Постановление от 27 июля 2023 г. по делу № А35-3883/2021

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


«

Дело №А35-3883/2021
город Воронеж
27» июля 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2023 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,


ФИО3,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,


при участии:

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5: ФИО6, представителя по доверенности от 19.04.2021 (до перерыва);

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7: ФИО8, представителя по доверенности от 11.05.2021 (до перерыва);

от Администрации Льговского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от индивидуального предпринимателя ФИО9: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;


рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7 (ОГРНИП 31643200058471, ИНН <***>) на решение Арбитражного суда Курской области от 04.05.2023 по делу № А35-3883/2021 по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (ОГРНИП 304462315600151, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7 (ОГРНИП 316463200058471, ИНН <***>) об изменении условий договора субаренды земельного участка №1 от 06.06.2018,

третьи лица – Администрация Льговского района Курской области, индивидуальный предприниматель ФИО9,



У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (далее – ИП глава К(Ф)Х ФИО5, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7 (далее - ИП глава К(Ф)Х ФИО7, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение №1 к договору субаренды от 06.06.2018 №1 на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта дополнительного соглашения в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда; внесении следующих изменений в договор субаренды земельного участка: установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 849 948 рублей в год; пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает арендатору сумму в размере 212 487 руб.» (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Льговского района Курской области, индивидуальный предприниматель ФИО9 (далее - ИП ФИО9).

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.02.2022 по настоящему делу в удовлетворении исковых требований ИП главы К(Ф)Х ФИО5 отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 решение Арбитражного суда Курской от 28.02.2022 по делу № А35-3883/2021 было оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2022 решение Арбитражного суда Курской от 28.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по настоящему делу были отменены, дело № А35-3883/2021 направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил суд о внесении изменений, подлежащих применению с 01.04.2021, в договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018:

- установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 849 948 (восемьсот сорок девять тысяч девятьсот сорок восемь) рублей в год;

- пункт 3.1. договора изложить и читать в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 212 487 (двести двенадцать тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей».

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.05.2023 внесены подлежащие применению с 01.04.2021 изменения в договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018, заключенный между ИП главой К(Ф)Х ФИО5 и ИП главой К(Ф)Х ФИО7:

- Установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 386 093 (триста восемьдесят шесть тысяч девяносто три) рубля в год.

- Пункт 3.1. договора №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 изложить в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 96 523 (девяносто шесть тысяч пятьсот двадцать три) руб. 25 коп.».

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП глава К(Ф)Х ФИО7 обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 указанная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 20.07.2023 третьи лица явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП глава К(Ф)Х ФИО7 поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

У представителя ИП главы К(Ф)Х ФИО5 возникли технические неполадки при участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел». Неоднократно предпринятые попытки переподключения со стороны суда и участника процесса не устранили техническую проблему.

В соответствии с регламентом Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проведении судебных заседаний в режиме веб-конференции, был осуществлен звонок представителю истца по телефону, указанному в ходатайстве, для выяснения причин отсутствия подключения. Исходя из телефонного разговора установлено, что представитель не возражает против рассмотрения дела в его отсутствие.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, 09.03.2011 между муниципальным образованием «Льговский район» (арендодатель) и ИП ФИО9 (арендатор) был заключен договор аренды №1 земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения земель Льговского района Курской области, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:13:000000:51, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», для создания крестьянского фермерского хозяйства площадью, 910403 кв. м.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 20.11.2010 по 20.11.2030.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок устанавливается в размере 0,04 руб./кв.м. на основании решения Представительного собрания от 05.05.2008 №204 и составляет 709 322 руб. 40 коп. за указанный пункте 2.1 период.

В пункте 3.3 договора установлено, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В приложении №2 стороны согласовали Расчет арендной платы к договору, в соответствии с которым арендная плата за участок определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и рассчитывается по следующей формуле: А= Ac*S, где: А - величина арендной платы, руб/кв.м, Ас - ставка арендной платы, руб/кв.м, S - площадь земельного участка кв.м; ставка арендной платы рассчитывается по следующей формуле: Ас = УПКСЗ*Кви*Ка, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования, руб./кв.м., Кви - коэффициент вида разрешенного,(функционального) использования земельных участков, Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.4 договора).

В пункте 3.6 договора стороны согласовали, что в случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по Договору.

Арендатор обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора (пункт 4.2.4).

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора (пункт 4.4.1).

При этом в пункте 4.3.2 договора стороны согласовали, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель передал в аренду, а арендатор принял земельный участок по акту приема-передачи от 09.03.2011 (Приложение №1 к договору).

Договор аренды №1 земельного участка от 09.03.2011 был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.05.2011.

30.01.2015 между муниципальным районом «Льговский район» как арендодателем и ИП Главой КФХ ФИО9 как арендатором было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно условиям которого в соответствии пунктом 3.4 договора аренды земельного участка, в связи с изменением ставки и порядка исчисления арендной платы, арендная плата за земельный участок площадью 910403 кв.м с кадастровым номером 46:13:000000:51, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, Вышнедеревенский сельсовет, установлена в соответствии с расчетом арендной платы, указанной в приложении соглашению с 30.01.2015; стоимость арендной платы составляет: 1 689 708 руб. и вносится арендатором ежегодно не позднее 25 декабря текущего года.

Согласно расчету арендной платы (Приложение №1 к дополнительному соглашению) арендная плата за весь период использования земельного участка составляет 1 689 708 руб.; годовая арендная плата составляет 105 606 руб. 75 коп.

06.06.2018 между ИП ФИО9 (арендатор) и ФИО7 (субарендатор) был заключен договор №1 субаренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить субарендатору земельный участок кадастровый номер 46:13:000000:51 из земель сельскохозяйственного назначения – для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадью 910403 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», во временное владение и пользование за плату.

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязан предупредить субарендатора обо всех обязательствах арендатора перед арендодателем, вытекающих из договора аренды земельного участка.

В силу пункта 2.2 арендатор вправе получать арендную плату по договору, а также осуществлять иные права, предусмотренные договором и законодательством РФ.

Субарендатор обязан вносить арендную плату в размере и сроки, определенные договором, а также выполнять иные обязанности, предусмотренные договором и законодательством РФ (пункт 2.3 договора).

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что за предоставленный в субаренду по договору земельный участок субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает арендатору сумму в размере 525 рублей.

Сумма арендной платы по договору должна перечисляться субарендатором на расчетный счет арендатора не позднее 10-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договор заключен до 01.10.2023, то есть на срок, не превышающий срок договора аренды земельного участка.

Во всем остальном, не урегулированном договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ (пункт 7.1 договора).

Арендатор передал, а субарендатор принял в аренду земельный участок по акту приема-передачи от 06.06.2018 (Приложение №1 к договору).

Договор субаренды №1 земельного участка от 06.06.2018 был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.06.2018.

23.11.2020 между ИП ФИО9 (цедент) и ИП Главой К(Ф)Х ФИО5 (цессионарий) было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого цедент передает, а цессионарий принимает на себя права и обязанности по договору аренды №1 земельного участка от 09.03.2011, заключенного сроком с 20.11.2010 по 20.11.2030 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:13:000000:51, общей площадью - 910403 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Льговский район, МО Вышнедеревенский сельсовет - регистрационная запись № 46-46-14/006/2011-134 от 10.05.2011.

Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.11.2020 было зарегистрировано в установленном законом порядке 01.12.2020.

ИП Глава К(Ф)Х ФИО5 направил в адрес ФИО7 уведомление от 03.02.2021 о смене арендатора по договору субаренды.

Ссылаясь на пункт 3.3 договора, ИП Глава К(Ф)Х ФИО5 направил в адрес ФИО7 уведомление от 22.03.2021 о повышении арендной платы по договору субаренды с выплатой с 01.04.2021 в ежеквартальном порядке 227 409 руб. 00 коп. и дополнительное соглашение к договору субаренды (3 экз.), которое предлагал подписать в течение 10 дней с момента получения уведомления и возвратить ИП Главе КФХ ФИО5

Согласно проекту дополнительного соглашения №1 к договору субаренды пункт 3.1 договора предлагалось изложить в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 227 409 руб.» При этом размер ежемесячной арендной платы был рассчитан исходя из стоимости в размере 10 000 руб. за 1 га в год, 833 руб. за 1 га за 1 месяц и площади земельного участка в размере 91 га.

В ответном письме от 31.03.2021 ФИО7 отказался от подписания дополнительного соглашения к договору, ссылаясь на то, что договор субаренды не содержит условий о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, а право на увеличение размера арендной платы не безусловно (статья 10 ГК РФ).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Глава К(Ф)Х ФИО5 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (уточненным в ходе нового рассмотрения дела в соответствии с результатами судебной экспертизы (заключение от 19.11.2021 № О-044/11-2021)).

Правоотношения сторон возникли из договора субаренды земельного участка и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Оценив доводы истца о наличии оснований для внесения изменений в договор субаренды ввиду существенного увеличения размера арендной платы за земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости, руководствуясь обязательными указаниями суда кассационной инстанции (часть 2.1 статьи 289 АПК РФ), арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о следующем.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом в силу части 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В пункте 3.3 договора №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 стороны согласовали, что размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год.

Согласно положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу статей 421, 431 ГК РФ при толковании условий договора суду надлежит выяснить волю сторон при заключении договора.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 43 Постановления № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В свою очередь в пункте 3.6 договора аренды №1 земельного участка от 09.03.2011, заключенного между Администрацией Льговского района как арендодателем и ИП ФИО9 как арендатором, установлено, что в случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору, что соответствует примерной форме договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденной Распоряжением Росимущества от 06.07.2004 № 104-р для земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.

При этом в силу пункта 3.4 договора аренды размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Также размер арендной платы пересматривается в случае перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.4 договора).

Так, 30.01.2015 между муниципальным районом «Льговский район» как арендодателем и ИП Главой КФХ ФИО9 как арендатором было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно условиям которого в соответствии пунктом 3.4 договора аренды земельного участка, в связи с изменением ставки и порядка исчисления арендной платы, арендная плата за земельный участок установлена в соответствии с расчетом арендной платы, указанной в приложении соглашению с 30.01.2015, и составила 1 689 708 руб. за весь период использования земельного участка (годовая арендная плата составила 105 606 руб. 75 коп.).

Проанализировав и истолковав условия договора субаренды в системной взаимосвязи с основным договором аренды, исходя из принципов равенства участников гражданских отношений и необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (статья 1 ГК РФ), арбитражный суд области пришел к выводу о том, что пункт 3.3 договора субаренды не может быть истолкован как согласованное сторонами условие, полностью лишающее арендатора возможности изменить размер арендной платы в отсутствие согласия субарендатора. Иное, учитывая, что размер арендной платы арендатора подлежит изменению по условиям основного договора аренды, приводило бы к ситуации, когда размер арендной платы по договору субаренды мог быть ниже размера арендной платы по договору аренды, что являлось бы нарушением основных начал гражданского законодательства.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу о возможности изменения условий договора субаренды о размере арендной платы на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, является рыночной стоимостью объекта оценки.

Поскольку условие об установлении субарендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности является обычным для экономического оборота неразграниченных земельных участков, публичный собственник и арендатор согласовали такое условие в пункте 3.6 договора аренды, о чем субарендатор при должной степени заботливости, разумности и осмотрительности мог и должен был узнать (пункт 2.1 договора субаренды), а значит, и предполагать возможные последствия соответствующего правового регулирования, требование арендатора об изменении субарендной платы в соответствии с рыночной стоимостью является законным и обоснованным.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом области по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «Гильдия независимых судебных экспертов».

Согласно заключению эксперта АНО «Гильдия независимых судебных экспертов» ФИО10 от 19.11.2021 №О-044/11-2021 стоимость арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 910 403 кв.м, с кадастровым номером 46:13:000000:51, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет 849 948 руб. в год.

