Решение от 15 августа 2024 г. по делу № А63-6972/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 15 августа 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чуприковым И.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Балахоновское, ОГРНИП <***>, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края», г. Ставрополь, ОГРН <***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Ставропольского края, администрация Кочубеевского муниципального округа, с. Кочубеевское, ИНН <***>, ОГРН <***>, о признании незаконными отказов в предоставлении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28, выраженные в письмах от 20.03.2023 № 2274 и от 01.09.2023 № 8466 незаконными; обязании министерства имущественных отношений Ставропольского края предоставить земельный участок площадью 178340 +/- 148 кв.м, кадастровый номер 26:15:050701:28, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания № 1 по ул. Школьной аула Карамурзинский в аренду без проведения торгов сроком, на 9 лет,

при участии прокуратуры Ставропольского края, г. Ставрополь,

при участии в судебном заседании представителя минимущества края ФИО2, доверенность от 12.04.2024 № 5144/09, представителя земельного фонда ФИО2, доверенность от 27.02.2024 № 4692, представителя заявителя ФИО3, доверенность от 09.09.2022, представителя прокуратуры Гончарова В.В. доверенность от 23.07.2024 № 8-10-2024,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, с. Балахоновское (далее – предприниматель), обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь (далее – минимущества края), государственному казенному учреждению Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края», г. Ставрополь (далее – Земельный фонд), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: правительство Ставропольского края, администрация Кочубеевского муниципального округа, с. Кочубеевское (далее – администрация), о признании незаконными отказов в предоставлении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28, выраженные в письмах от 20.03.2023 № 2274 и от 01.09.2023 № 8466 незаконными; обязании минимущества края предоставить земельный участок площадью 178340 +/- 148 кв.м, кадастровый номер 26:15:050701:28, расположенный по адресу: РФ, Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания № 1 по ул. Школьной аула Карамурзинский в аренду без проведения торгов сроком, на 9 лет.

Дело рассматривается с участием прокуратуры Ставропольского края (далее – прокуратура края), вступившей в дело в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и уточненном заявлении, просил суд удовлетворить требования в полном объеме.

Минимущество края и Земельный фонд требования не признали, ссылались на то, что оспариваемые отказы вынесены в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с наличием на территории спорного земельного участка иных объектов недвижимости, правоустанавливающие документы на которые предоставлены не были, из представленного заключения специалиста землеустроителя, составленного по заявке предпринимателя, в соответствии с договором от 12.06.2023 вывод о дополнительно выявленных объектах недвижимости, находящихся в аварийном состоянии, является несостоятельным, ввиду отсутствия у специалиста соответствующего образования; предприниматель не доказал, что вся площадь испрашиваемого земельного участка необходима для функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Представитель минимущества края и Земельного фонда поддержал законность оспариваемых отказов, просил отказать предпринимателю в удовлетворении требований.

Прокуратура края поддерживала законность оспариваемых отказов, просила суд отказать предпринимателю в удовлетворении требовании по доводам, изложенным в отзыве, указала, что предоставление земельного участка без публичных торгов в ситуации, когда площадь предоставленного земельного участка существенно превышает площадь расположенного на нем здания при отсутствии потребности в нем, может быть квалифицировано как нарушение органом публичной власти требований части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции в той мере, в какой имело место отчуждение имущества публично-правового образования в обход конкурентных процедур (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

Администрация направила информацию, согласно которой сведения об объектах недвижимости, расположенных в границах земельного участка кадастровым номером 26:15:050701:28 в реестре муниципального имущества Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края не значатся, сведения о выданных разрешениях на строительство и разрешениях на ввод в эксплуатацию в отношении спорных объектов отсутствуют.

В соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд извещает о времени и месте судебного заседания заявителя, а также орган или должностное лицо, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), и иных заинтересованных лиц. Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

Администрация и правительство края в судебное заседание не явились, ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии своих представителей, об отложении судебного заседания суду не представили.

