Решение от 12 сентября 2023 г. по делу № А63-11051/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-11051/2021
г. Ставрополь
12 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 12 сентября 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ишковым А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Центр управления активами», г. Пятигорск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к администрации города курорта Кисловодска, ОГРН <***>, ИНН <***>,

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «Ток-Строй», ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

о признании незаконным отказа комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выраженного в письме № 01-15/5577 от 13.05.2021,

при участии:

от заявителя – представитель ФИО1 по доверенности от 20.12.2021 № 14,

в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Центр управления активами» (далее – общество, заявитель) обратилось в суд к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет) и администрации города курорта Кисловодска (далее – администрация) с заявлением в котором просило признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме № 01-15/5577 от 13.05.2021, и возложить на него обязанность принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:34:070101:2, площадью 1 260 кв.м., расположенного по адресу: <...> Октября, д. 17А, подготовить и направить проект договора аренды.

В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении заявления, мотивируя это тем, что отказ в предоставлении земельного участка противоречит закону и нарушает права (интересы) общества, поскольку на испрашиваемом земельном участке расположены объекты, принадлежащие обществу на праве собственности: приёмный пункт стеклотары и объект незавершенного строительства «Кафе». В части способа устранения допущенного нарушения прав и законных интересов уточнил требования и просил обязать администрацию города - курорта Кисловодска в лице уполномоченных органов осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка в аренду без проведения торгов, а также направить проекты указанного договора для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Центр управления активами», г. Пятигорск.

Уточнения приняты, спор рассматривается с их учетом.

Комитет возражал против удовлетворения заявленных требований, в отзыве на заявление указал на следующие обстоятельства. Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду послужило зарегистрированное в установленном порядке право аренды на испрашиваемый земельный участок за ООО «Эссет Менеджмент Компани» (новое наименование ООО «Ток-Строй») на основании договора аренды № 1916 от 10.09.2008 г. По истечении срока договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Реализуя свое право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, комитет в порядке статей 450.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) направил в адрес ООО «Эссет Менеджмент Компани» уведомление об отказе от договора от 26.02.2021 исх. № 01-15/2372. По истечении трех месяцев с момента получения уведомления ООО «Эссет Менеджмент Компани» запись об аренде земельного участка за ним исключена из ЕГРН. В настоящее время согласно выписке из ЕГРН обременений на земельный участок не зарегистрировано. Вместе с тем, часть указанного земельного участка в восточной части площадью 170 кв.м. является территорией общего пользования - тротуаром с примыкающим к нему пешеходным переходом к проезжей части ул. Горького, что в соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 262 ГК РФ исключает возможность его предоставления в аренду обществу в установленных границах. Для решения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду обществу необходимо провести кадастровые работы по его разделу. Кроме того, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, не являются доказательствами, что обществу для эксплуатации расположенных на нем объектов необходима вся площадь земельного участка. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставление земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях. Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. В соответствии со свидетельствами о праве собственности, ООО «Центр управления активами» принадлежит объект незавершенного строительства площадью 212,6 кв. м. и помещение площадью 34,9 кв.м. Спорный земельный участок в существующих границах с площадью 1260 кв. м. не образовывался в целях размещения имеющихся объектов. Таким образом, для эксплуатации объектов, находящихся в собственности общества, предоставление земельного участка площадью 1260 кв. м. является незаконным и не отвечает интересам муниципального образования города-курорта Кисловодска.

Кроме того, комитет считает неправомерным требование обязать подготовить и подписать проект договора аренды земельного участка, так как суд не может подменять своим решением установленный законом порядок предоставления земельных участков.

В судебном заседании 29.08.2023 объявлялся перерыв до 05.09.2023.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 28 июня 2001 г. (л.д. 85, т.2) земельный участок, площадью 1260 кв.м. передан в аренду для строительства кафе. Постановлением Главы Администрации города Кисловодска Ставропольского края от 09.02.2001 г. № 220 (л.д. 86, т.2), земельный участок площадью 1260 кв.м. по ул. 40 лет Октября с доведением общей площади до 1 304 кв.м. предоставлен для проектирования реконструкции здания приемного пункта стеклотары под кафе на 35 посадочных мест и прилегающей территории. Постановлением главы администрации города Кисловодска Ставропольского края от 19.02.2003 г. № 325 (л.д. 86, т.2) разрешена реконструкция здания приёмного пункта стеклотары под кафе на 35 посадочных мест по ул. 40 лет Октября, 17-а в городе Кисловодске.

На основании договора аренды земельного участка от 12.11.2008 № 1916 обществу с ограниченной ответственностью «Эссет Менеджмент Компани» для использования под строительство кафе предоставлен в аренду на срок с 19.09.2008 по 18.04.2013 земельный участок с кадастровым номером 26:34:070101:2, площадью 1 260 кв.м., расположенный по адресу: <...> Октября, д. 17А.

На указанном земельном участке на момент его предоставления в аренду в 2008 году имелись объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 26:34:010106:95 общей площадью 34.9 кв.м. - приёмный пункт стеклотары и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:010106:94 - нежилое здание, кафе, площадь застройки 212, 6 кв.м., степень готовности объекта 18 %.

Оба указанных объекта по договору купли-продажи от 17.06.2010 № 66/10 ООО «Эссет Менеджмент Компани» (продавец) продало правопредшественнику заявителя по настоящему делу – обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «ЮгРиэлти». В последующем общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «ЮгРиэлти» преобразовано путем присоединения к обществу с ограниченной ответственностью «Центр управления активами».

В настоящее время за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 26:34:010106:95 общей площадью 34.9 кв.м. - приёмный пункт стеклотары (запись о государственной регистрации права собственности №26-26/015-26/015/210/2015-1209/3 от 08.04.2015) и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:010106:94 - нежилое здание, кафе, площадь застройки 212, 6 кв.м., степень готовности объекта 18 % (запись о государственной регистрации права собственности №26-26/015-26/015/210/2015-1211/3 от 08.04.2015).

14.04.2021 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:34:070101:2, площадью 1 260 кв.м., с видом разрешенного использования «под строительство кафе», расположенного по адресу: <...> Октября, д. 17А (далее – земельный участок).

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ указано, что уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Ответом № 01-15/5577 от 13.05.2021 комитет со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) отказал обществу в предоставлении земельного участка, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок зарегистрирована аренда в пользу ООО «Эссет Менеджмент Компани» (новое наименование ООО «Ток-Строй») на основании договора аренды земельного участка от 12.11.2008 № 1916.

Ссылаясь на незаконность решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Закона № 171-ФЗ, действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен ООО «Эссет Менеджмент Компани» в 2008 году для использования под строительство кафе.

Поскольку право собственности на объекты, расположенные на этом земельном участке (приёмный пункт стеклотары и объект незавершенного строительства – кафе) перешло от ООО «Эссет Менеджмент Компани» к обществу, к нему же в соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ перешли и права на земельный участок, занятый указанными объектами.

На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок обществу в аренду для завершения строительства не предоставлялся; перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении договора не установлено.

Таким образом, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, общество имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства кафе.

По указанному основанию предоставления земельного участка (для завершения строительства) вопрос о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта значения не имеет.

На основании определения суда от 28.01.2022 по делу проведена землеустроительная экспертиза, проведение экспертизы поручено АНО Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи», экспертам ФИО2 и ФИО3. На разрешение эксперта поставлен, в том числе вопрос: «Входит ли в состав земельного участка с кадастровым номером 26:34:070101:2 со стороны ул. Горького г. Кисловодска территория общего пользования с учетом документов территориального планирования (Генеральный план, правила землепользования и застройки)? Если входит, то определить ее площадь, указать графически».

Результаты экспертного исследования оформлены экспертным заключением от 01.03.2023 № 39. Отвечая на указанный выше вопрос, эксперты указали, что на земельном участке со стороны улицы Горького расположена часть асфальтового покрытия от пешеходного перехода ул. Горького. Площадь асфальтового покрытия в границах исследуемого участка составляет 14 +/-1 кв.м. (л.д. 42, 43, т. 5). Но отнести указанную часть асфальтового покрытия к улично-дорожной сети невозможно, так как оно не связано с существующими тротуарами. В материалы дела представлен согласованный опорный план расположения земельного участка (л.д. 84-85, т.1, л.д. 47-48, т.5), на котором отсутствуют тротуары, со стороны ул. Горького. Таким образом, в состав земельного участка с кадастровым номером 26:34:070101:2 территория общего пользования не входит.

С учетом изложенного, решение комитета об отказе в предоставлении земельного участка, выраженное в письме № 01-15/5577 от 13.05.2021, является незаконным.

Оспариваемое заявителем решение не только противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, но и нарушает права (интересы) общества как собственника объекта недвижимости, имеющего право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения его строительства.

Позиция комитета о том, что обязывая подготовить и подписать проект договора аренды земельного участка, суд подменять своим решением установленный законом порядок предоставления земельных участков несостоятельна.

В абзаце 4 пункта 2 мотивировочной части Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 № 187-О указано, что из пункта 6 статьи 36 ЗК РФ в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проект указанного договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

При таких обстоятельствах с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 12926/09, от 09.02.2010 № 13258/09 относительно практики применения статьи 201 АПК РФ, надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя в данном случае будет возложение на заинтересованное лицо обязанности подготовить проект договора и направить его в определенный срок арендатору земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

уточнения принять.

Признать решение комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, об отказе в предоставлении земельного участка, выраженное в письме № 01-15/5577 от 13.05.2021 незаконным.

Обязать Администрацию города - курорта Кисловодска в лице уполномоченных органов, в срок не более четырнадцати дней со дня вынесения настоящего решения осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка, в аренду без проведения торгов, с кадастровым номером 26:34:070101:2, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 17А сроком на 3 года, для завершения строительства в трех экземплярах и его подписание, а также направить проекты указанного дополнительного соглашения для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Центр управления активами», г. Пятигорск.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова