Решение от 24 ноября 2020 г. по делу № А57-9215/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-9215/2020
24 ноября 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании материалы дела

по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы (ИНН <***>, ОГРНИП 306645104600045), г. Саратов,

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 318645100100960), г. Саратов,

третье лицо:

комитет по управлению имуществом г. Саратова,

прокуратура Саратовкой области,

о признании договора ничтожным, обязании провести аукцион,

по исковому заявлению

заместителя прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов»,

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 318645100100960), г. Саратов,

третьи лица: управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью «Энергостройград», общество с ограниченной ответственностью «Приволжская строительная компания «Олимп», общество с ограниченной ответственностью «Инфраструктура», управление федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, комитет по управлению имуществом г. Саратова,

администрация Кировского района муниципального образования «город Саратов»,

о признании недействительными (ничтожными) договоров и применении последствий недействительности сделок,

при участии:

от прокуратуры Саратовской области – ФИО4 (удостоверение обозревалось),

от администрации муниципального образования «Город Саратов» – ФИО5 представитель по доверенности,

от ИП ФИО3 – ФИО6 представитель по доверенности, адвокат (удостоверение обозревалось),

от КУИ г. Саратова – ФИО7 представитель по доверенности, ФИО8 представитель по доверенности,

от УФАС по Саратовской области – ФИО9, представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 Кызы с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», индивидуальному предпринимателю ФИО3 со следующими исковыми требованиями:

- признать ничтожным договора аренды земельного участка от 10.01.2020 №Ар-20-6/ф-2, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3;

- обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» организовать проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов.

Указанному исковому заявлению был присвоен номер А57-9215/2020.

В Арбитражный суд Саратовской области обратился заместитель прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», индивидуальному предпринимателю ФИО3, с привлечением третьих лиц: управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью «Энергостройград» общества с ограниченной ответственностью «Приволжская строительная компания «Олимп», общества с ограниченной ответственностью «Инфраструктура», управления федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, со следующими исковыми требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м2 с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3;

- признать недействительным (ничтожным) соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд и представлении взамен изымаемых объектов недвижимости земельного участка, заключенное 31.12.2019 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды №Ар-20-8/ф-2 земельного участка площадью 599 м2 с кадастровым номером 64:48:020256:14, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 м2 общей площади», заключенный 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды № Ар-20-7/ф-2 земельного участка площадью 812 м2 с кадастровым номером 64:48:020256:16, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 м2 общей площади», заключенный 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3;

- признать недействительным (ничтожным) договора аренды № Ар20-6/ф-2 земельного участка площадью 743 м2 с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: <...>, Заводской район, с разрешенным видом использования «для размещения магазинов от 150 до 500 м2 общей площади», заключенный 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3;

- применить последствия недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 №№Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар20-6/ф-2, обязав ФИО3 возвратить администрацией муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770.

Указанному исковому заявлению был присвоен номер А57-10979/2020.

Определением Арбитражного суда Саратовкой области от 24.08.2020 дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу №А57-9215/2020.

В судебном заседании принимают участие представители: прокуратуры Саратовской области, администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по управлению имуществом г. Саратова, индивидуального предпринимателя ФИО3, управления федеральной антимонопольной службы по Саратовской области.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В судебном заседании 13.11.2020 был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 17.11.2020, о чем вынесено протокольное определение.

Представитель прокуратуры поддерживает исковые требования в полном объеме.

Представители администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по управлению имуществом г. Саратова, индивидуального предпринимателя ФИО3 возражают против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзывах, дополнениях к отзывам.

Представитель управления федеральной антимонопольной службы по Саратовской области поддерживает исковые требования прокуратуры Саратовской области по доводам, изложенным в отзыве.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании соглашения об изъятии земельного участка и объектов для муниципальных нужд, заключенного 31.12.2019 между ФИО3 и администрацией муниципального образования «Город Саратов», ФИО3 предоставлены следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 64:48:020256:770 площадью 743 м2, расположенный по адресу: <...> в Заводском районе;

- с кадастровым номером 64:48:020256:16 площадью 812 м2, расположенный по адресу: <...> в Заводском районе;

- с кадастровым номером 64:48:020256:14 площадью 599 м2, расположенный по адресу: <...> в Заводском районе.

