Постановление от 31 октября 2019 г. по делу № А19-8895/2017

/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-8895/2017
31 октября 2019 года
город Иркутск




Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2019 года.


Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Бурковой О.Н., Соколовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания в Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа помощником судьи Норбоевой Д.А.,

при участии в судебном заседании представителей: администрации города Иркутска Рассикас М.С. (доверенность от 15.01.2019, паспорт) и общества с ограниченной ответственностью «Склад-Запад» Высоцкого А.Ф. (доверенность от 06.06.2019, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Склад-Запад» и общества с ограниченной ответственностью «Лидерпродукт» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 марта 2019 года по делу № А19-8895/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2019 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Склад-Запад» (далее – ООО «Склад-Запад», общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Иркутска (далее – администрация) о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.02.2015 № 5372 в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 за период с 27.05.2016 по 05.03.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.02.2018, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.09.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое судебное разбирательство с указанием на необходимость выяснения вопросов о наличии у общества юридической возможности использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре, после принятия Думой г. Иркутска решения от 27.05.2016 № 006-20-220359/6; возможности размещения объектов торгового назначения на спорном земельном участке с учетом описания соответствующего вида разрешенного использования в Правилах землепользования и застройки г. Иркутска; соответствии действий органов местного самоуправления, связанных с внесением изменений в указанные Правила, требованиям части 1 статьи 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

По результатам нового судебного рассмотрения решением Арбитражного суда Иркутской области от 13.03.2019, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2019, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Склад-Запад» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и передать дело на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что администрация при заключении договора аренды действовала недобросовестно, поскольку скрыла факт готовящегося изменения вида разрешенного использования земельного участка. Юридическая невозможность использования земельного участка, возникшая в связи с действиями органов местного самоуправления, является основанием для перерасчета арендной платы с применением коэффициента КУ равного 0,5. Общество лишено возможности размещать на земельном участке торговые объекты по продаже спортивных товаров, выводы суда апелляционной инстанции в этой части противоречат действующему законодательству. Действия общества по внесению в государственный кадастр недвижимости изменений вида разрешенного использования и подписанию расчета арендной платы за период с 06.03.2017 по 31.12.2017 не свидетельствуют о согласии с изменением вида разрешенного использования и применением коэффициента КУ равному 1.

ООО «Лидерпродукт» обратилось с кассационной жалобой в соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав на то, что на основании предварительного договора, заключенного с истцом, спорный земельный участок предоставлен ему для размещения нестационарных торговых объектов. В жалобе приведены доводы аналогичные доводам ООО «Склад-Запад».

Присутствующий в судебном заседании представитель ООО «Склад-Запад» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил обжалуемые судебные акты отменить, а представитель администрации заявил возражения относительно доводов кассационных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.02.2015 сторонами заключен договор аренды земельного участка № 5372, согласно которому обществу сроком до 26.07.2022 за плату во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:6899, из земель населенных пунктов, площадью 135053 кв.м., расположенный в г. Иркутске, для использования под объекты торгового назначения. Размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

В расчете арендной платы на 2015 год, произведенном исходя из назначения земельного участка – объекты торгового назначения; кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка по видам функционального использования в размере 6541 руб. 25 коп., определенной в соответствии с результатом государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденным Постановлением Правительства Иркутской области от 05.05.2014 №239-пп; процента к кадастровой стоимости земельного участка – 5 и коэффициента к базовому размеру арендной платы за 1 кв.м. – 1,0670 (Кк = 1; Ку = 1; Ка = 1.067), определенными в соответствии с Порядком определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным постановлением мэра г. Иркутска от 09.02.2009 №031-06-340/9, постановлением администрации г. Иркутска от 30.12.2014 №031-06-1600/14, а также площади земельного участка – 135 053 кв.м., сторонами согласован размер арендной платы за период с 18.02.2015 по 31.12.2015 в сумме 40 932 267,63 рублей.

Решением Думы города Иркутска от 26.05.2016 № 006-20-220359/6 внесены изменения в Правила землепользования и застройки г. Иркутска, согласно которым изменена территориальная зона, в которой находится переданный в аренду земельный участок, на зону природных территорий РЗ-501, предусматривающую иной вид его разрешенного использования.

27.09.2016 общество обратилось с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в отношении спорного земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на предусмотренный зонированием территории - зона рекреации.

08.11.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на вид разрешенного использования «леса, луга, заболоченные территории, благоустройство».

