Решение от 23 сентября 2025 г. по делу № А09-973/2025

Арбитражный суд Брянской области

241050, <...> сайт: www.bryansk.arbitr.ru Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А09-973/2025
город Брянск
24 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Макеевой М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола», г. Брянск,

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, третьи лица: 1) индивидуальный предприниматель ФИО2,

2) Общество с ограниченной ответственностью «Центр исследования рыночной стоимости»,

при участии в заседании: от истца: не явился, извещен; от ответчика: не явился, извещен; от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола», г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 650 купли-продажи от 10.10.2024 года, объект: нежилое помещение общей площадью 195,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> в котором истец просил изложить в его редакции:

Пункт 1.3. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Рыночная стоимость Объекта составляет 671 000 (шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек, без учета налога на добавленную стоимость согласно отчету № 310 от 28.10.2024 года об оценке выполненному оценщиком ООО «Центр исследования рыночной стоимости» Поповым Александром Александровичем».

Пункт 2.1. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Продавец» продал, а «Покупатель» купил Объект за 671 000 (шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Приложение № 1 к договору купли-продажи от 10.10.2024 года № 650: «Стоимость объекта 671 000 руб. без НДС».

Определением суда от 17.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Орёл, и Общество с ограниченной ответственностью «Центр исследования рыночной стоимости», г.Брянск.

Определением суда от 07.05.2025 производство по делу № А09-973/2025 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола» к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, было приостановлено до окончания проведения назначенной по делу судебной экспертизы.

18.07.2025 в арбитражный суд поступило экспертное заключение ООО «ПроЭкспертОценка», в связи с чем определением суда от 22.07.2025 производство по настоящему делу возобновлено.

До принятия решения по делу истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 650 купли-продажи от 10.10.2024 года, объект: нежилое помещение общей площадью 195,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> изложив в его редакции:

Пункт 1.3. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Рыночная стоимость Объекта составляет 672 000 (шестьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, без учета налога на добавленную стоимость согласно экспертному заключению № 128-25 от 16.07.2025 года выполненному экспертами ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3, ФИО4».

Пункт 2.1. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Продавец» продал, а «Покупатель» купил Объект за 672 000 (шестьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Приложение № 1 к договору купли-продажи от 10.10.2024 года № 650: «Стоимость объекта 672 000 руб. без НДС».

Ходатайство удовлетворено судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Истец, ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.

От истца и ответчика поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей. Ходатайства удовлетворены судом.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей участвующих в деле лиц в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.06.2022 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и ООО «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола» (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска № 19БД-2022, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Согласно п. 2.1. договора срок аренды устанавливается с 01.06.2022 по 31.05.2025.

ООО «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола» обратилось к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с письмом Исх. № 15 от 06.06.2024, в котором просило предоставить преимущественное право выкупа на объект муниципального нежилого фонда, арендуемого по договору аренды № 19БД-2022 от 01.06.2022 с рассрочкой на 5 лет.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило в адрес ООО «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола» проект договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Согласно п. 1.3. договора рыночная стоимость Объекта составляет 3 009 166 руб.

67 коп., без учета НДС, согласно отчету № 913-24, выполненному независимым оценщиком ИП ФИО2

Согласно п. 2.1. договора Продавец продал, а Покупатель купил Объект за 3 009 166 руб. 67 коп., без учета НДС.

В Приложении № 1 к договору указана стоимость объекта 3 009 166 руб. 67 коп. без НДС.

Не согласившись с установленным ответчиком на основании отчета об оценке № 913-24 от 19.09.2024, выполненного независимым оценщиком ИП ФИО2, размером рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 3 009 166 руб. 67 коп., истец обратился в ООО «Центр исследования рыночной стоимости», которым осуществлена оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке № 310 от 28.10.2024 рыночная стоимость объекта недвижимости составила 671 000 руб.

С учетом существенной разницы между указанным в предложенном для подписания проекте договора размером рыночной стоимости объекта недвижимости и размером рыночной стоимости объекта недвижимости, установленным отчетом об оценке № 310 от 28.10.2024, подготовленным ООО «Центр исследования рыночной стоимости», ООО «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола» направило в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации подписанный договор купли-продажи № 650 от 10.10.2024 с протоколом разногласий, в котором предлагалось согласовать следующее условия в редакции Общества:

Пункт 1.3. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Рыночная стоимость Объекта составляет 671 000 (шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек, без учета налога на добавленную стоимость согласно отчету № 310 от 28.10.2024 года об оценке выполненному оценщиком ООО «Центр исследования рыночной стоимости» Поповым Александром Александровичем».

Пункт 2.1. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Продавец» продал, а «Покупатель» купил Объект за 671 000 (шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Приложение № 1 к договору купли-продажи от 10.10.2024 года № 650: «Стоимость объекта 671 000 руб. без НДС».

Рассмотрев вышеуказанное обращение с протоколом разногласий к договору купли- продажи, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской

администрации в письме Исх. № 29/07/18000 от 12.11.2024 сообщило о том, что не располагает отрицательным экспертным заключением на отчет об оценке № 913-24 от 19.09.2024, выполненный независимым оценщиком ИП ФИО2, отчет об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненный независимым оценщиком ООО «Центр исследования рыночной стоимости» ФИО5, не является экспертизой отчета ИП ФИО2, отчет ИП ФИО2 о рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения не противоречит нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Таким образом, оснований считать недостоверной рыночную стоимость указанного выше объекта, определенную ИП ФИО2, не имеется, подписать протокол разногласий к договору купли-продажи не представляется возможным.

Таким образом, поскольку в досудебном порядке стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

Положениями ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем, он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны вправе определить условия заключаемого ими договора по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (ст.422 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с положениями п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п.2 ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (ст.443 ГК РФ).

Направление истцом в адрес ответчика протокола разногласий по проекту договора аренды соответствует правилам ст.445 ГК РФ и свидетельствует о соблюдении обязательного досудебного урегулирования преддоговорного спора.

Пункт 1 ст.421 ГК РФ определяет, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано ст.445 ГК РФ.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указано выше, на дату обращения в суд у сторон имелись разногласия по размеру рыночной стоимости объекта недвижимости. На момент принятия судом решения по делу спорные условия сторонами не согласованы.

В данном случае при рассмотрении дела возникли вопросы, связанные с определением рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 195,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>- Советская, д.82 пом.2.

Не согласившись с установленным ответчиком на основании отчета об оценке № 913-24 от 19.09.2024, выполненного независимым оценщиком ИП ФИО2, размером рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 3 009 166 руб. 67 коп., истец обратился в ООО «Центр исследования рыночной стоимости», которым осуществлена оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке № 310 от 28.10.2024 рыночная стоимость объекта недвижимости составила 671 000 руб.

С учетом существенной разницы в определенных оценщиками размерах рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением от 24.04.2025 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 195,3 кв.м, расположенного по адресу: <...> без учета НДС по состоянию на 19.09.2024?

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3 и ФИО4.

В суд поступило экспертное заключение № 128-25 от 16.07.2025, согласно которому эксперты пришли к следующим выводам:

- Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 195,3 кв.м, расположенного по адресу: <...> без учета НДС по состоянию на 19.09.2024 составляет 672 000 руб.

Исходя из выводов экспертов, изложенных в экспертном заключении № 128-25 от 16.07.2025, подготовленном экспертами ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3 и ФИО4, истец уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 650 купли-продажи от 10.10.2024 года, объект: нежилое помещение общей площадью 195,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> изложив в его редакции:

Пункт 1.3. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Рыночная стоимость Объекта составляет 672 000 (шестьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, без учета налога на добавленную стоимость согласно экспертному заключению № 128-25 от 16.07.2025 года выполненному экспертами ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3, ФИО4».

Пункт 2.1. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Продавец» продал, а «Покупатель» купил Объект за 672 000 (шестьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Приложение № 1 к договору купли-продажи от 10.10.2024 года № 650: «Стоимость объекта 672 000 руб. без НДС».

Ходатайство было удовлетворено судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Экспертное заключение № 128-25 от 16.07.2025 по результатам проведения судебной экспертизы, подготовленное экспертами ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3 и ФИО4, ответчиком путем заявления ходатайства о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не оспорено.

Оснований не принимать во внимание экспертное заключение, подготовленное на основании определения суда экспертами ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3 и ФИО4, предупрежденными судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Оценив экспертное заключение № 128-25 от 16.07.2025, подготовленное экспертами ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3 и ФИО4, по результатам проведения судебной экспертизы, по правилам ст.71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и может быть использовано для определения рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года, объект: нежилое помещение общей площадью 195,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> следует урегулировать с изложением спорных

условий в уточненной редакции, предложенной истцом, с изложением Приложения № 1 к договору, исходя из стоимости объекта, равной 672 000 руб. без НДС.

Как указано выше, в ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 24.04.2025 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3 и ФИО4

Истцом были внесены денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области в счет оплаты расходов на проведение судебной экспертизы в сумме

10 000 руб.

Экспертиза проведена, суду представлено экспертное заключение, которое исследовано в судебном заседании.

Согласно представленным документам стоимость экспертизы составила 10 000 руб.

По выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда в соответствии со ст.109 АПК РФ, в связи с чем денежные средства, внесенные истцом на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области в счет оплаты расходов на проведение судебной экспертизы, выплачены экспертной организации на основании определения суда от 20.08.2025 в сумме 10 000 руб.

В соответствии со ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьей 106 АПК РФ предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Так как исковые требования удовлетворены судом, судебные расходы по делу, в том числе расходы на проведение судебной экспертизы, относятся на ответчика. Вместе с тем, в ходатайстве об уточнении исковых требований расходы по оплате экспертизы истец

просил возложить на него, в связи с чем указанные расходы относятся на истца и возмещению ответчиком не подлежат.

Истцу при обращении с иском в суд была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в сумме 50 000 руб. до принятия решения по делу.

В силу подп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, освобождаются государственные органы, выступающие в качестве истцов или ответчиков.

Следовательно, ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

В случае, если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет. Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета государственная пошлина взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.106, 110, 167-170, 173, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола» к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и Обществом с ограниченной ответственностью «Международная детско-юношеская футбольная лига «Планета Футбола» при заключении договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года, объект: нежилое помещение общей площадью 195,3 кв.м, расположенное по адресу: <...> изложив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 1.3. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Рыночная стоимость Объекта составляет 672 000 (шестьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, без учета налога на добавленную стоимость согласно экспертному заключению № 128-25 от 16.07.2025 года, выполненному экспертами ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО3, ФИО4».

Пункт 2.1. договора купли-продажи № 650 от 10.10.2024 года:

«Продавец» продал, а «Покупатель» купил Объект за 672 000 (шестьсот семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

Приложение № 1 к договору купли-продажи от 10.10.2024 года № 650 изложить, исходя из стоимости объекта, равной 672 000 руб. без НДС.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Макеева М.В.