В соответствии с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы истец уточнил заявленные требования, просил суд внести изменения в договор субаренды земельного участка №1 от 06.06.2018, установив размер арендной платы по договору субаренды №1 от 06.06.2018 в размере 849 948 руб. в год; пункт 3.1 договора изложить и читать в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 212 487 (двести двенадцать тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей».

Между тем, в силу положений абзаца 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта АНО «Гильдия независимых судебных экспертов» ФИО10 от 19.11.2021 № О044/11-2021 не принято судом для определения рыночной стоимости субарендной платы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ в ходе нового рассмотрения представил отчет частнопрактикующего оценщика ФИО11 от 29.03.2023 №01-03-2023, в соответствии с которым рыночная стоимость величины арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 46:13:000000:51 составляет 386 093 руб. в год.

Истцом соответствующие пояснения с учетом доказательств по делу, представленных ответчиком (отчета оценщика ФИО11), представлены не были, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения актуальной рыночной стоимости субаренды заявлено не было (статьи 9, 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая, что результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости субарендной платы утратили актуальность, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы сторонами не заявлялось, в качестве доказательства размера рыночной стоимости субарендной платы по настоящему делу принят отчет частнопрактикующего оценщика ФИО11 от 29.03.2023 №01-03-2023, отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности и не оспоренный в установленном порядке.

Поскольку размер субарендной платы (386 093 руб. в год.) определен оценщиком ФИО11 в соответствии с Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки (раздел 2 отчета) и превышает размер арендной платы, определенной арендодателем Администрацией Льговского района (105 606 руб. 75 коп.), суд области счел возможным внести изменения в договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018, установив размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 386 093 (триста восемьдесят шесть тысяч девяносто три) рубля в год и изложив пункт 3.1 договора субаренды в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 96 523 (девяносто шесть тысяч пятьсот двадцать три) руб. 25 коп.».

При новом рассмотрении дела просил признать изменения договора субаренды подлежащими применению с 01.04.2021, поскольку уведомлением от 22.03.2021 сообщил ответчику об изменении арендных платежей с 01.04.2021 и предпринимал меры по подписанию дополнительного соглашения; тогда как ответчик отказался от мирного урегулирования спора (подписания дополнительного соглашения) и, злоупотребляя правом, затягивал судебный процесс.

В соответствии с часть 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Часть 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Материалами дела подтверждается, что ИП Глава КФХ ФИО5 заказным письмом направил в адрес ФИО7 уведомление от 22.03.2021 о повышении арендной платы по договору субаренды с выплатой с 01.04.2021 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору субаренды (3 экз.), которое предлагал подписать в течение 10 дней с момента получения уведомления.

При таких обстоятельствах, учитывая, что частью 3 статьи 453 ГК РФ прямо предусмотрена возможность определения момента вступления в силу изменений исходя из их характера, размер арендной платы был определен в твердом размере и с момента заключения договора не менялся, а на дату изменения субарендной платы (01.04.2021) ее размер уже не соответствовал средней рыночной стоимости аренды 1 га земли в МО «Вышнедеревенский сельсовет» (согласно справке Курской торгово-промышленной палаты от 14.04.2021) и был значительно меньше арендной платы, при этом арендатор уведомил субарендатора об изменении арендной платы уведомлением от 23.03.2021 и обратился в суд с настоящим иском еще 13.05.2021, арбитражный суд области в данном случае признал изменения договора субаренды в части увеличения арендной платы действующими с 01.04.2021. Арбитражным судом области обоснованно принято во внимание соблюдение баланса имущественных интересов сторон с учетом окончания срока действия договора субаренды 01.10.2023 и длительности рассмотрения настоящего дела (с 18.05.2021).

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 04.05.2023 по делу № А35-3883/2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд




П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курской области от 04.05.2023 по делу № А35-3883/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

ФИО1


судьи


ФИО2



ФИО3