Постановление от 27 октября 2025 г. по делу № А07-28058/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-3754/25

Екатеринбург 28 октября 2025 г. Дело № А07-28058/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Беляевой Н.Г., Полуяктова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Мякишевой В.В., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 по делу № А07-28058/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители Администрации, общества с ограниченной ответственностью "СТУЗ" (далее - общество "СТУЗ"), заявившие ходатайство о проведении судебного заседания в режиме веб-конференции, подключение к каналу связи в режиме онлайн не обеспечили.

Общество "СТУЗ" (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации (ответчик) о признании права собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030302:219 площадью 784,2 кв. м, расположенное по адресу: 450045, Респ. Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Бирский тракт.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены: Администрация Орджоникидзевского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.09.2023 (резолютивная часть объявлена 20.09.2023) в удовлетворении исковых требований общества "СТУЗ" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация просит постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы отмечает, что к материалам дела приобщено согласие от правообладателя смежного земельного участка с кадастровым номером 02:55:030501:12 общество с ограниченной ответственностью «СЭНДВИЧПАНЕЛЬ», в котором указано, что данное общество не возражает на сокращение нормативных расстояний с учетом установленных в заключении эксперта № 713, 714/9-3-24 от 28.02.2025. Однако, данное соглашение не было представлено суду первой инстанции. Администрация полагает, что указанное согласие является недопустимым доказательством по данному делу, а также противоречит нормам законодательства. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к неверному выводу о том, что спорный объект реконструирован в пределах земельного участка, принадлежащего истцу, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки, возведен (создан) без нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

В отзыве на кассационную жалобу общество "СТУЗ" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу "СТУЗ" на праве собственности принадлежит строение нежилое - административно-бытовое, кол-во этажей - 1, общая площадь - 253 кв. м, литер А, инвентарный номер - 343551, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2001 серия 02-УФ № 139855.

В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности общества "СТУЗ" в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером

02:55:030302:219, площадью 253 кв. м, литер А (условный номер 02:401:343551:000274).

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030501:11, общей площадью 1786+/-15 кв. м, принадлежащим обществу "СТУЗ" на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Истцом произведена реконструкция вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030302:219, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, № Уфа-45 общество "СТУЗ", литер А, в результате которой образовался дополнительно литер А1, общей площадью 568,4 кв. м, согласно технического паспорта на нежилое здание, инвентарный номер 343551 от 01.10.2018.

Строение находится на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030501:11, который принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.04.2014.

С целью приведения реконструированного здания в соответствии с требованием действующего законодательства, обществом "СТУЗ" на реконструированное здание получен градостроительный план земельного участка № RU03308000-17-427.

Общество "СТУЗ" обратилось в суд с исковыми требованиями на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании права собственности на самовольную постройку литер А1, общей площадью 568,4 кв. м, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, № Уфа-45.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-2063/2020 от 02.06.2021 исковые требования удовлетворены, признано право собственности общества "СТУЗ" на нежилое строение - пристрой, литер А1, площадью 568,4 кв. м, местоположение: 450045, Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Бирский тракт.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2021 по делу № А07-2063/2020 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2021 по делу № А07-2063/2020 отменено, в удовлетворении исковых требований общества "СТУЗ" отказано.

При этом отказывая в удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты в виде признания права собственности на часть самовольно реконструированного здания - пристроя. Кроме того, судом отмечено, что истцом не представлено доказательств совершения действий, направленных на получение разрешения на строительство. Также указано на неактуальность представленных в материалы дела заключений специалистов и дана критическая оценка выводам судебной экспертизы.

С учетом указанных выводов судов в рамках дела № А07-2063/2020 общество "СТУЗ" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о

признании права собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030302:219 площадью 784,2 кв. м, расположенное по адресу: 450045, Респ. Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Бирский тракт.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество "СТУЗ" за получением разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта ни до проведения реконструкции, ни в период ее проведения в уполномоченный орган не обращалось. Факт обращения общества "СТУЗ" в Администрацию за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию возведенных построек (литеры А1, Б, В), расположенных по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, Бирский тракт, в 2014 г., не может быть оценен судом как совершение надлежащих действий по легализации спорной постройки, поскольку такое обращение имело место по прошествии значительного количества времени после завершения реконструкции (13 лет), а также было заведомо неисполнимым, поскольку предварительно за разрешением на строительство (реконструкцию) истец не обращался, а без указанного разрешения ввод объекта в эксплуатацию был невозможен. Суд критически оценил факт обращения общества "СТУЗ" в Администрацию г. Уфы за выдачей разрешения на реконструкцию административного здания со строительством двух гаражей по Бирскому тракту в Орджоникидзевском район г. Уфы в 2017 году как совершение надлежащих действий по легализации спорной постройки, поскольку такое обращение имело место также по прошествии значительного количества времени после завершения реконструкции (16 лет), а также носило формальный характер, поскольку истцом не были представлены уполномоченному органу документы в соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ.

Суд первой инстанции критически оценил заключение эксперта № 145-16/22 от 21.11.2022, поскольку из исследовательской части данного заключения эксперта невозможно с достоверностью установить, на основании каких исходных, эмпирических, инструментальных данных и расчетов при использовании только рулетки механической 7,5 м, рулетка-дальномер лазерной, линейки стальной, эксперт пришел к указанным выводам. Суд указал, что заключение эксперта не мотивировано, содержит перечисление нормативных требований, но при этом выводы эксперта не содержат ссылок или указания на результаты конкретных, проведенных экспертом исследований, на основании которых такие выводы сформулированы. Представленным обществом "СТУЗ" внесудебным заключениям судом первой инстанции также дана критическая оценка.

Суд первой инстанции указал на то, что дополнительно обществом "СТУЗ" не были представлены суду доказательства того, что на дату рассмотрения спора спорный объект удовлетворяет требованиям действующих (актуальных) градостроительных, экологических норм и правил, а также санитарно-гигиеническим требованиям, не нарушая чьих-либо интересов и не создавая угрозу жизни и здоровью граждан.

Также суд первой инстанции обратил внимание на то, что при сопоставлении фактического расположения объектов исследования (схема № 1 заключения эксперта № 145-16/22 от 21.11.2022) и места допустимого размещения зданий согласно градостроительному плану № RU03308000-17-427 от 07.04.2017 имеются нарушения в части отступов от объекта исследования до границ земельного участка, а именно спорный объект согласно заключению эксперта № 145-16/22 от 21.11.2022 расположен на границе земельного участка, однако экспертом данному вопросу не дана оценка, в то время как нормативное расстояние от объекта до границ участка должно составлять не менее 3 м. Кроме того, согласно градостроительному плану земельного участка № RU03308000-17-427 от 07.04.2017 в границах земельного участка имеются красные линии, однако экспертом данному доводу не дана оценка.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился. Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования истца, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации приведены способы защиты гражданских прав, при этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав, при этом, не допуская необоснованного (несоразмерного нарушению) ущемления интересов ответчика.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума № 44) разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к

изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума № 44, в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Последствием такого правонарушения является снос самовольной постройки.

Из определения Верховного Суда РФ от 07.10.2024 № 302-ЭС24-9662 следует, что вопрос о судьбе самовольной постройки должен быть разрешен судом.

Согласно пункту 43 постановления Пленума № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 42 постановления Пленума № 44 ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

Согласно подпункту 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к вопросам местного значения городского округа относятся выдача разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию и реконструкции объектов капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что администрация как орган местного самоуправления с соответствующей компетенцией, является надлежащим ответчиком по делу.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается признание судом права собственности на самовольную постройку, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью

граждан (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 7, абзацам 1, 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их переустройство или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 данного Кодекса).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При рассмотрении спора судами установлено, что спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030501:11, общей площадью 1786+/-15 кв. м, принадлежащим обществу "СТУЗ" на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Из вписки из ЕГРН следует, что указанный земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: занимаемый административно-бытовым корпусом, для иных видов жилой застройки.

Судами установлено, что объект реконструирован с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

С учетом имеющихся в материалах дела документов и обстоятельств, установленных в рамках дела № А07-2063/2020, судом апелляционной инстанции установлено, что согласно техническому паспорту нежилого

здания (строения) по состоянию на 25.02.2000 нежилое помещение с инвентарным номером 343551 является одноэтажным административно-бытовым зданием, лит. А, общей площадью 253 кв. м.

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2001 по делу № Г-6546/ВЕГ за обществом "СТУЗ" 18.09.2001 было зарегистрировано право собственности на строение нежилое - административно-бытовое, кол-во этажей - 1, общая площадь - 253 кв. м, литер А, условный номер 02:401:343551:0000:274, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Бирский тракт, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2001 серии 02-УФ № 139855.

В 2001 году обществом "СТУЗ" возведен пристрой к указанному административно-бытовому зданию, лит. А. Согласно техническому паспорту от 02.09.2008 комплекс нежилых строений с инвентарным номером 343551, расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, № Уфа-45, имеет следующие характеристики: Литера А - административное здание, площадь 215,8 кв. м, литера А1 - пристрой, площадь 568,4 кв. м, литера Б - гараж, площадь 36,4 кв. м, литера В - гараж, площадь 74,3 кв. м.

По данным технической инвентаризации литера А и литера А1 являются единым нежилым строением. В соответствии с техническим паспортом от 01.10.2018 пристрой литер А1 площадью 568,4 кв. м имеет фактическое назначение – склад, на возведение постройки литер А1 разрешение не представлено.

Суды установили, что административно бытовое здание, лит. А, и пристрой, литер А1, имеют общую стену, также по данным технической инвентаризации являются единым нежилым строением.

Из заключения эксперта от 21.03.2019 № 2019.026/3, полученного в рамках проведенной по делу № А07-33116/2018 судебной экспертизы, следует, что пристрой (литер А1) представляет собой одноэтажное нежилое строение, Г образной формы в плане. Год возведения - 2001 год. Экспертом установлено, что нежилое строение лит. А1 выходит за кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:030501:11. Экспертом сделан вывод, что эксплуатация объекта обследования - пристроя (литер А1), расположенного по адресу: 450045, Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Бирский тракт, возможна в полном объеме, пребывание в помещениях и нахождение людей в непосредственной близости с объектом не создает угрозу жизни и здоровью граждан, так же не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (при условии наличия реестровой ошибки).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.11.2020 № КУВИ-002/2020-39546435 нежилое здание - административное здание, инвентарный номер - 343551, условный номер 02:401:343551:0000:274 поставлено на кадастровый учет 09.10.2013 с присвоением кадастрового номера 02:55:030302:219, имеет площадь 784,2 кв.

м. При этом в разделе особые отметки указано, что право зарегистрировано на объект недвижимости с площадью 253 кв. м.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания права в целом на объект в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014).

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022) указано, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления № 10/22).

Законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц

(пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из нормы части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в Определениях Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС18-2938 от 28.06.2018, № 304-ЭС18-2923 от 07.08.2018, бремя доказывания соответствия самовольных объектов требованиям безопасности возлагается на застройщика, то есть в данном случае на общество "СТУЗ".

Обществом "СТУЗ" в материалы дела представлены заключения внесудебных специалистов, которым со стороны судов двух инстанций дана критическая оценка.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции с целью установления существенных для дела обстоятельств, в том числе установления обстоятельств, свидетельствующих о наличии угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, проведена судебная экспертиза.

Однако, судом первой инстанции заключению судебной экспертизы дана критическая оценка.

Поскольку установление факта того, не имеется ли при реконструкции здания существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил; не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, имеют существенное значение для рассмотрения настоящего дела и установления обстоятельств по делу, исследование необходимо в рамках настоящего дела, судом апелляционной инстанции по ходатайству общества "СТУЗ" назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертов ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 28.02.2025 № 713, 714/9-3-24 реконструированное административное здание не противоречит требованиям строительных норм и правил.

Месторасположение объекта исследования - реконструированного административного здания, инвентарный номер - 343551. с кадастровым номером 02:55:030302:219 в реконструированном виде общей площадью 784.2 кв. м, местоположение: 450045, Республика Башкортостан, город Уфа. Орджоникидзевский район. Бирский тракт, а также строение в целом, не противоречат требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности.

Реконструированное административное здание не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям в рамках строительно-технического исследования.

Кроме того, эксперт посчитал необходимым отметить, что в данном случае, учитывая отсутствие производственных мощностей на объекте исследования. а также отсутствие вредных факторов, влияющих на

атмосферу, санитарно-гигиенические и экологические требования не регламентируются.

Экспертами установлено, что местоположение реконструированного административного здания частично не соответствует градостроительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, а именно не соответствует минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, - которые составляют 3 м.

Экспертами установлено, что спорный объект в части объемно-планировочных и технических (состав и материал основных конструктивных элементов) решений соответствует Техническому паспорту на отдельно стоящее одноэтажное нежилое строение (лит. А, А1), выполненному сотрудниками Участка г. Уфы ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" от 01.10.2018.

В ходе проведения экспертизы эксперты пришли к выводу о том, что реконструированное административное здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 02:553030501:11, расположенного по адресу: 450045. РБ. г. Уфа, Орджоникидзевский район. Бирский тракт.

Реконструированное административное здание находится в границах красных линий, установленных в составе проекта "Северный промрайон г. Уфы. Схема упорядочения настройки Северного промрайона" в 1972 году до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

Красные линии, установленные в составе проекта "Северный промрайон г. Уфы Схема упорядочения застройки Северного промрайона" в 1972 году до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ не пересекают границы земельного участка.

Оценив состояние объекта, эксперты пришли к выводу о том, что дальнейшая эксплуатация объекта и помещений в нем полностью, либо в отдельной его части, в соответствии с нормативными требованиями возможна без угрозы разрушения строительных конструкция (тем самым без угрозы жизни и здоровью граждан, уничтожения или повреждения имущества гражданских и юридических лиц).

Первоначальное функциональное назначение (административно-бытовое здание, общей площадью 253 кв. м, литер А, условный номер 02:4013343551:0000:274), не влияет на реконструированный объект с иным функциональным назначением - склад (пристрой литер А 1 - пристрой, площадь 568.4 кв. м).

Механическая безопасность основных конструктивных элементов основной и пристроенной частей объекта исследования, а также всего здания в целом, на день проведения экспертного осмотра обеспечена.

Техническое состояние конструктивных элементов основной части объекта исследования (Литер А) на день проведения экспертного осмотра находятся в ограничено-работоспособном состоянии.

Техническое состояние конструктивных элементов пристроенной части объекта исследования (Литер А1) на день проведения экспертного осмотра. находятся в работоспособном состоянии.

В итоге эксперты установили, что сохранение и дальнейшая эксплуатация объекта в реконструированном состоянии без угрозы разрушения строительных конструкция (тем самым без угрозы жизни и здоровью граждан, уничтожения или повреждения имущества гражданских и юридических лиц) возможны.

Таким образом, по итогам проведения судебной экспертизы подтверждается соответствие спорного объекта недвижимости требованиям, указанным в абзаце 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом представленного повторного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, строительство произведено с соблюдением государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, строительных норм и правил, а также противопожарных норм и правил, соответствует разрешенному использованию земельного участка.

В силу вышеизложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая конкретные обстоятельства дела, установив, что спорный объект реконструирован в пределах земельного участка, принадлежащего истцу, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки, возведен (создан) без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования общества "СТУЗ" о признания за истцом права собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030302:219 площадью 784,2 кв. м, расположенное по адресу: 450045, Респ. Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Бирский тракт.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела и нормам материального права, подлежащим применению при разрешении настоящего спора. Доказательств, опровергающих выводы судов,

в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам заявителя жалобы, оснований для вывода о нарушении судом норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, в том числе требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда округа не имеется.

Нарушений судом требований статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом округа также не установлено. То обстоятельство, что в судебном акте не указаны какие-либо конкретные доказательства либо доводы не свидетельствует о том, что данные доказательства или доводы судом не были исследованы и оценены. Равно как и оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Таким образом, поскольку доводы заявителя жалобы, приведенные им по существу спора, фактически представляют собой несогласие с оценкой представленных в материалы дела доказательств и сделанных на их основании выводов суда, в отсутствие со стороны суда нарушений норм материального и процессуального права, оснований для их принятия у суда округа не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2025 по делу № А07-28058/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Краснобаева

Судьи А.С. Полуяктов

Н.Г. Беляева