Решение от 23 июня 2024 г. по делу № А70-11803/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-11803/2023
г. Тюмень
24 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2024 года. 


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шипуновой Э.В., помощником судьи Осиповой В.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации города Тюмени

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о принудительном изъятии объекта для муниципальных нужд


при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 15.04.2024,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 24.07.2023,  



установил:

Администрация города Тюмени обратилась (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень у ФИО1:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368, общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), по адресу: <...> сооружение 1;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699, общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), по адресу: <...>;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125, общей площадью 892,0 кв.м., с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, по адресу: г. Тюмень;

- сооружение - единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка, с кадастровым номером 72:23:0110001:20896, общей площадью 3996,4 кв.м, по адресу: <...> по цене выкупа 26 640 000 рублей;

прекращении права собственности ФИО1 на:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699 общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), по адресу: <...>,

- сооружение - единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка, с кадастровым номером 72:23:0110001:20896, общей площадью 3996,4 кв.м, по адресу: <...>;

прекращении права аренды ФИО1 на:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368, общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), по адресу: <...> сооружение 1;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125, общей площадью 892,0 кв.м., с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, по адресу: г. Тюмень;

признании права собственности за муниципальным образованием городской округ город Тюмень на:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368, общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), по адресу: <...> сооружение 1;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699, общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), по адресу: <...>;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125, общей площадью 892,0 кв.м., с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, по адресу: г. Тюмень;

- сооружение - единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка, с кадастровым номером 72:23:0110001:20896, общей площадью 3996,4 кв.м, по адресу: <...>.

В отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал в части определения цены выкупа. Ответчик полагает, что размер возмещения, определенный в отчете об оценке Объекта № 94-3/2022 от 04.08.2022 г., изготовленного ООО «Импульс», на который ссылается истец в исковых требованиях, является заниженным и не соответствующим фактической рыночной стоимости имущества. Ответчик указывает, что в целях установления действительной рыночной стоимости изымаемого имущества, ею была также проведена оценка подлежащего изъятию недвижимого имущества. Так, согласно отчета № 76/22, изготовленного ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» рыночная стоимость объектов оценки составила:

-           земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368 площадью 2927,0 кв.м. адрес (месторасположение) объекта: <...>, строение 1 -18 484 000 рублей,

-           земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699 площадью 221,0 кв.м. адрес (месторасположение) объекта: г. Тюмень, ул. Щербакова, 118, корпус 1 -884 000 рублей,

-земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125 площадью 892,0 кв.м. адрес (месторасположение) объекта: Тюменская область, г. Тюмень -1 951 000 рублей,

- сооружение (единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка) с кадастровым номером 72:23:0110001:20896 площадью 3996,4 кв.м. адрес (месторасположение) объекта: <...>

- убытки, причиненные правообладателю изъятием земельных участков и объекта недвижимости, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода- 1 105 000 рублей.

Общий размер рыночной стоимости изымаемого имущества и убытков согласно отчета № 76/22, изготовленного ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» составил 39 519 000 рублей, что существенно превышает стоимость выкупа, заявленную истцом.

Таким образом, ответчик считает, что размер возмещения за изымаемые объекты указанный в отчете об оценке Объекта № 94-3/2022 от 04.08.2022 г., изготовленного ООО «Импульс» и на который ссылается истец в исковом заявлении, является существенно заниженным и не соответствует фактической рыночной стоимости имущества и фактическому размеру убытков, которые будут понесены ответчиком в связи с изъятием имущества.

Определением суда от 19.10.2023 производство по настоящему делу было приостановлено, назначено проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Аллегра», эксперту ФИО4.

26.12.2022 в суд поступило заключение №19/23 от 22 декабря 2023 года.

Определением суда от 21.02.2024 производство по делу возобновлено.

16.02.2024 от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, где указано, что после ознакомления с заключением эксперта № 19/23 Администрацией выявлены существенные ошибки, в подтверждение чего представлено экспертное мнение (рецензия) от 08.02.2024, выполненное ООО «Импульс».

