, арендная плата подлежит начислению за период с 15.11.2022 по 17.11.2022. Учитывая дату возврата имущества, коммунальные платежи подлежат начислению с 01.11.2022 по 17.11.2022. При этом расходы на дератизацию подлежат исключению из состава коммунальных платежей, поскольку отнесены к компетенции управляющей организации (пункт 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, далее – Минимальный перечень № 290). Также заявитель обращает внимание на то, что по условиям договора подряда, заключенного между ФИО4 и ООО «Эгеон» обязанность по обеспечению строительными материалами возложена на подрядчика – ООО «Эгеон». Соответственно, затраты на материалы подлежали включению в стоимость работ по договору подряда (75 300 рублей). Таким образом, расходы на приобретение строительных материалов и их доставку возмещению не подлежат. Более того, в результате работ, проведенных ООО «Эгеон» в рамках договора подряда, размеры проема между помещениями 1 и 9 восстановлены не до ранее существовавших характеристик.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 19.12.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 20.12.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу доводы ФИО3 отклонила, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное заседание откладывалось до 11.03.2024.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 в составе суда произведена замена судьи Волковой С.С. на судью Великоредчанина О.Б.

Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 86,3 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, пом. III (далее – нежилое помещение III), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

28.10.2022 между ФИО4 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за определенную договором плату часть помещения общей площадью 68,8 кв м, расположенную на первом этаже здания по адресу: <...> (далее – объект).

Характеристики объекта аренды приведены в приложении № 1 к договору (акт приема-передачи) (пункт 1.2 договора аренды).

Объект предоставляется арендатору для размещения магазина (пункт 1.3 договора аренды).

Арендатор имеет право производить с письменного согласия арендодателя текущий ремонт арендуемых помещений за свой счет, без возмещения в дальнейшем этих расходов арендодателем (пункт 2.2.5 договора аренды).

Арендная плата в месяц составляет 55 000 рублей и не включает в себя расходы на оплату коммунальных услуг, плату за ремонт и обслуживание жилья от управляющей компании дома, расходов на электричество, воду, отопление (пункты 3.4, 3.2 договора аренды).

Арендатор компенсирует сумму расходов за потребляемую электроэнергию, коммунальные услуги горячее и холодное водоснабжение, стоки, уборку мусора, отопление и обслуживание жилья по счетам от управляющей компании в течение трех дней после получения счета путем перечисления на расчетный счет арендодателя (пункт 3.3 договора аренды).

Первоначально арендатор обязан внести ежемесячную арендную плату и обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы. При надлежащем исполнении всех условий договора обеспечительный платеж засчитывается как арендная плата за последний месяц при окончании/расторжении данного договора (пункты 3.7, 3.8 договора аренды).

Первоначально арендатору предоставляются арендные каникулы 2 недели с даты подписания договора (пункт 3.9 договора аренды).

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды в случае повреждения помещения по вине арендатора последний обязуется возместить нанесенный арендодателю ущерб или провести необходимый ремонт за свой счет.

Объект передан ФИО3 по акту приема-передачи от 28.10.2022. В данном акте отмечено, что техническое состояние помещения является удовлетворительным и позволяет использовать его в целях, предусмотренных договором аренды; арендатор не имеет претензий по поводу состояния передаваемого помещения.

Во исполнение условий договора, истец перечислил на расчетный счет ответчика обеспечительный платеж в размере 55 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 31.10.2022 № 192.

Как пояснил истец, 09.11.2022 в ходе подготовки помещений объекта для размещения магазина истцом было установлено, что помещения объекта имеют недостатки, которые не были заранее известны ФИО3 Так истец ссылается на то, что при заключении договора аренды истцу была передана техническая документация на нежилое помещение II площадью 122,2 кв.м, в то время как объект фактически является частью нежилого помещения III, в котором, в свою очередь, проведена самовольная перепланировка и переустройство, в результате которой при эксплуатации объекта может возникнуть угроза причинения вреда здоровью граждан или имущественного вреда. Более того, согласно полученной технической документации в нежилом помещении III имеются перегородки, демонтированные в результате перепланировки. В случае приведения нежилого помещения III в первоначальное состояние площадь торгового зала будет разделена на самостоятельные помещения площадью менее 60 кв.м, что противоречит требованиям к площади торгового объекта (Таблица 2 ГОСТ Р 51773-2009). Таким образом, выявленные недостатки, по мнению истца, препятствуют эксплуатации объекта по назначению (для размещения магазина).

Письмом от 09.11.2022 № 5 истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды, а также просил сообщить о времени передачи помещения и подписания акта приема-передачи.

