Постановление от 20 августа 2025 г. по делу № А17-5147/2024

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-5147/2024
г. Киров
21 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2025 года.


Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,


при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции:представителя истца – ФИО1 (доверенность от 23.04.2025); представителя ответчика (АО «Калипсо»)  – ФИО2 (доверенность от 01.06.2025);

представителя ответчика (комитет) – ФИО3 (доверенность от 25.06.2025),


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.06.2025 по делу № А17-5147/2024


по исковому заявлению заместителя прокурора Ивановской области, предъявленному в защиту интересов неопределенного круга лиц и публично правового образования – городской округ Кинешма Ивановской области (ИНН <***>, ОГРН: <***>),

к комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и акционерному обществу «Калипсо» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общества с ограниченной ответственностью «Лира» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

установил:

заместитель прокурора Ивановской области (далее – прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в защиту интересов неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городской округ Кинешма Ивановской области к комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (далее также – комитет, ответчик1) и акционерному обществу «Калипсо» (далее – АО «Калипсо», ответчик2) о признании недействительным заключенного 29.10.2021 между ответчиками договора купли-продажи земельного участка № 57-21 с кадастровым номером 37:25:011007:2 по адресу: <...> и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, общество с ограниченной ответственностью «Лира».

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.06.2025 уточненные исковые требования удовлетворены.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

По мнению заявителя жалобы, в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов; данный перечень не содержит требований о соответствии площадей объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации, о необходимости расчета площади застройки предоставляемого земельного участка. Комитет полагает, что АО «Калипсо» при заключении договоров аренды имело площадь участка 3 320 кв.м. и, соответственно, это право перешло к нему и при выкупе участка в собственность; передача земельного участка в собственность не нарушает права и законные интересы третьих лиц. ФИО4 ссылается на то, что прокуратура не согласовала проект иска с соответствующими аппаратами прокуратур при цене иска более 1 млн. руб.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 03.07.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 04.07.2025 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны и третьи лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с доводами комитета, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании, проводимом посредством веб-конференции, представители сторон поддержали занимаемые ими позиции по делу.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и указано прокурором в обоснование иска, Кинешемской городской прокуратурой проведена проверка исполнения Комитетом требований земельного и градостроительного законодательства, в результате которой установлены нарушения закона, а именно, установлено, что на основании постановления администрации городского округа Кинешма от 31.08.2020 № 945-п «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» (л.д. 15, т.1) в соответствии с положениями статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации администрацией городского округа Кинешма (далее – администрация) 23.10.2020 проведен аукцион на право заключения сроком на десять лет договора аренды земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, площадью 3 320 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...> разрешенное использование: общественное питание, с кадастровым номером 37:25:011007:2 (далее – спорный земельный участок, земельный участок), начальная цена предмета аукциона (начальный размер годовой арендной платы за участок) установлена в размере 648 600 рублей.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от 21.10.2020 № 13/21/10/20 (л.д. 16, т.1), к участию в аукционе допущены АО «Калипсо» и индивидуальный предприниматель ФИО5.

По результатам проведенного администрацией аукциона АО «Калипсо» признано победителем, что подтверждается протоколом о результатах аукциона от 23.10.2020 № 1/23/10/20 (л.д. 20-24, т.1).

На основании указанного протокола о результатах аукциона 03.11.2020 между администрацией (арендодатель) и АО «Калипсо» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4541 (л.д. 10-13, т.1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду свободный от строений земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:25:011007:2, находящийся по адресу: <...> площадью 3 320 кв.м с разрешенным использованием – общественное питание, сроком аренды на десять лет (пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора аренды).

Ежегодный размер арендной платы составляет 3 119 766 рублей (пункт 3 договора аренды).

Арендатор обязался, помимо прочего, использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2 договора аренды).

В соответствии с актом приема-передачи к договору аренды от 03.11.2020 (л.д.14, т.1) спорный земельный участок передан арендатору арендодателем.

На основании заявления АО «Калипсо» от 16.11.2020 последнему отделом архитектуры и градостроительства администрации городского округа Кинешма выдан градостроительный план земельного участка № РФ-37-2-03-0-00-2020-3637 (далее также – ГПЗУ).

11.01.2021 администрацией АО «Калипсо» выдано разрешение на строительство № 37- RU37303000-2032-2021 здания кафе, площадью 24,0 кв.м., количество этажей 1, высотой 3,6 м, площадью застройки 35 кв.м. на спорном земельном участке, сроком до 30.06.2021 (л.д. 25-27, т.1).

 Строительство осуществлялось ответчиком2 на основании проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью «Строй Стандарт» (л.д. 24-43, т.1).

На основании постановления администрации от 19.03.2021 № 368-п спорному земельному участку присвоен адрес: Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...> земельный участок 37, а спорному объекту – Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...> (л.д.  68, т.1).

По результатам строительства 03.09.2021 администрацией ответчику2 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № 37-RU37303000-710-2021 здания кафе, площадью 24,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> (л.д. 25-27, т.1).

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию и технического плана, оформленного кадастровым инженером ФИО6, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 30.09.2021 зарегистрировано право собственности акционерного общества «Калипсо» на объект недвижимости – здание кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113 (далее – здание), о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности 30.09.2021 № 37:25:011007:113- 37/040/2021-1 (л.д. 78-89, т.1).