Согласно условиям указанного соглашения у ФИО3 изъяты два нежилых помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 и 64:48:030210:3220, а также земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52, площадью 2 404 м , расположенный по адресу: <...>.

Взамен изъятых объектов администрацией муниципального образования «Город Саратов» без проведения торгов в аренду ФИО3 для размещения магазинов от 150 до 500 м2 общей площади предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:770, 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, с заключением 10.01.2020 трёх договоров аренды.

Прокуратура Саратовской области полагает, что ФИО3 в нарушение требований законодательства незаконно приобрела право аренды на земельный участок (который потом изъят для государственных и муниципальных нужд), и как следствие незаконно получила право долгосрочной аренды в отношении трёх земельных участков, рыночная стоимость которых оценена в 4 521 000 рублей. Указанные нарушения свидетельствуют о ничтожности соглашения об изъятии земельного участка и объектов от 31.12.2019, а также договоров аренды земельных участков 64:48:020256:770, 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, заключенных 10.01.2020 между ФИО3 и администрацией МО «Город Саратов».

В обоснование своих доводов прокуратура Саратовской области ссылается на следующие обстоятельства и нормы права.

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52, который изъят по соглашению от 31.12.2019, возникло у ФИО3 в нарушение требований законодательства.

Сведений о наличии на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52 объекта недвижимости - «автостоянка открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», правообладателем которой является ФИО3, не имеется.

Согласно информации администрации муниципального образования «Город Саратов» № 02-02-23 от 10.06.2020 земельный участок представлен в связи с нахождением в границах земельного участка объектов недвижимости с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 и 64:48:030210:3220, принадлежащих ФИО3

Вместе с тем, указанные объекты являются нежилыми помещениями, входящими в состав строения, наличие права в отношении которых, как свидетельствует анализ материалов регистрационных дел, никогда не являлось основанием возникновения права на земельный участок площадью 2404 м2.

Исходя из технического паспорта (регистрационное дело 64:48:030210:3208) нежилое здание, в котором располагались указанные нежилые помещения, состояло из нескольких помещений общей площадью 68,2 кв.м, 1990 года постройки, в частности:

Литер А, состоящее из гаража площадью 28,2 кв.м и караульного помещения с коридором и бытовкой на 2 этаже -18,8 кв.м,

Литер А1 - гараж 21,0 кв.м.

При этом литер А и А1 представляли из себя единый объект.

ООО «Комплекс-91» в рамках приватизации приобрело часть помещений указанного строения: помещение площадью 28,2 кв.м по договору купли-продажи №1336-нп от 02.11.2001.

ООО «Комплекс-91» приобрел помещение площадью 18,8 кв.м по договору купли-продажи №1417-нп от 27.12.2001.

ООО «Комплекс-91» предоставлялся земельный участок на основании договора аренды № 1663 от 14.06.2001 сроком на 10 лет.

Согласно указанному договору, обременение объектами недвижимости отсутствует.

Кроме того, на основании уведомления администрации МО «Город Саратов» 09.09.2016 договор аренды с ООО «Комплекс-91» был расторгнут в связи с истечением срока, несмотря на наличие в собственности ООО «Комплекс-91» объектов нежилых помещений, земельный участок возвращён, о чем внесена запись о прекращении ограничения права аренды 05.04.2017.

ИП ФИО3 приобрела два помещения по договору купли-продажи, заключенному с ООО «Комплекс-91» 22.02.2018. Права в отношении земельного участка ей не приобретались.

В рамках проведения проверки прокуратурой области с привлечением специалистов установлено, что на спорном земельном участке находилось двухэтажное строение, состоящее из двух помещений. При этом, специалистами проводилась геодезическая съемка.

Согласно схеме расположения объекта площадь застройки составляет 44,4 кв. м. (информация Росреестра исх. № 09-14/16910 от 10.06.2020).

Исходя из акта осмотра земельного участка от 10.05.2018, проводимого администрацией МО «Горд Саратов» до заключения договора аренды, на земельном участке имеется ограждение, двухэтажное строение - шиномонтаж, а также оказываются услуги платной стоянки.

Согласно технического паспорта, материалов регистрационного дела, объект Литер А, в котором находятся помещения, приватизированные ООО «Комплекс-91» и впоследствии переданные ИП ФИО3, имеют площадь застройки 28,2 кв. м. и назначение гараж и караульное помещение.