07.05.2024 в суд от ООО «Аллегра» поступила письменная позиция эксперта ФИО4 по доводам в экспертном мнении (рецензии) от 08.02.2024, выполненного экспертом ООО «Импульс» ФИО5

Также 07.05.2024 в суд от ООО «Аллегра» поступило ходатайство о приобщении Заключения эксперта № 19/23И от 23.04.2024 с исправленной опечаткой в площади, где эксперт просит отзывать ранее предоставленное с опечаткой в площади Заключение эксперта №19/23 от 22 декабря 2023 года, составленное согласно Определению о назначении экспертизы и о приостановлении производства по деду от 19 октября 2023 года по Делу № А70-11803/2023, и приобщить к материалам деда Заключение эксперта №19/23И от 23 апреля 2024 года с исправленной опечаткой в площади объектов шиномонтажная мастерская, СТО.

Как следует из пояснений эксперта, данных в судебном заседании 24.04.2024, им установлено, что в Экспертном заключении №19/23 от 22.12.2023 допущена опечатка (техническая ошибка) в расчетной таблице MsExcel при расчете. Площадь объектов шиномонтажная мастерская, СТО составляет 103 кв.м. (шиномонтажная мастерская - 57 кв.м., СТО - 46 кв.м.), как и представлено на стр. 51 Заключения. Эксперт считает необходимым скорректировать данную опечатку и предоставить в суд скорректированное Заключение эксперта, в котором на стр. 171 произведено исправление опечатки в площади, в результате чего, итоговая стоимость оцениваемых объектов изменилась, итоговая стоимость представлена на стр. 16-18 Заключения эксперта.

Из пояснений эксперта ФИО4 в судебном заседании, а также из содержания заключения эксперта №19/23И от 23 апреля 2024 года следует, что оно отличается от ранее предоставленного заключения №19/23 от 22 декабря 2023 года только в части исправления опечатки в части площади объектов шиномонтажная мастерская, СТО составляет 103 кв.м. (лист 16 заключения от 23.04.2024 г. (шиномонтажная мастерская - 57 кв.м., СТО - 46 кв.м.). При этом в ранее представленном заключении эксперта площадь каждого в отдельности объекта оценки была отражена правильно (шиномонтажная мастерская - 57 кв.м., СТО - 46 кв.м.), была допущена опечатка в сумме площади объектов, вместо 103 кв.м. была указана площадь 121 кв.м. (171 лист заключения от 22 декабря 2023 года). С учетом исправления опечатки в площади объекта итоговая стоимость объекта сооружения-единого недвижимого комплекса составила 17 568 000 рублей (стр. 16 заключения от 23.04.2024 г.) вместо ранее указанных 18 410 000 рублей (стр. 12 заключения от 22 декабря 2023 года), т.е. итоговая стоимость уменьшилась на 842 000 рубля за счет исправления опечатки. Иные изменения, помимо исправления опечатки в части площади и итоговой цены, в заключение №19/23И от 23.04.2024 г. не вносились.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнений к ходатайству о назначении повторной экспертизы.

Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменной позиции в отношении пояснений эксперта, где выразил позицию относительно назначения повторной экспертизы.

Документы в соответствии со статьями 66, 67 АПК РФ приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании 04.06.2024 объявлялся перерыв до 06.06.2024, после перерыва судебное заседание продолжено.

Истец  поддержал ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы судом отказано по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с абз. 2 и 3 ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Судом установлено, что заключение эксперта №19/23И от 23.04.2024  по форме и содержанию соответствует требования действующего законодательства, эксперт в полном объеме ответил на поставленные судом вопросы, более того, 24.04.2024 судом опрошен эксперт ФИО4, представлены исчерпывающие ответы, которые отражены в письменной позиции эксперта (т. 5 л.д.29-31), судом не выявлены существенные методологические ошибки в заключении эксперта №19/23И от 23.04.2024, в материалах дела не имеется доказательств, что расчеты произведены на основании недостоверной исходной информации).

Таким образом, суд признает заключение эксперта достоверным доказательством, поскольку оно получено в установленном порядке, обоснованность выводов эксперта не вызывает у суда сомнений.

Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о его незаконности.

