Постановление от 2 февраля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-57640/2025
03 февраля 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Данилиной М.Д.,

судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Паничкиной М.А.

при участии:

от Общества: ФИО1 по доверенности от 06.06.2025

от МТУ Росимущесва: ФИО2 по доверенности от 29.12.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Карат-Сервис» и межрегионального территориальное управление Росимущества в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2025 по делу № А56-57640/2025 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску

истец: общество с ограниченной ответственностью «Карат-Сервис»

ответчик: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

об урегулировании разногласий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Карат-Сервис» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением от 03.10.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования частично.

Общество и Управление обжаловали указанное решение в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Общество просило решение суда первой инстанции изменить, изложив пункты 3.1.2 и 3.2.2 договора купли-продажи № 15/МСП-15993 (далее – Договор) в предложенной Обществом редакции.

Общество ссылается на то, что суд, приняв позицию Общества в части применения рассрочки оплаты имущества и в связи с этим изложив пункт 2.2 Договора в редакции предложенной Обществом, пришел к ошибочному выводу о том, что пункты 3.1.2 и 3.2.2 Договора не нарушают права и законные интересы Общества, поскольку в редакции Управления эти пункты предусматривают подачу документов в регистрирующий орган в течение 14-ти календарных дней с момента оплаты Покупателем стоимости Имущества. Следовательно, по мнению Общества, Договор содержит противоречащие условия относительно порядка оплаты стоимости Имущества.

В апелляционной жалобе Управление просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок. Управление также полагает неправомерным возложения на него судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска в суд первой инстанции. Кроме того, Управление обращает внимание на то, что в пункте 2.8. Договора, в редакции утвержденной решением суда первой инстанции, указаны реквизиты расчетного счета, на который производится оплата всех расчетов по Договору в безналичном порядке и в случае принятия судом апелляционной инстанции судебного акта, которым решение суда первой инстанции будет оставлено без изменения, считает необходимым устранить техническую неточность, допущенную в пункте 2.8. Договора, а именно: «В платежном поручении на оплату основного долга в поле 104 указывается код бюджетной классификации 167 1 14 02019 01 6000 410, в поле 105 ОКТМО 40909000, в поле «Назначение платежа» указывается номер и дата договора. В платежном поручении на оплату процентов за рассрочку платежа в поле 104 указывается код бюджетной классификации 167 111 09041 01 6200 120, в поле 105 ОКТМО 40909000, в поле «Назначение платежа» указывается номер и дата договора с пометкой «оплата процентов за рассрочку платежа».

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта нежилого фонда от 24.03.2006 № 04/529 Общество является арендатором следующих объектов недвижимости (далее - Объекты недвижимости):

- нежилое здание с кадастровым номером 47:08:0102005:74 площадью 63.1 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, мкр. Сертолово-1, ш. Восточно-Выборгское, д. 31;

- нежилое здание с кадастровым номером 47:08:0102002:5675 площадью 126.2 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Сертолово-1 пгт, д.31, лит. Д, Восточно-выборгское шоссе;

- нежилое здание с кадастровым номером 47:08:0102002:5656 площадью 140,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, лит. С, Восточно-Выборгское шоссе;

- нежилое здание с кадастровым номером 47:08:0102002:5744 площадью 69.6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, лит. У, Восточно- Выборгское шоссе.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 47:08:0102005:49 по адресу: Ленинградская область, Сертоловское городское поселение, <...> далее - Участок).

В целях реализации преимущественного права на приобретение Объектов недвижимости и Участка, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ), Общество обратилось с соответствующим заявлением от 22.09.2022 № 22-09 в МТУ Росимущества.

По результатам рассмотрения указанного заявления МТУ Росимущества письмом от 04.04.2025 № 78-ЕФ-06/5784 направило в адрес Общества проект договора купли-продажи № 15/МСП-159ФЗ Объектов недвижимости и Участка (далее - Договор), условия которого предусматривают единовременную оплату приобретаемых объектов (п. 2.2.1, 2.2.2 Договора), следующего содержания:


«ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № 15/МСП-15993


нежилых зданий с кадастровыми номерами: 47:08:0102005:74, площадью

63,1 кв.м; 47:08:0102002:5675 площадью 126,2 кв.м; 47:08:0102002:5656 площадью 140,2 кв.м; 47:08:0102002:5744, площадью 69,6 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:08:0102005:49, площадью 59986 кв.м, по адресу: Ленинградская область, Сертоловское городское поселение, <...>

04.04.2025 г. Санкт-Петербург

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее — МТУ Росимущества), являющееся юридическим лицом по законодательству Российской Федерации (зарегистрировано 05 мая 2009 года Межрайонной инспекцией ФНС № 15 по Санкт-Петербургу, ОГРН <***>, поставлено на налоговый учет Межрайонной инспекцией ФНС № 9 по Санкт-Петербургу, ИНН/КПП <***>/784001001, местонахождение: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, лит. А), именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице руководителя МТУ Росимущества ФИО3, действующей на основании Положения о МТУ Росимущества, утвержденного приказом Росимущества от 23.06.2023 № 131, приказа Министерства финансов Российской Федерации от 29.08.2022 № 1552-л/с «О назначении ФИО3.», с одной стороны и

Общество с ограниченной ответственностью «Карат-Сервис», зарегистрированное за основным государственным регистрационным номером <***>, ИНН <***>, КПП 784101001, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО4 действующего на основании Устава с другой стороны,

на основании положений Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) распоряжения МТУ Росимущества от 25.03.2025 № 78-207-р «О приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами: 47:08:0102005:74, площадью 63,1 кв.м, 47:08:0102002:5675, площадью 126,2 кв.м, 47:08:0102002:5656, площадью 140,2 кв.м, 47:08:0102002:5744, площадью 69,6 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:08:0102005:49, площадью 59986 кв.м, по адресу: Ленинградская область, Сертоловское городское поселение, <...> (в редакции распоряжения МТУ Росимущества от 03.04.2025 № 78-247-р «О внесении изменений в распоряжение Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области от 25.03.2025 № 78-207-р»), заявления Покупателя от 22.09.2022 № 22-09 (вх. от 26.09.2022 № 78-25282) заключили настоящий договор купли-продажи федерального имущества (далее — Договор) о нижеследующем:


1. Предмет Договора


1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора федеральное имущество (далее совместно именуемые — Имущество) в следующем составе:

1.1.1. Земельный участок с кадастровым номером 47:08:0102005:49, площадью 59986 кв. м., реестровый номер федерального имущества (далее РНФИ) ПП11780014966, расположенный по адресу: Ленинградская область, Сертоловское городское поселение, <...> запись о регистрации права собственности Российской Федерации от 18.07.2022 № 47:08:0102005:49-47/055/2022-1 (далее - Земельный участок);

1.1.2. Объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 47:08:0102005:74 площадью 63,1 кв.м, РНФИ П12780024853, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, мкр. Сертолово-1, ш. Восточно-Выборгское, д. 31, запись о регистрации права собственности Российской Федерации от 13.08.2021 № 47:08:0102005:74-47/053/2021-5 (далее — Объект 1);

1.1.3. Объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 47:08:0102002:5675 площадью 126,2 кв.м, РНФИ П12780024851, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Сертолово-1 шт., д. 31, лит. Д, Восточно-выборгское шоссе, запись о регистрации права собственности Российской Федерации от 13.08.2021 № 47:08:0102002:5675-47/053/2021-5 (далее - Объект 2);

1.1.4. Объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 47:08:0102002:5656 площадью 140,2 кв.м, РНФИ П12780024907, по адресу: <...>, лит. С, Восточно-Выборгское шоссе, запись о регистрации права собственности Российской Федерации от 13.08.2021 № 47:08:0102005:5656-47/053/2021-5 (далее - Объект 3);

1.1.5. Объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 47:08:0102002:5744 площадью 69,6 кв.м, РНФИ П12780024854, по адресу: <...>, лит. У, Восточно-Выборгское шоссе, запись о регистрации права собственности Российской Федерации от 13.08.2021 № 47:08:0102005:5744-47/053/2021-5 (далее - Объект 4).

1.2. На момент заключения Договора Объекты 1-4 находятся во владении и пользовании Покупателя на основании договора аренды объекта нежилого фонда от 24.03.2006 № 04/529, заключенного между Продавцом и Покупателем (далее Договор аренды).

1.3. Стороны подтверждают, что в момент заключения Договора:

1.3.1. Имущество находится во временном владении и пользовании Покупателя непрерывно в течение срока, установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

1.3.2. У Покупателя отсутствует задолженность по арендной плате за Имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи Покупателем заявления о реализации преимущественного права на приобретение Имущества.

1.3.3. Имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень федерального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в целях предоставления федерального имущества во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

1.3.4. Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

1.4. Земельный участок предназначен для использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с требованиями законодательства и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными и иными нормами.

1.5. Границы Земельного участка определены согласно требованиям действующего законодательства Российской Федерации, Земельный участок имеет обременения в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости на Земельный участок.

1.6. Ограничения прав на Земельный участок (обременение Земельного участка, сервитуты), устанавливаются в соответствии с законодательством соответствующими уполномоченными государственными органами, в том числе по земельным ресурсам и землеустройству, по государственному контролю за использованием и охране памятников истории и культуры, градостроительству и архитектуре. Как Продавец, так и Покупатель имеют право в одностороннем порядке, как зарегистрировать, так и снять в государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения прав на Земельный участок (обременение Земельного участка, сервитуты).


2. Стоимость по Договору и порядок расчетов


2.1. Общая цена продажи Имущества по Договору составляет 151 612 333 (Сто пятьдесят один миллион шестьсот двенадцать тысяч триста тридцать три) руб. 33 коп., (далее - Стоимость Имущества), определена на основании отчета от 21.11.2024 № АФК/РИ/2024-1314 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с относящимся к ним земельным участком площадью 59 986 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102005:49, расположенный по адресу: Ленинградская область, Сертоловское городское поселение, <...>, выполненного ООО «АФК-Аудит» и мотивированного мнения МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - МТУ Росимущества) от 29.11.2024 № 22/58-29/11/24, Имущество не признается объектом налогообложения по НДС, исходя из

Стоимости федерального имущества, указанного в пп. 1.1.1. Договора (Земельного участка), равной 145 706 000 (Сто сорок пять миллионов семьсот шесть тысяч) руб. 00 коп.,

Стоимости федерального имущества, указанного в пп. 1.1.2. Договора (Объекта 1), равной 933 833 (Девятьсот тридцать три тысячи восемьсот тридцать три) руб. 33 коп.,

Стоимости федерального имущества, указанного в пп. 1.1.3. Договора (Объекта 2), равной 1 867 666 (Один миллион восемьсот шестьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп.,

Стоимости федерального имущества, указанного в пп. 1.1.4. Договора (Объекта 3), равной 2 074 833 (Два миллиона семьдесят четыре тысячи восемьсот тридцать три) руб. 33 коп.,

Стоимости федерального имущества, указанного в пп. 1.1.5. Договора (Объекта 4), равной 1 030 000 (Один миллион тридцать тысяч) руб. 00 коп.

2.2. Покупатель обязуется оплатить Стоимость Земельного участка и Объектов 1-4 в следующем порядке:

2.2.1. Стоимость Земельного участка, равную 145 706 000 (сто сорок пять миллионов семьсот шесть тысяч) руб. 00 коп., в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора путем единовременного перечисления всей суммы на счет Продавца:

Получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, л/с <***>),

р/с <***> в Северо-Западном ГУ Банка России//УФК по г. Санкт-Петербургу, г. Санкт-Петербург,

БИК 014030106,

к/с 40102810945370000005,

ИНН <***>, КПП 784001001,

ОКТМО 40909000.

В платежном поручении на оплату основного долга в поле 104 указывается код бюджетной классификации 167 1 14 02019 01 6000 410, в поле «Назначение платежа» указывается номер и дата договора (оплата Стоимости Земельного участка).