В связи изменением вида разрешенного использования земельного участка 10.11.2016 ООО «Склад-Запад» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска с просьбой произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 24.02.2015 № 5372.

Распоряжением председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 16.12.2016 № 504-02-1331/16 «О выборе основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899» выбран основной вид разрешенного использования спорного земельного участка – «отдых (рекреация)».

По этой причине 30.12.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении вида разрешенного использования участка.

Председателем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска 28.02.2017 внесены дополнения в распоряжение от 16.12.2016 № 504-02-1331/16, а именно - пункт 1 распоряжения после слов «Отдых (рекреация)» дополнен словами: «описание вида разрешенного использования земельного участка: обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками».

В связи с этим 06.03.2017 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками».

В связи с указанными выше изменениями 15.03.2017 комитет направил в адрес ООО «Склад-Запад» дополнительные соглашения к договору с приложением расчетов арендной платы.

Согласно данным расчетам арендная плата определена комитетом следующим образом:

- за период с 01.01.2016 по 07.11.2016 - исходя из назначения земельного участка: объекты торгового назначения;

- за период с 08.11.2016 по 31.12.2016 и с 01.01.2017 по 05.03.2017 - исходя из назначения земельного участка: леса, луга, заболоченные территории, благоустройство;

- за период с 06.03.2017 по 31.12.2017 - исходя из назначения земельного участка: обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками.

11.04.2017 ООО «Склад-Запад» вновь обратилось в комитет с письмом о необходимости перерасчета стоимости арендной платы за 2016 и 2017 годы исходя из фактического назначения переданного в аренду земельного участка.

Не согласившись с полученными расчетами арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка «леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории» подлежит применению с 27.05.2016, при этом ввиду невозможности использования земельного участка по причинам, не зависящим от арендатора, в течение всех периодов, за которые администрацией произведены расчеты арендной платы, подлежит применению коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку) равный 0,5.

Повторно разрешая возникший спор и отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что, несмотря на изменение территориальной зоны, к которой относится арендованный земельный участок, и вида его разрешенного использования, ООО «Склад-Запад» не обратилось с требованием о расторжении договора аренды, а продолжило пользоваться земельным участком, предложив осуществить перерасчет арендной платы в соответствии с изменившимся видом его разрешенного использования. Сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 08.11.2016, размер арендной платы за период с 27.05.2016 по 07.11.2016 подлежит определению исходя из указанного в договоре аренды назначения земельного участка «для размещения объектов торгового назначения», при этом на протяжении всего спорного периода подлежит применению коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку), равный 1.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами, указав дополнительно, что истцом не доказана невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется по следующим мотивам.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Договором аренды предусмотрена возможность арендатора отказаться от договора в случае изменения арендной платы либо при наличии недостатков сданного в аренду имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция, согласно которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Вместе с тем суды первой и апелляционной инстанции с учетом принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, исследованных доказательств, пришли к правильному выводу о том, что, несмотря на изменение территориальной зоны, вида разрешенного использования земельного участка ООО «Склад-Запад» продолжило пользоваться земельным участком и не обратилось с требованием о расторжении договора аренды, предложив осуществить перерасчет арендной платы в соответствии с изменившимся видом его разрешенного использования.

Действия общества, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка путем подачи 27.09.2016 соответствующего заявления, подписание дополнительного соглашения о перерасчете арендной платы с 06.03.2017 исходя из назначения земельного участка - обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками, свидетельствуют о наличии интереса в сохранении арендных отношений.

При этом в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца подтвердил намерение пользоваться земельным участком вне зависимости от указанных выше обстоятельств.

С учетом этого обоснованными являются суждения судебных инстанций о том, что возникший спор связан только с размером арендной платы.

Размер арендной платы по договору аренды определен администрацией в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным постановлением администрации г. Иркутска от 21.07.2015 № 031-06-697/5 (далее - Порядок).

Согласно разделу II Порядка арендная плата за земельный участок рассчитывается по следующей формуле:

Ап = S x Кс x Пк x Ка x Ку x Кк, где:

Ап - арендная плата, в рублях в год;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по видам разрешенного использования, руб. /кв. м (утверждается постановлением правительства Иркутской области);

Пк - процент к кадастровой стоимости земельного участка (приложение № 1 к Порядку);

Ка - коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год, утверждаемый ежегодно постановлением администрации города Иркутска, рассчитываемый как произведение коэффициента, учитывающего размер уровня инфляции в предшествующем календарном году и коэффициента, учитывающего изменение потребительских цен к предшествующему календарному году;

Ку - коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельного участка (приложение №2 к Порядку);

Кк - коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора (приложение № 3 к Порядку).

