Постановление от 27 января 2026 г. ФАС МО (ФАС Московского округа)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

28.01.2026

Дело № А40-234352/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2026

Полный текст постановления изготовлен 28.01.2026

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Аталиковой З.А.,

судей Красновой С.В., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «ГЭЛТЭКС-3»: ФИО1 по доверенности от 25.08.2024 ( не допущена)

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по доверенности от 01.12.2025 № ДГИ-Д-686/25

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 4 июля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2025 г. по делу № А40-234352/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «ГЭЛТЭКС-3»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ГЭЛТЭКС-3» (далее - ООО «ГЭЛТЭКС-3», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:09:0005005:8246, общей площадью 104,4 кв. м (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 4 июля 2025 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2025 г., урегулированы разногласия.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции департамента. В обоснование кассационной жалобы департамент ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, именно он как собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Отводов составу суда не поступило.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, содержащие возражения относительно ее удовлетворения, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

От представителя департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика, и доверенность на представление его интересов.

В соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ, введенной Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 440-ФЗ, и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

Представитель ООО «ГЭЛТЭКС-3» ФИО1 не допущена к участию в судебном заседании 26 января 2026 г. в связи с истечением срока действия доверенности от 25 августа 2024 г.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал доводы кассационной жалобы.

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства истец явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы дела, выслушав представителя, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором спорного нежилого помещения, на основании заключенного с департаментом договора аренды от 1 октября 2020 г. № 00-00844/20.

Общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В ответ на обращение истца, признав за обществом право преимущественного приобретения арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), департамент в адрес истца направил договор купли-продажи по цене объекта в размере 9 687 000 руб., определенной на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс».

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истец направил протокол разногласий, согласно которому предложено изменить редакцию пунктов 1.7, 3.3, 4.1, 5.3, 6.3, 8.3 - 8.3.3, исключить абз. 2 п. 1.6, абз. 5 - 6 п. 1.8, п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 - 2.1.6.4, 2.1.7, 2.1.9, 2.2, 2.4, 2.5, 2.7, абз. 12 - 14 п. 3.6, п. 3.7, 3.8, 4.2, абз. 2 п. 4.3, п. 4.6, п. 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5., 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.6, дополнить раздел 7 договора новым пунктом, при этом цена договора определена истцом в размере 7 040 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО «КС-Аналитик».

Однако ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», статьи 12 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ истец, как субъект малого предпринимательства, отвечает всем условиям, установленным действующим законодательством и дающим право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества и вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суд руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела на основании определения суда экспертом ООО «МСВ КОНСАЛТ», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 21 мая 2024 г. без НДС составила 7 613 254 руб.

Суд признал, что экспертное заключение в силу норм статей 82, 86, 87 АПК РФ является допустимым доказательством по настоящему делу.

Таким образом, признав за истцом право на выкуп арендуемых помещений, суды удовлетворили исковые требования в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи, с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости объекта на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Поскольку пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта) и пунктом 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора признан подлежащим изложению с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 90 634 руб.

Рассмотрев вопрос об исключении из Договора купли-продажи абз. 2 п. 1.6, абз. 5 - 6 п. 1.8, п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 - 2.1.6.4, 2.1.7, 2.1.9, 2.2, 2.4, 2.5, 2.7, абз. 12 - 14 п. 3.6, п. 3.7, 3.8, 4.2, абз. 2 п. 4.3, п. 4.6, п. 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5., 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.6, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что исключение данных пунктов не противоречит действующему законодательству, соответствует воле сторон договора и не нарушает права и законные интересы Департамента; пункты 1.7, 3.3, 4.1, 5.3, 6.3, 8.3 - 8.3.3 договора изложены в редакции, представленной истцом, раздел 7 договора подлежит дополнению новым пунктом.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа исходил из того, что согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

На основании статьи 421 ГК РФ обязательство, по которому не достигнуто соглашение и его внесение в договор не предусмотрено законом, не может содержаться в договоре.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 4 июля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2025 г. по делу № А40-234352/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья З.А. Аталикова

Судьи: С.В. Краснова

И.В. Лазарева