В силу положений статей 123, 156, 200 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

Выслушав пояснения представителей предпринимателя, минимущества края, земельного фонда и прокуратуры края, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, предприниматель является собственником объектов недвижимости а именно:

- коровника лит В, назначение: нежилое, кадастровый номер 26:15:050701:240, площадью 1 602,2 кв.м, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания № 1 по ул. Школьной аула Карамурзинский, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее – ЕГРН) от 27.09.2022 № КУВИ-001/2022-169174743, согласно которой сделана запись о государственной регистрации права 26:15:050701:240-26/106/2021-3;

- коровника лит Б, назначение: нежилое, кадастровый номер 26:15:050701:241, площадью 1 618,8 кв.м, расположенного по адресу: РФ. Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания № 1 по ул. Школьной аула Карамурзинский, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 27.09.2022 № КУВИ-001/2022-169171720, согласно которой сделана запись о государственной регистрации права 26:15:050701:241-26/106/2021-3;

- контора, назначение: нежилое, кадастровый номер 26:15:050701:239, площадью 555 кв.м, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания № 1 по ул. Школьной аула Карамурзинский, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 27.09.2022 № КУВИ-001/2022-169176333, согласно которой сделана запись о государственной регистрации права 26:15:050701:239-26/106/2021-3.

03 марта 2023 года предприниматель обратился в минимущества края с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 178340 +/- 148 кв.м, кадастровый номер 26:15:050701:28, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания №1 по ул. Школьной аула Карамурзинский, в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

В ответ на заявление от 03.03.2023 предпринимателем получен письменный отказ от 20.03.2023 № 2274, оформленный Земельным фондом, из которого следует, что согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, полученной в рамках межведомственного взаимодействия, на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:15:050701:239, 26:15:050701:241, согласно имеющейся информации на земельным участке расположены иные объекты недвижимости, права на которые отсутствуют в ЕГРН; на основании пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов в случае если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе, сооружения, строительство которых не завершено).

31 августа 2023 года предприниматель повторно обратился в минимущества края с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 178 340 +/- 148 кв.м, кадастровый номер 26:15:050701:28 по основанию, предусмотренному подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В ответ на заявление от 31.08.2023 предпринимателем получен письменный отказ от 01.09.2023 № 8466, оформленный Земельным фондом, из которого следует, что согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, полученной в рамках межведомственного взаимодействия, на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:15:050701:239, 26:15:050701:241, согласно имеющейся информации на земельным участке расположены иные объекты недвижимости, права на которые отсутствуют в ЕГРН; на основании пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов в случае если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе, сооружения, строительство которых не завершено).

Не согласившись с отказами, предприниматель обратился в Арбитражный суд с рассматриваемым заявлением(с учетом уточненного требования).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса любой из заинтересованных правообладателей здания, вооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке:

- коровник лит В, назначение: нежилое, кадастровый номер 26:15:050701:240, площадью 1 602,2 кв.м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее – ЕГРН) от 27.09.2022 № КУВИ-001/2022-169174743, согласно которой сделана запись о государственной регистрации права 26:15:050701:240-26/106/2021-3;

- коровник лит Б, назначение: нежилое, кадастровый номер 26:15:050701:241, площадью 1 618,8 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 27.09.2022 № КУВИ-001/2022-169171720, согласно которой сделана запись о государственной регистрации права 26:15:050701:241-26/106/2021-3;

- контора, назначение: нежилое, кадастровый номер 26:15:050701:239, площадью 555 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 27.09.2022 № КУВИ-001/2022-169176333, согласно которой сделана запись о государственной регистрации права 26:15:050701:239-26/106/2021-3.

Кроме прочего на земельном участке имеются: нежилое здание № 1, размером 6х12 метров с примыкающим к нему частями несущих конструкций размером 6х12 метров из железобетонных плит, фасад - кирпич в аварийном, не пригодном для эксплуатации состоянии, сведения о собственнике отсутствуют; нежилое здание № 2 размером 7х10 метров кирпичное в аварийном, не пригодном для эксплуатации состоянии, сведения о собственнике отсутствуют; нежилое здание № 3 размером 6х12 метров кирпичное в аварийном, не пригодном для эксплуатации состоянии, сведения о собственнике отсутствуют. Части несущих конструкций № 4 представляют собой бетонные опоры высотой 2,5м с находящимися на них плитами перекрытия.

Указанное выше подтверждается актом визуального осмотра (обследования) зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:15:050701:28 от 19.04.2024, составленным кадастровым инженером ООО «Кадастровый центр» ФИО4 в присутствии собственника зданий, стоящих на кадастровом учете, на земельном участке с КН 26:15:050701:28.

Как следует из информации администрации, выявленные минимуществом края объекты в реестре муниципального имущества Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края не значатся, сведения о выданных разрешениях на строительство и разрешениях на ввод в эксплуатацию в отношении спорных объектов отсутствуют.

Градостроительным кодексом Российской Федерации определено понятие «объекты капитального строительства» как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (пункт 10 статьи 1).

Судом установлено, что выявленные на земельном участке объекты, за исключением объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, не обладают признаками объекта капитального строительства либо объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе на основании, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 данного Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства наличия на испрашиваемом земельном участке объектов капитального строительства (незавершенного) строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, не подтверждены материалами дела.

В связи с чем, ссылка минимущества края и Земельного фонда в оспариваемых отказах на основания, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса, не основана на доказательствах.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2024 № 18-КАД23-90-К4).

В рассматриваемом случае, обратившись за предоставлением спорного земельного участка на основании обстоятельств размещения на таковом принадлежащих на праве собственности предпринимателю объектов, предприниматель должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, необходим для его эксплуатации, или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой этот объект располагается и которая необходима для его обслуживания.

Из абзаца 4 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Ввиду сохранения правового регулирования правоотношений по выкупу и аренде земельных участков в сравнении с ранее действовавшей нормой пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, принципы, изложенные в абзаце 4 пункта 13 Постановления № 11, подлежат применению и в контексте действующей в настоящее время статьи 39.20 Земельного кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Деление земель на категории установлено пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса. Одной из таких категорий являются земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В пункте 2 статьи 77 Земельного кодекса указано, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В состав земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, строений и сооружений, используемых в сельскохозяйственном производстве, не включаются сельскохозяйственные угодья (пастбища, пашня, сенокосы), являющиеся иным видом земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, земельный участок подлежит разделу с образованием земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащей предпринимателю недвижимости и земельного участка (земельных участков) сельскохозяйственных угодий.

При этом такой раздел возможен при условии, что оставшаяся часть земельного участка возможна для его оборота в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

Пункт 1 статьи 11.3 Земельного кодекса предусматривает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, за исключением случаев: 1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; 2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; 3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; 4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 данного Кодекса; 5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Как следует из статьи 11.9 Земельного кодекса, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с данным Кодексом, другими федеральными законами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит кневозможности разрешенного использования расположенных на таких земельныхучастках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельногоучастка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр,разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов,гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водныхобъектов.

Как следует из представленного предпринимателем заключения специалиста-землеустроителя по земельному участку с кадастровым номером 26:15:050701:28 на территории бывшего СПК-К «Нива», в Кочубеевском районе Ставропольского края, земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учет на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане Территории, утвержденной органом местного самоуправления в 2017 году, в соответствии с требованиями статьи 11.10 Земельного кодекса.

При формировании земельного участка учтены требования статей 11.2, 11.3, 11.9 Земельного кодекса.

Законодательством Ставропольского края не установлены предельные размеры земельных участков, предоставляемых для осуществления предпринимательской деятельности на землях сельскохозяйственного назначения, кроме сельскохозяйственных угодий.

Постановлением администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края № 1227 от 01.11.2022 утверждены Правила землепользования и застройки Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края (далее - ПЗЗ).

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:15:050701:28 внесены в ЕГРН 23.05.2017. Земельный участок отнесен к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Площадь земельного участка составляет 178 340 кв.м или 17,83 га. Согласно выписке из ЕРГН от 27.09.2022 № КУВИ-001/2022-169212689 в границах земельного участка числится два объекта недвижимости, а именно объекты с кадастровыми номерами 26:15:050701:239, 26:15:050701:241.

Сведения о здании с кадастровым номером 26:15:050701:239 внесены в ЕГРН 21.06.2021. Назначение здания - нежилое, наименование - контора. Площадь здания составляет 555 кв.м. Согласно выписке из ЕРГН 27.09.2022 № КУВИ-001/2022-169176333 здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28.

Собственник здания - предприниматель (регистрационная запись №26:15:050701:239-26/106/2021-3 от 24.09.2021).

Сведения о здании с кадастровым номером 26:15:050701:240 внесены в ЕГРН 23.06.2021. Назначение здания - нежилое, наименование - коровник лит В. Площадь здания составляет 1602,2 кв.м.

Согласно выписке из ЕРГН 27.09.2021 № КУВИ-001/2022-169174743 здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28.

Собственник здания - предприниматель (регистрационная запись № 26:15:050701:240-26/106/2021-3 от 24.09.2021).

Отсутствие сведений о здании в выписке из ЕГРН на земельный участок нивелируется сведениями о земельном участке, в границах которого оно расположено из выписки на здание.

Сведения о здании с кадастровым номером 26:15:050701:241 внесены в ЕГРН 23.06.2021. Назначение здания - нежилое, наименование - коровник лит Б. Площадь здания составляет 1618,8 кв.м.

Согласно выписке из ЕРГН от 27.09.2021 № КУВИ-001/2022-169171720 здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28.

Собственник здания – предприниматель (регистрационная запись № 26:15:050701:240-26/106/2021-3 от 24.09.2021).

На Публичной кадастровой карте отображаются границы земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28 и в его границах 3 здания с кадастровыми номерами 26:15:050701:239, 26:15:050701:240, 26:15:050701:241.

При исследовании конфигурации и границ земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28 на местности и по сведения ЕГРН установлено, что конфигурация границ частично совпадает с границами дренажной канавы оборудованной по периметру бывшей МТФ. По всему периметру исследуемого земельного участка сформированы земельные участки с установленными границами, а именно на Севере и Северо-западе - 26:15:000000:8023, на Западе, Юге, Юго-востоке и Северо-востоке - 26:15:000000:7793, но участки не являются смежными, так как между ними расположены дренажные канавы и единственная подъездная дорога к территории бывшей МТФ.

В границах исследуемого земельного участка иных объектов недвижимости, поставленных на кадастровый учет, не установлено.

Согласно ПЗЗ, утвержденным постановлением администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края № 1227 от 01.11.2022, земельный участок с кадастровым номером 26:15:050701:28 расположен в границах территориальной зоны СХ-2 -зоны сельскохозяйственного использования за границами населенного пункта. Зона объектов сельскохозяйственного назначения выделяется с целью размещения объектов сельскохозяйственного назначения - зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции, - входят также земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных воздействий, замкнутыми водоемами, и резервные земли для развития объектов сельскохозяйственного назначения. Минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка в территориальной зоне СХ-2 не подлежат установлению. Максимальный процент застройки в границах земельного участка не более 50%. При размещении сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений производственных зон расстояния между ними следует назначать исходя из плотности застройки, норм технологического проектирования, санитарных правил и норм, ветеринарных требований, требований пожарной безопасности к процессам проектирования, устанавливаемыми нормативными правовыми актами Российской Федерации по пожарной безопасности, нормативными документами по пожарной безопасности, и в соответствии с данными Нормативами.

В границах исследуемого земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28 бывшей МТФ, кроме зданий, принадлежащих предпринимателю, так же расположены недействующие силосные ямы, проезды по территории (в грунтовом исполнении), водоем связанный с дренажной канавой и разрушенные полностью или частично здания, находящиеся в аварийном состоянии. Кроме того, размеры и конфигурация земельного участка обусловлены при его первичном формировании (при постройке МТФ), а так же санитарными требованиями к размещению объектов животноводства на не селитебных территориях земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 3 статьи 32 Закона Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» предельные минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

