Постановление от 7 июля 2024 г. по делу № А60-58731/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 17АП-5319/2024-ГК

u. Пермь

08 июля 2024 года Дело № А60-58731/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Маркеевой О.Н., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – доверенность от 28 марта 2024 года, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 05 октября 2023 года, диплом, паспорт;

рассмотрел в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области апелляционную жалобу истца, департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 апреля 2024 года

по делу № А60-58731/2023

по иску департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды, о расторжении договора аренды,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее ДУМИ, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной


ответственностью «Эстра» (далее ООО «Эстра», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01 марта 2023 года № 49000850 в размере 183 110,97 руб. за период с 01 мая 2023 года по 31 августа 2023 года, 8 168,03 руб., пени за просрочку платежей, начисленной за период с 11 мая 2023 года по 27 сентября 2023 года, с 01 мая 2023 года по 28 сентября 2023 года, с продолжением начисления с 28 сентября 2023 года до фактической оплаты долга в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период нарушения обязательства, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторжении договора аренды № 49000850 от 01 марта 2023 года; выселении ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская, 41 (1 этаж - помещения № 12, 25-29, площадью 63,5 кв. м.); взыскании почтовых расходов в размере 249,40 руб.

В результате неоднократного уточнения исковых требований ДУМИ просит расторгнуть договор аренды № 49000850 от 01 марта 2023 года, выселить ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская, 41 (1 этаж - помещения №№ 12, 25-29, площадью 63,5 кв. м.). В связи с погашением задолженности ДУМИ также заявило ходатайство об отказе от заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, пени, почтовых расходов.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 апреля 2024 года производство по делу в части взыскания долга, пени, почтовых расходов прекращено. В остальной части в иске отказано.

Истец, ДУМИ, не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, в связи с чем истец увеличивал период взыскания задолженности с 01 мая 2023 года по 31 августа 2023 года на период по 31 октября 2023 года, по 31 января 2024 года. Оплату ответчик начал производить лишь с 22 ноября 2023 года. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования об оплате задолженности, но данные требования не исполнялись. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ДУМИ просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требований в полном объеме.

17 июня 2024 года от ответчика, ООО «Эстра», поступил отзыв, в котором он пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании 26 июня 2024 года представитель истца пояснил, что решение суда обжалуется им лишь в части отказа в удовлетворении исковых требований, в части прекращения производства по делу решение не обжалуется.

Представитель истца на удовлетворении апелляционной жалобы


настаивал, просил решение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что решение суда обжалуется только в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 01 марта 2023 года № 49000850 и выселении ответчика из занимаемого нежилого здания.

Иных доводов жалоба не содержит.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки обоснованности и законности судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Поскольку решение суда обжалуется в части, арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 01 марта 2023 года между ДУМИ (арендодатель) и ООО «Эстра» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000850.

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое встроенное к жилому зданию помещение, находящееся по адресу: <...> этаж – помещения № 12, 25-29 общей площадью 63,5 кв. м., для использования в целях: виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ж-5.

Договор действует с 13 марта 2023 года по 12 марта 2028 года (пункт 1.2 договора).

Пунктом 3.2.5. договора установлено, что арендатор обязан выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном договором.


Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Если последний день срока внесения арендной платы приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. НДС и иные налоги арендатор уплачивает в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается в момент поступления денежных средств на счет арендодателя (пункт 4.4 договора).

Согласно пункту 2.2.1 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренном законом и договором.

Пунктом 7.1 договора установлено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, или на основании судебного акта, вступившего в законную силу.

По требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: использует объект с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает объект; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; систематически в течение трех и более периодов частично вносит арендную плату, образуя при этом задолженность, которая в сумме составляет два или более платежных периода; не выполнил требования, предусмотренные пунктами 3.2.17, 3.2.23; неоднократно не выполнил требования, предусмотренные подпунктами 3.2.8, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.15, 3.2.16,.6.6 и 6.8 (при наличии); не использует объект по целевому назначению (указанному в пункте 1.1 договора), предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование; переуступил право пользования объектом, передал права пользования им в залог или внес право пользования объектом в качестве вклада в уставной капитал любых юридических лиц (пункт 7.3 договора).

13 марта 2023 года сторонами подписан акт приема-передачи нежилого объекта.

Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнялась обязанность по оплате арендной платы, ДУМИ обратился к ООО «Эстра» с иском о расторжении договора аренды № 49000850 от 01 марта 2023 года, выселении ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская, 41 (1 этаж - помещения №№ 12, 25-29, площадью 63,5 кв. м.) (с учетом принятого судом уточнения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).


Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.


Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 7.3 договора аренды от 01 марта 2023 года предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут, в том числе, в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; систематически в течение трех и более периодов частично вносит арендную плату, образуя при этом задолженность, которая в сумме составляет два или более платежных периода.

Из материалов дела следует, что первоначально истец ДУМИ обратился с рассматриваемым иском в связи с наличием у ответчика, ООО «Эстра», задолженности по арендной плате за период с 01 мая 2023 года по 31 августа 2023 года. За указанный период размер арендной платы составлял 240 240 руб. Ответчиком было оплачено лишь 57 129,03 руб.

В период рассмотрения дела в связи с увеличением периода просрочки и частичным погашением задолженности период изменялся: с 01 мая 2023 года по 31 октября 2023 года, с 01 июля 2023 года по 31 октября 2023 года, с 01


ноября 2023 года по 31 января 2024 года.

C рассматриваемым иском ДУМИ обратился 30 октября 2023 года и 22 ноября 2023 года ответчик начал производить погашение задолженности. На момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате и пеням по ней ответчиком погашена, в связи с чем истец отказался от иска в данной части, производство по делу в данной части прекращено.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда № 14 от 05 мая 1997 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации, так как в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору, как отсутствуют и финансовые потери.

При таких обстоятельствах с учетом того, что в период рассмотрения настоящего дела задолженность погашена ответчиком в полном объеме, в данном случае расторжение договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков оплаты арендной платы является чрезмерной мерой ответственности за допущенное нарушение.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и в связи с этим - в удовлетворении требований о выселении из занимаемого помещения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, в связи с чем истец увеличивал период взыскания задолженности а оплату ответчик начал производить лишь с 22 ноября 2023 года, отклоняется судом, поскольку данный довод надлежащим образом оценен судом первой инстанции. Оснований для иного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка истца при этом на то, что в силу пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, отклоняется судом, поскольку наличие права на предъявление иска о расторжении договора не влечет безусловное


удовлетворение судом такого требования. В любом случае подлежат оценке конкретные обстоятельства дела. В данном случае суд первой инстанции, оценив представленные доказательства и доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора. Оснований для иного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, апелляционная жалоба истца, ДУМИ, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится истца, ДУМИ, который в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 апреля 2024 года по делу № А60-58731/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий С.В. Коньшина

Судьи О.Н. Маркеева

В.В. Семенов