С учётом изложенного, прокуратура полагает, что существовавший на момент осмотра земельного участка 10.05.2019 объект, не является объектом литера А А1, в котором ООО «Комплекс-91» были приватизированы помещения, которые впоследствии переданы ИП ФИО3

Документов о возведении (реконструкции) объекта АА1 в объект шиномонтажа, либо иной объект недвижимости, в установленном законом порядке ИП ФИО3 не представлено. При заключении договора аренды земельного участка ФИО3 представлены выписки в отношении нежилых помещений, входящих по документам в литер А и приобретенные ею у ООО «Комплекс-91».

С целью установления фактических обстоятельств, прокуратурой области изучен Отчёт об оценке №1055-2019/4, составленный в период с 11.12.2019 по 20.12.2019 в связи с выкупом объектов недвижимости.

Указанный Отчёт, по мнению прокуратуры, также не подтверждает наличие объектов недвижимости, поименованных в документах и приобретенных ИП ФИО3 у ООО «Комплекс, поскольку выход на место не производился, равно как и обмер, так и изучение объекта. Вывод специалистом сделан лишь в отношении стоимости объекта с учётом фотографии. При этом установить период фотографирования также невозможно.

Кроме того, прокуратурой изучены сведения, содержащиеся в отчёте об оценке №1055-2019/4. Установлено несоответствие данных, содержащихся в отчёте с фактическими обстоятельствами.

Так, в Отчёте об оценке от 20.12.2019 указано, что помещения имеют назначение: Торгово-офисное 18,8, производственно-складское 28,2 кв.м, что противоречит Акту осмотра земельного участка от 10.05.2018, где имеются фотографии о расположении на земельном участке Шиномонтажа, а также противоречит документам, имеющимся в делах правоустанавливающих документов, в частности техническому паспорту: - Литер А - 1 этаж 28, 2 – гараж, - Литер А - 2 этаж 18.9 - караульное помещение, бытовка, коридор.

Прокуратура отметила, что из всех фотоматериалов, осмотров, заключений специалистов очевидно, что существовавший объект площадью 68, 2 кв.м, состоящий из нежилых помещений, двух литеров А и А1 отсутствует, а материалов, свидетельствующих о законной реконструкции или сносе и возведении объекта недвижимости со стороны ИП ФИО3 не представлено.

Таким образом, объект, под которым возможно было представить ИП ФИО3 земельный участок площадью 2 404 м2 в порядке ст. 39.20 ЗК РФ не имелось, что свидетельствует об обоснованности заявленных прокурором требований.

Право собственности на два нежилых помещения, входящих в состав строения, с совокупной площадью 47м , не может быть основанием для представления права аренды в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ на земельный участок площадью 2 404 м2 с формулировкой «занятого автостоянкой открытого типа».

Таким образом, по мнению прокуратуры области, договор аренды № Ар-18-3 05/ф-З земельного участка площадью 2 404 м2 с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3 является ничтожной сделкой.

Со ссылкой на нормы статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 130, 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Прокуратура Саратовской области обратилась в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований индивидуальный предприниматель ФИО2 Кызы ссылается на следующие обстоятельства

04.04.2019 ФИО2 обратилась в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 743 кв.м с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: <...> в Заводском районе, для размещения магазинов (далее Аукцион).

07.06.2019 администрация муниципального образования «Город Саратов» вынесла постановление № 1003 "Об отказе ФИО2 в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в Заводском районе" (далее Постановление) по причине того, что испрашиваемый земельный участок не предназначен для размещения магазинов, а предназначен для размещения объектов местного значения.

Из выписки из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 64:48:020256:770, истцу стало известно о том, что между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от 10.01.2020 № Ар-20-6/ф-2, сроком на 47 лет для размещения магазинов (далее Договор), дата государственной регистрации договора: 03.03.2020.

Из ответа заместителя прокурора Саратовской области от 20.03.2020 истцу стало известно о том, что вышеуказанное постановление принято в нарушение п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ и земельный участок не предназначен для размещения объектов местного значения.

ФИО2 считает договор аренды земельного участка от 10.01.2020 № Ар-20-6/ф-2 ничтожным, а свои права на проведение администрацией муниципального образования «Город Саратов» аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов, нарушенными.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в суд с настоящим иском.

Основными доводами возражений администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по управлению имуществом города Саратова по рассматриваемым исковым требованиям является довод со ссылкой на п. 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ о том, что ФИО3 на момент обращения в администрацию муниципального образования «Город Саратов» принадлежали нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 (площадью 18,8 кв.м) и 64:48:030210:3220 (площадью 28,2 кв.м), расположенные по адресу: <...>. Оснований для отказа в заключении договора аренды №Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м с кадастровым номером 64:48:030225:52 с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3, не имелось.

Основными доводами возражений ИП ФИО3 по рассматриваемым исковым требованиям являются следующие доводы: предположительный характер доводов прокуратуры, постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 07.06.2019 №1003 не отменено и имеет законную силу, договор аренды №Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 кв.м с кадастровым номером 64:48:030225:52 был предоставлен в аренду на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Земельный участок площадью 2 404 кв.м с кадастровым номером 64:48:030225:52 предоставлен в аренду в точном соответствии с требованиями земельного законодательства с учетом фактического землепользования в соответстии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:030225:52, указанного в заявлении ФИО3 о его предоставлении, не превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответстии с которым такой земельный участок образован.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковых заявлениях, отзывах на исковые заявления, письменных, устных пояснениях, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении в аренду собственнику здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ФИО3, при обращении с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязана была предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Из заявления ФИО3, поступившего в КУИ г. Саратова 19.04.2018 вход. №34419, усматривается обращение ФИО3 о предоставлении права аренды сроком на 49 лет на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52, на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости: нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 (площадью 18,8 кв.м) и 64:48:030210:3220 (площадью 28,2 кв.м). Цель предоставления земельного участка в аренду указана следующая: автостоянка открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест.

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Как указывалось выше, за ФИО3 на момент обращения с вышеуказанным заявлением зарегистрировано право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:030210:3208 (площадью 18,8 кв.м) и 64:48:030210:3220 (площадью 28,2 кв.м).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что за ФИО3 зарегистрировано право собственности на совокупность объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52, в целом как одну недвижимую вещь.

Суд отмечает, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 17.11.2001 № 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок» автостоянкой является здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения автомототранспортных средств.

Из акта осмотра, проведенного 10.05.2018 специалистом муниципального земельного контроля ФИО10, то есть в дату, непосредственно предшествующую заключению 17.05.2018 договора аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м2 с кадастровым номером 64:48:030225:52, усматривается, что на указанном земельном участке расположено строение, участок огорожен забором на кирпичном основании.

Исходя из технического паспорта (т.д. 7 л.д. 82) нежилое здание, в котором располагались нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ФИО3, состояло из нескольких помещений общей площадью 68,2 кв.м:

Литер А, состоящее из гаража площадью 28,2 кв.м и караульного помещения с коридором и бытовкой на 2 этаже -18,8 кв.м,

Литер А1 - гараж 21,0 кв.м.

При этом литер А и А1 представляли из себя единый объект.

Таким образом, изначальное целевое предназначение помещений, принадлежащих на праве собственности ФИО3, определяется как гараж, караульное помещение с коридором и бытовкой, что свидетельствует об отсутствии самостоятельного функционального назначения таких объектов.

Из фототаблицы, произведенной на момент осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:030225:52, усматривается расположение двухэтажного строения, используемого под вывеской «Шиномонтаж 24 часа», наличие твёрдого дорожного покрытия земельного участка и его ограждение.

Само по себе ограждение земельного участка забором на кирпичном основании для целей стоянки транспортных средств, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое ограждение.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что твёрдое дорожное покрытие (асфальто – бетонное), обеспечивающее чистую, ровную и твердую поверхность, не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает (дополняет) полезные свойства земельного участка, на котором оно находится, представляет собой неотъемлемую составную часть этого участка. Ограждение территории площадки также не имеет прочной физической связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Свод правил СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей» Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 7 ноября 2016 г. № 776/пр), не характеризует стоянки автомобилей открытого типа, как объекты недвижимости - капитальные строения.

Таким образом, материалы дела не содержат доказательства создания на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030225:52 открытой стоянки автомашин и ограждения территории стоянки изначально как недвижимого имущества с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил и введения их в эксплуатацию как объектов недвижимости, принадлежащего на праве собственности ФИО3 на момент обращения ее с заявлением в КУИ г. Саратова (вход. №34419 от 19.04.2018) о предоставлении права аренды сроком на 49 лет на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52.

Желание заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без проведения торгов.

Следовательно, ФИО3 не могла быть признано лицом, имеющим право на заключение договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что предоставление ФИО3 спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:030225:52 в аренду без проведения торгов было осуществлено с нарушением земельного законодательства,

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу пункта 1 статьи 8 ГК РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м2 с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключен 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3 с нарушением статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что данный договор является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

Следствием приобретения ФИО3 в нарушение требований законодательства права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030225:52 (который потом изъят для государственных и муниципальных нужд), является ничтожность как соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд и представлении взамен изымаемых объектов недвижимости земельного участка, заключенного 31.12.2019, а также договоров аренды №№ Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар-20-6/ф-2, заключенных 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3

В силу пунктов 1,2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 №№Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар-20-6/ф-2, суд обязывает индивидуального предпринимателя ФИО3 возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770.

Рассматривая требование ФИО2 об обязании администрации муниципального образования «Город Саратов» организовать проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов, суд исходит из следующего.

Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Данный вывод суда также соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15.10.2013 N 8094/13.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание доводы, положенные в основу искового заявления ФИО2, суд приходит к выводу, что материально-правовая цель настоящего иска выражена в защите нарушенного права истца, возникшего в связи с отказом администрации муниципального образования «Город Саратов» организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом споре ФИО2 не заявлено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование о признании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 07.06.2019 №1003 незаконным.

Суд, в целях недопущения места юридического пуризма и неоправданного сутяжничества, с учетом того, что правовая определенность спора позволяет суду удовлетворить исковые требования ФИО2 в заявленном виде, поскольку судом установлена недействительность ничтожной сделки – договора аренды от 10.01.2020 №Ар-20-6/ф-2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770, считает установленными совокупность условий для признания незаконным отказа администрации муниципального образования «Город Саратов» организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020256:770 для размещения магазинов, в связи с чем, считает возможным устранить в порядке части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение прав и законных интересов ИП ФИО2 путем обязания администрации муниципального образования «Город Саратов» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы путем подготовки и организации по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 743 м2 с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: <...>, Заводской район, для размещения магазина от 150 до 500 м2 общей площади, в порядке, установленном статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, с принятием решения о проведении аукциона и размещения на официальном сайте в сети Интернет извещения о проведении аукциона в месячный срок с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении в полном объеме исковых требований прокуратуры Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов», индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы.

В силу части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 22 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

ИП ФИО2 при обращении в суд произведена уплата государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. Указанные расходы суд относит на администрацию муниципального образования «Город Саратов» и ИП ФИО3, путем взыскания судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп. с каждого в пользу ИП ФИО2

В связи с тем, что администрация муниципального образования «Город Саратов» от уплаты государственной пошлины освобождена согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ИП ФИО3 полежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в размере 15 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокуратуры Саратовской области в интересах муниципального образования «Город Саратов в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № Ар-18-305/ф-3 земельного участка площадью 2 404 м2 с кадастровым номером 64:48:030225:52, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным видом использования «занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машиномест», заключенный 17.05.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3.

Признать недействительным (ничтожным) соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для муниципальных нужд и представлении взамен изымаемых объектов недвижимости земельного участка, заключенное 31.12.2019.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № Ар-20-8/ф-2, признать недействительным (ничтожным) договор аренды № Ар-20-7/ф-2, признать недействительным (ничтожным) договора аренды № Ар-20-6/ф-2, заключенные 10.01.2020 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок: договоров аренды от 10.01.2020 №№Ар-20-8/ф-2, Ар-20-7/ф-2, Ар-20-6/ф-2:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 318645100100960, ИНН <***>) возвратить администрацией муниципального образования «Город Саратов» земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020256:14, 64:48:020256:16, 64:48:020256:770.

Обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы путем подготовки и организации по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 743 м2 с кадастровым номером 64:48:020256:770, расположенного по адресу: <...>, Заводской район, для размещения магазина от 150 до 500 м2 общей площади, в порядке, установленном статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, с принятием решения о проведении аукциона и размещения на официальном сайте в сети Интернет извещения о проведении аукциона в месячный срок с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы (ИНН <***>, ОГРНИП 306645104600045), г. Саратов, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 318645100100960), г. Саратов, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 Кызы (ИНН <***>, ОГРНИП 306645104600045), г. Саратов, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 318645100100960), г. Саратов, в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 15 000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления судебного акта в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Н.В. Горбунова