Постановление от 24 сентября 2018 г. по делу № А24-7148/2017

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А24-7148/2017
г. Владивосток
24 сентября 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 сентября 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение,

апелляционное производство № 05АП-5198/2018

на решение от 30.05.2018 судьи И.А. Васильевой

по делу № А24-7148/2017 Арбитражного суда Камчатского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Крез»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальному учреждению (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: государственное унитарное предприятие «Камчатский водоканал»,

об аннулировании аукциона по продаже права на заключение договора аренды; о признании недействительным договора аренды земельного участка; о применении последствий недействительности сделки,

при участии: стороны не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Крез» (далее – ООО «Крез», истец) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальному учреждению (далее – Управление, ответчик) об аннулировании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания; о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.08.2017 №165/17; о применении последствий недействительности сделки – взыскать с Управления архитектуры сумму задатка за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания в размере 189 357 руб., суммы государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 22 150 руб.

Определением от 08.02.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, государственное унитарное предприятие «Камчатский водоканал» (далее – ГУП «Камчатский водоканал», третье лицо).

Впоследствии истец представил уточнения, согласно которым просил признать недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания; о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.08.2017 №165/17; применить последствия недействительности сделки – взыскать с Управления сумму задатка за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 для строительства офисного здания в размере 189 357 руб., взыскать с ответчика сумму госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в размере 22 150 руб. в соответствии со статьями 15, 16 ГК РФ, которые принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 30.05.2018 исковые требования удовлетворены. Признаны недействительными аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440, договор аренды земельного участка от 15.08.2017 № 165/17. Применив последствия недействительности сделки по договору аренды, суд обязал Управление возвратить ООО «Крез» денежные средства в размере 189 357 руб. С Управления в пользу ООО «Крез» взыскано 22 150 руб. убытков, 7 230 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, всего - 29 380 руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Отмечают, что на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка по сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Камчатскому краю, информация о расположении в границах земельного участка 41:01:0010119:440 объекта капитального строительства: «Сети водоснабжения района Горизонт - Север» кадастровый номер 41:01:0010118:8949 отсутствовала. По состоянию на 23.10.2017 информация о нахождении вышеуказанного линейного объекта в границах земельного участка кадастровый номер 41:01:0010119:440 в Управлении отсутствовала. Поскольку у Управления отсутствовали сведения об обременении земельного участка, в извещении о проведении торгов также отсутствовали сведения об обременении данного земельного участка.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 37.07.2018 жалоба ответчика принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 20.09.2018.

Через канцелярию суда от ООО «Крез» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ и пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа на основании постановления от 27.07.2016 №1313 принято решение о проведении открытого аукциона на право заключение договора аренды земельного участка кадастровый номер 41:01:0010119:440, по ул.Курчатова, для строительства офисного здания. Организатором торгов является Управление архитектуры.

В информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440 согласно приказу Управления архитектуры от 07.07.2017 №303/17. Аукцион признан несостоявшимся, поскольку подана одна заявка от ООО «Крез».

На основании протокола заседания комиссии по проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от 09.08.2017 б/н с ООО «Крез» заключен договор аренды земельного участка от 15.08.2017 №165/17 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:440, площадью 0,0380 га, фактическое использование: для строительства офисного здания.

С целью подготовки проектной документации для строительства объекта офисного здания по ул.Академика Курчатова ООО «Крез» обратилось в адрес Управления с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440. Управлением подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка от 28.07.2017 №ru41-301-000-128. В градостроительном плане информация об ограничениях использования земельного участка отсутствует.

ООО «Крез» в рамках проведения работ по подготовке проектной документации строительства объекта офисного здания, направило запросы в ресурсоснабжающие организации о предоставлении сведений о фактическом местоположении инженерных коммуникаций, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440.

Согласно сведениям, представленным КГУП «Камчатский водоканал» письмом от 21.09.2017 №4416/12-03, в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440, расположен объект недвижимости «Сети водоснабжения района Горизонт-Север» кадастровый номер 41:01:0010118:8949, принадлежащие на праве хозяйственного ведения и стоящие на балансе данной ресурсоснабжающей организации.

Инженерные коммуникации - объект недвижимости «Сети водоснабжения района Горизонт-Север» кадастровый номер 41:01:0010118:8949 пересекают земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:440, в связи с чем, строительство офисного здания на земельном участке по договору аренды исключает возможность использования данного земельного участка в соответствии с условиями указанного договора.