В претензии от 21.11.2022 № 16 истец повторно потребовал подписать соглашение о расторжении договора аренды с 09.11.2022.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

По расчёту ФИО5 в результате ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по внесению арендной платы за период с 15.11.2022 по 22.12.2022 и коммунальных платежей за ноябрь-декабрь 2022 года за ФИО3 числится задолженность по договору аренды в размере 24 859,40 рублей.

По результатам осмотра, проведенного на основании обращения Компании (письмо от 08.11.2022 № 1537), комиссия по контролю за состоянием жилого фонда выявила признаки самовольной перепланировки и переустройства нежилого помещения III. В частности, комиссия установила, что на дату проведения осмотра выполняется расширение проема в перегородке между помещениями № 1 и № 9 путем демонтажа части стены.

В претензии от 10.11.2022 ФИО4 потребовала от ФИО3 получения необходимых согласований на расширение проема либо восстановления демонтированной перегородки. Дополнительно ФИО4 уведомила ФИО3 о том, что расторжение договора аренды по соглашению сторон, возможно лишь после удовлетворения указанных требований арендодателя.

В письме от 11.11.2022 № б/н ФИО3 сообщил ФИО4 об отсутствии оснований для удовлетворения требований арендодателя.

28.11.2022 Департамент выдал ФИО4 как собственнику нежилого помещения III задание № 043-07-04-3657. ФИО4 предписано, в частности, выполнить мероприятия по восстановлению демонтированного участка стены между помещениями 1 и 9 до размеров существовавшего проема и получения заключения специализированной (проектной) организации о допустимости и безопасности выполненного переустройства и перепланировки (пункт 1 задания) и обращению в суд с иском о сохранении нежилого помещения III в переустроенном и перепланированном состоянии (пункт 2 задания).

14.12.2022 между ФИО4 (заказчик) и ООО «Эгеон» (подрядчик) заключен договор строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022 на выполнение работ по восстановлению части несущей стены с изготовлением металлического каркаса с закладкой кирпичом, восстановлению перегородки из гипсокартона, монтажу двух дверных коробок, демонтажу/монтажу навесного потолка, шпатлевке, покраске, разгрузке строительных материалов по адресу: <...> (нежилое помещение).

Общая стоимость работ по договору строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022 составила 75 300 рублей (пункт 2.1).

14.12.2022 ФИО4 и ООО «Эгеон» подписали дополнительное соглашение к договору строительного подряда № 22/С-2022, по условиям которого заказчик обязуется самостоятельно и за собственные средства закупить необходимые строительные материалы и инструмент и передать их подрядчику для выполнения работ. Подрядчик, в свою очередь, обязуется выполнить работы с использованием предоставленных заказчиком строительных материалов и инструмента.

Работы по договору строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022 выполнены в полном объеме, о чем составлен акт приема-передачи от 22.12.2022.

За выполненные в рамках договора строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022 работы ФИО4 перечислила на расчетный счет ООО «Эгеон» 75 300 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 16.12.2022 № 1090 и от 26.12.2022 № 1122.

В материалы дела ФИО4 представлены кассовые чеки, свидетельствующие о приобретении строительных материалов и инструмента на общую сумму 42 406,17 рублей, а также чеки по операциям на общую сумму 1 400 рублей, свидетельствующие о переводе денежных средств в счёт оказания транспортных услуг.

Стоимость работ по договору строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022, а также стоимость строительных материалов и инструмента, услуг по их транспортировке истец ответчику не возместил.

Кроме того, по мнению ФИО4, имеются основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании пунктов 1 и 2 статьи 619 ГК РФ, поскольку в результате действий арендатора допущены существенные нарушения условий договора (проведение арендатором не согласованной перепланировки). При этом действия арендатора также существенно ухудшили имущество (на объекте требовался восстановительный ремонт, который арендатор отказался производить).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО4 в Арбитражный суд Ярославской области с встречными требованиями.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 ГК РФ предусмотрены правила об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

В частности, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Заявляя требования по первоначальному иску, ФИО3 ссылается на то, что переданный в аренду объект имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению. При этом о наличии указанных недостатков истец узнал после приемки объекта.

Действительно, при заключении договора ФИО3 была передана техническая документация на нежилое помещение, не относящееся к объекту, переданному по договору аренды.

Вместе с тем, действуя разумно и осмотрительно, истец при осмотре объекта до заключения договора аренды имел возможность установить несоответствие фактической планировки объекта, являющегося частью нежилого помещения III, переданному плану нежилого помещения II. Более того, такое несоответствие было установлено представителем истца ФИО6, что подтверждается деловой перепиской (т. 2 л. 9).

Таким образом, по результатам осмотра истец имел возможность запросить у ответчика техническую документацию, относимую к объекту, или отказаться от его приёмки. Однако, несмотря на выявленные несоответствия, истец без возражений принял объект по акту приема-передачи от 28.12.2022.