После произведенной оплаты Покупатель представляет Продавцу в течение 5-ти календарных дней копию платежного поручения с отметкой банка об оплате и копию выписки банка, подтверждающую оплату, заверенную банком.

За нарушение срока внесения платежа, предусмотренного пп. 2.2.1. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,3 % от стоимости Земельного участка, указанной в пп. 2.1. Договора, за каждый календарный день просрочки до момента исполнения Покупателем обязанности по оплате Стоимости Земельного участка. Исполнение обязательства по оплате не освобождает Покупателя от обязанности выплатить пени.

2.2.2. Стоимость Объектов 1-4, равную 5 906 333 (пять миллионов девятьсот шесть тысяч триста тридцать три) руб. 33 коп., в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора путем единовременного перечисления всей суммы денежных средств на счет Продавца:

Получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, л/с <***>),

р/с <***> в Северо-Западном ГУ Банка России//УФК по г. Санкт-Петербургу, г. Санкт-Петербург,

БИК 014030106,

к/с 40102810945370000005,

ИНН <***>,

КПП 784001001,

ОКТМО 40909000.

В платежном поручении на оплату основного долга в поле 104 указывается код бюджетной классификации 167 1 14 02019 01 6000 410, в поле «Назначение платежа» указывается номер и дата договора, (оплата Стоимости Объектов 1-4).

После произведенной оплаты Покупатель представляет Продавцу в течение 5-ти календарных дней копию платежного поручения с отметкой банка об оплате, подтверждающего оплату.

За неисполнение обязательств, предусмотренного пп. 2.22. Договора, Покупатель обязан уплатить пени в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России, с просроченной суммы ежемесячных платежей за каждый день просрочки.

2.3. Стоимость Имущества, установленная в п. 2.1, не подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений Имущества, определенную по правилам, установленным законодательством, в виду отсутствия указанных улучшений, осуществлённых с согласия Продавца.


3. Права и обязанности Сторон


3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Принять оплату Стоимости Имущества в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора.

3.1.2. В течение 14-ти календарных дней с момента оплаты Покупателем Стоимости Имущества в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, совместно с Покупателем подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав- на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по Договору аренды на дату заключения Договора.

3.1.3. Предоставить Покупателю сведения, необходимые для исполнения условий, установленных Договором.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить Стоимость Имущества в размере, порядке и в сроки, установленные разделом 2 Договора. Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается выполненной с момента зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего Продавца.

3.2.2. В течение 14-ти календарных дней с момента выполнения Покупателем обязанности по оплате Стоимости Имущества в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, обратиться совместно с Продавцом в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество и в необходимых случаях ограничений прав на Имущество.

3.2.3. Выполнять условия ограничений прав на Имущество, а также иных ограничений.

3.2.4. Оплатить задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по Договору аренды на дату заключения Договора в случае их наличия.

3.2.5. Совершать сделки по отчуждению Имущества, а также передавать Имущество в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате Стоимости Имущества только с согласия залогодержателя.

3.2.6. Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по Договору аренды на дату заключения Договора.


4. Возникновение права собственности


4.1. Право собственности на Имущество переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе при условии выполнения Покупателем обязанности по оплате Стоимости Имущества.

4.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объектов 1-4 переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

4.3. Обязательственные права Покупателя на Имущество, существующие до заключения Договора (аренда, право постоянного (бессрочного) пользования, иное), прекращаются с момента перехода права собственности на Имущество к Покупателю.


5. Ответственность Сторон


5.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление заведомо ложной информации об обременениях Имущества и ограничениях их использования.

5.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо за ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством.

5.3. Покупатель отвечает в полном объеме по неисполненным им до перехода права собственности на Имущество обязательствам перед Продавцом, возникшим из Договора аренды и (или) в силу иных оснований землепользования.

5.4. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора, Имущество находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю.

5.5. В случае просрочки Покупателем оплаты Стоимости Имущества, предусмотренного Договором свыше 10 календарных дней Покупатель признается отказавшимся от оплаты, в связи с чем подлежит уплате штраф в размер 10 % Стоимости Имущества.

5.6. Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафы, пени) образовавшейся у Покупателя по Договору аренды на дату заключения Договора является существенным нарушением Договора. В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени), образовавшейся у Покупателя по Договору аренды на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.


6. Прочие условия


6.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами.

6.2. Продажа Имущества полностью или по частям влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе, предусмотренных Договором.

6.3. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, хранящихся у Продавца и Покупателя.

6.4. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.


7. Адреса и иные реквизиты Сторон

Продавец: МТУ Росимущества. Юридический и фактический адрес: 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, лит. А, Регистрационные данные: ИНН <***>, КПП 784001001, Банковские реквизиты: р/с <***> в Северо-Западном ГУ Банка России//УФК по г.Санкт-Петербургу, г. Санкт-Петербург, Получатель: УФК по Санкт-Петербургу (МТУ Росимущества в городе СанктПетербурге и Ленинградской области, л/с <***>), БИК 014030106, к/с 40102810945370000005.


Покупатель: Общество с ограниченной ответственностью «Карат-Сервис», Юридический и фактический адрес: 191036, <...>, лит. А, пом. 227-Н, оф. 2090. Регистрационные данные: ИНН <***>, КПП 784101001, ОГРН <***>, Банковские реквизиты: р/с <***>, БИК 044030790 к/с 30101810900000000790»


Не согласившись с необходимостью внесения единовременной оплаты за объекты, Общество письмом от 29.05.2025 № 29-05 направило в адрес МТУ Росимущества протокол разногласий к Договору, предложив изменить порядок оплаты и предусмотрев рассрочку на 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество, которая распространяется и на Объекты недвижимости, и на Участок.

Общество предложило МТУ Росимущества внести в договор следующие изменения:


Пункт

Договора

Редакция МТУ Росимущества

Редакция Покупателя

2.2.

Покупатель обязуется оплатить Стоимость Земельного участка и Объектов 1-4 в следующем порядке:

Оплата по Договору производится в течение 5 (пяти) лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости

2.2.1.

Стоимость Земельного участка, равную 145 706 000 (сто сорок пять миллионов семьсот лесть тысяч рублей) руб. 00 коп., в течение 10-ти рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора путем единовременного перечисления всей суммы на счет Продавца: ……..

Исключить

2.2.2

Стоимость Объектов 1-4, равную 5 906 333 (пять миллионов девятьсот шесть тысяч триста тридцать три) руб. 33 коп., в течение 10-ти рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора путем единовременного перечисления всей суммы денежных средств на счет Продавца: …….

Исключить


Дополнить следующими пунктами:

2.4. Оплата по Договору производится в течение 5 (пяти) лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.


2.5. На сумму денежных средств, составляющих Стоимость Имущества, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные п. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.


2.6. Оплата по Договору вносится Покупателем посредством ежеквартальных выплат в равных долях. Первый платеж перечисляется по позднее 1 месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю на Имущество в Едином государственном реестре недвижимости.


2.7. Оплата Стоимости Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.


2.8. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:_______________________


2.9. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате Имущества в соответствии с п. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ устанавливается залог Имущества.

3.1.2.

В течение 14-ти календарных дней с момента оплаты Покупателем Стоимости Имущества в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, совместно с Покупателем подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по Договору аренды на дату заключения Договора.

В течение 14-ти календарных дней с момента заключения Договора совместно с Покупателем подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество.

3.2.2.

В течение 14-ти календарных дней с момента оплаты Покупателем Стоимости Имущества в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, обратиться совместно с Продавцом в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество и в необходимых случаях ограничений прав на Имущество.

В течение 14-ти календарных дней с момента заключения Договора обратиться совместно с Продавцом в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество и в необходимых случаях ограничений прав на Имущество.


4.1.

Право собственности на Имущество переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе при условии выполнения Покупателем обязанности по оплате Стоимости Имущества.

Право собственности на Имущество переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

5.5.

В случае просрочки Покупателем оплаты Стоимости Имущества, предусмотренного Договором свыше 10 календарных дней Покупатель признается отказавшимся от оплаты, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 % Стоимости Имущества.

Исключить


5.6.

Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафы, пени) образовавшиеся у Покупателя по Договору аренды на дату заключения Договора является существенным нарушением Договора. В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафы, пени), образовавшейся у Покупателя по Договору аренды на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

Исключить


7.

Юридический и фактический адрес: 19106, г. Санкт-Петербург, пр-кт. Лиговский, д. 10/118, лит. А, пом. 227-Н, оф. 2090.

Юридический и фактический адрес: 195279, РФ, г. Санкт-Петербург, МО «Пороховые», пр-т. Наставников, дом 42, лит. Б., кв. 238.


Управление, полагая, что испрашиваемая Обществом рассрочка оплаты не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, а также ссылаясь на то, что Общество при обращении с заявлением о выкупе Объектов недвижимости и Участка не указало на необходимость рассрочки оплаты, пришло к выводу об отсутствии оснований для изменения порядка оплаты, предусмотренного Договором, о чем сообщило Обществу письмом от 05.06.2025 № 78-ЕФ 06/9214.

Не согласившись с указанной позицией Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, указал, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права

При этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для изменения пунктов 3.1.2, 3.2.2 Договора и исключений пунктов 5.5, 5.6 Договора, так как данные пункты не нарушают права и законные интересы Общества, а фактически направлены на защиту продавца - Управления от ненадлежащего исполнения Обществом условий Договора, что является допустимым при заключении подобного рода договоров купли-продажи. Указанные положения договора не нарушают прав и законных интересов Общества при надлежащем исполнении им условий договора, не ущемляют его интересов и не ставят в неравное положение со стороной продавца.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата приобретаемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества осуществляется единовременно либо в рассрочку посредством равных периодических платежей, при этом выбор способа оплаты принадлежит покупателю.

Из материалов дела следует, что Общество при согласовании условий договора и в заявленных требованиях последовательно настаивало на оплате имущества в рассрочку сроком на пять лет. Следовательно, его волеизъявление относительно способа оплаты было выражено надлежащим образом.

Указанная норма носит императивный характер и не ставит предоставление рассрочки в зависимость от усмотрения продавца.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при наличии прямого указания федерального закона продавец не вправе уклоняться от включения в договор условия о рассрочке, избранной покупателем.

Кроме того, пункт 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусматривает начисление процентов на сумму задолженности при рассрочке, а пункт 5 той же статьи устанавливает, что отчуждаемое имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Указанные нормы свидетельствуют о том, что законодатель специально урегулировал правовой механизм обеспечения интересов публичного собственника при предоставлении рассрочки, что исключает доводы ответчика о недопустимости такого способа оплаты.

Довод Управления о невозможности предоставления рассрочки противоречит прямому указанию закона и обоснованно отклонен судом первой инстанции.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о правомерности требования Общества о включении в договор условия о рассрочке оплаты является законным и обоснованным.

Довод Управления о том, что рассрочка может распространяться исключительно на здания и не может применяться к земельному участку, отклоняется апелляционным судом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Правовая позиция о единой судьбе здания и земельного участка последовательно разъяснялась высшими судебными инстанциями. В частности, в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что переход права собственности на здание влечет переход прав на земельный участок, необходимый для его использования, и иное не допускается, если это противоречит закону.

Закон № 159-ФЗ направлен на обеспечение возможности субъектов малого и среднего предпринимательства приобрести арендуемое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Исключение земельного участка из режима рассрочки при одновременном отчуждении зданий фактически лишало бы покупателя возможности реализовать предоставленное законом право, поскольку использование зданий без соответствующего земельного участка объективно невозможно.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не устанавливает разграничения порядка оплаты в зависимости от вида объекта недвижимости, а здания и земельный участок отчуждаются как единый имущественный комплекс, суд первой инстанции правомерно распространил порядок оплаты в рассрочку на весь приобретаемый комплекс имущества.

Правовая позиция о допустимости рассрочки в отношении всего имущественного комплекса, включающего в себя как здание, так и земельный участок отражена в судебной практике, в том числе в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888, где указано, что порядок оплаты (единовременно или в рассрочку), предусмотренный статьей 5 Закона № 159-ФЗ, распространяется на все приобретаемые недвижимости, в том числе и на земельный участок.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о распространении рассрочки и на земельный участок является правомерным.

Суд первой инстанции, признав законным порядок оплаты в рассрочку, вместе с тем оставил в Договоре положения, согласно которым подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности осуществляется после полной оплаты стоимости имущества.

Апелляционный суд соглашается с доводами Общества о внутреннем противоречии таких условий.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации.

В случае продажи товара в кредит или с рассрочкой платежа применяются положения статей 488 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых следует, что передача товара и переход права собственности могут иметь место до полной оплаты, при этом интересы продавца обеспечиваются специальными способами, в том числе залогом.

Специальная норма пункта 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ прямо предусматривает, что отчуждаемое имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты. Следовательно, законодатель исходит из модели, при которой право собственности переходит к покупателю до момента окончательных расчетов, а защита интересов продавца обеспечивается залогом и начислением процентов.

Условие о регистрации перехода права собственности только после полной оплаты фактически изменяет установленную законом модель рассрочки и подменяет ее отсрочкой перехода права собственности, что противоречит императивным положениям закона.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При таких обстоятельствах пункты 3.1.2 и 3.2.2 Договора, которые ставят государственную регистрацию перехода права собственности в зависимость от полной оплаты имущества, подлежат изменению путем их принятия в определенной апелляционным судом редакции.

Пункт 3.1.2 согласовать в следующей редакции: «В течение 14-ти календарных дней с момента заключения Договора совместно с Покупателем подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по Договору аренды на дату заключения Договора».

Пункт 3.2.2 согласовать в следующей редакции: «В течение 14-ти календарных дней с момента заключения Договора обратиться совместно с Продавцом в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество и в необходимых случаях ограничений прав на Имущество».

Приведенные в апелляционной жалобе доводы Управления в отношении пункта 2.8 Договора со ссылкой на то, что необходимо раздельно указать соответствующий код бюджетной классификации при оплате основного долга и процентов, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены.

Указанные обстоятельства не были в споре в суде первой инстанции, касаются порядка исполнения денежного обязательства перед публично-правовым образованием и не затрагивают существа гражданско-правового спора о праве на рассрочку и структуре обязательства.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что уточнение технических реквизитов платежей не изменяет объема прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи и стороны не лишены права на заключение дополнительного соглашения в соответствующей части.

В отношении довода Управления о неправомерном возложении на него судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска в суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны

Согласно абзацу второму пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда.

В данном случае истец заявил требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, реализовав тем самым предусмотренный пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты права, то есть вынуждено было прибегнуть к судебному механизму обеспечения принудительной реализации своих прав, что устранило правовую неопределенность в правоотношениях сторон, в силу чего следует признать, что цель обращения истца в суд достигнута, и истец вправе претендовать на возмещение судебных расходов.

Урегулировав разногласия по Договору в настоящем споре, в том числе, с учетом доводов и возражений сторон, суд внес определенность в правоотношения истца и ответчика по спорному договору, способствовал заключению договора, то есть цель обращения истца в суд с иском была достигнута.

Суд первой инстанции правомерно возложил судебные расходы на уплату государственной пошлины на ответчика в полном объеме.

Оснований для изменения распределения судебных расходов апелляционный суд не усматривает.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части формулировок условий договора, регулирующих порядок государственной регистрации перехода права собственности, а именно пунктов 3.1.2. и 3.2.2, а также оставлению без изменения в остальной части.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2025 по делу № А56-57640/2025 изменить в части пунктов 3.1.2. и 3.2.2. договора купли-продажи № 15/МСП-15993, изложив их в следующей редакции:

Пункт 3.1.2.: «В течение 14-ти календарных дней с момента заключения Договора совместно с Покупателем подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по Договору аренды на дату заключения Договора».

Пункт 3.2.2.: «В течение 14-ти календарных дней с момента заключения Договора обратиться совместно с Продавцом в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество и в необходимых случаях ограничений прав на Имущество».

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2025 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Карат-Сервис» 30 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


М.Д. Данилина


Судьи


М.В. Балакир


Н.Е. Целищева