Постановление от 26 февраля 2025 г. по делу № А50-12944/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-13369/2024-ГК
г. Пермь
27 февраля 2025 года
Дело № А50-12944/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2025 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное  заседание не  явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Волжско-Камское судоходное общество»,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 14 ноября 2024 года по делу № А50-12944/2024        

по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Волжско-Камское судоходное общество» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о продаже объекта с публичных торгов,

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском   к обществу с ограниченной ответственностью «Волжско-Камское судоходное общество» (далее – ответчик, ООО «Волжско-Камское судоходное общество») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:3812182:27, площадью 1425 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Академика Веденеева, 54а, зарегистрированного на праве собственности за ООО «Волжско-Камское судоходное общество», путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 14 ноября 2024 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять  по  делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что обжалуемое решение является  не обоснованным и подлежащим отмене. Судом не приняты во внимание обстоятельства, имеющие значения для правильного разрешения дела, в результате чего сделаны выводы, противоречащие фактическим обстоятельствам дела, что повлияло на принятие неправильного решения по делу. В частности  не  учтено, что  установленный п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ шестимесячный срок для обращения уполномоченного органа в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов истек 12.05.2024. Учитывая данное обстоятельство, есть основание полагать, что истцом пропущен срок для обращения с настоящим исковым заявлением в суд, соответственно, в удовлетворении заявления должно быть отказано. Обращает  внимание  на  то, что  течении срока действия договора аренды совершены действия по достройке объекта незавершенного строительством, так между ответчиком и ООО «ПК Каллистрат» был заключен Договор № 01-08- 2023 от 01.08.2023, согласно которому ООО «ПК Калистрат» обязалось разработать «Проект реконструкции объекта незавершенного строительства под Физкультурно- оздоровительный комплекс по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Академика Веденеева, 54а» (копия договора прилагается),  выполнена топографическая съемка объекта (копия технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий прилагается); получен градостроительный план земельного участка на котором расположен спорный объект (копия прилагается); разработана проектная документация реконструкции объекта (копия прилагается); было выполнено техническое присоединение спорного объекта к сетям электроснабжения, выполнены строительно-монтажные работы по возведению трансформаторной подстанции (копии заявки, технических условия, договора, а также уведомления об обеспечении возможности присоединения к электрическим сетям прилагаются). Общество понесло серьезные финансовые затраты по достройке объекта незавершенного строительства, размер которых превышает 2,5 миллиона рублей. Также необходимо учитывать и то обстоятельство, что срок действия аренды пришелся на период введения ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, в связи с чем материальное положение ответчика, как и многих иных организации, ухудшилось, что не позволило в полной мере реализовать все мероприятия по достройке объекта незавершенного строительством. Учитывая изложенные выше обстоятельства, ответчик полагаем, что требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства является преждевременным и не подлежащим удовлетворению. Кроме того,  заявленные исковые требования не подлежали удовлетворению, поскольку истцом не определена начальная цена продажи спорного объекта. В отсутствие информации об установленной цене продажи спорного объекта на публичных торгах, ответчик не может в полной мере осуществить защиту своих прав и законных интересов.

Отзыв на  апелляционную  жалобу  не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.12.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от № 155-200, по условиям которого ответчику на праве аренды передан земельный участок с кадастровым номером 59:01:3812182:206, площадью 3212,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Академика Веденеева, 54а, для завершения строительства объекта с кадастровым номером 59:01:3812182:27 (п. 1.1. договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды срок действия договора определен сторонами с 13.11.2020 по 12.11.2023.

11.09.2023 ответчик направил в адрес истца заявление о продлении сроком на 3 года договора аренды от № 155-200 от 21.12.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812182:206, площадью 3212,00 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Академика Веденеева, 54а.

Письмом от 05.10.2023 № 21-01-06-И-6719 истец отказал ответчику в продлении срока договора аренды, указав, что действующим законодательством не предусмотрено продление срока действия договора аренды, а также уведомил ответчика о том, что договор аренды будет прекращен с 12.11.2023.

Как следует из представленного в материалы дела документа КУВД-001/2024-8919965, государственная регистрация прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812182:206 произведена 06.03.2024.

Ссылаясь на положения п.п. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ, в силу которых в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования,   суд первой инстанции исходил из отсутствия сведений о  завершении  строительства объекта  на  предоставленном  ответчику в аренду земельном участке, истечении  срока действия договора  аренды. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст.  235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как указано  в п. 1 ст.  239.1 ГК РФ,  если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2 ст.  239.1 ГК РФ).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст.  239.1 ГК РФ).

В п. 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022)  разъяснено, что  совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В  подп. 10 п. 2 ст.  39.6 ЗК РФ указано, что  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Установив обстоятельства предоставления ответчику земельного  участка участок с кадастровым номером 59:01:3812182:206 на  основании  договора аренды срок  действия которого  истек 12.11.2023,  для завершения строительства объекта с кадастровым номером 59:01:3812182:27,  при  этом  по  данным ЕГРН  указанный объект  имеет  степень  готовности  1%  и  отсутствуют  сведения о  продолжении  его  строительства,  завершении  строительства, суд  первой инстанции  обоснованно  удовлетворил  заявленный иск.

То  обстоятельство, что  иск об  изъятии  объекта  подан по истечении шести  месяцев с  даты окончания срока  действия договора, не  может  являться основанием для отказа в иске в силу  следующего.

Действительно  в п. 5 ст.  39.6 ЗК РФ указано на возможность  предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства,  собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) (ред. от 27.11.2024)).

Анализ положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

 Поскольку истец письмом от 05.10.2023 № 21-01-06-И-6719 отказал ответчику в продлении срока договора аренды, указанный отказ  не  оспорен, недействительным не  признан, доказательств строительной деятельности  на  земельном  участке не  представлено,  при  этом  уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов,  указанное  право  истцом  реализовано, надлежит  признать   требования Департамента  правомерными. В противном случае возникает  правовая неопределенность касательно  судьбы  земельного участка и  объекта.

Доводы ответчика о   том, судом не  определена  начальная цена продажи объекта незавершенного строительства, отклоняются.

В соответствии с абз. 2 п. 1,  п. 4 ст.  ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации,  начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно  Правилам проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденным Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать в частности  начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.  Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона, на шаг аукциона, который устанавливается в пределах 1 процента начальной цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона.

Таким образом,  обязанность  по  оценке объекта  возложена  на  организатора аукциона.

Поскольку  истец требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлял, оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства не  проводилась.  Установление начальной продажной стоимости имущества не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В  соответствии с п. 3 ст.  239.1 ГК РФ  требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Из  представленных  апеллянтом доказательств не  следует, что  нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.  Договор  на  проектирование  заключен  только  01.08.2023, топографическая сьемка выполнена  в августе 2023 года,  градостроительный план получен  24.08.2023, т.е. ответчик предпринял  меры к достройке только за  2-3 месяца до окончания срока действия договора. При  этом  из  заключения ООО «ПК Каллистрат» от 25.09.2023 и  приложенных  к нему фотоматериалов   усматривается полное  отсутствие какой-либо  деятельности на  объекте, по  факту объект  заброшен, строительная площадка не  организована. Доказательств  получения разрешения на  строительство  не  представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 14 ноября 2024 года по делу № А50-12944/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.


Председательствующий


М.А. Полякова


Судьи


С.В. Коньшина


Д.И. Крымджанова