Во исполнение постановления администрации от 27.10.2021 № 1187-п 29.10.2021 между администрацией и АО «Калипсо» заключено соглашение о расторжении договора аренды (л.д. 60-61, т.1).

На основании постановления администрации от 27.10.2021 № 1128-п 29.10.2021 между комитетом (продавец) и АО «Калипсо» (покупатель) заключен договор № 57-21 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:32:011007:2, площадью 3320 кв.м., расположенного по адресу: <...> с разрешенным использованием «общественное питание» (л.д. 62-64, т.1), согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора купли-продажи земельный участок, площадью 3320 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:25:011007:2, находящийся по адресу: <...> разрешенное, использование: «общественное питание».

Право собственности на участок не зарегистрировано (пункт 1.1 договора купли-продажи).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи на участке расположены: объект недвижимости с кадастровым номером 37:25:011007:113, принадлежащий на праве собственности АО «Калипсо» и сооружение с кадастровым номером 37:00:000000:92 (сооружение – подземные водопроводные сети).

Цена участка составляет 1 194 716 рублей 94 копейки (пункт 2.1 договора купли-продажи).

Согласно акту приема-передачи от 03.11.2021 спорный земельный участок продавцом передан, а покупателем принят в собственность. В пункте 2 акта также указано, что расчеты покупателя с продавцом произведены 02.11.2021 в полном объеме (л.д. 65, т.1).

Право собственности на земельный участок зарегистрировано, о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности 12.11.2021 № 37:25:011007:2-37/040/2021-6 (л.д 90-93, т.1).

Полагая, что сделка по продаже спорного земельного участка противоречит требованиям статей 39.3, 39.20 ЗК РФ и является ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), прокурор обратился в арбитражный суд с уточненным иском. Исковые требования обоснованы тем, что комитетом был предоставлен АО «Калипсо» спорный земельный участок, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 52 АПК РФ, статей 8, 153, 12, 166, 168 ГК РФ, пунктов 73-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), а также положениями статей 1, 39.20, 39.3 ЗК РФ, пунктов 5 и 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», учел правовые позиции, изложенные в  постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 по делу № А07-17306/2014, пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О.

Применимые к спору нормы материального права определены судом первой инстанции правильно.

Удовлетворяя уточненный иск, Арбитражным судом Ивановской области были приняты во внимание результаты заключения судебной экспертизы от 04.03.2025 № 290/2025, согласно которым площадь земельного участка, необходимая для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113, площадью 24 кв.м. (по сведениям ЕГРН – 23.1 кв.м.), расположенного по адресу: Ивановская область, городской округ Кинешма, <...>, в соответствии с требованиями действующих градостроительных (включая требования градостроительных регламентов и нормативы градостроительного проектирования), строительных норм и правил, и иных обязательных к соблюдению норм, правил и нормативов, составляет 471 кв.м.

Суд первой инстанции положил в основание решения заключения судебных экспертов, согласно выводам и пояснений которых в судебном заседании, спорный земельный участок является делимым, возможность образования из него самостоятельных (обособленных) земельных участков, в том числе, путем раздела, без нарушений требований, установленных статьями 11.3, 11.4, 11.9 ЗК РФ, имеется, варианты такого образования могут быть различными.

Экспертное заключение является ясным и полным, выводы не являются противоречивыми, заключение судебной экспертизы основано на имеющихся в материалах дела данных, сделаны однозначные и исчерпывающие выводы по поставленным вопросам.

Выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Доводы комитета о том, что  установленный статьей 39.16 ЗК РФ исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (здания или сооружения) не содержит такого основания для отказа, как несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объекта недвижимости, расположенного на нем, основаны на неправильном толковании норм земельного законодательства и были правильно отклонены судом первой инстанции (стр. 12 обжалуемого решения).

В силу ранее указанных правовых позиций высших судебных инстанций необходимый размер подлежащего выкупу земельного участка является обстоятельством, имеющим значение для разрешения подобного спора, и бремя доказывания такого обстоятельства (при наличии убедительного обоснования истца, оспаривающего сделку) возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В нарушение статьи 65 АПК РФ мотивированных доказательств, обосновывающих необходимость предоставления делимого земельного участка, площадью 3 320 кв.м., для эксплуатации объекта недвижимости, площадью 23.1 кв.м., ответчиками в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом заявителя об отсутствии нарушений публичных интересов и интересов третьих лиц оспариваемой сделкой.

Обстоятельства спора свидетельствуют о том, что при заключении договора купли-продажи был нарушен порядок распоряжения муниципальной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения оспариваемой сделки, совершенной с явно выраженным запретом, установленным законом (пункт 75 постановления № 25).

Оспариваемый договор купли-продажи посягает на права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые потенциально могли претендовать на публичный земельный участок (его часть) в условиях справедливой конкуренции.

При этом совершение сделки повлекло и имущественный вред муниципальному образованию, т.к. выкупная цена составила менее половины годовой арендной платы за земельный участок.

Таким образом, иск прокурора направлен на понуждение органов местного самоуправления к соблюдению норм действующего законодательства и защиту публичных интересов, а также прав (законных интересов) неограниченного круга лиц.

С учетом изложенного иск прокурора удовлетворен обоснованно.

Доводы Комитета, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанций норм права.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд приходит к выводу, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.06.2025 по делу № А17-5147/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.


Председательствующий                               


Судьи


Е.Г. Малых


Д.Ю. Бармин


Т.В. Чернигина