Полагая, что при организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 41:01:0010119:440, Управлением были допущены существенные нарушения, выразившиеся в предоставлении организатором неполной информации, ограничивающей возможность использования земельного участка по его целевому использованию, ООО «Крез» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункты 1 и 4 статьи 447 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Порядок образования земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления установлен пунктом 3 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ одним из обязательных условий проведения аукциона, является получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

В силу пункта 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ, не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно, в том числе, содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Как следует из материалов дела, в извещении о проведение торгов от 07.07.2017 №070717/1638734/01 в разделе «права на участок, ограничение прав» указано «нет».

Однако, истцом в материалы дела представлено письмо КГУП «Камчатский водоканал» от 21.09.2017 №4416/12-03, согласно которому в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:440, расположен объект недвижимости «Сети водоснабжения района Горизонт-Север» кадастровый номер 41:01:0010118:8949, принадлежащие на праве хозяйственного ведения КГУП «Камчатский водоканал» и стоящие на балансе данной ресурсоснабжающей организации с приложением схемы прохождения сетей через земельный участок.

По запросу суда КГУП «Камчатский водоканал» письмом от 13.04.2018 №579/16 указывало, что сети расположены вне границ указанного земельного участка с приложением материалов, подтверждающих расположение.

Вместе с тем, по повторному запросу суда первой инстанции КГУП «Камчатский водоканал» письмом от 17.05.2018 №2115/16 сообщило, что в границах спорного земельного участка действительно проходит труба водопровода, а именно: вдоль верхней границы земельного участка на расстоянии 5 метров и на расстоянии 2,5 метров от правой границы земельного участка спускается вниз, однако в хозяйственном ведении КГУП «Камчатский водоканал» не находится. В ранее указанном письме от 21.09.2017 №4416/12-03 допущена техническая ошибка.

Таким образом, в нарушение требований законодательства в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения об обременении, размещенная организатором торгов информация являлась недостоверной.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным в статье 71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что в отношении спорного земельного участка в нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ не указаны сведения об ограничениях прав. Таким образом, в нарушение требований законодательства в извещении о проведении торгов надлежащим образом не был определен предмет торгов, поскольку размещенная организатором торгов информация являлась недостоверной.

При указанных обстоятельствах торги являются недействительными. Следовательно, и договор аренды земельного участка, заключенный по результатам данного аукциона является недействительным.

Истцом в материалы дела представлены платежное поручение от 07.08.2017 №10, подтверждающие факт оплаты задатка за участие в аукционе в размере 189 357 руб. согласно извещению о проведении торгов, что ответчиком не оспаривалось. На основании указанного платежного поручения получателем платежа указанно УФК по Камчатскому краю (Управление архитектуры).

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды арендодатель засчитывает в счет арендной платы сумму, внесенную арендатором в виде задатка за право заключения аренды в размере 189 357 руб.

Следовательно, Управление архитектуры обязано возвратить ООО «Крез» денежные средства, полученные по сделке в размере 189 357 руб.

В силу требований статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в порядке, установленном Законом о государственной регистрации недвижимости. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2.2 договора аренды срок договора установлен на 18 месяцев, в связи с чем договор аренды подлежит государственной регистрации.

В соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации истец за регистрацию договора аренды уплатил государственную пошлину в размере 22 150 руб., что подтверждается чеками от 24.08.2017.

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные расходы находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика по проведению торгов с нарушениями действующего законодательства, в связи с чем подлежат взысканию в пользу истца в заявленном размере - 22 150 руб.

Довод апеллянта, повторно изложенный по тексту жалобы, о том, что на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка информация о нахождении вышеуказанного линейного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером № 41:01:0010119:440 у Управления отсутствовала, отклоняется, поскольку ответчиком не представлены доказательства принятия мер для выяснения указанных обстоятельств (запросы в ресурсоснабжающие организации, в регистрационные органы и т.д.). В то время как Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает обязанность организатора торгов указывать сведения об обременениях, следовательно, обязанной стороной должны быть приняты меры для выяснения названных обстоятельств.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судебной коллегией не установлено. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку апеллянты освобождены от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 30.05.2018 по делу №А24-7148/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына