Решение от 18 июня 2021 г. по делу № А72-9224/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-9224/2020
18 июня 2021 года
г.Ульяновск


Резолютивная часть решения объявлена 15.06.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 18.06.2021.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи М.А.Семеновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Элитагротранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>), с. Сабакаево, Мелекесский р-он, Ульяновская обл.,

к Администрации города Димитровграда Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Димитровград, Ульяновская обл.,

к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Димитровград, Ульяновская обл.,

о признании незаконным (недействительным) постановления №1379 от 24.07.2020, обязании предоставить в аренду земельный участок,

третьи лица: Управление финансов и муниципальных закупок города Димитровграда Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Димитровград, Ульяновская обл.; Акционерное общество «Димитровградский завод химического машиностроения» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Димитровград, Ульяновская обл.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации – ФИО2, доверенность от 15.12.2020, диплом, паспорт;

от АО «ДЗХМ» – ФИО3, доверенность от 05.03.2020, диплом, паспорт;

без участия иных лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по правилам ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Элитагротранс» (далее – ООО «Элитагротранс», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Администрации города Димитровграда Ульяновской области (далее – Администрация), к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда (далее – Комитет) о признании незаконным (недействительным) постановления №1379 от 24.07.2020, возложении обязанности предоставить земельный участок кадастровый номер 73:23:011120:19 в аренду.

Определением суда от 04.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены лица, указанные во вводной части настоящего решения.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 22.01.2021 по делу была назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 17.05.2021 производство по делу было возобновлено.

В ходе рассмотрения дела Общество поддержало требования; ответчики, АО «ДЗХМ» отзывами заявленные требования не признали.

Заявитель, Комитет, Управление финансов в заседание не явились, что не препятствует суду рассмотреть дело без их участия в порядке ч.2 ст.200 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав в ходе рассмотрения дела представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлены полномочия арбитражного суда в судебном заседании при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

Из материалов дела следует, что 29.08.2011 года между Комитетом (Арендодатель) и ООО «Розовая пантера» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 6817 на срок до 01.07.2016.

Согласно пункту 1.1 договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16 144 кв.м. с кадастровым номером 73:23:011120:19 из состава земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, для здания весовой, в границах, указанных на плане земельного участка.

Согласно п.8.2 договора аренды, в случае отчуждения (купли-продажи, дарения и т.п.) всех находящихся на участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих Арендатору на праве собственности, стороны признают договор расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты.

В соответствии с п.8.3 Арендатор обязан уведомить Арендодателя о совершении сделки по отчуждению объектов недвижимости (в целом, в доле, в части), расположенных на предоставляемом земельном участке и предоставить информацию о лице, которое приобрело указанные объекты недвижимости.

27.03.2020 между ООО «Розовая пантера» и ООО «Элитагротранс» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:23:011120:19, со следующими кадастровыми номерами: 73:23:011314:82 (46,7 кв.м) 73:23:011314:83 (13,7 кв.м), 73:23:011314:84 (932,4 кв.м).

Стороны договора купли-продажи согласовали условие о том, что покупатель уведомлен об условиях п.8.2, 8.3 договора аренды земельного участка.

09.04.2020 ООО «Элитагротранс» зарегистрировало право собственности на здания с кадастровыми номерами: 73:23:011314:82 (нежилое здание), 73:23:011314:83 (весовая), 73:23:011314:84 (зерносклад) по адресу: <...>.

11.06.2020 между Комитетом и ООО «Розовая пантера» было заключено соглашение о расторжении договора аренды.

07.07.2020 от Общества поступило заявление вх.№ 2796 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 73:23:011120:19 в аренду без проведения торгов за плату на срок 49 лет, в связи с тем, что ООО «Элитагротранс» приобрело у ООО «Розовая пантера» в собственность здания с кадастровыми номерами: 73:23:011314:82 (нежилое здание), 73:23:011314:83 (весовая), 73:23:011314:84 (зерносклад) по адресу: <...>.

24.07.2020 Комитет, как уполномоченный орган, рассмотрев данное заявление, принял решение об отказе Обществу в предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем нежилых зданий: площадь земельного участка с кадастровым номером 73:23:011120:19 составляет 16 142 кв.м, в то время как на данном земельном участке, располагаются объекты капитального строения с кадастровыми номерами: 73:23:011314:82 (46,7 кв.м) 73:23:011314:83 (13,7 кв.м), 73:23:011314:84 (932,4 кв.м) общей площадью всех строений 992,8 кв.м.

Принятое Комитетом решение в виде проекта постановления Администрации города поступило на согласование в Администрацию. Проверив документы и доводы Комитета, Администрация пришла к выводу о том, что решение об отказе в предоставлении земельного участка ООО «Элитагротранс» в испрашиваемой площади без проведения торгов законное и обоснованное и вынесла оспариваемое постановление.

Общество обратилось в суд с настоящим заявлением, ссылаясь, в том числе, на следующие обстоятельства:

-Общество считает себя арендатором спорного земельного участка по договору аренды № 6817 от 29.08.2011 в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, поскольку купило строения у ООО «Розовая пантера», получившего без торгов указанный земельный участок до 01.03.2015, а после этой даты при прекращении срока действия-аренды продолжало им пользоваться и платить арендную плату, что влечет трансформацию договора аренды в бессрочный характер и переход прав и обязанностей по нему к ООО « Элитагротранс»;

-Общество не признает п. 8.2 в договоре аренды № 6817 от 29.08.2011;

-Администрация проводит работу по предоставлению спорного земельного участка АО "Димитровградхиммаш", несмотря на то, что указанное юридическое лицо не имеет в собственности строений на данном земельном участке;

-предоставление земельного участка в части приведет к ограничению прав ООО «Элитагротранс» в использовании приобретенных зданий;

-АО "Димитровградхиммаш" настаивает, что ему нужна для использования в хозяйственной деятельности железная дорога, при этом она всегда использовалась правопредшественниками строений для подвоза зерна к зданию зерносклада (кадастровый, номер 73:23:011314:84, площадью 932.4 кв. м.), в котором расположена нория - устройство, предназначенное для подъема зерна в вертикальном направлении для погрузки и разгрузки зерна в вагоны на указанной железной дороге (в техническом паспорте на здание нория поименована как «транспортная галерея»).

Об указанном также свидетельствует присвоенный адрес земельному участку под железной дорогой с кадастровым номером 73:23:011120:17: Ульяновская область, г. Димитровград, железнодорожный подъездной путь к территории спиртзавода "Мулловский".

Так как собственником Мулловского спиртзавода является ООО «Гиппократ», по внутренним документам РЖД данный участок именуется «Пути общего пользования №39 к ООО «Гиппократ».

Таким образом здание зерносклада кадастровый номер 73:23:011314:84, площадью 932.4 кв. м., по функциональному назначению предназначено именно для осуществления погрузочно/разгрузочных работ с вагонов на подходящей именно к этому зданию тупиковой линии железной дороги.

Право собственности на указанную железную дорогу ни за кем не зарегистрировано, и несмотря на то, что она расположена на специально сформированном для нее земельном участке, данная железная дорога является по сути принадлежностью к приобретенному ООО «Элитагротранс» комплексу зданий: здание для сторожа и администрации, весовая для грузовых автомобилей, зерносклад для складирования зерна с его последующей транспортировкой в железнодорожные вагоны.

ООО «Элитагротранс» согласно кодам ОКВЭД занимается перевозками и оптовой торговлей сельскохозяйственной продукции, в связи с чем для своей деятельности оптовых поставок зерна ООО «Элитагротранс» и приобрело указанный комплекс;

-отказ в предоставлении спорного земельного участка является незаконным, поскольку исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.16 ЗК РФ, в которой отсутствует приведенное в оспариваемом постановлении №1379 от 24.07.2020 основание.

Суд отклоняет доводы Общества и считает требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с п.9 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (статья 273 ГК РФ).

Согласно ч.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В соответствии с пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В силу ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13, по смыслу положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, от 03.04.2012 № 12955/11, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2019 № 302-ЭС19-8362 сформулирована правовая позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 по делу № А07-17306/2014, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

По делу была проведена судебная экспертиза Обществом с ограниченной ответственностью «Земстройэкспертиза» с постановкой перед экспертом ФИО4 следующих вопросов:

1. Какая площадь земельного участка кадастровый номер 73:23:011120:19 необходима ООО «Элитагротранс» для использования зданий кадастровые номера 73:23:011314:82, 73:23:011314:83 и 73:23:011314:84 в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка?

2. Является ли использование ж/д путей на земельном участке с кадастровым номером 73:23:011120:17, расположенном по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, железнодорожный подъездной путь к территории спиртзавода «Мулловский», необходимым для использования зданий, принадлежащих ООО «Элитагротранс» на праве собственности, и с учетом данного исследования определить местоположение границ и площадь земельного участка, объективно необходимого для эксплуатации по назначению зданий недвижимости, находящихся в собственности ООО «Элитагротранс», если возможно образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным участкам из земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер 73:23:011120:19?

Эксперт установил площадь, необходимую для использования зданий кадастровые номера 73:23:011314:82, 73:23:011314:83 и 73:23:011314:84 в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, с учетом преобразования спорного земельного участка по вариантам №1, 2, которые изложены в экспертном заключении, соответственно, 6 271 кв.м. (вариант №1) и 6130 кв.м (вариант №2).

При оценке экспертного заключения суд учитывает, что это заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Доказательств того, что этот эксперт по своей квалификации не мог провести назначенную судом экспертизу, а также провел ее некомпетентно или предвзято, суду не представлено. В заключении эксперта указаны нормативные средства, использованные в исследовании. Выводы эксперта являются мотивированными. Сомнений в недостаточной ясности выводов эксперта не усматривается.

Лица, участвующие в деле, не заявляли отвод ФИО4 при оглашении судом кандидатур экспертов, их профессиональных характеристик, экспертных учреждений при решении вопроса о выборе учреждения для проведения экспертизы.

В том числе, суд, все лица, участвующие в деле, также руководствовались при выборе экспертного учреждения и кандидатуры эксперта совокупностью признаков: образование, стаж работы в качестве эксперта, наличие статуса кадастрового инженера, цена и сроки проведения экспертизы.

От опроса эксперта после возобновления производства по делу лица, участвующие в деле, отказались.

Ссылки на иные проведенные лицами, участвующими в деле, внесудебные экспертизы, суд отклоняет, эксперты не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при этом их выводы не противоречат установленной экспертом ФИО4 площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих Обществу зданий.

Как было указано выше, стороны договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:23:011120:19, заключенного 27.03.2020 между ООО «Розовая пантера» и ООО «Элитагротранс», согласовали условие о том, что покупатель уведомлен об условиях п.8.2, 8.3 договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 198, 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, обязательно необходимо наличие совокупности 2-х условий:

-несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту;

-нарушение им прав и законных интересов заявителя.

Суд считает, что оспариваемое постановление Администрации 24.07.2020 № 1379 «Об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов по ул. Чкалова, 37» не противоречит вышеприведенным нормам, следовательно, отсутствует совокупность 2-х условий для признания его недействительным.

Поскольку ООО «Элитагротранс» является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке в <...>, то оно имеет право на приобретение в аренду земельного участка с той площадью, которая необходима для обслуживания зданий и хозяйственной деятельности (установлена судебной экспертизой).

Суд не принимает доводы Общества о том, что вышеназванная железная дорога является по сути принадлежностью к приобретенному ООО «Элитагротранс» комплексу зданий: здание для сторожа и администрации, весовая для грузовых автомобилей, зерносклад для складирования зерна с его последующей транспортировкой в железнодорожные вагоны; согласно кодам ОКВЭД Общество занимается перевозками и оптовой торговлей сельскохозяйственной продукции, в связи с чем для своей деятельности оптовых поставок зерна ООО «Элитагротранс» и приобрело указанный комплекс.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано право собственности на совокупность спорных объектов в целом как одну недвижимую вещь, что предусмотрено статьей 133.1 ГК РФ.

С учетом всего вышеизложенного, суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине и судебной экспертизе возложить на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :


В удовлетворении заявленных требований отказать.

Перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Земстройэкспертиза» (ИНН/КПП 7328087118/732501001; 432071 <...>) с депозитного счета Арбитражного суда Ульяновской области, согласно счету экспертного учреждения на оплату №1 от 15.06.2021, денежные средства в сумме 67 000 (шестьдесят семь тысяч) рублей 00 коп., поступившие по платежному поручению №732 от 16.12.2020 от Общества с ограниченной ответственностью «Элитагротранс» на депозит суда в качестве оплаты за экспертизу.

Перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Элитагротранс» с депозита Арбитражного суда Ульяновской области излишне оплаченные денежные средства за экспертизу, поступившие от заявителя, в сумме 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп. - по платежному поручению №732 от 16.12.2020, в сумме 5 000 (пять тысяч) руб. 00 коп.- по платежному поручению №736 от 16.12.2020, в сумме 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. 00 коп. - по платежному поручению №764 от 23.12.2020.

Перечислить Акционерному обществу «Димитровградхиммаш» с депозита Арбитражного суда Ульяновской области денежные средства в сумме 40 000 (сорок тысяч) руб. 00 коп., поступившие по платежному поручению №11252 от 11.12.2020 на депозит суда в качестве оплаты за экспертизу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

Судья М.А.Семенова