Решение от 26 сентября 2022 г. по делу № А05-5295/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5295/2022
г. Архангельск
26 сентября 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сириус» (ОГРН <***>; адрес: 164526, <...>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; адрес: 164501, <...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО2

- ФИО3

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО4 (по доверенности от 15.03.2022)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сириус» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее – ответчик, Комитет) с требованием об урегулировании разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 87,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (в отношении цены выкупаемого имущества).

Комитет с исковыми требованиями не согласился, считает, что цена выкупаемого имущества определена в отчете об оценке от 24.02.2022 №481/22 (том 1 л.д. 92-120), на отчет экспертным советом Ассоциации «Русское общество оценщиков» составлено положительное экспертное заключение №142/2022/22 (том 1 л.д. 71-91).

По ходатайству истца определением суда от 22.07.2022 была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство по делу на период проведения экспертизы приостанавливалось.

Определением от 21.09.2022 производство по делу возобновлено.

Истец в судебное заседание не явился, в ходатайстве от 20.09.2022 просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик в судебном заседании просит урегулировать разногласия по выкупной цене в соответствии с величиной, определенной в ходе судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил.

По договору аренды от 07.06.2019 №03-07/771-19 Общество арендовало муниципальное нежилое помещение площадью 87,9 кв.м. кадастровый номер 29:28:102043:53 в доме 30 по ул. Республиканская в г. Северодвинске. Помещение предоставлено Обществу для оказания бытовых услуг производственного характера (ателье).

Общество обратилось с заявлением от 13.12.2021 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 14.04.2022 № 23-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого встроенного помещения.

Комитет с сопроводительным письмом от 21.04.2022 № 11-04-04/3033 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

В пункте 2.1. договора купли-продажи указано, что имущество продается покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 3 541 000 руб. (три миллиона пятьсот сорок одна тысяча) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 24.02.2022 №481/22. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».

На предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества Общество заявило возражения относительности стоимости нежилого помещения. В письме от 06.05.2022 №7 Общество полагает, что цена продажи указанного нежилого помещения не может превышать 2 200 000 руб. К заявлению приложена справка от 27.04.2022, данная ООО «Экспертиза собственности», согласно которой диапазон рыночной стоимости помещения составляет от 2 200 000 руб. до 3 000 000 руб. в зависимости от технического состояния здания и уровня отделки помещений.

Письмом от 11.05.2022 №11-04-04/3405 Комитет выразил несогласие с выкупной ценой, предлагаемой Обществом (2 200 000 руб.).

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Фактически спор между сторонами касается пункта 2.1., т.е. величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом в размере 3 541 000 руб., считая её завышенной.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, выкупная цена помещений, определенная в отчете от 24.02.2022 №481/22 и указанная в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи, носит рекомендательный характер, не может быть оспорена в порядке самостоятельного иска, но вопрос о достоверности этой величины может проверяться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, что и имеет место в настоящем деле.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Истец, оспаривая величину выкупной стоимости, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 22.07.2022 с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту –оценщику ФИО5 государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций».

Согласно заключению эксперта № 2-72/22 от 15.08.2022 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 87,9 кв.м. кадастровый номер 29:28:102043:53, рассоложенного на 1 этаже дома 30 по ул. Республиканской в г. Северодвинске Архангельской области по состоянию на 16.12.2021 составляет 3 531 000 руб.

Комитет согласен с величиной рыночной стоимости спорных помещений, определенной экспертом, в ходатайстве от 14.09.2022 просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами о выкупной цене, изложив пункт 2.1. «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 3 531 000 руб. (три миллиона пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с заключением эксперта от 15.08.2022 №2-72/22.Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».

Истец не заявил возражений в отношении заключению эксперта № 2-72/22 от 15.08.2022.

Оценив заключение эксперта, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № 2-72/22 от 15.08.2022 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Выводы эксперта мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения, о чем имеется его подпись в экспертном заключении.

Поскольку суд не находит оснований не согласиться с определенной экспертом величиной рыночной стоимости, то выкупная цена продаваемого истцу нежилого помещения принимается судом в размере величины рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении № 2-72/22 от 15.08.2022.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" по спорам неимущественного характера правило о пропорциональном распределении судебных расходов не применяется.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Суд вправе отказать в удовлетворении требования об урегулировании разногласий только в том числе, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, и при этом если ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом (пункт 41 Постановления Пленума №49).

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов суд оценивает, насколько обоснованным были требования, заявленные истцом.

Из материалов дела следует, что истец считал предложенную ответчиком выкупную цену завышенной. Определенная в ходе судебной экспертизы рыночная величина стоимости выкупаемого имущества показала, что предложенная ответчиком цена (3 541 000 руб.) соответствует рыночной цене (3 531 000 руб.), расхождения между ценой, предложенной Комитетом, и определенной в ходе судебной экспертизы составили менее 1% (0,3%).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что расходы, связанные с рассмотрением дела, подлежат отнесению на истца. Общество перечислило по платежному поручению от 20.06.2022 №37 на депозитный счет арбитражного суда 20 000 руб. за проведение экспертизы. Стоимость проведенной экспертизы составила 19 000 руб. Денежные средства, внесенные Обществом за проведение экспертизы, подлежат перечислению в сумме 19 000 руб. в оплату услуг эксперта, излишне внесенные средства - возврату Обществу.

Внесенные Комитетом денежные средства в сумме 20 000 руб. по платежному поручению от 06.07.2022 №588511 подлежат возврату Комитету с депозитного счета арбитражного суда, поскольку судебные расходы по делу отнесены судом на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Сириус" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 87,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> по пункту 2.1. договора.

Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции:

«Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 3 531 000 руб. (три миллиона пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с заключением эксперта от 15.08.2022 №2-72/22.

Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Сириус" (ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области денежные средства в сумме 1 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 20.06.2022 №37 за проведение экспертизы.

Вернуть комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области денежные средства в сумме 20 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 06.07.2022 №588511 за проведение экспертизы.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран