Решение от 17 марта 2021 г. по делу № А12-26750/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«17» марта 2021 г.

Дело № А12-26750/2020

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 10.03.2021.

Полный текст решения изготовлен 17.03.2021.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аббо» (400011, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (400066, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное БТИ» (400075, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации Волгограда (400066, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости и установлении рыночной стоимости земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 04.02.2021,

от ответчиков:

от муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное БТИ» - ФИО2, представитель по доверенности №17 от 11.01.2020,

от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО3, представитель по доверенности №42 от 30.07.2020,

от третьего лица – ФИО3, представитель по доверенности №05-ид/44 от 20.10.2020,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аббо» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, в котором просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 5681 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:893, расположенного по адресу: <...>, а также установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка, с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 2 187 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация Волгограда.

Свои доводы истец мотивировал тем, что применяемая ответчиком при расчете арендных платежей величина рыночной стоимости земельного участка, определенная на основании отчета № 52_835зу от 30.03.2017 года, подготовленного муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное БТИ», является недостоверной, влечет за собой взыскание несоразмерной арендной платы и неосновательного обогащения на стороне Департамента.

До вынесения судебного акта по существу от истца в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поступил отказ от исковых требований к ответчику - муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное БТИ».

В соответствии с частями 2 и 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

В данном случае, суд не усматривает наличия оснований для непринятия отказа от иска. Отказ от иска не противоречит закону, не нарушает права и интересы других лиц.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ истца от иска и его принятие судом является основанием для прекращения производства по делу.

В случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (п. 3 ст. 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик – Департамент муниципального имущества исковые требования не признает.

Третье лицо администрация Волгограда поддерживает позицию ответчика.

Представитель муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное БТИ», с учетом ходатайства истца об отказе от исковых требований к предприятию, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «АББО» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 5 681 кв.м., с кадастровым номером 34:34:060038:893, на основании договора аренды земельного участка №10547 от 30.06.2015, заключенного с Администрацией Волгограда на срок 49 лет.

В соответствии со ст. 1 Закона Волгоградской области № 136-ОД от 26.12.2016 г. «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа - город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется администрацией Волгограда.

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда» к полномочиям Департамента муниципального имущества относится осуществление полномочий собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

Таким образом, в арендодателем по настоящему договору выступает Департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

Размер арендной платы по указанному договору аренды исчислялся арендодателем исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 1.3 ч. 1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, размер арендной платы за земельные участки, если иное не установлено федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяются в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 1.5.7 ч. 1 указанного Порядка (в редакции, утв. Постановлением Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года N 135-п), годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

Согласно п. 2.5 вышеуказанного Порядка размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка (в редакции, утв. Постановлением Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года N 135-п), рассчитывается по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Извещением к Договору аренды земельного участка №10757 от 30.06.2017 о размере годовой арендной платы с 01.04.2017 года арендодатель установил истцу арендную плату за арендный земельный участок в размере 1 483 891,40 руб. исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 15 219 399 руб. и размера ключевой ставки 9,75% годовых.

Согласно п. 1.5.7 ч. 1 Порядка в редакции, утвержденной постановлением Администрации Волгоградской области от 26.02.2018 №89-п, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Последующим извещением арендодатель установил с 15.02.2020 года арендную плату за арендованный земельный участок в размере 1 220 595,80 руб. исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 15 219 399 руб.

Сведения об указанной рыночной стоимости земельного участка содержатся в отчете об оценке земельного участка № 52_835зу от 30.03.2017 года, подготовленном МУП "Центральное Межрайонное БТИ" на дату оценки 15.12.2016 года.

Истец полагает рыночную стоимость, установленную в данном отчете недостоверной.

Данное утверждение основано на Рецензии № 04-2020 на отчет по определению рыночной стоимости №52_835зу от 30.03.2017, изготовленной ИП ФИО4

Согласно выводам рецензента «представленный для исследования отчёт по определению рыночной стоимости № 52_835зу на предмет наличия нарушений методик, норм и правил в области оценочной деятельности, выполненный МУП «Центральное межрайонное БТИ» г. Волгограда не отвечает требованиям действующего законодательства по оценочной деятельности, оценщик допускает грубые нарушения методологии и ошибки, исказившие результаты расчетов сравнительным подходом и, как следствие, итоговый результат расчётов в отчёте об оценке.

По совокупности вышеуказанных нарушений, допущенных при составлении Отчёта по определению рыночной стоимости № 52_835зу, содержащиеся в нём выводы необъективны и ошибочны, так как они основаны на неоднозначной, недостоверной и непроверяемой информации и содержат прямое нарушение заявленной в отчёте методологии.

Истец, основываясь на выше указанной рецензии, обратился к независимому оценщику ИП ФИО4 для определения действительной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно подготовленному оценщиком ФИО4 отчете об оценке № 20 095 от 08.09.2020, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.12.2016 составила 1 772 500 руб.

Основываясь на проведенной ИП ФИО4 оценке, истец считает недостоверным отчет муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное БТИ».

При данном обстоятельстве и недействительности изложенных в отчете муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное БТИ» сведений истец полагает необходимым признать отчет недостоверным и установить действительную рыночною стоимость спорного земельного участка в размере 2 187 000 руб.

Таким образом, не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной, платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018 года по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26 марта 2018 года, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»).

Суд указал, что оспариваемые истцами нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы – принципу запрета необоснованных предпочтений.

В рамках дела №3а-400/2018, рассматриваемого Волгоградским областным судом оспаривалось постановление администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п и Приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу 3а-1/2019, признаны недействующим со дня вступления решения суда в законную силу приказ комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 года N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год";

абзац 11 пункта 1.6 порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению;

абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения;

пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы;

постановления администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 года N 89-п "О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" пункт 3 названного постановления в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2019, решение Волгоградского областного суда от 29 января 2019 г. отменено в части признания недействующими приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. N 89-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов".

В этой части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований об оспаривании приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. N 89-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" отказано.

Согласно пункту 2.5 Порядка расчета в редакции Постановления N 89-п размер арендной платы рассчитывается по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ).

Порядок вступления в силу изменений, вносимых Постановлением N 89-п, регулируется его пунктом 6, согласно которому данное постановление вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования, но не ранее дня вступления в силу нормативного правового акта комитета экономической политики и развития Волгоградской области об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка, за исключением подпункта "б" подпункта 2 пункта 1 и пунктов 3 и 4 этого постановления, которые вступают в силу со дня официального опубликования постановления.

Абзацем одиннадцатым пункта 1.6 Порядка расчета предусмотрено, что коэффициент минимальной доходности земельного участка, используемый согласно пункту 2.5 указанного порядка для расчета размера арендной платы, устанавливается нормативным правовым актом комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 1 января текущего года.

В рассматриваемом случае, оспариваемая норма допускает применение установленного на текущий год коэффициента минимальной доходности земельного участка для расчета арендной платы за период времени, предшествующий установлению этого коэффициента.

Таким образом, абзац одиннадцатый пункта 1.6 Порядка расчета влечет ухудшение положения административных истцов как арендаторов земельного участка, поскольку обязывает их внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере в случае изменения значения коэффициента в сторону увеличения, а также не соответствует закрепленному в Постановлении N 582 принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

Кроме того, суды, установив, что подлежащее применению до установления органами местного самоуправления муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области значение указанного коэффициента категории арендаторов земельных участков (равным единице) определено в отсутствие какого-либо обоснования, пришли к выводу о несоответствии пункта 1.15 Порядка расчета предусмотренному Постановлением N 582 принципу экономической обоснованности.

Суд считает, что арендная плата за период по 12.06.2019 должна быть рассчитана по методике, действующей до внесения изменений Постановлением Администрации Волгоградской области N 135-п, 89-п в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Департамент производил расчет арендной платы по ставкам, установленным постановлением N 469-п в редакции постановления № 135-п, 89-п признанным судом недействующим и не подлежащим применению.

Пункт 1 ст. 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Как указано в определении Верховного суда РФ N 309-ЭС15-16627 от 14 апреля 2016г., согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 N 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение администрацией ставок арендной платы, установленных Постановлениями №135-п, 89-п признанными не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса.

Из пункта 2.1.1 постановления N 469-п, подлежащего применению при расчете арендной платы к рассматриваемой категории земельных участков до внесения изменений, следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

С 13.06.2019 подлежит применению постановление Администрации Волгограда №652 от 11.06.2019, которым установлено значение коэффициента Кказ равным единице.

Суд полагает указанное Постановление подлежит применению, поскольку, в данном случае утверждены значения коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград. Спорный земельный участок расположен в границах городского округа город-герой Волгоград, данные о правообладателе отсутствуют.

Указанное Постановление опубликовано в издании "Городские вести. ФИО5 - Сталинград - Волгоград", N 64, 13.06.2019. Следовательно, с 13.06.2019 подлежало применению. Годовая арендная плата за земельный участок в указанный период должна определяться по формуле:

А = С х Кмд х Кказ, где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

С - рыночная стоимость земельного участка,

Кмд - коэффициент минимальной: доходности земельного участка, установленный приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4н;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы Департаментом установлена рыночная стоимость земельного участка, которая согласно отчету об оценке земельного участка № 52_835зу от 30.03.2017 года, подготовленному муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное БТИ», составила 15 219 399 руб.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общество, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена. В подтверждение своих доводов истцом представлен подготовленный оценщиком ФИО4 отчет об оценке № 20 095 от 08.09.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 1 772 500 руб.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании. При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком. Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Определением от 28.12.2020 по делу назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Мир оценки», эксперту ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли отчёт об оценке земельного участка № 52_835зу от 30.03.2017 года, подготовленный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное БТИ», требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта.

В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 5681 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:893, расположенного по адресу: <...>, на дату 13.06.2019?

При этом суд, счел необходимым, в случае ответа на второй вопрос, определить размер рыночной стоимости именно на дату 13.06.2019, т.к. до указанной даты рыночная стоимость земельного участка при расчетах арендных платежей не подлежала применению.

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке № 52_835зу от 30.03.2017 года, подготовленный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное БТИ», не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

В связи с чем, определена рыночная стоимость земельного участка, площадью 5681 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:893, расположенного по адресу: <...>, на дату 13.06.2019 в размере 2 187 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Частью 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела.

В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Доказательств его порочащих не представлено.

Довод ответчика о том, что заключение является ненадлежащим доказательством, суд отклоняет, поскольку он, сам по себе в отсутствие доказательств, порочащих экспертное заключение, является субъективным мнением ответчика.

Оспаривая выводы судебной экспертизы по настоящему делу, ответчик не представил соответствующие доказательства ее недостоверности вследствие некомпетентности эксперта, его заинтересованности, неполноты представленных для ее проведения материалов или по иным основаниям.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает содействие в реализации лицами, участвующими в деле, их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 26.01.2021, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

В совокупности представленных доказательств по делу, с учетом выводов судебного экспертного заключения, суд приходит к выводу, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

С учетом рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины и расходов за проведение экспертизы относятся на ответчика.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.04.2011 по делу N А08-8887/2009-30, выплата вознаграждения эксперту не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям и оценке его судом, непринятие его в качестве доказательства по делу не может являться основанием для освобождения стороны, заявившей о назначении экспертизы, от выплаты вознаграждения и, соответственно, от возмещения по правилам статьи 110 АПК РФ судебных расходов на оплату экспертизы стороной по делу при принятии решения по иску.

Суд учитывает, что доводы, указанные в исковом заявлении, подтверждены выводами судебного эксперта. Расходы по проведению экспертиз являются понесенными судебными расходами в рамках рассмотрения настоящего дела, которые подлежат возмещению проигравшей стороной.

При этом в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден именно от уплаты государственной пошлины, а не от возмещения понесенных стороной судебных расходов.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В соответствии со ст. 333.40 НК РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае, в том числе уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Суд учитывает, что истцом заявлено неимущественное требование, и понесены расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в размере 12000 руб., в связи с чем, излишне оплаченная государственная пошлина в размере 6 000 руб. должны быть возвращена истцу из бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 112, 150, 151, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

отказ от исковых требований к муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное БТИ» принять, производство по делу в указанной части прекратить.

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 5681 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:893, расположенного по адресу: <...>, установленную в отчете об оценке земельного участка № 52_835зу от 30.03.2017 муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное БТИ».

Установить величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 5681 кв.м, с кадастровым номером 34:34:060038:893, расположенного по адресу: <...>, согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Мир оценки» от 26.01.2021 в размере 2 187 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 13.06.2019.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аббо» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Аббо» справку на возврат из федерального бюджета излишне оплаченной государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке и сроки в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Т.В. Куропятникова