1) соответствуют размеру фактически сложившейся площади земельных участков, ограниченных земельными участками и (или) ранее учтенными земельными участками, а также природными объектами и (или) объектами искусственного происхождения;

2) соответствуют размеру фактически сложившейся площади земельных участков, образуемых с целью одновременного объединения смежных земельных участков;

3) соответствуют размеру фактически сложившейся площади земельных участков, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

При формировании земельного участка кадастровый инженер обязан руководствоваться требованиями земельного законодательства, направленными на рациональное использование земель, а именно устанавливать границы по фактическому использованию по имеющимся контурам искусственного происхождения, а так же исключая образование земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Таким образом, с учетом сложившейся конфигурации земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28 и расположения зданий с кадастровыми номерами 26:15:050701:239, 26:15:050701:240, 26:15:050701:241 принадлежащих предпринимателю, а также отсутствия иных зарегистрированных объектов недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28 дальнейшее его преобразование нецелесообразно, поскольку приведет к изломанности границ, отсутствию подъездных путей к вновь образуемым участкам, а также нарушению требований Земельного кодекса, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Закона Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» в части рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.

По результатам исследования специалистом сделаны выводы, что местоположение, площадь и конфигурация земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28 не нарушают требований земельного законодательства РФ, Ставропольского края и соответствуют нормативам, установленным ПЗЗ.

Земельный участок с кадастровым номером 26:15:050701:28 ограничен объектами искусственного происхождения (дренажные канавы, подъездная дорога).

Других подъездов к земельному участку нет.

Соблюдается требование рационального использования земель сельскохозяйственного назначения с отсутствием вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости.

По всему периметру исследуемого земельного участка сформированы земельные участки с установленными границами, а именно на Севере и Северо-западе - 26:15:000000:8023, на Западе, Юге, Юго-востоке и Северо-востоке - 26:15:000000:7793, но участки не являются смежными, так как между ними расположены дренажные канавы и подъездная дорога к бывшей МТФ.

Раздел земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28 с целью формирования земельного участка непосредственно для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:15:050701:239, 26:15:050701:240, 26:15:050701:241 в иных границах и с меньшей площадью нецелесообразен, поскольку приведет к изломанности границ, отсутствию подъездных путей к вновь образуемым участкам, а также нарушению требований Земельного кодекса, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Закона Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» в части рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.

При проведении кадастровых работ по установлению границ образуемого земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28 нарушений требований законодательства РФ, Ставропольского края и ПЗЗ не допущено.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, минимуществом края и Земельным фондом не представлено.

Довод минимущества края и Земельного фонда об отсутствии у специалиста соответствующего образования для вывода о дополнительно выявленных объектах недвижимости находящихся в аварийном состоянии, не опровергает факта отсутствия зарегистрированного права на указанные объекты и факта принадлежности (зарегистрированного права) иных лиц на объекты.

Кроме того, представленный предпринимателем в материалы дела фотоотчет очевидно не свидетельствует о том, что указанные объекты являются объектами капитального строительства или объектами незавершенного строительства, а доказательств обратного заинтересованными лицами не представлено.

Как установлено судом, в части землеустроительного исследования специалист, оформивший заключение, имеет высшее образование по специальности: «Землеустройство» - квалификация инженер-землеустроитель (диплом KB № 548610, выдан Новочеркасским ордена «Знак Почета» инженерно-мелиоративным институтом, регистрационный номер 366 от 10.07.1990); «Исследования объектов землеустройства и земельных участков» - дополнительное обучение по профессиональной переподготовке с правом на ведение профессиональной деятельности (диплом о профессиональной переподготовке ФГБОУ ВО «ПГУ» Пятигорский государственный университет № 262406688045 от 28.03.2019, регистрационный номер М-017); имеет квалификационный аттестат кадастрового инженера» № 26-11-144, выдан 21.01.2011 министерством экономического развития Ставропольского края; является членом Саморегулируемой организации Ассоциация «Некоммерческое партнерство «Кадастровые инженеры юга» (свидетельство о членстве в СРО кадастровых инженеров НП 000956 от 29.201.2016), стаж работы по специальности - 32 года, является советником РФ 1 класса - приказ Госкомзема № 14-пк от 29.06.1999, советником государственной гражданской службы РФ 1 класса - приказ № 114 от 28.03.2005.