Представленное истцом экспертное мнение (рецензия) от 08.02.2024, выполненное ООО «Импульс» на заключение эксперта №19/23И от 23.04.2024  расценивается судом на основании ст. 65, 68, 71 АПК РФ в качестве  доказательств, заявленных истцом в подтверждение своей позиции, и не подменяет собой экспертное заключение по результатам проведенной судебной экспертизы, признанной судом обоснованным.

На основании вышеизложенного, суд не усмотрел основания для назначения повторной судебной экспертизы по делу.

В судебном заседании 06.06.2024 объявлялся перерыв до 07.06.2024, после перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик поддержал позицию о несогласии с ценой выкупа, заявляемой истцом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 12.12.2022 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699 и сооружение с кадастровым номером 72:23:0110001:20896 принадлежит на праве собственности ФИО1.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368 предоставлен в аренду ФИО1 с 20.05.2016 по 16.02.2065 на основании договора аренды земельного участка № 23-10/1504 от 25.02.2016, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области,

земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125 предоставлен в аренду ФИО1 с 20.06.2016 по 16.02.2065 на основании договора аренды земельного участка № 23-10/1532 от 06.06.2016, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области.

В целях размещения объекта дорожно-транспортной инфраструктуры «Реконструкция ул. Щербакова от ул. 2-ая Луговая до ул. Дружбы», в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Генеральным планом городского округа город Тюмень, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9, постановлением Администрации города Тюмени от 13.01.2014 № 18 «Об утверждении проекта планировки территории планировочного района № 5 - Заречный (ул. Дружбы - ул. Мельникайте - левый берег р. Тура)» Администрацией города Тюмени было принято решение об изъятии земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

В связи с чем, распоряжением Администрации города Тюмени от 14.04.2022 № 228 закреплено изъять для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень:

земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368, общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), по адресу: <...> сооружение 1;

земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699, общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), по адресу: <...>;

земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125, общей площадью 892,0 кв.м., с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, по адресу: г. Тюмень;

сооружение - единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка, с кадастровым номером 72:23:0110001:20896, общей площадью 3996,4 кв.м, по адресу: <...>.

15.04.2022 ответчику было направлено уведомление с приложением указанного распоряжения.

В соответствии с выполненным ООО «Импульс» отчетом об оценке № 94-3/2022 рыночная стоимость права требования выкупной цены изымаемых земельных участков и расположенного на нем объекта недвижимого имущества при изъятии земельных участков для муниципальных нужд по состоянию на 26.07.2022 составляет 26 640 000 рублей, в том числе:

земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368, общей площадью 2927,0 кв.м. - 7 460 000 рублей,

земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699, общей площадью 221,0 кв.м. - 1 780 000 рублей,

земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125, общей площадью 892,0 кв.м. -2 830 000 рублей,

сооружение с кадастровым номером 72:23:0110001:20896, общей площадью 3996,4 кв.м - 13 600 000 рублей,

размер убытков, причиненных собственнику в объекта оценки, в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка - 970 000 рублей.

13.09.2022 ответчику был направлен проект соглашения об изъятии земельных участков и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд с приложениями.

Подписанное соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд ответчиком в Администрацию города Тюмени не представлено.

После ознакомления с отчетом об оценке ответчик выразил свое несогласие в письменной форме (уведомление от 02.12.2022).

Поскольку ответчик отказался заключить с истцом в установленном законом порядке соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также учитывая, что принудительное изъятие нежилого помещения возможно только на основании решения суда, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, оно производится в частности для государственных и муниципальных нужд.

В силу пункта 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд прекращается право собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок (пункт 2 части 1 статьи 279 ГК РФ).

Статьей 49 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, приведенным в данной норме и предусмотренными федеральными законами.

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации, строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 это        статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других  возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 ст. 49 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.8 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) данный отчет об оценке действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В силу статьи 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 ЗК РФ (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 56.2 ЗК РФ), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Согласно части 9 статьи 56.10 ЗК РФ ответчик вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в его подписании или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Аналогичная норма предусмотрена пунктом 10 статьи 56.10 ЗК РФ.

Согласно статье 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Особенности определения размера возмещения определены статьей 56.8 ЗК РФ.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (часть 1 статьи 56.8 ЗК РФ).

В ходе проведения судебного разбирательства ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости изымаемого имущества и убытков, причиненных правообладателю изыманием земельных участков и объектов недвижимости.

Согласно статье 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 07.11.2022 суд назначил проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Аллегра», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1 .Какова рыночная стоимость следующего изымаемого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699 общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), адрес (месторасположение) объекта: <...>. Данный земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1;

-сооружение-единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка с кадастровым номером 72:23:0110001:20896 общей площадью 3996,4 кв.м. адрес (месторасположение) объекта: <...>. Данное сооружение принадлежит на праве собственности ФИО1?

2.Какова рыночная стоимость права аренды ФИО1 следующего изымаемого имущества:

-земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125 общей площадью 892,0 кв.м. с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, адрес (месторасположение) объекта: Тюменская область, г. Тюмень. Данный земельный участок предоставлен в аренду ФИО1 с 20.06.2016 г. по 16.02.2065 г. на основании договора аренды земельного участка №23-10/1532 от 06.06.2016 г., заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области;

-земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368 общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), адрес (месторасположение) объекта: <...>, строение 1. Данный земельный участок предоставлен в аренду ФИО1 с 20.06.2016 г. по 16.02.2065 г. на основании договора аренды земельного участка №23-10/1504 от 25.02.2016 г., заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области?

3.Какова сумма убытков, включая убытки, которые несет индивидуальный предприниматель ФИО1 в связи с невозможностью исполнения  своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, причиненных ФИО1 изъятием следующих земельных участков и объекта недвижимости:

-земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699 общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), адрес (месторасположение) объекта: <...>. Данный земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1;

-сооружение-единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка с кадастровым номером 72:23:0110001:20896 общей площадью 3996,4 кв.м. адрес (месторасположение) объекта: <...>. Данное сооружение принадлежит на праве собственности ФИО1

-земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125 общей площадью 892,0 кв.м. с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, адрес (месторасположение) объекта: Тюменская область, г. Тюмень. Данный земельный участок предоставлен в аренду ФИО1 с 20.06.2016 г. по 16.02.2065 г. на основании договора аренды земельного участка №23-10/1532 от 06.06.2016 г., заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области;

-земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368 общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), адрес (месторасположение) объекта: <...>, строение 1. Данный земельный участок предоставлен в аренду ФИО1 с 20.06.2016 г. по 16.02.2065 г. на основании договора аренды земельного участка №23-10/1504 от 25.02.2016 г., заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области?

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ рассматривается судом, разрешающим дело по существу, исходя из предмета доказывания, имеющихся в деле доказательств. По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение судебной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

По результатам судебной экспертизы в материалы дела поступило заключение эксперта №19/23 от 22 декабря 2023 года.

Впоследствии экспертом было заявлено ходатайство об отзыве ранее предоставленного с опечаткой в площади Заключения эксперта №19/23 от 22 декабря 2023 года и о приобщении к материалам дела Заключения эксперта №19/23И от 23 апреля 2024 года с исправленной опечаткой в площади объектов шиномонтажная мастерская, СТО.

При ответе на поставленные перед экспертом вопросы им была проанализирована вся доступная на дату проведения судебной экспертизы информация, в результате чего эксперт пришел к следующим выводам:

рыночная стоимость изымаемого имущества на дату оценки 29.11.2023г. с учетомокругления составляет 18 492 000,00 руб.,

рыночная  стоимость  права  аренды  ФИО1  следующего  изымаемого имущества с учетом округления составляет 19 907 000 руб.,

сумма убытков, включая убытки, которые несет индивидуальный предприниматель ФИО1 в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, причиненных ФИО1 изъятием следующих земельных участков и объекта недвижимости на дату оценки 29.11.2023 с учетом округления составляет 1 370 400,00 руб.

Как следует из экспертного заключения, эксперт компетентен в установлении стоимости объектов недвижимости и делает общий вывод относительно размера возмещения за земельный участок, изымаемого для муниципальных нужд, включая: рыночную стоимость изымаемого имущества, рыночную стоимость  права  аренды, размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах и упущенную выгоду.

Из пояснений эксперта ФИО4 в судебном заседании, а также из содержания заключения эксперта №19/23И от 23 апреля 2024 года следует, что оно отличается от ранее предоставленного заключения №19/23 от 22 декабря 2023 года только в части исправления опечатки в части площади объектов шиномонтажная мастерская, СТО составляет 103 кв.м. (лист 16 заключения от 23.04.2024 г. (шиномонтажная мастерская - 57 кв.м., СТО - 46 кв.м.). При этом в ранее представленном заключении эксперта площадь каждого в отдельности объекта оценки была отражена правильно (шиномонтажная мастерская - 57 кв.м., СТО - 46 кв.м.), была допущена опечатка в сумме площади объектов, вместо 103 кв.м. была указана площадь 121 кв.м. (171 лист заключения от 22 декабря 2023 года).

С учетом исправления опечатки в площади объекта итоговая стоимость объекта сооружения-единого недвижимого комплекса составила 17 568 000 рублей (стр. 16 заключения от 23.04.2024 г.) вместо ранее указанных 18 410 000 рублей (стр. 12 заключения от 22 декабря 2023 года), т.е. итоговая стоимость уменьшилась на 842 000 рубля за счет исправления опечатки.

Иные изменения, помимо исправления опечатки в части площади и итоговой цены, в заключение №19/23И от 23.04.2024 г. не вносились.

Согласно пояснениям эксперта ФИО4 в судебном заседании и содержанию заключения эксперта, эксперт подробно обосновал каждый из выбранных методов оценки в отношении каждого объекта, а также подробно обосновала отказ от других методов оценки.

Так в оценке земельных участков экспертом было принято решение об использовании метода сравнительного подхода, так как на рынке имеется большое количество предложений объектов аналогов, а также эксперт мотивировал выбор метода с применением корректировок, выражающийся в определении по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличия каждого аналога от единого объекта недвижимости (пункт 9.2. заключения).

В отношении оценки части здания-нежилого помещения магазина и части здания нежилого помещения шиномонтажной мастерской, СТО в составе единого недвижимого комплекса экспертом было принято решение об использовании метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, так как на рынке имелись предложения по сопоставимым объектам торгового назначения и объектам, предназначенным для обслуживания автотранспорта. Также эксперт мотивировал выбор метода с применением корректировок, выражающийся в определении по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличия каждого аналога от единого объекта недвижимости (пункт 9.3. заключения).

В отношении оценки автостоянки, забора, ворот (3 шт.) и КПП экспертом было принято решение об использовании метода затратного подхода, так как на рынке не имеется объектов аналогов (пункт 9.4. заключения).

В пункте 4 заключения экспертом были указаны виды корректировок, которые были применены при расчете стоимости объектов: корректировка по характеру цены, корректировка по типу недвижимости (обособленность объектов оценки), корректировка на местоположение, корректировка на расположение относительно красных линий, корректировка на этажность, корректировка на износ, корректировка на состояние отделки и корректировка на общую площадь здания.

В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснила, что поскольку предложения по абсолютно идентичным объектам аналогам по составу единого недвижимого комплекса на рынке на момент проведения экспертизы отсутствовали, то ею было принято решение о разбивке объектов на части исходя из их функционального назначения. При этом эксперт квалифицировал части единого объекта (здания), как пристроенное здание, так как фактически со смежной частью здания оно имеет общую стену. Для того, чтобы привести стоимость объектов аналогов в единую стоимость с объектом оценки, экспертом и была применена корректировка на обособленность объектов недвижимости.

Таким образом, экспертом в заключении было учтено, что рыночная стоимость объектов аналогов была определена по отдельности, путем введения соответствующей корректировки (на обособленность объекта).

Величина корректировки по обособленности объекта недвижимости былавведена           экспертом    на    основании    данных,    представленных в источнике: tps://starteil.ru.  Размер корректировки был определен экспертом по отношению к каждому объекту и был отражен на стр. 136, 143-144, 151, 156, 159, 165, 171 заключения эксперта.

Таким образом, экспертом при проведении экспертизы при выборе сравнительного метода продаж было применено корректное сравнение отдельных объектов аналогов, так как при приведении их стоимости в соответствие с объектом оценки были применены соответствующие корректировки на обособленность объектов недвижимости.

По поводу введения корректировки на инженерные коммуникации, эксперт ФИО4 в судебном заседании пояснила, что с учетом п. 3, 5 примечаний «Статриелт» ею было принято решение при определении стоимости объекта оценки исходить из факта подключения коммуникаций к участку, а не из того проходит ли коммуникация по границе участка или нет, так как наличие коммуникаций у границы участка не свидетельствует о возможности их подведения (подключения) к границе участка, так как, например, может не хватить мощности для подключения к существующим коммуникациям и необходимо будет тянуть от другой точки подключения, также имеющаяся линия снабжения может быть протянута частным лицом и подключение к ней потребует дополнительного разрешения, что повлечет дополнительные материальные затраты.

Именно с учетом изложенного эксперт в заключении указала, что объект газоснабжением и электроснабжением не обеспечен, так как подключение потребует разрешения, получения технических условий, заключения договора, проведения работ и т.д. (листы 203-204, 128 заключения).

Таким образом, экспертом при проведении экспертизы были применены соответствующие корректировки на инженерные коммуникации.

Суд, оценив Заключение эксперта №19/23И от 23 апреля 2024 года, составленное ООО «Аллегра» пришел к выводу о том, данное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении отражены все, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на все поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Изложенные в заключении экспертизы выводы эксперта не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения, в данном случае не доказано. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, на момент вынесения судом определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе эксперта заявлено не было.

Каких-либо аргументированных доводов, по которым непосредственно само заключение эксперта не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам,  ответчиком не приведено.

Таким образом, Заключение эксперта №19/23И от 23 апреля 2024 года принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

При этом, суд отмечает, что итоговая стоимость изымаемого недвижимого имущества и размер убытков, определенные на основании заключения ООО «Аллегра» №19/23И от 23.04.2024, фактически соответствует стоимости изымаемого недвижимого имущества и размеру убытков, определенных в рамках проведенной в досудебном порядке ФИО1 экспертизы, отраженной в отчете № 76/22, изготовленном ООО «Консалтинговое агентство «Спектр».

Таким образом, истцом подтверждено наличие оснований изъятия имущества для муниципальных нужд, соблюдена соответствующая процедура. Размер возмещения установлен результатами судебной экспертизы. Судом нарушений при определении размера возмещения не установлено, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственно пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в сумме 6000 руб.

Проведение судебной экспертизы оплачено ответчиком. Расходы по оплате проведенной экспертизы, с учетом результата рассмотрения настоящего дела, относятся на ответчика, оплатившего ее проведение, в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд            



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень у ФИО1:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368, общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), по адресу: <...> сооружение 1;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699, общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), по адресу: <...>;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125, общей площадью 892,0 кв.м., с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, по адресу: г. Тюмень;

- сооружение - единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка, с кадастровым номером 72:23:0110001:20896, общей площадью 3996,4 кв.м, по адресу: <...> по цене выкупа 39 769 400 рублей, определенной на основании заключения ООО «Аллегра» №19/23И от 23.04.2024, составленного по результатам судебной экспертизы.

Прекратить право собственности ФИО1 на:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699 общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), по адресу: <...>,

- сооружение - единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка, с кадастровым номером 72:23:0110001:20896, общей площадью 3996,4 кв.м, по адресу: <...>.

Прекратить право аренды ФИО1 на:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368, общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), по адресу: <...> сооружение 1;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125, общей площадью 892,0 кв.м., с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, по адресу: г. Тюмень.

Признать право собственности за муниципальным образованием городской округ город Тюмень на:

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:368, общей площадью 2927,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП) и сооружение (автостоянка), по адресу: <...> сооружение 1;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:20699, общей площадью 221,0 кв.м., с разрешенным использованием: под нежилые строения (магазин, шиномонтажная мастерская, СТО), по адресу: <...>;

- земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:19125, общей площадью 892,0 кв.м., с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта, по адресу: г. Тюмень;

- сооружение - единый недвижимый комплекс в составе магазина промышленно-продовольственных товаров, шиномонтажная мастерская, СТО, КПП, автостоянка, с кадастровым номером 72:23:0110001:20896, общей площадью 3996,4 кв.м, по адресу: <...>..

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.



Судья


Кузнецова О.В.