Решение от 30 мая 2018 г. по делу № А24-7148/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-7148/2017
г. Петропавловск-Камчатский
30 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2018 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Васильевой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

общества с ограниченной ответственностью «Крез» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику

Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальному учреждению (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора

государственное унитарное предприятие «Камчатский водоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об аннулировании аукциона по продаже права на заключение договора аренды;

о признании недействительным договора аренды земельного участка;

о применении последствий недействительности сделки


при участии:

от истца:

ФИО2 – генеральный директор,

ФИО3 – представитель по доверенности от 23.03.2018 (сроком на 3 месяца),

от ответчика:

ФИО4 – представитель по доверенности от 29.12.2017 № 0108-02/3/18 (сроком до 31.12.2018),

от третьего лица:

ФИО5 – представитель по доверенности от 01.01.2018 № 4 (сроком по 31.12.2018)



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Крез» (далее – ООО «Крез», истец, место нахождения: 683009, <...>) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальному учреждению (далее – Управление архитектуры, ответчик, место нахождения: 683000, <...>) об аннулировании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания; о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.08.2017 № 165/17; о применении последствий недействительности сделки – взыскать с Управления архитектуры сумму задатка за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания в размере 189 357 руб., суммы государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 22 150 руб.

Требования заявлены истцом со ссылкой на статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), указывая на те обстоятельства, что аукционная документация не содержала сведения об обременениях, а именно, по земельному участку с кадастровым номером 41:01:0010119:440 проходят сети водоснабжения кадастровый номер 41:01:0010118:8949, которые принадлежат на праве хозяйственного ведения КГУП «Камчатский водоканал», согласно схеме, представленной последним письмом от 21.08.2017 № 4416/12-03.

Определением от 08.02.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, государственное унитарное предприятие «Камчатский водоканал» (далее – ГУП «Камчатский водоканал», третье лицо).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представил уточнения, согласно которым просил признать недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания; о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.08.2017 № 165/17; о применении последствий недействительности сделки – взыскать с Управления архитектуры сумму задатка за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания в размере 189 357 руб. Взыскать с ответчика сумму государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в размере 22 150 руб. в соответствии со статьями 15, 16 ГК РФ, которые принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Представитель ответчика требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, указывая на те обстоятельства, что на момент проведения торгов не располагал информацией о наличие сетей на спорном земельном участке. При этом не оспаривал тот факт, что в КГУП «Камчатский водоканал» не обращался за предоставлением информации о наличии либо отсутствии сетей водоснабжения на спорном земельном участке, полагая достаточным подписания протокола заседания межведомственной комиссии по согласованию работ, связанных с инженерными коммуникациями, всеми членами комиссии.

Третье лицо представило документы, согласно которым на спорном участке находятся сети водоснабжения, однако на праве хозяйственного ведения КГУП «Камчатский водоканал» не принадлежат. Ранее представленная информация о нахождения сетей водоснабжения в хозяйственном ведении КГУП «Камчатский водоканал» указана ошибочно. Ответчик не обращался в КГУП «Камчатский водоканал» за предоставлением информации о наличии либо отсутствии сетей водоснабжения на спорном земельном участке.

Заслушав доводы представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа на основании постановления от 27.07.2016 № 1313 принято решение о проведении открытого аукциона на право заключение договора аренды земельного участка кадастровый номер 41:01:0010119:440, по ул. Курчатова, для строительства офисного здания.

Организаторов торгов является Управление архитектуры.

В информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте torgi.gov.ru размещено и опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 согласно приказу Управления архитектуры от 07.07.2017 № 303/17. Аукцион признан несостоявшимся, поскольку подана одна заявка от ООО «Крез».

На основании протокола заседания комиссии по проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от 09.08.2017 б/н с ООО «Крез» заключен договор аренды земельного участка от 15.08.2017 № 165/17 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:440, площадью 0,0380 га (триста восемьдесят квадратных метров), фактическое использование: для строительства офисного здания.

С целью подготовки проектной документации для строительства объекта офисного здания по ул. Академика Курчатова ООО «Крез» обратилось в адрес Управление архитектуры с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440.

Управлением подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка от 28.07.2017 № ru 41-301-000-128.

В градостроительном плане информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории, о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон, отсутствует.

ООО «Крез» в рамках проведения работ по подготовке проектной документации строительства объекта офисного здания, направило запросы в ресурсоснабжающие организации о предоставлении сведений о фактическом местоположении инженерных коммуникаций, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440.

Согласно сведениям, представленным КГУП «Камчатский водоканал» письмом от 21.09.2017 № 4416/12-03, в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440, расположен объект недвижимости «Сети водоснабжения района Горизонт-Север» кадастровый номер 41:01:0010118:8949, принадлежащие на праве хозяйственного ведения и стоящие на балансе данной ресурсоснабжающей организации.

Инженерные коммуникации - объект недвижимости «Сети водоснабжения района Горизонт-Север» кадастровый номер 41:01:0010118:8949 пересекают земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:440, в связи с чем строительство офисного здания на земельном участке по договору аренды исключает возможность использования данного земельного участка в соответствии с условиями указанного договора.

Полагая, что при организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440, Управлением были допущены существенные нарушения правил проведения торгов, выразившиеся в предоставлении организатором торгов неполной информации о земельном участке, ограничивающей возможность использования земельного участка по его целевому использованию, ООО «Крез» обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункты 1 и 4 статьи 447 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Согласно пункту 3 статьи 39.11 ЗК РФ образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке;

3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

4) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

В силу пункта 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно пункту 20 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно, в том числе, содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены статьей 37 ЗК РФ, пунктом 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено, что в извещении о проведение торгов от 07.07.2017 № 070717/1638734/01 в разделе «права на участок, ограничение прав» указано нет.

При этом, истцом в материалы дела представлено письмо КГУП «Камчатский водоканал» от 21.09.2017 № 4416/12-03, согласно которому в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440, расположен объект недвижимости «Сети водоснабжения района Горизонт-Север» кадастровый номер 41:01:0010118:8949, принадлежащие на праве хозяйственного ведения КГУП «Камчатский водоканал» и стоящие на балансе данной ресурсоснабжающей организации с приложением схемы прохождения сетей через земельный участок.

По запросу суда КГУП «Камчатский водоканал» письмом от 13.04.2018 № 579/16 указывает, что сети расположены вне границ указанного земельного участка с приложением материалов, подтверждающих расположение.

По повторному запросу суда КГУП «Камчатский водоканал» письмом от 17.05.2018 № 2115/16 сообщает, что в ходе проведения работ по трассировке установлено, что в границах спорного земельного участка действительно проходит труба водопровода, а именно: вдоль верхней границы земельного участка на расстоянии 5 метров и на расстоянии 2,5 метров от правой границы земельного участка спускается вниз, однако в хозяйственном ведении КГУП «Камчатский водоканал» не находится. В ранее указанном письме от 21.09.2017 № 4416/12-03 допущена техническая ошибка.

Согласно служебной записке сотрудника Управления архитектуры, отдел строительства и архитектуры сообщает, что согласно схеме сеть водоснабжения и водоотведения не закоординирована и нанесена ручным способом. Полезная площадь на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:440 равна примерно 106, 72 кв.м.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что полезная площадь определена с учетом СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Таким образом, в нарушение требований законодательства в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения об обременении, размещенная организатором торгов информация являлась недостоверной, в связи с чем торги являются недействительными. Следовательно, и договор аренды земельного участка, заключенный по результатам данного аукциона является недействительным в силу требований статьи 449 ГК РФ.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Истцом в материалы дела представлены платежное поручение от 07.08.2017 № 10, подтверждающие факт оплаты задатка за участие в аукционе в размере 189 357 руб. согласно извещению о проведении торгов, что ответчиком не оспаривалось.

На основании указанного платежного поручения получателем платежа указанно УФК по Камчатскому краю (Управление архитектуры).

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды арендодатель засчитывает в счет арендной платы сумму, внесенную арендатором в виде задатка за право заключения аренды в размере 189 357 руб.

Следовательно, Управление архитектуры обязан возвратить ООО «Крез» денежные средства, полученные по сделке в размере 189 357 руб.

В силу требований статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2.2 договора аренды срок договора установлен на 18 месяцев, в связи с чем договор аренды подлежит государственной регистрации.

В соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации истец за регистрацию договора аренды уплатил государственную пошлину в размере 22 150 руб., что подтверждается чеками от 24.08.2017.

Городской Думой Петропавловск-Камчатского городского округа принято решение от 21.11.2016 № 523-нд «О бюджете Петропавловск-Камчатского городского округа на 2017 год и плановый период 2018-2019 годов».

Согласно названному решению одним из главных администраторов доходов бюджета является Управление архитектуры, которому выделены бюджетные средства на исполнение судебных актов Российской Федерации и мировых соглашений по возмещению вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов.

Учитывая названые обстоятельства, с учетом требований статей 15, 16 ГК РФ, поскольку торги признаны судом недействительными, договор аренды земельного участка, заключенный по результатам данного аукциона, является недействительным, истцу подлежат возмещению понесенные убытки в размере 22 150 руб.

Довод ответчика о том, что на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка информация о нахождении вышеуказанного линейного объекта в границах земельного участка кадастровый номер 41:01:0010119:440 в Управлении архитектуры отсутствовала, судом не принимается, поскольку ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что Управлением архитектуры предпринимались меры для выяснения указанных обстоятельств (запросы в ресурсоснабжающие организации, в регистрационные органы и т.д.).

Земельный кодекс РФ предусматривает обязанность организатора торгов указывать сведения об обременениях, следовательно, обязанной стороной должны быть приняты меры для выяснения названных обстоятельств. Подписание протокола всеми членами комиссии не свидетельствует о принятии мер со стороны Управления архитектуры. Кроме того, стороной ответчика в материалы дела представлена схема согласования, которая, как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, является неотъемлемой частью протокола заседания комиссии № 8. В указанной схеме в графе ГУП КК «Петропавловский водоканал» указано «в рабочем порядке». В данном случае суд приходит к выводу о том, что Управление архитектуры не получив согласования от ГУП КК «Петропавловский водоканал» и не проверив информации о наличии инженерных сетей на спорном земельном участке, взяла на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

В силу статьи 110 АПК РФ понесенные истцом расходы по государственной пошлине по иску относятся на ответчика.


Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 15.08.2017 № 165/17.

Применить последствия недействительности сделки по договору аренды, обязать Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Крез» денежные средства в размере 189 357 руб.

Взыскать с Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крез» 22 150 руб. убытков, 7 230 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, а всего взыскать 29 380 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья И.А. Васильева