Аргументы истца о том, что объект находится в непригодном для его использования по назначению состоянии в связи с проведением самовольной перепланировки, переустройства нежилого помещения III, подлежат отклонению. Проверка на предмет соблюдения порядка проведения перепланировки и переустройства нежилого помещения III была инициирована не ФИО3, а управляющей организацией (Компанией) после передачи объекта ФИО3 по акту приема-передачи. Более того, согласно акту приема-передачи от 28.10.2022 объект на момент его передачи находился в удовлетворительном техническом состоянии; истец каких-либо замечаний относительно состояния передаваемого объекта не указал. При этом, исходя из характера выявленных недостатков, на которые ссылается истец, они могли и должны были быть им обнаружены при заключении договора и подписании акта приема-передачи, в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ ФИО3 впоследствии не вправе ссылаться на такие недостатки.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для расторжения договора аренды по требованию арендатора на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно пунктам 1 и 2 статьи 619 ГК РФ договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Заявляя требования о расторжении договора аренды по встречному иску, ФИО4 ссылается на то, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, а именно – произведена самовольная перепланировка, переустройство нежилого помещения III.

Материалами дела подтверждается и участвующими в деле лицами не оспаривается, что после передачи объекта по акту приема-передачи ФИО3 приступил к выполнению работ по расширению проема между помещениями 1 и 9, входящими в состав нежилого помещения III. При этом в нарушение пункта 2.2.5 договора аренды ФИО3 не получил письменного согласия арендодателя на проведение таких работ. Более того, арендатором не соблюден порядок проведения перепланировки в многоквартирном доме, предусмотренный статьями 26-28 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Аргументы заявителя о том, что работы по расширению проема между помещениями 1 и 9 проводились арендатором с целью приведения объекта в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией (технический план Ярославского филиала ФГУП «Росинвентраизация» инв. № 20.0.04753 от 10.09.2007), а следовательно, перепланировкой не являются, подлежат отклонению.

В силу абзаца шестого пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

Как следует из содержания задания Департамента от 28.11.2022 № 043-07-04-3657 комиссия по контролю за состоянием жилого фонда пришла к выводу о том, что расширение проема путем демонтажа части стены между помещениями 1 и 9 является самовольной перепланировкой, в связи с чем, ответчику как собственнику нежилого помещения III поручено восстановить демонтированный участок стены до размеров существовавшего проема.

Заключение эксперта от 28.12.2022 № 226-22, на которое ссылается ФИО3, является ненадлежащим доказательством по делу. Строительно-техническое исследование проведено по инициативе истца во внесудебном порядке, без составления акта осмотра объекта, без привлечения представителей ответчика и третьих лиц (Компании, Департамента); из приложенных к заключению эксперта от 28.12.2022 № 226-22 фотоматериалов невозможно установить действительный размер проема между помещениями 1 и 9 ни до, ни после проведения работ; эксперт, проводивший исследование, не предупреждался об уголовной ответственности.

Таким образом, необходимо признать, что именно арендатором проведена самовольная перепланировка объекта, а именно – демонтаж части стены между помещениями 1 и 9. Более того, несмотря на изложенные ФИО4 в претензии от 10.11.2022 требования об устранении допущенных нарушений, ФИО3 не исполнил обязанность по приведению объекта в первоначальное состояние. В нарушение пункта 2.5 договора ИП ФИО3 не было получено согласие арендодателя на выполнение соответствующих работ.

Указанные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Также ФИО4 в рамках встречного иска заявлено требование о взыскании 143 965,57 рублей задолженности, в том числе 24 859,40 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды и коммунальным платежам, 75 300 рублей в счёт компенсации расходов на проведение работ (сварочных, монтажных, ремонтных), 42 406,17 рублей в счёт компенсации расходов на приобретение строительных материалов, инвентаря, 1 400 рублей транспортных расходов.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Расчёт арендной платы за период с 15.11.2022 по 22.12.2022 соответствует условиям договора аренды. Надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что 17.11.2022 истец фактически освободил помещения объекта, в материалы дела не представлено.

В обоснование начисления коммунальных платежей ФИО4 представила акты, счета на оплату, справку-расчет за ноябрь и декабрь 2022 года, акты от управляющей организации (за содержание и ремонт общедомового имущества), исполнителя (за дератизацию), счета-фактуры, с расшифровками, расчётными ведомостями от ресурсоснабжающих организаций (за коммунальные услуги). Методика расчёта коммунальных платежей ФИО3 не оспорена.

Вопреки доводам заявителя, оснований для исключения из расчёта стоимости услуг по дератизации не имеется.

Так в силу абзаца 6 пункта 23 Минимального перечня № 290 к работам по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, относятся работы по дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, управляющая организация обязана выполнять работы по дератизации помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. В свою очередь, нежилое помещение III принадлежит на праве собственности ФИО4 Следовательно, проведение работ по дератизации в таком помещении не входит в круг обязанностей управляющей организации.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (часть 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 616 ГК РФ закреплена обязанность арендатора по несению расходы на содержание имущества. Указанная обязанность арендатора установлена в отношениях с арендодателем.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в ноябре и декабре 2022 года работы по дератизации нежилого помещения III не выполнялись, в материалы дело не представлено. При таких обстоятельствах, арендатор обязан нести расходы на содержание объекта.

Расчёт задолженности по арендным и коммунальным платежам соответствует представленным в дело документам. При определении размера задолженности, ФИО4 учтён обеспечительный платеж в размере 55 000 рублей.

Таким образом, требования ФИО4 о взыскании с ФИО3 24 859,40 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды и коммунальным платежам являются законными и обоснованными.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В статье 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) (пункт 2).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Как было установлено выше, арендатором проведена самовольная перепланировка объекта – демонтаж части стены между помещениями 1 и 9. При этом ФИО4 как собственнику нежилого помещения III выдано задание Департамента от 28.11.2022 № 043-07-04-3657 на выполнение работ по восстановлению демонтированного участка стены между помещениями 1 и 9 до размеров существовавшего проема.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам заявителя, необходимость выполнения восстановительного ремонта части стены между помещениями 1 и 9 находится в прямой причинно-следственной связи с противоправными действиями арендатора, допустившего самовольную перепланировку.

Во исполнение задания Департамента от 28.11.2022 № 043-07-04-3657 ФИО4 с привлечением подрядчика в рамках договора строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022 выполнен восстановительный ремонт – стена восстановлена кладкой из силикатного кирпича с организацией дверного проема, что подтверждается, в частности, актом осмотра от 12.07.2023 (т. 2 л. 16). Выполнение каких-либо иных работ по приведению нежилого помещения III в прежнее состояние по результатам осмотра от 12.07.2023 комиссия по контролю за состоянием жилищного фонда не установила.

Размер расходов, понесенных на работы, строительные материалы и инструмент, а также на их доставку до места выполнения работ подтвержден документально и ФИО3 не оспорен. Равным образом, заявитель не представил доказательств, которые безусловно свидетельствовали бы о том, что давальческие материалы не были использованы в ходе проведения восстановительного ремонта нежилого помещения III в рамках договора строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022.

Доводы заявителя о том, что затраты на строительные материалы и инструмент подлежали включению в стоимость работ по договору строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022 (75 300 рублей), противоречат содержанию дополнительного соглашения к договору строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022. При этом ФИО3 не заявил о фальсификации данного документа в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, а лишь указал на её вероятность. Копия либо оригинал дополнительного соглашения к договору строительного подряда от 14.12.2022 № 22/С-2022 с иным содержанием в материалы дела не представлено. Более того, ФИО3 не заявляет о подделке подписи или печати сторон, подписавших указанный договор.

Аргументы заявителя о том, что восстановительный ремонт выполнен не до размеров существовавшего проема между помещениями 1 и 9 (не в соответствии с заданием Департамента от 28.11.2022 № 043-07-04-3657), а в большем объеме и с организацией дверного проема, сами по себе не свидетельствуют об отсутствии оснований для взыскания убытков, поскольку задание Департамента от 28.11.2022 № 043-07-04-3657 было направлено только в адрес собственника нежилого помещения III и не затрагивало правоотношения между собственником данного помещения и арендатором по возмещению договорных убытков (в том числе способа такого возмещения).

Кроме того, выполнение ФИО4 работ в большем объеме, чем это предусмотрено заданием Департамента от 28.11.2022 № 043-07-04-3657, не свидетельствует о его ненадлежащем исполнении. Так согласно заключению ООО «Рыбинскгражданпроект» от 05.06.2023 (т. 1 л. 131-140) работы по перепланировке нежилого помещения III выполнены на основании рабочего проекта, разработанного ЗАО «Верхневолжская Производственная Сеть» № 41/458-11 в 2011 г. (проект перепланировки согласован с Департаментом архитектуры г. Рыбинск в 2011 г.); строительные работы выполнены в соответствии с требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. При таких обстоятельствах, собственник нежилого помещения III не лишен возможности узаконить перепланировку в порядке части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требования ФИО4 о взыскании с ФИО3 75 300 рублей в счёт компенсации расходов на проведение работ (сварочных, монтажных, ремонтных), 42 406,17 рублей в счёт компенсации расходов на приобретение строительных материалов, инвентаря, 1 400 рублей транспортных расходов являются законными и обоснованными.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.11.2023 по делу № А82-21126/2022 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.11.2023 по делу № А82-21126/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Е.В. Минаева

О.Б. Великоредчанин

ФИО1