Из указанной формулы следует, что определение размера арендной платы зависит от вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка.

По мнению общества, изложенному в кассационной жалобе, арендная плата подлежит перерасчету с момента принятия органом местного самоуправления нормативно-правового акта, изменившего вид разрешенного использования земельного участка на «леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории», то есть с 27.05.2016.

Данные доводы проверялись судами и правильно были отклонены как несостоятельные и противоречащие правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 818/14, согласно которой в случае изменения вида разрешенного использования во внесудебном порядке кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования.

Как следует из исследованных судами доказательств, в государственный кадастр недвижимости сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка внесены по заявлению общества 08.11.2016, следовательно, перерасчет арендной платы исходя из вида разрешенного использования «леса, луга, заболоченные территории и прочие природные территории» должен производиться с указанной даты.

Судами установлено, что спорный земельный участок предоставлен истцу для размещения торговых объектов, то есть в целях, не связанных со строительством.

Вышеуказанным порядком определения размера арендной платы установлены коэффициенты к арендной плате, учитывающие особые условия использования земельных участков (Ку).

В отношении земельных участков, которые невозможно в целом или частично использовать по причинам, возникшим не по вине арендатора, указанный коэффициент установлен в размере 0,5.

Между тем по смыслу указанного Порядка после изменения вида разрешенного использования земельного участка на «леса, луга, заболоченные территории, благоустройство», а в дальнейшем на «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками» коэффициент в указанном размере (0,5) к новым видам разрешенного использования применен быть не мог.

Иными словами коэффициент Ку – 0,5 применяется только к тому виду разрешенного использования, при котором невозможно использовать земельный участок по целевому назначению. По настоящему делу истец выразил согласие на использование земельного участка в соответствии с измененными видами разрешенного использования.

Кроме того, частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При изменении правил землепользования и застройки, которыми меняется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных выше объектов.

Следовательно, после принятия 27.05.2016 нормативно-правового акта, изменившего территориальное зонирование и градостроительный регламент, и до внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости общество имело реальную возможность использовать арендованный участок по назначению указанному в договоре.

Таким образом, несостоятельными являются доводы ООО «Склад-Запад», изложенные в кассационной жалобе, о неприменении судами коэффициента Ку, учитывающего особые условия использования земельного участка, равного 0,5.

С учетом занятой ООО «Склад-Запад» позиции по настоящему делу доводы кассационной жалобы о юридической невозможности использования земельного участка для размещения торговых объектов после изменения вида разрешенного использования не могут служить основанием для освобождения от внесения арендной платы или ее перерасчета.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции при новом судебном разбирательстве проверены обстоятельства, связанные с соблюдением ответчиком положений статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (действовавшего в период возникновения спора) в части сроков направления в орган кадастрового учета сведений об изменении вида разрешенного использования. Нарушений действующего законодательства судами не установлено, оснований не согласиться с указанными выводами не имеется.

Факт злоупотребления правом со стороны администрации при изменении вида разрешенного использования в ходе судебного разбирательства подтверждения не нашел.

Изложенные в кассационной жалобе доводы по существу в целом сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

В отношении кассационной жалобы, поданной ООО «Лидерпродукт», следует отметить следующее.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Заявитель полагает, что он, являясь стороной по предварительному договору о предоставлении права на осуществление торговой деятельности на спорном земельном участке, имеет право на обжалование судебных актов, поскольку они нарушают его права и законные интересы.

Однако, из содержания судебных актов, предмета и оснований спора не усматривается, что обжалуемые акты приняты о правах и обязанностях названного лица.

Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование принятых судебных актов, поскольку такое право появляется только у лица, о правах и обязанностях которого суд принял решение.

Следовательно, ООО «Лидерпродукт» не является лицом, которое в силу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе оспорить обжалуемые судебные акты в порядке кассационного производства.

При указанных обстоятельствах производство по кассационной жалобе ООО «Лидерпродукт» подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы ООО «Склад-Запад» Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения, а производство по кассационной жалобе ООО «Лидерпродукт» применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит прекращению.

Руководствуясь статьями 150, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 марта 2019 года по делу № А19-8895/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Склад-Запад» – без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Лидерпродукт» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 марта 2019 года по делу № А19-8895/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2019 года по тому же делу прекратить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

Судьи


Н.П. Кушнарева

О.Н. Буркова

Л.М. Соколова