Решение от 17 декабря 2020 г. по делу № А43-574/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-574/2020

г. Нижний Новгород 17 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.11.2020,

Решение в полном объеме изготовлено 17.12.2020,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича, (шифр 17-11), при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, (ИНН <***>, ОГРНИП 307526035100020), г. Н.Новгород,

к ответчику: комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода, г. Н. Новгород (ИНН <***>; ОГРН <***>),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №8 с кадастровым номером 52:18:0030038:59, общей площадью 31,0 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: <...>,

При участии представителей:

Истца: ФИО3, по доверенности от 05.02.2020 г.

ответчика: ФИО4, по доверенности от 13.12.2019 г.,

установил:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №8 с кадастровым номером 52:18:0030038:59, общей площадью 31,0 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: <...>, изложив отдельные пункты в следующей редакции:

- пункт 2: «Выкупная цена «Объекта», отчуждаемого по настоящему договору, в соответствии с отчетом об оценке от 17.12.2019 года №449/2019, выполненным ООО «Инвестконсалтинг», составляет 814166,67 рублей. (НДС не облагается)»;

- пункт 3.2.1: «Сумму в размере 13569,44 рублей (НДС не облагается), оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества»;

- 3.2.2: «Сумму в размере 800597,23 (НДС не облагается), «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после оплаты суммы, предусмотренной п.3.2.1 настоящего Договора, в размере 13569,44 (НДС не облагается)»;

- пункт 6.2: «В случае нарушения «Покупателем» порядка оплаты «Объекта», предусмотренного п.п. 3.2 настоящего Договора, «Покупатель» уплачивает «Продавцу» пени в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса РФ, Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Истец в судебном заседании с учетом проведенной экспертизы уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №8 с кадастровым номером 52:18:0030038:59, общей площадью 31,0 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: <...>, изложив отдельные пункты в следующей редакции:

- пункт 2: «Выкупная цена «Объекта», отчуждаемого по настоящему договору, в соответствии с экспертным заключением №1630 от 16.07.2020, выполненным ООО «Компания «Оценочный стандарт», составляет 850 000 рублей. (НДС не облагается)»;

- пункт 3.2.1: «Сумму в размере 14166,67 рублей (НДС не облагается), оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества»;

- 3.2.2: «Сумму в размере 835 833,33 (НДС не облагается), «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после оплаты суммы, предусмотренной п.3.2.1 настоящего Договора, в размере 14 166,67 (НДС не облагается)»;

- пункт 6.2: «В случае нарушения «Покупателем» порядка оплаты «Объекта», предусмотренного п.п. 3.2 настоящего Договора, «Покупатель» уплачивает «Продавцу» пени в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

Суд, рассмотрев ходатайство истца, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает уточнение.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, просит в иске отказать.

Истец в обоснование своей позиции по делу указал, что письмом № Исх.-03-02-362674/19 от 29.11.2019 ответчик направил для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения №8 с кадастровым номером 52:18:0030038:59, общей площадью 31,0 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: <...>.

Указанное помещение находится у истца в аренде.

В сроки, предусмотренные законом, истцом был составлен протокол разногласий к договору купли-продажи и направлен ответчику, однако 27.12.2019 ответчиком был составлен ответ на письмо, протокол разногласий был отклонен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обратиться в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с разногласиями сторон относительно выкупной цены объекта недвижимости, суд определением от 13.03.2020 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Компания «Оценочный стандарт», эксперту ФИО5.

В рамках проводимого исследования эксперту необходимо определить: «Какова рыночная стоимость помещения №8 с кадастровым номером 52:18:0030038:59, общей площадью 31,0 кв.м, этаж №1, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, р-н Канавинский, ул. Совнаркомовская, д.25 на 30.09.2019?».

04.08.2020 в материалы дела поступило экспертное заключение № 1630 от 16.07.2020.

Согласно результатам судебной экспертизы рыночная стоимость объекта составила:

850 000 руб. по состоянию на 30.09.2019.

Ответчик результаты экспертизы не оспорил, а истец уточнил исковые требования с учетом проведенной экспертизы.

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержится ясный и полный ответ на поставленный судом вопрос, не допускающий различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Таким образом, данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что не согласен с редакцией договора, предложенной истцом в части установления ответственности за нарушение покупателем порядка оплаты в размере ключевой ставки Банка России, так как подписание договора с данной редакцией п. 6.2 договора поставит в неравное положение остальных субъектов малого и среднего предпринимательства, являющихся покупателями муниципального имущества.

По мнению истца, ответственность за нарушение порядка оплаты объекта в размере 0,1% от суммы неоплаты за каждый день просрочки является чрезмерной.

Суд, рассмотрев доводы сторон, приходит к выводу, что ответственность, установленная п.6.2 проекта договора, а именно: «В случае нарушения «Покупателем» порядка оплаты «Объекта», предусмотренного п.п. 3.2 настоящего Договора, «Покупатель» уплачивает «Продавцу» пени в размере 0,1% от суммы неоплаты за каждый день просрочки», соразмерна нарушению, в связи с чем, считает возможным отказать в изложении пункта 6.2 договора в редакции истца.

Учитывая изложенное, суд считает возможным частично удовлетворить требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №8 с кадастровым номером 52:18:0030038:59, общей площадью 31,0 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: <...> изложив отдельные пункты в следующей редакции:

- пункт 2: «Выкупная цена «Объекта», отчуждаемого по настоящему договору, в соответствии с экспертным заключением №1630 от 16.07.2020, выполненным ООО «Компания «Оценочный стандарт», составляет 850 000 рублей. (НДС не облагается)»;

- пункт 3.2.1: «Сумму в размере 14166,67 рублей (НДС не облагается), оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества»;

- 3.2.2: «Сумму в размере 835 833,33 (НДС не облагается), «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после оплаты суммы, предусмотренной п.3.2.1 настоящего Договора, в размере 14 166,67 (НДС не облагается)».

Расходы по делу в виде государственной пошлины, а также на проведение судебной экспертизы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В связи с чем, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 4000 рублей расходов по госпошлине и 10000 рублей расходов на проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №8 с кадастровым номером 52:18:0030038:59, общей площадью 31,0 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: <...> между индивидуальным предпринимателем ФИО2, (ИНН <***>, ОГРНИП 307526035100020), г. Н.Новгород, и комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода, г. Н. Новгород (ИНН <***>; ОГРН <***>), изложив отдельные пункты в следующей редакции:

- пункт 2: «Выкупная цена «Объекта», отчуждаемого по настоящему договору, в соответствии с экспертным заключением №1630 от 16.07.2020, выполненным ООО «Компания «Оценочный стандарт», составляет 850 000 рублей. (НДС не облагается)»;

- пункт 3.2.1: «Сумму в размере 14166,67 рублей (НДС не облагается), оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества»;

- 3.2.2: «Сумму в размере 835 833,33 (НДС не облагается), «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после оплаты суммы, предусмотренной п.3.2.1 настоящего Договора, в размере 14 166,67 (НДС не облагается)».

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Н.Новгорода, г. Н. Новгород (ИНН <***>; ОГРН <***>), в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, (ИНН <***>, ОГРНИП 307526035100020), <...> 000 руб. 00 коп. расходов на проведение судебной экспертизы и 4000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Окороков Д.Д.