Согласно статье 66 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Арбитражный суд не принимает поступившие в суд документы, содержащие ходатайства о поддержке лиц, участвующих в деле, или оценку их деятельности, иные документы, не имеющие отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, и отказывает в приобщении их к материалам дела. На отказ в приобщении к материалам дела таких документов суд указывает в протоколе судебного заседания.

Судом представленное предпринимателем заключение специалиста принимается как относимое.

При этом, в нарушение статей 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, минимуществом края и Земельным фондом доказательств, подтверждающих законность изложенных в оспариваемом отказе обстоятельств и опровергающих доказательства и доводы предпринимателя, не представлено.

Отказ в предоставлении в аренду земельного участка, на котором находятся нежилые объекты капитального строительства, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, в отсутствие возможного раздела земельного участка, не соответствует вышеприведенным нормам материального права и нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку собственник объекта недвижимости не имеет возможности оформить правоустанавливающие документы на земельный участок.

При изложенных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в части оспаривания отказа, выраженного в письме от 20.03.2023 № 2274.

Пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ установлено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи с данной нормой процессуального права суд находит необходимым обязать миниимущество края в лице уполномоченных органов в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу подготовить в 3-х экземплярах, подписать и направить для подписания в адрес предпринимателя, договор аренды земельного участка площадью 178 340 +/- 148 кв.м, кадастровый номер 26:15:050701:28, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания № 1 по ул. Школьной аула Карамурзинский.

Вместе с тем суд отмечает, что вопрос о сроке предоставления земельного участка в аренду не может быт разрешен при рассмотрении спора в порядке главы 24 АПК РФ и подлежит рассмотрению в порядке искового производства с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса определено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В части оспариваемого отказа от 01.09.2023 № 8466 судом установлено следующее.

Повторное заявление предпринимателем направлено с указанием основания обращения в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Из подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Основания предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлены статьей 10 Закона № 101-ФЗ. Согласно части 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ действие данного закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в границах земельного участка расположены объекты недвижимости, которое принадлежит предпринимателю на праве собственности. Следовательно, на указанном основании земельный участок предоставлен предпринимателю быть не может, поскольку как было указано ранее, действие Закона № 101-ФЗ не распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Кроме того, предприниматель не является по смыслу Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» ни главой КФХ, ни истребует земельный участок для деятельности КФХ.

В данной части требования удовлетворению не подлежат.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нём выводов с учетом, представленных в материалах дела доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В связи с тем что, судебная экспертиза о которой ходатайствовал глава КФХ в рамках настоящего дела не проводилась судом, денежные средства, перечисленные на депозит Арбитражного суда Ставропольского края на чек-ордера от 22.12.2021 номер операции 4955 в размере 50 000 рублей, подлежат возврату последнему.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Балахоновское, ОГРНИП <***>, удовлетворить в части.

Признать незаконными отказ министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, в предоставлении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 26:15:050701:28, выраженный в письме от 20.03.2023 № 2274 в заключении с индивидуальным предпринимателем ФИО1, с. Балахоновское, ОГРНИП <***>, договора аренды земельного участка площадью 178340 +/- 148 кв.м, кадастровый номер 26:15:050701:28, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания № 1 по ул. Школьной аула Карамурзинский в аренду без проведения торгов.

Обязать министерство имущественных отношений Ставропольского края в лице уполномоченных органов в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу подготовить в 3-х экземплярах, подписать и направить для подписания в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Балахоновское, ОГРНИП <***>, договор аренды земельного участка площадью 178340 +/- 148 кв.м, кадастровый номер 26:15:050701:28, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Кочубеевский район, южная окраина аула Карамурзинский, примерно 730 м по направлению на юг от нежилого здания № 1 по ул. Школьной аула Карамурзинский.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Балахоновское, ОГРНИП <***>, 300 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, с. Балахоновское, ОГРНИП <***>, излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2 400 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.Г. Русанова